【正文】 社區(qū)即將入住，項目展示效果顯著 ? 距北京城區(qū)最近的項目，僅 30公里 ? 潮白河水街的創(chuàng)意規(guī)劃 ? 配套先行（先建配套，后建住宅） ? 水岸景觀，風(fēng)景如畫 劣勢 ? 建成區(qū)問題較多，存在建筑品質(zhì)問題，影響項目銷售 ? 無特殊規(guī)劃，自身價值對客戶吸引力不足 ? 客戶對南部區(qū)域的接受度有一定抗性 ? 無特殊規(guī)劃，自身規(guī)劃對客戶打動力不足 ? 距離 CBD較遠，約 50公里 ? 外部景觀資源較少，距離水景較遠 ? 大期房開發(fā)，客戶認(rèn)可度較低 ? 價格相對較高，沒有實物對價格進行支撐 ? 交通環(huán)境較差，項目通達性較差 客戶及關(guān)注點 ? 以南部客群為主 ? 配套成熟度，如醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)安保、購物超市等 ? 交通便利性，如出行便利性，距市區(qū)的距離等 ? 產(chǎn)品的性價比，如價格是客戶最為關(guān)注的點 ? 產(chǎn)品的實用性，如停車的便利性、花園面積的大小、贈送面積的多少等 ? 以東部 CBD區(qū)域客群為主 ? 高端配套成熟度，如會所、外部休閑娛樂、天下第一城（仿皇城建筑）等 ? 項目的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)國際化、高品質(zhì) ? 產(chǎn)品的性價比 ? 產(chǎn)品的實用性，如停車的便利性、花園面積的大小、贈送面積的多少等 ? 以東部 CBD區(qū)域客群為主，略高于大運河孔雀城客群 ? 區(qū)位，與北京城區(qū)的距離 ? 配套成熟度 ? 產(chǎn)品的性價比升值潛力，中央別墅區(qū)的價值延續(xù) 營銷借鑒 ? 配套及社區(qū)成熟度，展現(xiàn)大盤項目的實力 ? 多樣化的促銷手段，突顯項目高性價比，堅定客戶信心 ? 外部資源的成熟運用，借助天下第一城體現(xiàn)項目的國際品味及客戶的尊貴感和身份感 ? 建筑風(fēng)格符合目標(biāo)客戶的心理追求 ? 特色產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、水街創(chuàng)意，突顯項目難得的水岸生活及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價值 ? 規(guī)避大期房開發(fā)，提高客戶的心理預(yù)期及價值認(rèn)同 關(guān)鍵詞：大戰(zhàn)略規(guī)劃、高升值潛力、低密度產(chǎn)品、豐富生態(tài)景觀 價值創(chuàng)造 —— 品牌價值創(chuàng)造 集合三大項目開發(fā)經(jīng)驗 重規(guī)劃、重配套、重客戶關(guān)注度 豐富自然資源 八達嶺長城、官廳水庫、龍慶峽、康西草原、溫泉、天漠等周邊自然生態(tài)資源最為豐富 低密度產(chǎn)品 容積率僅 ，產(chǎn)品舒適度為孔雀城品牌項目之最 8000畝特色產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 葡萄酒產(chǎn)業(yè)、旅游度假產(chǎn)業(yè)、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)外溢、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等 區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展龍頭 京張一體化龍頭，大北京西部生態(tài)發(fā)展價值帶 八達嶺孔雀城 品牌價值 特色生態(tài)文化項目 與城市保持一定距離，高爾夫文化、葡萄酒文化、歷史悠久（雞鳴驛、長城文化），突顯項目生態(tài)文化及旅游度假屬性 