【正文】 題通過實地調(diào)研，結(jié)合發(fā)展商目標、我司對區(qū)域開發(fā)的觀點，針對本項目，我司認為本報告需要解決以下主要問題：? 選擇本項目最適宜采用的區(qū)域發(fā)展模式；? 選擇合適的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，使之與地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動； ? 研究競爭區(qū)域，制定競爭策略；? 確定整體的開發(fā)理念、主題定位和客戶定位；? 提出整體規(guī)劃建議；? 進行地塊區(qū)域價值評估以及土地分等定級；? 確定項目的開發(fā)策略。宏觀背景研究 —— 云南印象旅游經(jīng)濟 旅游外匯收入及境外游客數(shù)量最高，位居 西南第一 。指標 分值 全國排名居住環(huán)境 19購物環(huán)境 17出行環(huán)境 20教育環(huán)境 26娛樂環(huán)境 6生態(tài)環(huán)境 1社會治安 35自然環(huán)境優(yōu)美度 17城市文教滿意度 42城市醫(yī)療滿意度 42城市市民親和力 21城市文化吸引力 1城市就業(yè)滿意度 38城市宜居忠誠度 12宏觀背景研究 —— 昆明 城市品牌競爭力打造城市品牌的底蘊深厚宏觀背景研究 —— 城市首位度理論背景城市首位定律是馬克 云南城市人口第一位昆明為 245萬人，第二位曲靖城市人口 人。昆明經(jīng)濟運行穩(wěn)定，投資環(huán)境良好，經(jīng)濟騰飛在即，為項目持續(xù)發(fā)展提供良好的保障。古往今來，昆明人居安逸，離土不離鄉(xiāng)，崇尚休閑生活。區(qū)域背景研究 —— 楊林發(fā)展歷程1992年：云南省人民政府批準成立；1997年：官軍路通車后，由原來的 為 ；2023年：被省政府確定為全省 30個重點工業(yè)園區(qū)； 2023年：國家六部委聯(lián)合清理整頓開發(fā)區(qū)后，楊林工業(yè)開發(fā)區(qū)作為全省 15個省級開發(fā)區(qū)予以保留，并更名為云南嵩明楊林工業(yè)園區(qū)； 2023年：機場選址確定后，對園區(qū)的管限放開，于06年擴充為 。楊林發(fā)展?jié)摿Υ螅瑢轫椖恐泻笃趲砜蛻艉彤a(chǎn)業(yè)支撐。楊林發(fā)展?jié)摿Υ?，將為項目中后期帶來客戶和產(chǎn)業(yè)支撐。房地產(chǎn)市場分析 —— 整體態(tài)勢房地產(chǎn)開發(fā)熱度占云南首位，是云南 人居首選城市 。昆明房地產(chǎn)市場特征怎樣？ 昆明別墅市場特征怎樣？ 房地產(chǎn)市場分析 —— 片區(qū)特征市中心：產(chǎn)品功能最集中，土地開發(fā)趨于飽和；南市區(qū)：項目規(guī)模最大，價格及品質(zhì)最高；東市區(qū)：房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，價格及品質(zhì)較高；西市區(qū)：項目開發(fā)量不大，價格及品質(zhì)一般；北市區(qū)：房地產(chǎn)開發(fā)最早，平均價格最低。 熱點片區(qū)處在城市發(fā)展軸上，本項目未來有望介入；216。地表地貌水資源n 長松園片區(qū)現(xiàn)有沙石橋、虎頭坡、葛根塘三個水庫；n 地塊為喀斯特地質(zhì)；n 近金山生態(tài)園處的土地，有可供蓄水功能；n 地塊區(qū)域附近曾經(jīng)在 600米地下挖出硫酸型、 60度的溫泉 。距昆明市區(qū)車程約 30分鐘，通達性較好 。養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)研究 —— 項目養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能性分析體育產(chǎn)業(yè)研究 —— 體育產(chǎn)業(yè)分類競技體育休閑體育體育場 訓(xùn)練基地高爾夫 馬球墨爾本奧林匹克體育場體育產(chǎn)業(yè)研究 —— 案例（競技體育）廣州天河體育中心可帶動區(qū)域經(jīng)濟水平，但 投入成本極大 ！昆明紅塔訓(xùn)練中心封閉式管理， 不利于地產(chǎn)提升 。 5～ 10公里范圍，主要發(fā)展 “ 附屬產(chǎn)業(yè) ” 和 “吸引產(chǎn)業(yè) ” 如會展中心、高科技產(chǎn)業(yè)等。