【正文】 13:24:0913:24:0913:241/26/2023 1:24:09 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 1月 26日星期四 下午 1時 24分 9秒 13:24: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 以葡萄酒文化為主題，組織品酒、葡萄認(rèn)養(yǎng)、葡萄采摘、葡萄及葡萄酒歷史等主題活動?！? 目 錄 價值梳理 客群定位 項目定位 營銷策略 本項目價值核心 山脈文化的傳承地 八達(dá)嶺王者之風(fēng)，建筑依龍脈而興； 高爾夫、葡萄產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展區(qū) 官廳湖畔的坡地建筑別墅群，邂逅葡萄莊園的浪漫情懷。 ? 年齡特征： 35～ 50歲。 戶型面積： 目前待開盤的二期 250— 359平米，無地下室； 庭院： 每戶 5001000平米的私家庭院，滿足客戶對自然的追求。 2. 生態(tài)旅游：官廳水庫暢游；天漠滑沙；康西草原、及京西草原騎馬、燒烤、露營；八達(dá)嶺滑雪場滑雪；天皇山、白龍?zhí)兜茸匀伙L(fēng)景區(qū)，植被茂盛，風(fēng)景秀美。 3. 秦始皇東游、肖太后巡幸、元太祖入關(guān)、元代皇帝每年兩次往返北京和上都之間、明朝帝王北伐、清代天子親征 …… 八達(dá)嶺都是必經(jīng)之地。 香河生態(tài)旅游區(qū)，河北香河中信國安天下 第一城對面 CBD國貿(mào)正東 30公里處，京津冀城市圈的中心位置，北鄰燕郊，河北大廠縣潮白河流域，西與北京通州隔河相望 八達(dá)嶺水關(guān)長城腳下，河北懷來與延慶交界處 首期產(chǎn)品 大堡 230260、聯(lián)排 250290、疊拼170230，共 1206套， 15%大堡、 60%聯(lián)排、 25%疊拼 聯(lián)排： 240260㎡ 約 803套 疊拼： 160170㎡ ，約 100套 一期：聯(lián)排： 225235㎡ 約 225套 二期：疊拼： ㎡ ，約 366套 院墅：377㎡ ，約 28套 待定 交通 京開高速（距北京城區(qū) 40公里） 京沈高速、 120國道、京津高速（距北京城區(qū) 50公里） 京哈高速（距北京城區(qū) 30公里） 八達(dá)嶺高速、京包高速（距北京城區(qū) 70公里） 建筑風(fēng)格 南加州風(fēng)格 南加州風(fēng)格 南加州風(fēng)格 +現(xiàn)代主義建筑形式 南加州風(fēng)格 綠化率 30% 30% % 待定 容積率 1 1 景觀 西班牙風(fēng)情中心花園，毗鄰中央生 態(tài)景觀帶 天下第一城 4A景點；京杭大運(yùn)河；兩條中央景觀帶交錯形成主要支持節(jié)點，通過人林漫道將每個庭院景觀結(jié)合，成為整體的生態(tài)和諧的生活空間 社區(qū)內(nèi)部引潮白河水貫穿其中 ,開挖河道形成系列的島嶼空間，沿河打造商業(yè)風(fēng)情街和辦公景觀軸線，形成功能各異的開放帶狀公園 八達(dá)嶺長城、官廳水庫、雞鳴驛、龍慶峽、康西草原、溫泉、天漠等 配套 星級獨立會所，多功能健身，娛樂 配套 天下第一城國際會展中心、區(qū)內(nèi) 2023平米休閑體驗中心、國際休閑商業(yè)街、 3000平米雙語幼兒園 緊鄰燕郊城區(qū)，生活配套、市政配套發(fā)展較完善；社區(qū)內(nèi)有多媒體產(chǎn)業(yè)、水鄉(xiāng)創(chuàng)意園、社區(qū)展覽館、沿水商業(yè)街、賓館等。 調(diào)查客戶所屬行業(yè)20%18%4%4%4%18%21%11%IT 金融 房地產(chǎn) 建筑 公務(wù)員 文化教育 貿(mào)易 其他本項目客群特點 根據(jù)對前期積累客戶資源進(jìn)行調(diào)查，對于這個區(qū)位有別墅置業(yè)愿望的人群呈現(xiàn)出以下的一些特點： ? 以自住居多，兼有投資升值的需求。最好是有山有水，居住環(huán)境優(yōu)美的地方。 ? 首次開盤以高性價比沖擊市場，取得 “ 不鳴則已，一鳴驚人 ” 的營銷勢能，打好第一仗。 售樓處功能建議 其他建議 —— 售樓處 其他建議 —— 售樓處 其他建議 —— 售樓處 其他建議 —— 售樓處 其他建議 —— 酒莊 酒莊功能建議 ? 具備葡萄酒文化展示區(qū) ? 酒窖 ? 品酒室 其他建議 —— 酒莊 葡萄酒文化展示區(qū) —— 外展 其他建議 —— 酒莊 葡萄酒文化展示區(qū) —— 內(nèi)展 其他建議 —— 酒莊 酒窖 —— 恒溫 14℃ ，恒濕 7080% 其他建議 —— 酒莊 品酒室 其他建議 —— 高爾夫 高爾夫 —— 提升項目氣質(zhì) 投入使用期：盡快確定使用期，展現(xiàn)大盤成熟配套 針對業(yè)主優(yōu)惠：購房送會員 針對性活動：舉辦 GOLF明星球賽，吸引媒體及大眾眼球 流動售樓處 —— 看房班車 建議做看房班車，并在看房班車上做好相應(yīng)項目廣告，并噴上銷售熱線，展示效果顯著。 :24:0913:24:09January 26, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 26日星期四 1時 24分 9秒 13:24:0926 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :24:0913:24Jan2326Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 ? 