【正文】 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量回歸模型 建立新回歸模型 ：Y= d0+d1F1+d2F2計算 f1和 f2值，進(jìn)行線性回歸分析，得到：y＝ ＋ ＋ p值： () () () R2= F＝ .＝ 擬合程度達(dá)到 ％， 回歸效果好 ，且不存在多重共線性，也不存在正的或負(fù)的自相關(guān)。高屋有臺，榮耀之居；樂彼君子，富家之基； 高屋有臺，風(fēng)景如懷； 概念規(guī)劃方案建議 —— 產(chǎn)品建議 根據(jù) “ 風(fēng)、雅、頌 ” 的 居住主題 ，及 “ 異質(zhì) ” 社區(qū)居住理念建議本項(xiàng)目的整體布局如下 ： 配套： 400畝的五星級酒店、 1800畝的 27洞高爾夫球場、 375畝的綜合教育基地、 57畝的馬術(shù)俱樂部及水上運(yùn)動特色商街等容 積 率： 建筑類別：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、島嶼別墅及少量公寓 ； 開發(fā)周期 : 6～ 10年項(xiàng)目占地： 22500畝 概念規(guī)劃方案建議 —— 容積率建議 案例 1：天津 —— 京津新城 評價：觀瀾湖項(xiàng)目建設(shè)有 216洞的高爾夫球場，如果計算整個球場，建筑容積率則在 ，住宅用地的容積率平均在 。度假旅游、別墅、二次置業(yè)成為時尚，投資理財意識增強(qiáng)，注重內(nèi)外修養(yǎng)，高端及奢侈品消費(fèi)開始流行。然而在郁郁蔥蔥的植被和鳥語花香的環(huán)境里，給人們的第一印象應(yīng)當(dāng)是生態(tài)健康城?？蛻舨町愴?xiàng)目以打造第二居所概念為主，且客戶群體范圍擴(kuò)大化，偏向外地客戶。旅游產(chǎn)業(yè)研究 —— 典型案例分析芙蓉古城世界之窗世界樂園l 旅游對地產(chǎn)的帶動效益一般在中后期顯現(xiàn)；l 主題旅游地產(chǎn)依靠 “后天 ”打造景點(diǎn)、塑造景區(qū)，投入成本大、開發(fā)時間久；l 主題旅游地產(chǎn)由于自身創(chuàng)造景區(qū)，其風(fēng)險性大；l 體驗(yàn)式、參與式的旅游主題比觀光性旅游主題更具吸引力和生命力；l 主題旅游形式一定要迎合旅游者的消費(fèi)心理、旅游目的。 臨空產(chǎn)業(yè)研究 —— 典型案例分析德國慕尼黑機(jī)場成功特征n地理位置的優(yōu)越： 位處歐洲中部n中轉(zhuǎn)換乘服務(wù)先進(jìn)： 實(shí)現(xiàn)世界最快服務(wù) MCTn機(jī)場區(qū)域商業(yè)發(fā)達(dá)： 利用免稅優(yōu)勢，商品物美價廉、到市區(qū)交通便利。區(qū)域發(fā)展模式理論研究增長極選擇思路 確定區(qū)域發(fā)展模式項(xiàng)目資源分析 宏觀背景研究區(qū)域背景研究地產(chǎn)市場研究地塊資源分析區(qū)域發(fā)展模式資源適用性分析增長極分析 —— 區(qū)域發(fā)展模式選取市場開發(fā)經(jīng)驗(yàn)可行不可行可行不可行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向行政導(dǎo)向交通導(dǎo)向邊緣導(dǎo)向發(fā)展客觀條件項(xiàng)目應(yīng)采用多種產(chǎn)業(yè)復(fù)合發(fā)展作為區(qū)域增長極市場開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 客觀發(fā)展條件交通導(dǎo)向 被動擴(kuò)張無輕軌規(guī)劃、財力有限邊緣導(dǎo)向 被動擴(kuò)張 40公里距離行政導(dǎo)向 主動擴(kuò)張新機(jī)場南移、市政府遷往呈貢產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 主動擴(kuò)張多種優(yōu)勢、復(fù)合型支撐增長極分析 —— 增長極選擇思路 項(xiàng)目資源分析區(qū)域發(fā)展模式資源適用性分析確定區(qū)域發(fā)展模式體育產(chǎn)業(yè)研究 臨空產(chǎn)業(yè)研究 生態(tài)農(nóng)業(yè)研究 旅游產(chǎn)業(yè)研究養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)研究 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究可能發(fā)展產(chǎn)業(yè)選擇產(chǎn)業(yè)競爭力確定第一部分第一部分 項(xiàng)目背景資源項(xiàng)目背景資源第二部分第二部分 