臨空經(jīng)濟圈外圍出現(xiàn)高檔住宅區(qū)域產(chǎn)業(yè)類型：兩個別墅集中區(qū)域（機場兩翼）、低密度普通住宅（順義新城；）別墅項目：格拉斯小鎮(zhèn)、優(yōu)山美地、財富公館、東方太陽城 等；規(guī)模：偏大，格拉斯小鎮(zhèn) 4000畝以上；出現(xiàn)時間：機場建設(shè)十年后（ 2023年以后）；客戶：服務(wù)于空港發(fā)展帶來的客戶。l 成本較高；l 需要規(guī)模性發(fā)展，引進專門公司來經(jīng)營管理。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的特點 l 創(chuàng)意價值非消耗性 l 創(chuàng)意內(nèi)容高增值性、高滲透性 l 創(chuàng)意人員高智力性 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究典型案例研究 l 深圳大芬村 l 北京 798藝術(shù)區(qū) 深圳大芬村發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)，該地的 人口由 300人擴充到 1萬多人 ，對當(dāng)?shù)馗鞣矫娲龠M巨大；北京 798藝術(shù)區(qū)租金由 1元 /平米漲到 15元 /平米，增長了 十五倍 。發(fā)展狀況 呈貢新城開發(fā)快速且成果顯著；項目處于前期階段；項目發(fā)展節(jié)奏明顯落后。在陽宗海片區(qū)：供應(yīng) 華僑城 集團 18000畝 ，未來 還有 供應(yīng)計劃；在草甸片區(qū)已出讓 9000畝 。天 氣候適宜養(yǎng)生項目所在地海拔約 1800米，這種海拔正是心肺療養(yǎng)最適宜的高度； 地 地利適宜養(yǎng)生項目處于楊林蘭茂文化的影響范圍內(nèi)，為《滇南本草》發(fā)源地； 人 養(yǎng)生文化深厚利用得天獨厚的資源，打造唯一性產(chǎn)品 項目主題定位項目主題定位 形象定位 養(yǎng)生淵源地 購買目的 ：第一居所為主，第二居所為補充?？蛻舻卦捶秶蟆㈦A層多樣化依據(jù)：前 10年開發(fā)積累，區(qū)域發(fā)展成熟、人氣匯集，新城的氛圍已經(jīng)形成產(chǎn)品多樣化，客戶多樣化，城市居民共融客戶心理描述時代流行語 —— 每個時代都有每個時代的流行語1990年之前溫飽時代19902023年小康時代解決溫飽問題，追求彩電、冰箱、洗衣機等基本生活物質(zhì)需求。概念規(guī)劃方案建議 —— 布局建議 建議依據(jù)綜合而言： Ⅳ 區(qū) ≥Ⅲ 區(qū) ≥Ⅱ 區(qū) ≥Ⅰ 區(qū) 。 怡然我居，詩書飄香；裳裳者華，我心悅兮 ；怡然我居，草色入廉 ；概念規(guī)劃方案建議 —— 居住主題建議 “ 頌 ” 是貴族在家廟中祭祀鬼神、贊美治者功德的樂曲，旨在體現(xiàn)社區(qū) 高尚、尊崇 的精神情懷。 規(guī)劃技術(shù)指標 道路級別主干路 干路 支路 巷路車行道寬度 (m) 14～ 24　 10～ 14 6～ 7 每側(cè)人行道寬度 (m) 4～ 6 3～ 5 0～ 3 0道路間距 (m) ≥500 250～ 500 120～ 300 60～ 150因地制宜原則 人性化關(guān)懷原則 在道路設(shè)計時應(yīng)考慮例如：人、車 分流系統(tǒng) 和 無障礙通道 等。s Test of Sphericity Approx. ChiSquare df 6 Sig. .000Component Initial Eigenvalues Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative %1 2 .272 3 .027 .681 4 .001 .020 KMO and Bartlett39。經(jīng)營建議以 純種馬 為 爆發(fā)點 ，以 普通馬匹 為主要經(jīng)營 主體 的經(jīng)營策略。項目地塊為天然高爾夫球場地勢， 易于打造高爾夫 。深圳市市高爾夫與經(jīng)濟分析表上述數(shù)據(jù)表明高爾夫的發(fā)展與該地的經(jīng)濟發(fā)展有著密不可分的關(guān)系 。 方法論 人口 (萬） 人均用地（ m2/人） 商業(yè)用地（ m2/人） 備注人均法 以 120 m2/人作為人均用地標準方法論 總 用地（ m2/人） 用地比例商業(yè)用地（ m2/人） 備注比例法 1000 :1 27 居住區(qū)理論軍長路對外交通功能強，故 不建議軍長路 沿線 設(shè)置沿街商業(yè) 。在我國最早的詩歌總集《詩經(jīng)》，按自身的特點將《詩經(jīng)》 中的音樂由低到高分成 “ 風(fēng)、雅、頌 ” 三個層次。