【正文】 七、 立方庭商業(yè)案名 M3 美立方商街 （主推） 案名解釋： ? M，有三層含義：一指微軟 Microsoft，表明立方庭商業(yè)緊鄰微軟之優(yōu)；也與美利堅（美國）合音，體現(xiàn)外來文化和氛圍，也是微軟所帶來的聚合效應的體現(xiàn)； ? 二指財富 Money，象征商業(yè)紅火，匯聚財富； ? 三指大廈或建筑 Mansion，代表立方庭的建筑作品或形體。 B. 有車人士。 ? 定位分析：為特定人群（微軟）量身定制的特色商街 ? 本案體量不大只有 4000平米，不能形成聚合效益； ? 處于西區(qū)西部，人流量不大； ? 本案緊鄰微軟， 5千人的總部效益，能帶來巨大的消費力； ? 業(yè)態(tài)分析： ? 通過市場調(diào)研我們知道，綠色健康、戶外休閑以及高檔商務(wù)是本區(qū)域的空白，經(jīng)營此業(yè)態(tài)具有無可比性，易形成特色業(yè)態(tài)，成長為多業(yè)態(tài)復合。 在可預見的未來，中關(guān)村商業(yè)一定越來越成熟、配套越來越完善，成為北京最具影響力的商圈之一。 ? 從項目規(guī)模上看：規(guī)模較小，發(fā)揮空間小，很難形成聚合效應。海淀區(qū)在娛樂、教育、文化方面的消費支出所占比例在京均位居前列。 ? 寫字樓配套商業(yè)，多以商務(wù)服務(wù)性的餐飲、銀行、休閑為主，目標人群較為集中。成熟商業(yè)空間小，市場容量有限，新品牌或弱勢品牌為降低風險，需要選擇最低的進入成本。 ? 租金參照法： ? 投資回報率問題： 商業(yè) 售價（萬元 / ㎡ ） 面積（ ㎡ ） 總價款（萬元） 貸款（萬元） 貸款期限（年 ） 每月還貸（萬元） 租金（元 /㎡ / 天） 月租金（萬元） 年凈收益（萬元） 投資收益率（ % ） 天創(chuàng)大廈 100 350 175 10 2 . 0 0 1 8 1 . 3 6 % 遠中悅來 100 350 175 10 2 . 0 0 1 6 2 . 4 1 % 中關(guān)村公館 100 460 230 10 2 . 6 2 9 8 1 2（ 估計 ） 3 . 5 0 % 第三極 100 410 205 10 2 . 3 4 4 15 1 0 . 4 3 % ?從以上的靜態(tài)分析我們可以看出，本區(qū)域除第三極外，投資其他項目商業(yè)都不能算成功，所以本案不參考其數(shù)據(jù)。 謝 謝 AD4集思廣義 。 中國電子大廈 匯豐銀行： 8元 /天 /平米， 鮑魚先生： 4元 /天 /平米 理想國際大廈 一層 10元 /天 /平米， 二層 5元 /天 /平米 中關(guān)村步行街 10元 /天 /平米 12元 /天 /平米 (700平米 ) （一） ? 中關(guān)村商業(yè)的租金在 472元 /天 /平米之間，理想國際等純寫字樓商業(yè)租金低，海龍等商貿(mào)大樓商業(yè)租金高。為更多的占領(lǐng)市場，不放棄任何一個成長的商業(yè)市場，該類經(jīng)營者占總經(jīng)營者中的 30%。優(yōu)價百貨（衣服鞋帽包）、國美電器、津樂匯購物中心（各類女性高檔用品居多）、名店運動城、奧運專賣、屈臣氏、第三極 1層美食館， 1層約會館， 2層流行館， 3層魅力館， 5層活力館。僅每年有數(shù)以萬計的本科研究生畢業(yè)，產(chǎn)生數(shù)千項高水平的科研成果。 ? 從戶型設(shè)計上看：上下兩層，社會需要一定的接受過程。優(yōu)價百貨（衣服鞋帽包）；國美電器； 紅京魚美食、品諾（餐飲） 4 首創(chuàng)拓展大廈 中信銀行、北京銀行 2 中國電子大廈 鮑魚先生、上島咖啡、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、恒生銀行、匯豐銀行、蜀地傳說、好鄰居 8 1+1大廈 久世家酒行（洋酒）、恒和金（集幣、金銀禮品）、北京農(nóng)村商業(yè)銀行、 misx..s美發(fā) 4 神州數(shù)碼大廈 魚之愉中式快餐、 19號伴面、交通銀行、 3 長遠天地 中國銀行、伊麗爾美容、滴珠樓茶藝館、章光 101中關(guān)村旗艦店、惠豐煙酒、審美、菲格口腔、瑩姿造型、寶姿美發(fā)、優(yōu)力美食、龍文學校、工商銀行、飛云辦公家具、慧海蓮邦茶藝館、嬰之寶、光大銀行、 71 17 理想大