產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究第三部分第三部分 開發(fā)戰(zhàn)略研究開發(fā)戰(zhàn)略研究第四部分第四部分 項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位第五部分第五部分 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位第六部分第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議第七部分第七部分 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)研究養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)研究體育產(chǎn)業(yè)研究體育產(chǎn)業(yè)研究臨空產(chǎn)業(yè)研究臨空產(chǎn)業(yè)研究生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)研究旅游產(chǎn)業(yè)研究創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)初步選擇項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)初步選擇養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)研究l 亞健康學(xué)說l 生活水平的提高養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的主要類別： l 養(yǎng)生保健 l 養(yǎng)老療養(yǎng) l 體檢康療 養(yǎng)生是中華民族的瑰寶：老子、彭祖、蘭茂 …… l 武夷山養(yǎng)生天堂l 三大頂級康療體檢中心利用當(dāng)?shù)卦催h(yuǎn)流長 養(yǎng)生文化 ，打造了吸氧、喝茶、美食、運(yùn)動、氣功、文化、療養(yǎng)以及隱居等 復(fù)合養(yǎng)生產(chǎn)品 。 別墅價格存在上漲空間 。昆明市占云南省房地產(chǎn)投資比例供需狀況 房地產(chǎn)市場 穩(wěn)中求升 ， 后勁突出，市場 需求較旺 。十一五期間國家批準(zhǔn)的 唯一 新建干線機(jī)場， 第四大門戶 機(jī)場。昆明規(guī)劃對項(xiàng)目的影響？區(qū)域背景研究 —— 嵩明 總?cè)丝跒?，城區(qū)人口約 3萬 ，城市化水平 %，縣城面積達(dá) 。大理麗江城市群昆曲玉城市群本項(xiàng)目位于云南 主要城市群發(fā)展軸 上宏觀背景研究項(xiàng)目在宏觀層面上可利用的資源？項(xiàng)目在宏觀層面上可利用的資源？云南為項(xiàng)目帶來的資源？昆明的獨(dú)特優(yōu)勢？昆明的投資環(huán)境？昆明人居習(xí)慣的特點(diǎn)？昆明規(guī)劃對項(xiàng)目的影響？云南為西南邊陲重鎮(zhèn)，國際知名旅游省份，利于項(xiàng)目提升國際知名度，帶來國際及國內(nèi)客戶。宏觀背景研究項(xiàng)目在宏觀層面上可利用的資源？項(xiàng)目在宏觀層面上可利用的資源？云南為項(xiàng)目帶來的資源？昆明的獨(dú)特優(yōu)勢？昆明的投資環(huán)境？昆明人居習(xí)慣的特點(diǎn)？昆明規(guī)劃對項(xiàng)目的影響？云南為西南邊陲重鎮(zhèn)，國際知名旅游省份，利于項(xiàng)目提升國際知名度，帶來國際及國內(nèi)客戶。 完成對項(xiàng)目周邊區(qū)域的背景分析 216。 完成項(xiàng)目地塊資源的梳理 216。宏觀背景研究 —— 昆明印象最適宜 心肺療養(yǎng) 的海拔世界上 最好的春城著名的 歷史旅游文化名城東南亞的 國際門戶省會城市云南省的 交通樞紐和旅游集散地昆明宏觀背景研究項(xiàng)目在宏觀層面上可利用的資源？項(xiàng)目在宏觀層面上可利用的資源？云南為項(xiàng)目帶來的資源？昆明的獨(dú)特優(yōu)勢？昆明的投資環(huán)境？昆明人居習(xí)慣的特點(diǎn)？昆明規(guī)劃對項(xiàng)目的影響？云南為西南邊陲重鎮(zhèn)，國際知名旅游省份，利于項(xiàng)目提升國際知名度，帶來國際及國內(nèi)客戶。享世界最佳春城美譽(yù)，為項(xiàng)目提供最佳的自然、氣候、地理?xiàng)l件。蘭茂文化：明代著名醫(yī)藥學(xué)家、音韻學(xué)家、詩人蘭茂的《滇南本草》側(cè)重 中醫(yī)、養(yǎng)生、調(diào)理 等方面研究。 