價值創(chuàng)造 —— 品牌價值創(chuàng)造 價值創(chuàng)造 —— 區(qū)域競爭力創(chuàng)造 波爾多莊園 清涼盛景 龍聚山莊 原鄉(xiāng)美利堅 本項目 名稱 占地 建面 容積 率 產(chǎn)品形式 核心定位 原鄉(xiāng)美利堅 1000000 180000 獨棟 美式西部鄉(xiāng)村風(fēng)情小鎮(zhèn) 波爾多莊園 獨棟 法式風(fēng)情，葡萄酒莊園 清涼盛景 800400 120230 獨棟 歐式建筑，中式園林，以景觀為核心賣點 龍聚山莊 326000 130000 板樓、獨棟、聯(lián)排 純中式度假型園林莊園 以低密度、中等規(guī)模的主題度假型別墅產(chǎn)品為主，同質(zhì)化嚴(yán)重 主題度假型別墅，同質(zhì)化嚴(yán)重 名稱 區(qū)位 占地面積 （萬平米） 建筑面積 （萬平米） 容積率 產(chǎn)品形式 總套數(shù) 售價 （元 /平米） 銷售速度 （月 /套） 原鄉(xiāng)美利堅 延慶區(qū)古崖居西側(cè) 100 18 獨棟 700 12023 9 清涼盛景 延慶八達嶺野生動物園停車場出口西行 500米 80 12 獨棟、聯(lián)排、雙拼 396 17800 4 特點： ? 距離北京市區(qū)遠、 區(qū)位認(rèn)知度低 、低密度產(chǎn)品為主 ? 項目 規(guī)模較小 ， 銷售周期長，去化速度慢 ，缺乏吸引力及相應(yīng)配套 區(qū)域在售的兩個典型項目 價值創(chuàng)造 —— 區(qū)域競爭力創(chuàng)造 ? 項目位置：延慶區(qū)古崖居西側(cè) ? 開發(fā)商：北京光輝偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 容積率： ? 占地面積： 100萬平米 ? 總建筑面積： 18萬平方米 ? 銷售價格： 12023元 /平米 ? 戶型面積： 70~150平米 ? 總價區(qū)間： 84180萬 原鄉(xiāng)美利堅 —— 基本信息 以塑造純粹的美國西部風(fēng)情小鎮(zhèn)為項目定位 “西北方向”、低容積率、面向北京客戶的第二居所產(chǎn)品定位 阿斯藩領(lǐng)地 帕克城 天使棧道 棋盤臺地 麋鹿小溪 水晶泉 日出平原 四季小鎮(zhèn) 價值創(chuàng)造 —— 區(qū)域競爭力創(chuàng)造 原鄉(xiāng)美利堅 —— 產(chǎn)品打造 精裝小獨棟、 600平方米大庭院、戶型緊湊實用無浪費，高附加值，低總價高性價比 戶型面積： 70— 150平米，總價區(qū)間： 50150萬，無地下室； 裝修細節(jié)： 天然的石材。 項目位于北京 1小時交通圈，距離北京城區(qū) 70公里，是推動京張一體化發(fā)展的龍頭。 價值挖掘 —— 文化價值 長城十萬里，文化五千年 1. 歷代皇親貴族、文人墨客吟誦八達嶺的詩文更是數(shù)不勝數(shù)。 目 錄 價值梳理 客群定位 項目定位 營銷策略 價值挖掘 多角度發(fā)掘項目自身價值屬性，找出核心價值 價值創(chuàng)造 價值挖掘 —— 歷史價值 硝煙彌漫的古戰(zhàn)場，重大史實的見證者 1. 八達嶺山口的特殊地形，成為歷代兵家必爭之地，一向駐以重兵把守。 價值挖掘 —— 產(chǎn)業(yè)價值 生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重地 1. 生態(tài)農(nóng)業(yè)： “ 中國名特優(yōu)經(jīng)濟林葡萄之鄉(xiāng) ” 和“ 中國葡萄酒之鄉(xiāng) ” 。你不一定要成為品酒家，但是你一定要知道一些基本概念。 一期 二期 三期 八達嶺長城酒店 價值創(chuàng)造 —— 區(qū)域競爭力創(chuàng)造 清涼盛景 —— 產(chǎn)品 中等規(guī)模獨棟產(chǎn)品與大面積庭院相結(jié)合，滿足人們對大面積綠化及私家庭院的追求，創(chuàng)造較高的產(chǎn)品附加值。 