【正文】 ２％（ 100－ 20） ３３％＝ 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作項(xiàng)目 財(cái)務(wù)費(fèi)用限制從非金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用超出金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的借款費(fèi)用不允許稅前扣除關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用從關(guān)聯(lián)方借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本 50％ 8000,50萬(wàn)元 萬(wàn)元 應(yīng)納所得稅 商業(yè)公司再以 萬(wàn)元 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分別為 , 第一種方式： 每月應(yīng)納稅額＝（ 20230－ 1000）＊ 25％－ 1375＝ 3375元 第二種方式： 每月應(yīng)納稅額＝（ 15000－ 1000）＊ 20％－ 375＝ 2425元納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例： 中信達(dá)公司在設(shè)計(jì)薪酬方案時(shí)，確定總經(jīng)理稅前年薪為１００萬(wàn)元，具體支付形式有三種方案： 方案 一 方案二 方案三工資獎(jiǎng)金 ５０ ６０ ８０津貼補(bǔ)貼 １ １ １其他待遇 ２ ３ ４ 分配紅利 ４７ ３４ １５工資獎(jiǎng)金：累進(jìn)稅率，允許扣除一定費(fèi)用，但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)。 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)167。 如實(shí)回答稅務(wù)代理人的問(wèn)詢，并配合其開(kāi)展工作167。高 定期自查納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄v房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法v　 不僅如此，ＣＦＯ還應(yīng)能參與決策活動(dòng)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，特別是投資方向應(yīng)有很大的發(fā)言權(quán)。財(cái)務(wù)監(jiān)控型：具有財(cái)務(wù)、審計(jì)背景，邏輯思維，控制、納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作第一年初 第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末現(xiàn)金流量 17000 5000 4760 4520 4280 11040投資回收期 3+2720/4280=平均報(bào)酬率 （ 5000+4760+4520+4280+11040） /5 17000 100%=%凈現(xiàn)值 資金成本 6%的凈現(xiàn)值：總現(xiàn)值 24385－ 17000=7385。現(xiàn)金流出 140535投資活動(dòng)現(xiàn)金流量 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~ 337302023融資決策納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作上市融資上市條件 具體內(nèi)容產(chǎn)業(yè)發(fā)展 所屬資金用途符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)行要求 經(jīng)國(guó)務(wù)院證券管理部門(mén)批準(zhǔn)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行股本總額 股本總額不少于人民幣５０００萬(wàn)元盈利情況 開(kāi)業(yè)時(shí)間在三年以上，最近３年連續(xù)盈利股東數(shù)量 擁有股票面值人民幣１００元以上的股東不少于１０００人，向社會(huì)公眾發(fā)行的股份占２５％以上，股本總額４億元以上的，占１５％以上違法情況 在最近三年內(nèi)無(wú)重大違法行為，財(cái)務(wù)報(bào)告無(wú)虛假記載 企業(yè)上市融資條件納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作重組模式 說(shuō)明原整體續(xù)存 將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增資擴(kuò)股并列分解 將原有企業(yè)進(jìn)行橫向的一分為二分解上市（剝離上市）串聯(lián)分解 將原有企業(yè)進(jìn)行縱向向的一分為二分解上市（分解為母子公司）合并整體 先合并（內(nèi)部和外部）后上市買(mǎi)殼上市 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)上市公司的股權(quán)并實(shí)現(xiàn)控股后，達(dá)到間接上市的目的 企業(yè)上市前重組方式納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作財(cái)務(wù)問(wèn)題 說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估 評(píng)估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳審計(jì) 審計(jì)程序，調(diào)整帳項(xiàng)盈利預(yù)測(cè) 根據(jù)企業(yè)正常發(fā)展速度和盈利水平預(yù)測(cè)；采用趨勢(shì)分析法、因素分析法和投資回報(bào)法預(yù)測(cè)招股說(shuō)明書(shū) 說(shuō)明募集資金用途、股利分配政策、股本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、各種債務(wù)、主要固定資產(chǎn)等境外上市 進(jìn)行境內(nèi)外會(huì)計(jì)核算差異的調(diào)整 企業(yè)上市財(cái)務(wù)問(wèn)題納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 所謂殼， 即上市交易的資格，也是在公開(kāi)的證券市場(chǎng)具有可持續(xù)融資的功能。一種是場(chǎng)內(nèi)交易 ，即在二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)收購(gòu)。　 借殼策略：　 1.　 ，成為實(shí)質(zhì)性的持股股東，從而開(kāi)創(chuàng)民企資本從單一股權(quán)向多元化股權(quán)轉(zhuǎn)變的新時(shí)代，實(shí)現(xiàn)機(jī)制上的創(chuàng)新 .　 　簽訂中外合資公司合同；?納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作并購(gòu)策略策略 主要內(nèi)容規(guī)模經(jīng)濟(jì) 通過(guò)橫向并購(gòu)形成規(guī)模，從而在行業(yè)中形成壟斷地位。