機(jī)場運(yùn)營區(qū)商務(wù)會展總部經(jīng)濟(jì)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑保稅加工航空物流整體規(guī)劃 交通規(guī)劃 規(guī)劃中的西北繞城線一定程度上 阻礙 了空港區(qū)向北發(fā)展。價格 逐年 理性增加 ，發(fā)展勢頭良好。216。美兆體檢中心、英國保柏公司（ BUPA） PL東京健康管理中心。德國慕尼黑機(jī)場 —— 德國第 2大機(jī)場、歐洲客運(yùn)量名列第 8法國戴高樂機(jī)場地區(qū) —— 世界最大的機(jī)場之一 、客運(yùn)量 5000萬人次。旅游產(chǎn)業(yè)研究 —— 項(xiàng)目旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能性分析有利因素l 地處云南昆明、旅游發(fā)達(dá)城市，旅游影響力強(qiáng)、旅游客眾多；l 項(xiàng)目位處整體規(guī)劃為旅游、休閑、度假的長松園片區(qū)。 規(guī)模優(yōu)勢 利用項(xiàng)目為一個完整、系統(tǒng)的區(qū)域開發(fā)，整體規(guī)劃，利用高端、整體性的區(qū)域概念來贏得市場。 蘭茂文化淵遠(yuǎn)流長，楊林丸、楊林肥酒這些養(yǎng)生保健品正是這養(yǎng)生文化的產(chǎn)物。20232023年精神追求時代精神追求時代項(xiàng)目客戶定位沉穩(wěn)、有穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴的生活方式、喜歡清凈思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在高舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個性化的生活方式、 追求身份與地位的象征標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有自己的精神信仰、對生活質(zhì)量有一定要求、 追求自然豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力 、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、 存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性 。概念規(guī)劃方案建議 —— 容積率建議 容 積 率： 建筑類別 : 別墅、酒店式公寓、花園洋房； 開發(fā)周期 : 15年項(xiàng)目占地： 20平方公里 案例 2：深圳 —— 觀瀾湖 根據(jù)建筑形態(tài)與容積率的關(guān)系： 項(xiàng)目整體的 容積率 為 概念規(guī)劃方案建議 —— 容積率建議 容積率為 容積率為 居住用地 凈容積率 為 容積率為 概念規(guī)劃方案建議 —— 商業(yè)規(guī)模建議 規(guī)模綜合建議 本項(xiàng)目在未來既是楊林又是長松園片區(qū)甚至是整個嵩明的 商業(yè)中心 ，為了給后來的商業(yè)發(fā)展提供更多的 彈性空間 ，建議本項(xiàng)目商業(yè)面積約為 30萬平方米 。旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 昆明高爾夫市場容量預(yù)測 年份 GDP（億元） 進(jìn)出口總額（億美元）接待旅游人數(shù)（萬人）常住人口（萬人）2023年 2023年昆明相關(guān)數(shù)據(jù)如下：l 代入模型，經(jīng)過統(tǒng)計軟件運(yùn)算得 2023年昆明高爾夫球洞數(shù)可為 237洞 ；l 而云南目前的高爾夫球洞數(shù)為 144洞 ；l 云南目前的高爾夫球場經(jīng)營非?；鸨?；l 云南對高爾夫球場限制有所松動；云南高爾夫市場存在 巨大市場機(jī)會旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量分析 高爾夫圈層分布分析 高爾夫圈層分布案例分析 北京高爾夫分析上海高爾夫分析深圳高爾夫分析預(yù)測昆明新建高爾夫圈層分布本項(xiàng)目高爾夫可行性判斷 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 北京市高爾夫球場一覽 北京共有 23座高爾夫球場：近郊（ 25km以內(nèi)）： 8座高爾夫球場遠(yuǎn)郊（ 25～ 50km） ： 11座高爾夫球場其它區(qū)域（ 50km以外） ： 4座高爾夫球場旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 上海市高爾夫球場一覽 