【正文】 （１）商業(yè)調(diào)查。按照順馳老總孫宏斌的測算，這個份額意味著每年需實現(xiàn)500億元銷售額。特別是銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款嚴(yán)格限制，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的運作。納稅籌劃與財務(wù)運作 資本運營 速 度 成 長（ 規(guī) 模、 技 術(shù) 創(chuàng) 新、 多 元 化 ）成本控制管理 創(chuàng) 新技術(shù) 創(chuàng) 新 經(jīng) 營 創(chuàng) 新初始投資增資擴(kuò)股 再融 資 并 購 重 組內(nèi)部管理型發(fā)展戰(zhàn)略外部交易型發(fā)展戰(zhàn)略納稅籌劃與財務(wù)運作產(chǎn)業(yè)整合 產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展規(guī)律初創(chuàng)階段 規(guī)模化 集聚 平衡和聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)集中度發(fā)展時間市場完全分散，集中度低。第二種場外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓 ，也是中國證券市場的主流收購方式，這與中國證券市場的先天性不足有關(guān)。判斷及協(xié)調(diào)能力 日常理財型：具有會計、財務(wù)背景，分析及綜合性思維，組織及協(xié)調(diào)能力會計核算型：具有會計背景，分析性思維，操作能力納稅籌劃與財務(wù)運作 決策機(jī)制v 財務(wù)決策組織董事會、ＣＥＯ 決策 經(jīng)理層－執(zhí)行 ＣＦＯ－參與／監(jiān)督／實施 v 財務(wù)決策權(quán)限集權(quán)與分權(quán)的確定，適度集權(quán)。作為董事會成員，ＣＦＯ需參與公司其他非財務(wù)范圍的決策，對涉及財務(wù)方面的問題發(fā)表意見。在中國轉(zhuǎn)軌為市場經(jīng)濟(jì)體制后，總會計師的職責(zé)收縮為只對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 借助稅務(wù)代理進(jìn)行稅收籌劃，降低納稅成本－ 爭取稅收優(yōu)惠政策－節(jié)稅方案設(shè)計167。分配紅利：按 20％計稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。萬元 10013中列支廣告費 （１＋１７．５％）＝１１．７５萬元納稅籌劃與財務(wù)運作項目 營業(yè)費用限制廣告費用 一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當(dāng)放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結(jié)轉(zhuǎn)）。計稅工資方式：工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實扣除方式；定額計稅工資方式。,應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 %, ,納稅籌劃與財務(wù)運作案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 :(銷售面積 1000A公司享有 B公司４０％的股權(quán)， B公司所有者權(quán)益５００萬元。B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再彌補。(100,900B2023萬元 年 稅率差異法 在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。企業(yè)納稅籌劃案例 納稅籌劃與財務(wù)運作途徑 說明 實例 稅 納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機(jī)會，借用非違法手段減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲取稅收收益。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v BVI公司設(shè)立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動產(chǎn)，通過境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實現(xiàn)融資目的。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進(jìn)。第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房 。靈 把 持 兼 展兼 供 大 速 程 仿（ 力 １ 企 析會 業(yè) 的 或 的 全 規(guī)167。 得稅法中應(yīng)細(xì)化對跨國納稅人的轉(zhuǎn)讓定價和國際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競爭。央行 121號文件核心內(nèi)容是： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 ，其 自有資金 (指所有者權(quán)益 )應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30%； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款 ， 嚴(yán)禁跨地區(qū)使用 ；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于 繳 土地出讓金 的貸款 ； 對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款， 貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70%， 貸款期限最長不得超過 2年； 承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè) 只能將獲得的 流動資金貸款 用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目?？