【正文】 /㎡ 均價： 8000元 /㎡ 一次性付款 98折 分期付款 99折 按揭無折扣 一次性付款 98折 分期付款 99折 按揭無折扣 一次性付款 98折 分期付款 99折 按揭無折扣 一次性付款 98折 分期付款 99折 按揭無折扣 主題：區(qū)域價值，品牌，大盤 方式：硬廣、網(wǎng)絡、短信、活動、軟性 主題：區(qū)域價值，品牌，大盤、葡萄酒文化、產(chǎn)業(yè)新城 方式：網(wǎng)絡、短信、活動、軟性 主題：區(qū)域價值，品牌，大盤、葡萄酒文化、產(chǎn)業(yè)新城 方式：網(wǎng)絡、短信、活動、軟性 3月份，市內售樓處交付使用 開盤前，現(xiàn)場一期樣板區(qū)開放 9月份，二期現(xiàn)場樣板區(qū)開放 年底，一期主體工程結構完工 開盤 推廣策略 ? 展現(xiàn)項目山脈文化 ? 展現(xiàn)葡萄酒產(chǎn)業(yè)文化 ? 展現(xiàn)項目未來發(fā)展空間 ? 展現(xiàn)項目孔雀城品牌 2023年，我項目啟動入市，屬于大盤造夢期?！? 客戶素描 3： 王先生 ? 工作區(qū)域：海淀區(qū) ? 職業(yè)：個體戶 ? 年齡： 40歲 ? 家庭結構：三口之家 置業(yè)目的： 休閑度假、招待客戶 選擇物業(yè)的考慮因素： 自然環(huán)境、價格、社區(qū)成熟度 “在商界打拼這么些年，很少有時間去徹底放松一下。 ? 多關注影響項目的綜合因素，但是偏重于自然環(huán)境、價格及生活配套。 價值創(chuàng)造 —— 區(qū)域競爭力創(chuàng)造 專注于小眾群體客戶，精準定位的區(qū)域典型項目 ? 項目位置：延慶縣 八達嶺鎮(zhèn)政府南側 ? 開發(fā)商：北京功成科技投資有限公司 ? 容積率： ? 占地面積： 80萬平米 ? 總建筑面積： 12萬平方米 ? 銷售價格： 17800元 /平米 ? 戶型面積： 250395平米 ? 總價區(qū)間： 462703萬 清涼盛景 —— 基本信息 以中式景觀園林度假別墅為項目定位 低容積率、第二居所，區(qū)域高單價，高總價項目代表。先后有尼克松、里根、撒切爾、戈爾巴喬夫、伊麗莎白、希思等372位外國首腦和眾多的世界風云人物，登上八達嶺觀光游覽。 2. 1961年，國務院確定八達嶺關城和城墻為全國重點文物保護單位。原木、石材、寬邊帽、鹿角、枯木油畫 …… 作為家裝元素。 自住的細分目的4%42%36%18%第一居所 第二居所或第N居所 休閑度假 養(yǎng)老購買用途48%33%16%3%自住，不出租 酒店經(jīng)營，擁有定時居住權 酒店經(jīng)營，看重投資回報率 其他客戶對別墅產(chǎn)品形式的關注程度43%21%29%7%獨棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 疊拼別墅本項目客群特點 根據(jù)對前期積累客戶資源進行調查，對于這個區(qū)位有別墅置業(yè)愿望的人群呈現(xiàn)出以下的一些特點： ? 以獨棟需求居多，其次為聯(lián)排別墅產(chǎn)品。受老爸影響從小就向往過一過山野村夫的生活，這下可以和他一起實現(xiàn)愿望了。 ? 采取 “ 潮式營銷 ” ，不斷放大客戶基數(shù)，積聚銷售勢能。 , January 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 1月 26日星期四 下午 1時 24分 9秒 13:24: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 , January 26, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 籌備期（ 1月 5月） 籌備期（ 1月 5月） 項目支持 ? 施工計劃（售樓處施工計劃、樣板區(qū)施工計劃、看房通道施工計劃） ? 產(chǎn)品規(guī)劃設計方案 ? 物料設計及制作（沙盤模型、戶型模型、 DM單頁、樓書、海報、戶型圖、簽約圖等） 開盤亮相（預計 5月 16日） 開盤方案： 方案一：搖號 （蓄客量：推貨量 =8： 1則采用搖號方式） 方案二：順序選房 （蓄客量：推貨量 ≠8： 1則采用順序選房） 推貨產(chǎn)品組合：聯(lián)排 +雙拼 +少量獨棟 推貨價格： 7200元 /㎡ 銷售率： 80% 開盤亮相（預計 5月 16日） 開盤推廣 —— 以軟性炒作為主 ?熱銷軟宣： 《 八達嶺孔雀城，集四個孔雀城開發(fā)經(jīng)驗之大成 》 《 八達嶺孔雀城，價格與價值嚴重不對等 》 《 八達嶺孔雀城，周末開盤爆簽 3億元 》 Business Value ? 瞄 準目 標 客 戶 ? 擴 大知名度，吸引新客 戶 Degree of Innovation ? 維 老促新，促成交 二次開盤籌備（預計 6月 —— 8月） ? 蓄客活動 ?著名俱樂部拓展活動（聯(lián)絡北京著名高端俱樂部，與其聯(lián)合，在俱樂部內部舉辦客戶專場活動，派發(fā)項目資料，業(yè)務員跟進新客戶） ?