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市有 4000多家房地產(chǎn)企業(yè)，大約 3000個(gè)居民就擁有一家房地產(chǎn)公司，在規(guī)劃市區(qū)大約每 280畝地就有一家房地產(chǎn)公司；我國(guó)大陸房地產(chǎn)企業(yè)三萬(wàn)多家，平均凈資產(chǎn)不足一千萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)企業(yè)中具有一級(jí)資質(zhì)的只占 % ，二級(jí)資質(zhì)的占 % 。未來(lái) 12年內(nèi)，并購(gòu)方式將成為外資地產(chǎn)巨頭介入內(nèi)地樓市的重要渠道。房地產(chǎn)的大并購(gòu)時(shí)代來(lái)了。343（億元）　　 F4= （ 1＋ ） （ 1－ ）－ （ ＋ ）＝（億元）　　 F5＝ （ l＋ ） （ 1－ ）－ （ ＋ ）=（億元）　　預(yù)測(cè)期后每年稅后利潤(rùn) = （ 1＋ ） （ ） =（億元）　　預(yù)測(cè)期后每年現(xiàn)金凈流量 =－ =3（億元）納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 第二步：估計(jì)收購(gòu)企業(yè)乙可接受的報(bào)酬率，即資本成本。 在并購(gòu)正式實(shí)施之前，從三個(gè)方面進(jìn)行審慎性調(diào)查： 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 是滿足商務(wù)結(jié)構(gòu)需求的企業(yè)內(nèi)部從事研發(fā)、采購(gòu)、生產(chǎn)、儲(chǔ)運(yùn) 、營(yíng)銷(xiāo)等等方面。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)贏利模式房地產(chǎn)贏利模式：圈錢(qián)運(yùn)動(dòng)＋圈地運(yùn)動(dòng)＋概念炒作＋售樓小姐＋物業(yè)獲利納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作贏利模式分析 盈利模式： 企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境中逐步形成的特有的賴以盈利的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。房?jī)r(jià)的瘋狂已到了這樣的程度：房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)不需要理由，好消息壞消息都是房?jī)r(jià)上漲的理由。萬(wàn)科面臨的問(wèn)題：股權(quán)分散、融資能力受限制、土地來(lái)源缺乏，營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理被模仿等等。兩個(gè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的合作在人才、信息、技術(shù)、資源、集團(tuán)采購(gòu)、管理和降低成本上發(fā)揮出１＋１大于２的增值效益。收購(gòu)意義：財(cái)務(wù)審慎調(diào)查往往不會(huì)涉及到收購(gòu)價(jià)的確定，但是，只要是并購(gòu)方委托的事項(xiàng)，如了解被并購(gòu)方的內(nèi)部控制、或有負(fù)債、或有損失、關(guān)聯(lián)交易、財(cái)務(wù)前景等，都可以成為財(cái)務(wù)審慎調(diào)查的范圍?！　∑髽I(yè)乙稅前債務(wù)利率為 10％，所得稅率 40% ，所以企業(yè)乙的稅后債務(wù)資本成本（ Kb）為： 10％ （ 1－ ） =6％?！　∑髽I(yè)甲的全部資本中，股東權(quán)益資本占 57％，債務(wù)資本占 43％，則企業(yè)甲的加權(quán)平均資本成本（ K甲 )為： ％ 57％ +％ 43％＝ 10％。Ft=St1（ 1＋ g1） Pt （ 1－ Tt）－（ St－ S1－ 1） （ ft－ Wt ）　　式中： St為第 t年銷(xiāo)售額； P為第 t年的銷(xiāo)售利潤(rùn)率； Tt為第 t年的所得稅率； ft為第 t年的銷(xiāo)售額每增長(zhǎng) 1元所需追加固定資本投資（全部固定資本投資扣除拆舊）； Wt 為第 t年的銷(xiāo)售額每增長(zhǎng) 1元所需追加流動(dòng)資本投資。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 第一步：確定各年的現(xiàn)金凈流量納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作價(jià)值增值自由現(xiàn)金流 貼現(xiàn)率 債務(wù)增長(zhǎng)期 資金成本經(jīng)營(yíng) 投資 融資?銷(xiāo)售增長(zhǎng)?利潤(rùn)邊際?所得稅率?營(yíng)運(yùn)資本投資?固定資本投資?對(duì)外投資?股利?股票價(jià)格收益乘 減　 兼并和收購(gòu)中的定價(jià)并購(gòu)價(jià)值納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作定價(jià)因素 分 港資地產(chǎn)巨頭上海置業(yè)正與內(nèi)地地產(chǎn)商展開(kāi)有關(guān)收購(gòu)的初步洽談。房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀急需重組改善。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于從簡(jiǎn)單粗放向集約規(guī)模，從散亂無(wú)序到有序?qū)I(yè)化，從數(shù)量為主到數(shù)量、質(zhì)量并重發(fā)展的轉(zhuǎn)變階段。少數(shù)幾個(gè)企業(yè)處于統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)集中度高達(dá)９０％，形成產(chǎn)業(yè)巨頭。　　 　納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作傍大款考慮因素 分 通過(guò)借殼上市（繼續(xù)借殼），打造投資控股公司，通過(guò)資本運(yùn)作，建立中國(guó)復(fù)合地產(chǎn)第一品牌。2. 2023年 2月 18日，上市公司誠(chéng)成文化公司原第一大股東湖南出版集團(tuán)有限責(zé)任公司所持有的 2350萬(wàn)股法人股 (占總股本的%) ，已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給廣東奧園集團(tuán)有限公司。 控制權(quán) 分析取得或放棄控制權(quán)的利弊。金額單位：萬(wàn)元 現(xiàn) 金 流 量 表納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作指 現(xiàn)金流出 121127 現(xiàn)金凈增加額 36032編制單位： 可行性研究 市場(chǎng)、材料或商品供應(yīng)、廠房設(shè)備、環(huán)境、技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)、人力資源和經(jīng)濟(jì)等方面的可行性分析。 ”中國(guó)人對(duì)ＣＦＯ的認(rèn)識(shí)很混亂，通常把它簡(jiǎn)單地理解為 “總會(huì)計(jì)師 ”。高 不要求稅務(wù)代理提供違反稅法的咨詢服務(wù)167。