【正文】 ? 不同的成本確認(rèn)方式，對(duì)乙方的影響非常大 53 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》（國(guó)稅函發(fā) 【 1994】 644號(hào)）規(guī)定，近接廣州市稅務(wù)局稅 — [1994]327號(hào) 《 關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請(qǐng)示 》 ，反映該市部分國(guó)內(nèi)企業(yè)將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房，雙方成立合作公司，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，中方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到合作公司，外方負(fù)責(zé)興建商品房的一切資金并負(fù)責(zé)商品房在境外銷售，雙方采取分建筑面積分銷售收入、提取固定利潤(rùn)等分配形式。因此，對(duì)珠海南嘉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)按其取得的 85％土地使用權(quán)的成交價(jià)格計(jì)征契稅。 45 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?合作建房的有關(guān)規(guī)定 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函 【 2023】1003號(hào)）規(guī)定，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例 》 規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為。由于該公司與總包方上存在一些未決事項(xiàng)，該公司與 2023年和 2023年又向總包方支付工程款合計(jì)約 1億元。 32 陷阱之：地下車庫(kù)成本和收入倒掛 ?地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問(wèn)題 ? 轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何繳納土地增值稅？ (2023年 2月 11日總局答復(fù) ) 公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無(wú)房產(chǎn)證），請(qǐng)問(wèn)，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會(huì)涉及哪些稅種？ ? 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 》 第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán) ,地上的建筑物及其附著物 (以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) )并取得收入的單位和個(gè)人 ,為土地增值稅的納稅義務(wù)人 (以下簡(jiǎn)稱納稅人 )，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：建筑面積法。 ? 《 湖南省財(cái)政廳 湖南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知 》 （湘財(cái)稅 [2023]92號(hào)）關(guān)于“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的規(guī)定，我省按照 《 湖南省人民政府辦公廳關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的通知 》 （湘政辦發(fā) [2023]23號(hào)）中關(guān)于“享受優(yōu)惠政策的普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，即： 住宅小區(qū)建筑容積率在； 單套建筑面積在 144平方米或套內(nèi)建筑面積在 120平方米以下； 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 下。 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 91號(hào)）規(guī)定，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除 ? 認(rèn)定房地產(chǎn)集團(tuán)將取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司 ? 集團(tuán)公司將土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送給項(xiàng)目公司 4 陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā) ?如何應(yīng)對(duì)此種取得土地的操作模式 ? 部分地區(qū)采用在原財(cái)政票據(jù)上加蓋項(xiàng)目公司名稱，同時(shí)加蓋國(guó)土資源局的公章外加證明 ? 重新簽訂合同和重新開(kāi)具財(cái)政票據(jù)的比較難操作 ? 部分地區(qū)通過(guò)會(huì)議紀(jì)要的方式解決及基層稅務(wù)機(jī)關(guān)的態(tài)度 5 陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā) ?如何應(yīng)對(duì)此種取得土地的操作模式 ? 通過(guò)招拍掛程序中來(lái)解決 6 陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā) ?如何應(yīng)對(duì)此種取得土地的操作模式 ? 通過(guò)招拍掛程序中來(lái)解決 ? 《 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)稅收征收問(wèn)題的批復(fù) 》 （瓊地稅函 【 2023】 57號(hào)）規(guī)定，關(guān)于土地使用權(quán)競(jìng)得人成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，新公司與出讓人簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同變更協(xié)議 》 以新公司名義受讓國(guó)有土地使用權(quán)的涉稅問(wèn)題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：土地競(jìng)得人在提交的 《 投標(biāo)（競(jìng)買）申請(qǐng)書 》 中約定成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容，在競(jìng)得人按約定成立新公司后，出讓人與新公司簽訂《 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議 》 ，以新公司名義受讓國(guó)有土地使用權(quán)的，視同出讓人將土地使用權(quán)直接出讓給新公司，按出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款； 否則，屬于土地競(jìng)得人受讓國(guó)有土地使用權(quán)后再將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至新公司的行為，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款。 演講者簡(jiǎn)介 2 ?某房地產(chǎn)集團(tuán)公司拿地案例 ? 2023年 2月某房地產(chǎn)集團(tuán)公司與國(guó)土資源局簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，合同約定宗地占地面積 10萬(wàn)平方米，建筑面積 米，建筑容積率不高于 ，土地出讓款總額為 20億元，其中土地使用權(quán)出讓金 11億元，土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi) 9億元，合同簽署 3日內(nèi)房地產(chǎn)集團(tuán)需要向國(guó)土資源局繳納全部土地出讓金，土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償款由房地產(chǎn)集團(tuán)直接支付給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位某基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公司。 ? 事前從土地出讓合同上作出安排 ? 通過(guò)立項(xiàng)分期等方式解決 ? 與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分的溝通 ? 向上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)反映稅務(wù)訴求 12 陷阱之：同一項(xiàng)目不同物業(yè)類型成本分?jǐn)? ?某房地產(chǎn)企業(yè)前期規(guī)劃案例 ? 北京某房地產(chǎn)集團(tuán)到湖南某市郊區(qū)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)卦O(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作，項(xiàng)目公司在在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況涉及的稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行事前的安排和籌劃。上述發(fā)生的費(fèi)用是否屬于大市政配套費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外發(fā)生的綠化等費(fèi)用，屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用，不得稅前扣除。經(jīng)研究決定： 雜物房、車庫(kù)、車位 一律作為非普通住宅類計(jì)稅。以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告 》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 34號(hào)）規(guī)定，業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提 ? 稅務(wù)爭(zhēng)議的結(jié)果 36 陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié) ?山東聊城某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司案例 ? 政策分析 ? 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 ? 《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征免契稅的批復(fù) 》 （財(cái)稅 【 2023】 91號(hào)）規(guī)定，珠海市房產(chǎn)公司擁有土地，珠海南嘉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供資金，共建住房。 52 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)）規(guī)定， 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： 企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 54 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》（國(guó)稅函發(fā) 【 1994】 644號(hào)）規(guī)定，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。在這個(gè)過(guò)程中，甲方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來(lái)確認(rèn)土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅收入？ ? 具體到實(shí)際操作層面，甲方如何確認(rèn)呢？是按照何時(shí)的時(shí)點(diǎn)來(lái)確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入？是以分房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)還是以簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)的市場(chǎng)價(jià)？ ? 甲方確認(rèn)的土地轉(zhuǎn)讓收入，就是乙方土地成本？甲乙雙方的是互相牽制的過(guò)程？如果按照房屋成本價(jià)（無(wú)土地成本），那么甲方確認(rèn)的土地增值稅收入較低，乙方確認(rèn)的成本也較低？ 49 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 廣州市地稅局 《 關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理