系列主題活動： 葡萄采摘； DIY紅酒制作； 酒柜拍賣； 酒標(biāo)制作； 紅酒品鑒 三次開盤籌備（預(yù)計 8月中下旬 —— 9月） 三次開盤（ 10月） 推貨產(chǎn)品組合：聯(lián)排 +雙拼（以前期存量為主） 推貨價格： 7800元 /㎡ 銷售率： 70% 軟宣題目： 《 在八達(dá)嶺孔雀城，冬季將不再寒冷，因為總有一堆篝火為冬夜啟明 》 《 熟了，八達(dá)嶺孔雀城 》 其他建議 —— 售樓處 雙精神堡壘展示 “ 現(xiàn)場售樓處 +市內(nèi)售樓處 ” 售樓處（銷售中心）是項目的精神堡壘，是激發(fā)客戶購房欲的現(xiàn)場第一線，當(dāng)現(xiàn)場產(chǎn)品無法達(dá)到展示條件之時，售樓處就起到體現(xiàn)項目定位、品質(zhì)與風(fēng)格的重要作用，同時也體現(xiàn)出發(fā)展商的專業(yè)水準(zhǔn)與品牌形象。鴻漸于陸，其羽可用為儀也。 他們 崇尚文化 ，如山居生活文化 “ 仁者樂山、智者樂水 ” 他們期望在悠靜的地方有一個風(fēng)景優(yōu)美的居所； 基本擁有第一居所， 向往別墅生活 ，對別墅品質(zhì)及生活方式有一定的了解； 價格敏感度高， 注重產(chǎn)品的性價比 ； 項目調(diào)性及品質(zhì)與客戶內(nèi)心別墅生活的契合點是決定其購買的關(guān)鍵點； 購買動機(jī)主要以 自用和長期占有 為主要購買目的；后期兼有投資升值需求。 本項目客群特點 根據(jù)對前期積累客戶資源進(jìn)行調(diào)查，對于這個區(qū)位有別墅置業(yè)愿望的人群呈現(xiàn)出以下的一些特點： ? 以 IT、貿(mào)易居多，其次是金融和文化教育類。你不一定要成為品酒家，但是你一定要知道一些基本概念。 目 錄 價值梳理 客群定位 項目定位 營銷策略 價值挖掘 多角度發(fā)掘項目自身價值屬性，找出核心價值 價值創(chuàng)造 價值挖掘 —— 歷史價值 硝煙彌漫的古戰(zhàn)場，重大史實的見證者 1. 八達(dá)嶺山口的特殊地形，成為歷代兵家必爭之地，一向駐以重兵把守。 項目位于北京 1小時交通圈，距離北京城區(qū) 70公里，是推動京張一體化發(fā)展的龍頭。 關(guān)注點： 八達(dá)嶺周邊外部自然環(huán)境，價格，贈送面積及交通的便利性。 本項目客群 中關(guān)村核心區(qū) 本項目客群 —— 以中關(guān)村區(qū)域客群最為典型 泛中關(guān)村區(qū)域 目標(biāo)客群特征 特征一：喜歡帶有文化感的東西 追求具有文化意義的東西，不喜歡世俗氣息，較為清高。 年齡在這刻，已不再是區(qū)分人大小的決定因素。 2 網(wǎng)絡(luò) 新浪首頁文字鏈 搜房樓盤詳情頁通欄 孔雀城自身網(wǎng)站發(fā)布信息 網(wǎng)易軟性 3 短信 主要鎖定北京北部區(qū)域（中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)園等） 4 活動 售樓處開放、偉業(yè)內(nèi)部推薦、系列主題暖場活動 5 戶外 選取八達(dá)嶺高速五環(huán)及康莊出口戶外，項目道旗等進(jìn)行發(fā)布，攔截區(qū)域客戶 【 傳播渠道 】 籌備期（ 1月 5月） 推廣活動 1： 孔雀開屏 —— 暨八達(dá)嶺孔雀城售樓處開放活動 時間：預(yù)計 3月（持續(xù)兩周） 現(xiàn)場包裝：易拉寶、條幅、展板 客戶邀約：以業(yè)內(nèi)及孔雀城老業(yè)主為主 現(xiàn)場活動：小型紅酒品鑒會，帶鄉(xiāng)村音樂演奏 物料準(zhǔn)備：沙盤、戶型單體、樓書、海報、 DM單頁、戶型圖 籌備期（ 1月 5月） 推廣活動 2： 文化之旅 —— 八達(dá)嶺孔雀城與國家圖書館結(jié)盟為戰(zhàn)略合作伙伴 時間：預(yù)計 3月 現(xiàn)場包裝：易拉寶、條幅、展板、網(wǎng)站 客戶邀約：以業(yè)內(nèi)及孔雀城老業(yè)主為主 現(xiàn)場活動：聯(lián)誼儀式，當(dāng)日客戶可無限暢游國家圖書館浩瀚的電子書海，免費(fèi)下載多類電子書籍。 2023年 1月 下午 1時 24分 :24January 26, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 13:24:0913:24:0913:24Thursday, January 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 1時 24分 9秒 下午 1時 24分 13:24: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 13:24:0913:24:0913:24Thursday, January 26, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 工程線 銷售率 價格線 促銷線 推廣線 5月 開盤 二次開盤 三次開盤 籌備期 強(qiáng)銷期 強(qiáng)銷期 強(qiáng)銷期 營銷策略 4月 3月 2月 1月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 80% 均價： 7200元 /㎡ 60% 70% 30% 均價： 7500元 /㎡ 均價： 7800元