具體內(nèi)容行政制裁 如稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行、不許開(kāi)設(shè)帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等經(jīng)濟(jì)處罰 處于罰款、加收滯納金等刑事責(zé)任 處有期徒刑、無(wú)期徒刑、死刑等。 第一種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =2465（元） 年終獎(jiǎng)應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =38625（元） 全年稅后凈收入 ＝ 231795（元） 第二種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 ＝ 4675（元） 全年稅后凈收入 ＝ 243900（元）個(gè)人所得納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作利用福利和職務(wù)消費(fèi)合理避稅案例分析 例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為 2萬(wàn)元。,40萬(wàn)元 萬(wàn)元、 萬(wàn)元的價(jià)格銷(xiāo)售給商業(yè)公司 萬(wàn)元 廣告費(fèi)超支額為 ,40納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作案例： 某企業(yè) 保險(xiǎn)費(fèi) 可以稅前扣除商品保險(xiǎn)費(fèi)。案例： 某公司實(shí)行工效掛鉤，2023年核定工資總額３００萬(wàn)元，應(yīng)付工資貸方余額２０萬(wàn)元，本期提取３００萬(wàn)元，實(shí)際發(fā)放２７０萬(wàn)元 。216。萬(wàn)元的利潤(rùn) 7%=52500(, 但不超過(guò) 1500 增值率未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 ,)納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作案例分析 2例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。、 , 90營(yíng)業(yè)稅金及附加 77 C售價(jià) (每平方米 ) 1200會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)讓收益＝７００－５００＝２００萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓所得 ＝７００－（５００＋１００）＝１００萬(wàn)元納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 應(yīng)繳納的所得稅為 大于所購(gòu)股權(quán)票面價(jià)值的 20%(150 萬(wàn)股 *1元 *20%=30萬(wàn)元 公司彌補(bǔ)。投資環(huán)節(jié)納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買(mǎi) 公司股票市價(jià)為 3公司以 面值為 /,A(B。例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當(dāng)年 A公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為 1000萬(wàn)元，甲公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 100萬(wàn)元，乙公司虧損 150萬(wàn)元如個(gè)人工薪所得平均化可以使總稅負(fù)降低。如合理選擇折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法，合理估計(jì)折舊年限和費(fèi)用攤銷(xiāo)期等?？s小課稅基數(shù)各稅種的計(jì)稅依據(jù)不同（增值額、營(yíng)業(yè)額、所得額等）。案例四：某公司通過(guò)對(duì)限制性費(fèi)用 “ 轉(zhuǎn)換 ” 方式，減少納稅調(diào)整金額。納稅籌劃 納稅人在遵守國(guó)家稅法的前提下，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先籌劃，盡可能減輕稅負(fù)，以獲取稅收收益。財(cái)務(wù)監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風(fēng)險(xiǎn)控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；忽略與經(jīng)營(yíng)分析的結(jié)合；不重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；與業(yè)績(jī)管理脫節(jié)。問(wèn)題 “新技術(shù)的應(yīng)用 ”是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實(shí)力的項(xiàng)目公司采用； “創(chuàng)新或反叛 ”是附加值較大，但風(fēng)險(xiǎn)最高，適用具備新銳思想的開(kāi)發(fā)商在不成熟的二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)用； “包裝 ”附加值 實(shí)現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項(xiàng)目選用；“銷(xiāo)售 ”附加值 增幅較大，但成本及風(fēng)險(xiǎn)較高，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)挑戰(zhàn)者角色的開(kāi)發(fā)商采用； “服務(wù) ”是長(zhǎng)期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長(zhǎng)，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者角色的開(kāi)發(fā)商適用。產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 附加值理論： 在一個(gè)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因?yàn)橹虚g品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷(xiāo)售和售后服務(wù)，附加值又高起來(lái)，因?yàn)樗衅放?，有健全的售后服?wù)體系。特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利?　　 （五）境外融資。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。作為一種長(zhǎng)線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個(gè)穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到雙贏的局面。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布《 2023年貨幣政策執(zhí)行報(bào)