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對價格有一些敏感責(zé)任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有 “節(jié)儉 ”精神、 對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、 對價格有一定的敏感財富層面價值層面舊式 轉(zhuǎn)型 新式高中低目標客戶 — 時尚型項目吸引點：高爾夫、寶馬、莊園項目吸引點：高爾夫、寶馬、莊園中國風(fēng)中國風(fēng)當(dāng)江澤民穿上了唐裝，唐裝從此風(fēng)靡世界；溫家寶總理的太極球表演讓德國總理興致昂然；美國最緊俏的語言培訓(xùn)為漢語培訓(xùn)；針灸、拔罐、推拿等中醫(yī)治療深受國外人士歡迎；越來越多的外國人熱衷學(xué)習(xí)中國的中醫(yī)、太極、國畫、京劇等； ……, 中國風(fēng)越來越流行 項目客戶定位 —— 客戶心理描述越是中國的，越是世界的！越是中國的，越是世界的！中國情節(jié)中國情節(jié)改變了自己的衣著打扮、行為舉止和生活習(xí)慣，改變過去使用的語言，改變父母所起的姓名，甚至改變自己的國籍，但就像改變不了自己的膚色一樣，難以改變作為中國人的自我意識 —— 骨子里的中國情節(jié)！項目客戶定位 —— 客戶心理描述沉穩(wěn)、有穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽、尊貴的生活方式、喜歡清凈思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在高舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強調(diào)個性化的生活方式、 追求身份與地位的象征標志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有自己的精神信仰、對生活質(zhì)量有一定要求、 追求自然豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力 、較強的人際網(wǎng)、 存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性 。通過多種傳播方式，盡量爭取更多的外地客戶。比李時珍更早時期的蘭茂養(yǎng)生文化，使得項目所在當(dāng)然成為養(yǎng)生淵源地。大理l 麗江旅游景觀享譽中外，旅游歷史文化底蘊深厚；l 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主要以 產(chǎn)權(quán)酒店 式為主，多為外地客戶用來 休閑度假 。競爭區(qū)域分析 —— 安寧安寧以 冶金、鹽磷化工 為特色，重點發(fā)展重要 工業(yè)產(chǎn)業(yè) 。產(chǎn)業(yè)客觀發(fā)展條件產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)價值的提升產(chǎn)業(yè)的發(fā)展效益產(chǎn)業(yè)的品牌價值產(chǎn)業(yè)發(fā)展效益：養(yǎng)生 ﹥ 體育 ﹥ 臨空 ﹥ 生態(tài)農(nóng)業(yè) ﹥ 創(chuàng)意 ﹥ 旅游產(chǎn)業(yè)品牌價值：體育 ﹥ 養(yǎng)生 ﹥ 臨空 ﹥ 旅游 ﹥ 創(chuàng)意 ﹥ 生態(tài)農(nóng)業(yè)對地產(chǎn)價值的提升：體育 ﹥ 養(yǎng)生 ﹥ 創(chuàng)意 ﹥ 臨空 ﹥ 旅游 ﹥ 生態(tài)農(nóng)業(yè)低中高養(yǎng)生 體育 生態(tài)農(nóng)業(yè)創(chuàng)意 旅游 臨空增長極選擇思路項目資源分析區(qū)域發(fā)展模式資源適用性分析確定區(qū)域發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)確定及項目增長極升華可能發(fā)展產(chǎn)業(yè)選擇可能發(fā)展產(chǎn)業(yè)研究產(chǎn)業(yè)競爭力確定市場競爭分析第一部分第一部分 項目背景資源項目背景資源第二部分第二部分 產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究第三部分第三部分 開發(fā)戰(zhàn)略研究開發(fā)戰(zhàn)略研究第四部分第四部分 