本項目客群特點 根據(jù)對前期積累客戶資源進行調(diào)查，對于這個區(qū)位有別墅置業(yè)愿望的人群呈現(xiàn)出以下的一些特點： ? 以 IT、貿(mào)易居多，其次是金融和文化教育類。 影響購買因素8%11%14%6%8%13%12%3%8%9%8%區(qū)域地理位置 交通便利性 自然環(huán)境 開發(fā)商品牌物業(yè)服務(wù) 價格 社區(qū)生活配套 社區(qū)規(guī)模樓盤升值潛力 建筑風(fēng)格及房屋質(zhì)量 社區(qū)景觀本項目客群特點 核心點 北京西部及北部客戶為主 相對泛化 高學(xué)歷知性人群 有較高的精神追求 結(jié)合區(qū)域客戶及項目前期積累客群調(diào)研分析，我們認(rèn)為項目客群主要呈現(xiàn)以下核心特征： ? 客戶類型：都市主流階層，主動郊區(qū)化的首次別墅置業(yè)者 ? 職業(yè)特征：主要為大中型企事業(yè)單位的中高層、中小型企事業(yè)單位的高管及企業(yè)主、自由職業(yè)者等 \處局級公務(wù)員。 他們 崇尚文化 ，如山居生活文化 “ 仁者樂山、智者樂水 ” 他們期望在悠靜的地方有一個風(fēng)景優(yōu)美的居所； 基本擁有第一居所， 向往別墅生活 ，對別墅品質(zhì)及生活方式有一定的了解； 價格敏感度高， 注重產(chǎn)品的性價比 ； 項目調(diào)性及品質(zhì)與客戶內(nèi)心別墅生活的契合點是決定其購買的關(guān)鍵點； 購買動機主要以 自用和長期占有 為主要購買目的；后期兼有投資升值需求?，F(xiàn)在終于生意上軌道了，也有點錢了，就想找一處有山有水、有高爾夫的別墅，有時間就可以招待一下生意上的伙伴、客戶，有面子不說，自己也可以享受一下生態(tài)自然采摘的樂趣，就像去山吧一樣，當(dāng)然要比山吧好得多。鴻漸于陸，其羽可用為儀也。 應(yīng)展現(xiàn)項目精神核心，與目標(biāo)客戶心理相契合 以山脈文化為主題，組織登山、觀山、畫山等主題活動。 ? 系列主題活動： 葡萄采摘； DIY紅酒制作； 酒柜拍賣； 酒標(biāo)制作； 紅酒品鑒 三次開盤籌備（預(yù)計 8月中下旬 —— 9月） 三次開盤（ 10月） 推貨產(chǎn)品組合：聯(lián)排 +雙拼（以前期存量為主） 推貨價格： 7800元 /㎡ 銷售率： 70% 軟宣題目： 《 在八達嶺孔雀城，冬季將不再寒冷，因為總有一堆篝火為冬夜啟明 》 《 熟了，八達嶺孔雀城 》 其他建議 —— 售樓處 雙精神堡壘展示 “ 現(xiàn)場售樓處 +市內(nèi)售樓處 ” 售樓處（銷售中心）是項目的精神堡壘，是激發(fā)客戶購房欲的現(xiàn)場第一線，當(dāng)現(xiàn)場產(chǎn)品無法達到展示條件之時，售樓處就起到體現(xiàn)項目定位、品質(zhì)與風(fēng)格的重要作用，同時也體現(xiàn)出發(fā)展商的專業(yè)水準(zhǔn)與品牌形象。 :24:0913:24:09January 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :24:0913:24Jan2326Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 26日星期四 1時 24分 9秒 13:24:0926 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :24:0913:24Jan2326Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :24:0913:24:09January 26, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。