隙ǚ康禺a(chǎn)行業(yè)： 國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。 王景江中國注冊會計師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理北京同道興會計師事務(wù)所合伙人中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授國家會計學(xué)院客座教授世界稅收聯(lián)合會財稅研究員 新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授首都經(jīng)濟(jì)研究會理事納稅籌劃與財務(wù)運作 總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問 中國注冊會計師 王 景 江 教授 EMAL: 手機(jī)： 13501122469現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會理事，中國企業(yè)發(fā)展研究中心、中國企業(yè)聯(lián)合會、國家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國家會計學(xué)院、中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點通、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級培訓(xùn)師和高級顧問，十幾家大型企業(yè)常年高級財稅顧問 .消費稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費稅。計 的 準(zhǔn) 與 務(wù) 制 南167。、 爭 世 的 力 稀 信 商 模 織 共 向 值 型 揮 合 業(yè) 在信托市場中，房地產(chǎn)信托成為主流。另一種是 “ 表外融資方式 ” ，即銀行將住房抵押貸款“ 打包 ” 出售給具有相當(dāng)實力與資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用升級，通過證券公司發(fā)行上市。合同欺詐形成的虛假盈利?念 比 案例二：某公司為了少繳個人所得稅，減少名義工資收入，加大個人職務(wù)消費部分。 如在合法的范圍內(nèi)將個人所得盡量在稅前利潤列支等。如控制業(yè)務(wù)招待費實際支出；納稅籌劃與財務(wù)運作 設(shè)立環(huán)節(jié)利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價避稅案例分析如果甲、乙公司是子公司： 100萬股和 33%企業(yè)去年的虧損可以由 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 400納稅籌劃與財務(wù)運作開發(fā)環(huán)節(jié)方案 A 8 、 B 萬元的利潤 :B.可獲得 不考慮教育費附加 )。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按合計數(shù)的 10％計算扣除。100萬元。該企業(yè)總計應(yīng)納稅所得額為 該企業(yè)與商業(yè)公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費分別為 萬元。納稅籌劃與財務(wù)運作平均支付避稅案例分析 例如：某企業(yè)應(yīng)支付總經(jīng)理 30萬元人民幣的年薪企，企業(yè)確定了兩種薪金支付辦法，第一種方法是月薪 ，其余 12 代理范圍、程度和收費標(biāo)準(zhǔn)167。一般 選聘稅務(wù)經(jīng)驗豐富的人員與稅務(wù)溝通 沒有 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v會計制度相對健全的西方國家及香港特區(qū)的企業(yè)并無 “總會計師 ”制度。目 金額 項目 金額經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 投資活動現(xiàn)金流量凈額 83905 企業(yè)借殼上市納稅籌劃與財務(wù)運作 并購動機(jī)：業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，融資受到制約。其他策略 區(qū)域擴(kuò)張、技術(shù)領(lǐng)先、投機(jī)獲利、高速發(fā)展、低成本擴(kuò)張等等。明確提出： 支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán) 。外資的介入將起到加速整合的作用。預(yù)測期后的每年稅后利潤與第五年相等，且每年需追加的固定資本投資與流動資本投資之和與每年折舊之差均為 ，即企業(yè)乙在預(yù)測期后的現(xiàn)金凈流量為一個常量， g=0?！　∑髽I(yè)甲稅前債務(wù)利率為 9％，所得稅率為 40％，所以企業(yè)甲的稅后債務(wù)資本成本 Kb為： K納稅籌劃與財務(wù)運作并購風(fēng)險華潤北京置地有限公司合計持有萬科 10． 82％的股份成為其第一大股東。 2023年第 3季度，作為中國商品房風(fēng)向標(biāo)的北京商品房，價格又上漲了 13% ，許多地方的房價居然上揚了 20% ，創(chuàng)歷年之最。納稅籌劃與財務(wù)運作要素 關(guān)鍵問題客戶選擇 為那些客戶創(chuàng)造價值？可以從哪些客戶獲利？放棄那些客戶？價值獲取 如何為客戶創(chuàng)造價值？如何盈利？差別化 /戰(zhàn)略控制客戶為何選擇本企業(yè)產(chǎn)品？企業(yè)與競爭對手的差異？用哪些手段控制競爭對手？業(yè)務(wù)范圍 向客戶提供那些產(chǎn)品？從事那些輔助業(yè)務(wù)？那些業(yè)務(wù)外包或外購？采購政策 如何采購？與供應(yīng)商的關(guān)系？納稅籌劃與財務(wù)運作制造或設(shè)備 產(chǎn)品自制或外包的結(jié)構(gòu)？