項目主題定位項目主題定位第五部分第五部分 項目客戶定位項目客戶定位第六部分第六部分 項目規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議第七部分第七部分 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略競爭區(qū)域分析競爭區(qū)域分析項目開發(fā)戰(zhàn)略項目開發(fā)戰(zhàn)略競爭區(qū)域分析 —— 呈貢新城果林片區(qū)大沖工業(yè)片區(qū)洛陽物流片區(qū)斗南龍城片區(qū)吳家營中心片區(qū)烏龍片區(qū)大漁片區(qū)雨花片區(qū)規(guī)劃為新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流業(yè)中心。不利因素l 項目處于非熱點旅游線路上；l 項目區(qū)域不具備自然風(fēng)光或人文風(fēng)情優(yōu)越的旅游資源；l 與其他旅游度假項目相比，本項目的自然資源不具備競爭力。l 云南的 天然氣候利于農(nóng)業(yè)的生產(chǎn) ，重點優(yōu)化蔬菜、瓜果、烤煙、茶葉、花卉、藥材等經(jīng)濟作物的布局。機場建成十年后 對周邊地區(qū)作用開始顯現(xiàn)臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn) 運送 → 生產(chǎn) → 服務(wù)的發(fā)展過程臨空產(chǎn)業(yè)研究 —— 典型案例分析（國外其他案例）l 美國沃斯堡機場 l 美國孟菲斯國際機場 l 日本東京機場 l 迪拜國際機場 l 印度班加羅爾機場 通過對以上國外其他案例分析，得出結(jié)論：l 國際性、高級別的機場建設(shè)將給機場區(qū)域和城市 帶來極大促進 ；l 臨空經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的能與 地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的臨空產(chǎn)業(yè)并不突出 ；l 臨空經(jīng)濟需要高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 三大產(chǎn)業(yè) 作為產(chǎn)業(yè)支撐。不利因素 l 競技體育開發(fā)規(guī)模大，投資成本高；l 云南體育訓(xùn)練基地知名度高，競爭激烈，封閉管理，對地產(chǎn)價值提升不大。養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)研究l 天下青城l 假日青城利用優(yōu)勢環(huán)境資源倡導(dǎo)養(yǎng)生口號，項目每期一經(jīng)推出，就被搶購一空， 供不應(yīng)求 。昆明至地塊設(shè)有收費站。 頂級、養(yǎng)生別墅為市場空缺，市場機會大。）旅游景區(qū)別墅 —— 大理、麗江（經(jīng)濟型及高爾夫別墅并重） 頂級別墅空白！頂級別墅空白！養(yǎng)生樓盤有市無貨！養(yǎng)生樓盤有市無貨！房地產(chǎn)市場分析昆明房地產(chǎn)整體態(tài)勢如何？昆明房地產(chǎn)整體態(tài)勢如何？昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展健康穩(wěn)定，市場需求較旺昆明房地產(chǎn)市場特征怎樣？ 昆明別墅市場特征怎樣？ 熱點片區(qū)為東南片區(qū) ,在玉昆曲城市發(fā)展軸上。房地產(chǎn)市場分析 —— 整體態(tài)勢房地產(chǎn)市場分析 —— 政府態(tài)度2023年 7月，繼昆明房地產(chǎn)調(diào)研后，秦光榮省長提出：“對新增住房實行全面規(guī)劃、綜合開發(fā) ， 鼓勵成片開發(fā) ……從解決住房短缺需要向 滿足住房需求和優(yōu)化生態(tài)并重 的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變 ……從低品質(zhì)住宅向 高品質(zhì)、長壽命 的住宅轉(zhuǎn)變 ……打造 “ 住在昆明 ” 的城市品牌。 為項目后續(xù)發(fā)展提供國際高素質(zhì)客戶。新機場南移起初機場地處 小江斷裂帶 ，同時機場起飛的前方有一海拔 較高的山 。偏向于生態(tài)、環(huán)保、污染較小的產(chǎn)業(yè)，對本項目有利產(chǎn)業(yè)偏向加工制造等，物流園區(qū)規(guī)劃是利用貴昆