【正文】 付給物業(yè)的款項 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司按物業(yè)管理條例的規(guī)定劃給物業(yè)公司 50萬做為啟動資金，并由物業(yè)公司開具了服務(wù)業(yè)發(fā)票，會計處理進(jìn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費用？ ? 問如何處理 ? 十二：銷售費用在所得稅與土地增值稅處理的差異分析 ? 一、所得稅上面的處理 ? 時間性影響與永久性差異 ? 二、土地增值稅上面的處理 ? 差異分析 十三：房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅差額征收 ? 案例： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進(jìn)土地進(jìn)行開發(fā)然后銷售能否差額征收？ ? 案例： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進(jìn)土地共計支付款項10000萬元，土地面積 20萬方， 500/平方米。 ? 新所得稅法實施條例第十一條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第五十五條所稱清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格減除資產(chǎn)凈值、清算費用以及相關(guān)稅費等后的余額。所得為實物的，應(yīng)當(dāng)按照取得的憑證上所注明的價格計算應(yīng)納稅所得額。一定要注意。 開支范圍分析 ? 、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等①集體福利設(shè)施，其固定資產(chǎn)折舊及維修保養(yǎng)費用，以及福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等②人工費用 開支范圍： ? ①住房補貼、住房提租補貼和住房困難補助，②供暖費補貼，③職工防暑降溫費，周轉(zhuǎn)房的折舊、租金、維護(hù)等支出，以及與職工住房相關(guān)的其他補貼和補助。 ? 配比原則其實是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的引申。而新稅法規(guī)定，大修理支出，只有在修理支出達(dá)到 50%才可以。 ? 這是典型的違反合理性原則的籌劃，因為賒店老酒不生產(chǎn)白酒以外的其它任何酒，所以即使改一個字，根據(jù)合理性原則，一樣不得在稅前扣除。 案例分析： ? 如公司經(jīng)理的個人官司 ? 此外，免稅收入對應(yīng)的成本費用，除另有規(guī)定外，屬于與取得收入外觀的支出，不允許扣除。如果主管稅務(wù)機關(guān)提出要求，納稅人必須提供真實性的足夠的適當(dāng)憑證，以舉證其已經(jīng)真實發(fā)生。條例第 10條強調(diào)無論收入還是扣除項目都必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進(jìn)行清算，多退少補。 分析： ? 對于代扣手續(xù)費的用途，《個人所得稅代扣代繳暫行辦法》第十七條規(guī)定：扣繳義務(wù)人可將其用于代扣代繳費用開支和獎勵代扣代繳工作做得較好的辦稅人員。 納稅人超過一年以上租賃期，一次收取的租賃費，出租方應(yīng)按合同約定的租賃期分期計算收入，承租方應(yīng)相應(yīng)分期攤銷租賃費。 ? 如：技術(shù)開發(fā)費等 分析 ? ：稅法和會計制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問題上會計服從稅法。 ? ：稅法同會計制度均有明確規(guī)定，且規(guī)定一致的，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。 特殊事項 ? 接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》規(guī)定，對于個人辦理代扣代繳稅款手續(xù)，按規(guī)定取得的扣繳手續(xù)費暫免征收個人所得稅。 分析 ? 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。將權(quán)責(zé)發(fā)生制提高到計算應(yīng)納稅所得額原則的高度。 （二）真實性原則 ? 國稅發(fā) [2023]84號文件第三條規(guī)定：“納稅人申報的扣除要真實、合法。 ? 免稅收入構(gòu)建的房產(chǎn)的折舊等。 （六）劃分收益支出和資本性支出的原則 《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十八條明確指出 ,“企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)區(qū)分收益性支出和資本性支出。 ? 案例 2：中石化加油站的維修支出，將房屋裝修后，變?yōu)榱吮憷?