制造成本優(yōu)勢？采用何種設(shè)備（普通或先進(jìn)）？資本密集度 選擇資本密集、固定成本高的經(jīng)營系統(tǒng)，還是選擇資本密集度較低、更靈活的經(jīng)營系統(tǒng)？產(chǎn)品及研發(fā) 自行開發(fā)，還是外部采購？注重加工流程，還是注重產(chǎn)品？是否注意精明的選擇項目？開發(fā)速度如何？銷售機(jī)制 銷售渠道如何選擇？如何擴(kuò)大銷。 萬科公司原第一大股東深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展（集團(tuán)）公司，簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的萬科國有法人股 51， 155， 599股全部轉(zhuǎn)讓給華潤，轉(zhuǎn)讓股份占萬科總股本的 8． 11％。法津事務(wù)調(diào)查涉及到被并購對象一切可能涉及到法律糾紛的方面，如并購對象的組織結(jié)構(gòu)、正在進(jìn)行的訴訟事項、潛在的法律隱患等，該項工作一般由律師事務(wù)所來進(jìn)行，　　　以企業(yè)甲的加權(quán)平均資本成本 10％為貼現(xiàn)率，計算收購企業(yè)乙的現(xiàn)金價格：　　 P乙＝ （ P／ S， 10％， 1）＋ 　　（ 1）企業(yè)甲的風(fēng)險系數(shù) β 為 ，則其用資本資產(chǎn)定價模型估計的權(quán)益資本成本（ Ke）為： RF＋ β這種現(xiàn)狀與其支柱產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展的內(nèi)在要求不相適應(yīng)，與許多國家和地區(qū)的經(jīng)驗和規(guī)律相差甚遠(yuǎn)，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。多元化 通過并購形成主要行業(yè)板塊，包括關(guān)聯(lián)行業(yè)、非關(guān)聯(lián)行業(yè)的并購，如海爾、聯(lián)想、金蝶、惠普等等。析融入資本 拓寬融資渠道和方式，獲取大量資本品牌效應(yīng) 與巨人同行，品牌復(fù)制效應(yīng)經(jīng)營運作 產(chǎn)品、模式、渠道、運作能力等管理體系 管理體制、制度、團(tuán)隊等行業(yè)進(jìn)入 行業(yè)經(jīng)驗、政策障礙等區(qū)域擴(kuò)張 沖破地區(qū)壁壘，進(jìn)行區(qū)域滲透技術(shù)障礙 快速獲取新技術(shù)，贏得競爭時間 戰(zhàn)略性股東的引入納稅籌劃與財務(wù)運作兼并方：香港華潤創(chuàng)業(yè)主要經(jīng)營物業(yè)投資、貨倉儲運、冷藏、策略性投資；上市公司背景；股票市值 84億港幣。 標(biāo) 第 4年 無增長 下降 主要問題經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 1000 1000 700 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營運資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對營運資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。納稅籌劃與財務(wù)運作 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗167。,萬元、 萬元的價格對外銷售 業(yè)務(wù)宣傳費超支額為10萬元。,萬元 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 萬元 可獲得 A但備選方案確定為 160允許扣除金額合計 1167 A公司可按評估后的資產(chǎn)價值入賬，計提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%= 萬元。被合并企業(yè) :行業(yè)平均利潤率為 10% 。):（ 2） A 公司以 股 )。A ,納稅籌劃與財務(wù)運作融資環(huán)節(jié)如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。如企業(yè)享受 “兩免三減半 ”的稅收優(yōu)惠政策。案例三：某公司通過其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。核心競爭能力弱不能形成超額盈利建筑業(yè) ?英國也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。 兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。的 統(tǒng) 過 學(xué) 東 和 信 產(chǎn)、 大 電 知 的價 競 國 進(jìn) ? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題? 住房公積金籌集和使用問題? 地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè) ? 經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一? 粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 合同欺詐、工程行賄等納稅籌劃與財務(wù)運作穩(wěn) 作 會 本 范167。會 責(zé) 營業(yè)稅 （如交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；2.納稅籌劃與財務(wù)運作央行 121號文件精神房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。 納稅籌劃與財務(wù)運作會計法規(guī)政策 主要內(nèi)容強(qiáng) 部 據(jù) 基 殊 具 計 信 主 ９ 標(biāo) 源 等）快、 模、 鏈、 和 值 相 學(xué) 習(xí) 和 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間