偉業(yè)高端客戶聯(lián)誼（利用偉業(yè)高端項目數(shù)據(jù)庫，以回饋客戶名義，在酒店舉辦項目推介酒會） 不放過任何一個潛在客戶 二次開盤籌備（預計 6月 —— 8月） 二次開盤籌備（預計 6月 —— 8月） 感受祖國醉美山河 —— 八達嶺孔雀城 2023年家庭行動 公關活動及事件營銷 —— 通過大型事件的炒作，擴大項目知名度 ? 渠道 : 通過短信及媒體邀約意向客戶，借助其他孔雀城客戶、偉業(yè)自有客戶、偉業(yè)資源客戶；通過媒體進行傳播 ? 體現(xiàn)形式：在項目現(xiàn)場舉行互動性較強的公關活動，吸引客戶與媒體的關注 ? 系列主題活動： 山地運動； 騎馬登頂； 山地攀登 葡萄湖岸，盛夏夜之旅 —— 八達嶺孔雀城 2023年家庭行動 公關活動及事件營銷 —— 通過大型事件的炒作，擴大項目知名度 ? 渠道 : 通過短信及媒體邀約意向客戶，借助其他孔雀城客戶、偉業(yè)自有客戶、偉業(yè)資源客戶；通過媒體進行傳播 ? 體現(xiàn)形式：在項目現(xiàn)場舉行互動性較強的公關活動，吸引客戶與媒體的關注 ? 系列主題活動： 綠植種植及認養(yǎng)； 葡萄產(chǎn)區(qū)一日游及葡萄架認養(yǎng)； 官廳水庫釣魚季； 盛夏夜之旅 二次開盤籌備（預計 6月 —— 8月） 暖場活動 —— 風水講座，提升項目氣質 活動目的： 結合別墅客戶精神特質，通過 風水講座引導 別墅客戶對項目風水的認可。 SLOGAN一 八達嶺下，葡萄湖岸 傳 遞山脈文化， 承 就未來發(fā)展 文化的根 生活的魂 生存的本 高爾夫俱樂部、葡萄產(chǎn)業(yè)園區(qū) 大盤戰(zhàn)略規(guī)劃，未來發(fā)展無限 SLOGAN二 八達嶺下，葡萄湖岸 宜居溪谷，夢植晶城 “ 宜居”體現(xiàn)生態(tài)特性，也暗含高性價比，提前十年住別墅之意。 特征三：低調、內斂 生活較為低調，不喜歡張揚、炫富，追求內斂的精神生活 特征四：比較講求原則，注重細節(jié) 凡事比較講求自己的原則，注重細節(jié)，喜歡講道理，有時會斤斤計較 ? 第一類關注力：區(qū)位力 —— 肩負文化及經(jīng)濟發(fā)展雙重屬性 ? 第二類關注力：稀缺力 —— 產(chǎn)品核心價值及不可再生資源 ? 第三類關注力：品質力 —— 產(chǎn)品打動力與心理預期相符 ? 第四類關注力：品牌力 —— 開發(fā)商品牌實力 ? 第五類關注力：升值力 —— 未來物業(yè)的升值潛力 ? 第六類關注力：變現(xiàn)力 —— 講求投資回報率 ? 第七類關注力：前瞻力 —— 規(guī)劃及發(fā)展的戰(zhàn)略 ? 第八類關注力：鄰里力 —— 物以類聚，人以群分 關注力分類： 客戶置業(yè)價值取向 知道客戶的關注點，我們的營銷就成功了一半。 區(qū)域客戶特點匯總 本項目客群特點 根據(jù)對前期積累客戶資源進行調查，對于這個區(qū)位有別墅置業(yè)愿望的人群呈現(xiàn)出以下的一些特點： 調查客戶居住區(qū)域27%14%5%51%3%朝陽區(qū) 西城區(qū) 豐臺區(qū) 海淀區(qū) 東城區(qū)? 以海淀區(qū)居多，其次是朝陽區(qū)和西城區(qū)。 交通便捷，項目通達性良好，與北京城區(qū)保持一定距離 八達嶺 潮白河 大運河 永定河 孔雀城 價值挖掘 —— 品牌價值 品牌開創(chuàng) 品牌發(fā)展 品牌升級 品牌飛躍 連鎖發(fā)展的品牌效應，實現(xiàn)聚能核爆般的品牌影響力擴散 價值挖掘小結 項目 價值挖掘 大山大水，集文化生態(tài)居住與未來升值于一體 歷史價值：硝煙彌漫的古戰(zhàn)場，重大史實的見證者 文化價值：長城十萬里，文化五千年 產(chǎn)業(yè)價值：生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重地 戰(zhàn)略價值：承接區(qū)域發(fā)展的龍頭 交通價值：交通便捷，項目通達性良好，與北京城區(qū)保持一定距離 品牌價值：連鎖發(fā)展的品牌效應，實現(xiàn)聚能核爆般的品牌影響力擴散 目 錄 價值梳理 客群定位 項目定位 營銷策略 價值挖掘 價值創(chuàng)造 高爾夫、紅酒文化、品牌價值創(chuàng)造、區(qū)域競爭力創(chuàng)造 具備上述大環(huán)境價值挖掘，我們是否就能吸引到目標客戶？ 顯然，這還不夠， 我們需要對項目進行價值創(chuàng)造 8000畝山地，我們能做什么？ 我們的目標客戶除了原生態(tài)山居環(huán)境，還追求什么？ 價值創(chuàng)造 —— 高爾夫 高爾夫球場國際標準 —— ? 標準桿 72桿 ? 一場球是 18洞，分為前 9洞和后 9洞 ? 一場球時間不得超過 4小時 15分 高爾夫是什么？ 是園林，是景觀 高爾夫是什么？ 是社交，是團聚 一種高尚的品味生活，一種不同的境界追求 北緯 40度葡萄黃金產(chǎn)業(yè)帶，具有上千年葡萄種植歷史 這里， 將散發(fā)著濃郁的葡萄酒香和葡萄酒文化 我國三大葡萄酒原料產(chǎn)地