，根?jù)國稅法 [2023]84號文件第 31條第三款規(guī)定，改變用途的屬于固定資產(chǎn)改良支出，應(yīng)當(dāng)資本化。權(quán)責(zé)發(fā)生制主要強調(diào)的是收入、期間費用以及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)成本的確認(rèn)時間，配比原則主要強調(diào)的是商品銷售成本、勞務(wù)成本以及銷售稅金的確認(rèn)時間。 ，或者企業(yè)統(tǒng)籌建立和管理的用于幫助、救濟(jì)困難職工的 基金支出 。 ? 思索：與權(quán)責(zé)發(fā)生制的聯(lián)系與區(qū)別！ 金融企業(yè) 參照《金融企業(yè)會計制度》的定義，中華人民共和國境內(nèi)依法成立的各類金融企業(yè)，包括銀行（含信用社，下同）、保險公司、證券公司、信托投資公司、期貨公司、基金管理公司、租賃公司、財務(wù)公司等?！? ? 因此，企業(yè)以現(xiàn)金或?qū)嵨锇l(fā)放防暑降溫費等都要并入個人應(yīng)納稅所得，依法繳納個人所得稅。 分析： ? 在本條中：全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或交易價格減除資產(chǎn)凈值中對于“資產(chǎn)凈值”的理解，根據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則《所有者權(quán)益》準(zhǔn)則的定義可以看出：所有者權(quán)益是企業(yè)的凈資產(chǎn)，反映的是企業(yè)資產(chǎn)在償付債權(quán)人權(quán)益之后所有者享有的余下索取權(quán)。規(guī)劃四期的同時將多余的 10000方土地轉(zhuǎn)讓，獲得轉(zhuǎn)讓收入 1000萬元，土地增值稅的計算？ 爛尾樓的改建支出 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購一爛尾樓花費 8000萬，共八層，收購后加至 16層，并進(jìn)行裝修對外銷售，銷售 3億，其中加成及裝修成本 1億。 ? 樣板房的裝修費用，最后房子銷售的構(gòu)成開發(fā)成本。 分析： ? 根據(jù)新企業(yè)所得稅法第五十五條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機關(guān)申報并依法繳納企業(yè)所得稅?！钡谑畻l規(guī)定，“個人取得的應(yīng)納稅所得，包括現(xiàn)金、實物和有價證券。 關(guān)注點： ? 實際支付 121文里面四次提到了實際支付這個詞，實際上在實施條例里面也多次提到這個詞。 探討： ? 職工崗位自學(xué)成才獎勵費用可以在職工教育經(jīng)費中列支，假設(shè)職工通過自學(xué)取得了本科文憑，如果企業(yè)對該職工的獎勵費用大于職工自學(xué)的學(xué)費， 那么這項獎勵支出應(yīng)該如何處理呢？ 探討： ? 企業(yè)與院校簽訂協(xié)議委托培訓(xùn)涉稅風(fēng)險 ? 有些企業(yè)與某些院校簽訂了長期委托培養(yǎng)合同，委托某院校每年培養(yǎng)若干符合條件的職工，取得學(xué)歷或者某種資格，對這種情況的培訓(xùn)費用如何處理？ 職工福利費 ? 條例第四十條 企業(yè)發(fā)生的職工福利費支出，不超過工資薪金總額 14％的部分，準(zhǔn)予扣除。配比原則的依據(jù)是收益原則，即誰收益，費用歸誰負(fù)擔(dān)。根據(jù)國稅函 [2023]704號文件規(guī)定，外商投資企業(yè)租賃房屋的裝修費要在 5年內(nèi)攤銷。有的高人就給出節(jié)稅秘方，對“賒店老酒，千長地久” 3000萬廣告費，改為“賒店酒業(yè)，滴滴傳情”，認(rèn)為將白酒廣告改為公司整體形象廣告，就可以全額在稅前扣除。 ? 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十七條補充指出，“企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出”。 ? 除非稅法有特殊要求，納稅人在申報扣除費用時，不需要同時提供真實性的資料，但是納稅人要保留有關(guān)憑據(jù)備查。 案例分析： ? 某企業(yè)在 2023年的企業(yè)所得稅匯算清繳中上報稅務(wù)機關(guān)的虧損數(shù)為 200萬， 2023年 5月稅務(wù)機關(guān)通過稽查發(fā)現(xiàn)： ? 第一種情況：發(fā)現(xiàn)納稅調(diào)整事項總計 250萬，如何處理？ ? 第二種情況：發(fā)現(xiàn)納稅調(diào)整事項總計 120萬？如何處理？ 三、稅前扣除原則專題 ? （一）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ? 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是應(yīng)納稅所得額計算的根本原則。 ? 