上海共有 17座高爾夫球場：近郊（ 30km以內(nèi)）： 5座高爾夫球場遠(yuǎn)郊（ 30～ 60km） ： 9座高爾夫球場其它區(qū)域（ 60km以外） ： 3座高爾夫球場旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 深圳共有 12座高爾夫球場：近郊（ 15km以內(nèi)）： 4座高爾夫球場遠(yuǎn)郊（ 15～ 30km） ： 7座高爾夫球場其它區(qū)域（ 30km以外） ： 1座高爾夫球場旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布分析 l 城市遠(yuǎn)郊（ 25～ 60km）高爾夫球場 數(shù)量最多 ，數(shù)所占比重為 48％～59％ ；l 近郊，前期建設(shè)的高爾夫球場較多，隨著城市的發(fā)展，市中心土地越來越稀缺，使得最近幾年很少在近郊建高爾夫球場；l 其它區(qū)域高爾夫球場數(shù)量較少，不能單純依靠高爾夫的吸引力，還必須有其它資源支撐；本項(xiàng)目位于距昆明市 40公里處，屬于 昆明遠(yuǎn)郊區(qū)域 。s TestKMO測定值為 ，此值大于 ，故可認(rèn)為本數(shù)據(jù)可用于進(jìn)行因子分析；巴特尼特 (Bartlett)法圓形檢驗(yàn)值是 ， p(Sig=)，故認(rèn)為 分析效果顯著 ； Total Variance Explained 累計方差百分比 (cumulative %)是 ％，說明提取兩個主成分便 可以代表原有變量 。 頌 —— 榮耀之居 樂彼君子，遐不眉壽。住房水平提高，股票投資升溫，汽車進(jìn)入家庭，觀光旅游成為熱點(diǎn)。 生態(tài)健康城項(xiàng)目占地 10平方公里，完全具備城鎮(zhèn)的規(guī)模。成本優(yōu)勢利用土地成本優(yōu)勢采取同質(zhì)優(yōu)價的競爭策略吸引客戶。旅游產(chǎn)業(yè)研究 —— 云南旅游產(chǎn)業(yè)概況旅游特色：依靠 自然風(fēng)光 和濃郁的 歷史文化民族風(fēng)情 而聞名世界；旅游目的： 自然觀光游 及 歷史人文風(fēng)情游；旅游線路：三條旅游熱點(diǎn)線路，項(xiàng)目所處 非熱點(diǎn) 旅游線路。臨空產(chǎn)業(yè)主要分布在第一圈層至第三圈層之間（ 1～ 10公里范圍內(nèi)），第四圈層已很少分布臨空產(chǎn)業(yè)。地塊內(nèi)部有多處蓄水塘，外部有三個可利用水庫。 高端別墅產(chǎn)品以省外人士為主，本項(xiàng)目客戶將面向國際化；216。所占比例 同步增長 ，房地產(chǎn)市場發(fā)展 健康穩(wěn)定 。區(qū)域背景研究 —— 新機(jī)場總體規(guī)劃面積為 160平方公里，包括主運(yùn)營區(qū)及三個臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。為項(xiàng)目提供國際及國內(nèi)客戶的可能；天然的休閑宜居環(huán)境；長遠(yuǎn)持續(xù)開發(fā)的保障。 昆明首位度指數(shù)： 　　 S=P1/P2 　 　 S=245/=昆明城市首位度遠(yuǎn)大 4，吸附力極強(qiáng)昆明城市首位度 遠(yuǎn)強(qiáng)于西南其他省會城市宏觀背景研究 —— 昆明首位度滇中城市群規(guī)劃大理、麗江以旅游為主城市群；昆曲玉楚以政治、經(jīng)濟(jì)、文化為主城市群；城市群 之間有各自的 生態(tài)位 。旅游業(yè)對境外吸引力強(qiáng)， 知名度高 ，對外旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?完成云南及昆明的大背景研究 216。 完成昆明房地產(chǎn)市場的研究216。享世界最佳春城美譽(yù)，為項(xiàng)目提供最佳的自然、氣候、地理?xiàng)l件。昆明經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，投資環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)騰飛在即，為項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展提供良好的保障。中石油煉油基地一期 6平方公里、總規(guī)劃 15平方公里、預(yù)計建成后財政收入達(dá) 30億。新機(jī)場南移起初機(jī)場地處 小江斷裂帶 ，同時機(jī)場起飛的前方有一海拔 較高的山 。房地產(chǎn)市場分析 —— 整體態(tài)勢房地產(chǎn)市場分析 —— 政府態(tài)度2023年 7月，繼昆明房地產(chǎn)調(diào)研后，秦光榮省長提出：