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅 [2023]21號）文件三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題規(guī)定：“各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》的解釋，其他收入是指除所列各項收入以外的一切收入，具體包括資產(chǎn)盤盈收入；罰款收入，因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付款項，物資及現(xiàn)金的溢余收入等其他收入。 ? 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 財稅 [2023]16號第五條 所得稅的處理： ? 國稅發(fā) [1997]191號 ? 第七條：關(guān)于一次性收取或支付租賃費的處理。 ? 四、會計準(zhǔn)則未確認(rèn)為成本、費用或者損失，但稅法規(guī)定應(yīng)作為成本、費用、損失在稅前扣除的項目。 分析 ? 第三層含義：稅收沒有規(guī)定的，會計制度構(gòu)成稅法的有效組成部分。 ? 收到的現(xiàn)金如何確認(rèn)？ ? 收到的實物如何確認(rèn)？ 政策鏈接： ? 國家稅務(wù)總局于 2023年 4月 24日發(fā)布的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計制度〉需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［ 2023］ 45號）（以下簡稱《通知》）規(guī)定： ? 企業(yè)將其資產(chǎn)用于捐贈，應(yīng) 分解 為按公允價值 視同銷售 和 捐贈 兩項業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。因此對于辦稅人員從公司取得的代扣手續(xù)費，是不用繳納個人所得稅的?！? ? 如果銷售的 VIP卡等同于定金性質(zhì)，收取后不能退回，應(yīng)在收取后，按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅，具體辦理程序建議您咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)解決。權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則是所得稅的靈魂。真實是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實際發(fā)生的 適當(dāng)憑據(jù)” ? 在稅務(wù)實踐中，不允許白條扣除費用，不允許不合法的扣稅憑證列支成本等案例比比皆是。 ? 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十八條第二款同時指出，“企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產(chǎn)，不得扣除或者計算對應(yīng)的折舊、攤銷扣除”。 收益性支出在發(fā)生當(dāng)期 直接 扣除； 資本性支出應(yīng)當(dāng)分期扣除或者計入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除”。而新所得稅法 69條則取消了該條款。 ? 對于扣除項目時按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)扣除時間，還是按照配比原則確認(rèn)扣除時間，需要具體看與收入是否存在直接的因果關(guān)系： 思考：應(yīng)扣未扣費用的處理 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知 ? 五、關(guān)于納稅人在納稅年度內(nèi)應(yīng)計未計、應(yīng)提未提扣除項目不得轉(zhuǎn)移以后年度補扣的截止時間問題 ? 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知》（財稅字 [1996］ 79號）規(guī)定的“企業(yè)納稅年度內(nèi)應(yīng)計未計扣除項目，包括各類應(yīng)計未計費用、應(yīng)提未提折舊等，不得移轉(zhuǎn)以后年度補扣”，是指年度終了，納稅人在規(guī)定的 申報期申報后，發(fā)現(xiàn) 的應(yīng)計未計、應(yīng)提未提的稅前扣除項目。 開支范圍 ? 星福利支出，如喪葬補助費、撫恤費、 獨生子女費 、探親假路費、誤餐費、午餐費或職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼及救濟(jì)費、離休人員的醫(yī)療費及節(jié)日慰問費、離退休人員統(tǒng)籌項目外費用等。 關(guān)注點： ? 境外利息 規(guī)定：“企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原