【正文】 同時(shí)在管理服務(wù)員工和大廈業(yè)主、客戶中宣傳節(jié)能和環(huán)保意識(shí)，倡導(dǎo)全員參與。 ? 根據(jù)季度檢查記錄及報(bào)告中心、年檢記錄與報(bào)告，制訂每年的中修計(jì)劃。 ? 保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。 ? 減速器油的溫升不超過(guò) 60 度，最高溫度不超過(guò) 85 度。 ? 電機(jī)的保養(yǎng)：外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。 ? 生活水泵規(guī)定每周至少輪換使用一次，消防泵每?jī)稍伦詣?dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動(dòng)。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。 ? 值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。 ? 水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)一次，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 10%；系 統(tǒng) 有無(wú)機(jī)械 損傷 ，失靈 ； 鉛 封、保 險(xiǎn)帶 是否完好； 噴 嘴的位置有否改 動(dòng) ，外 觀 整潔 ， 動(dòng) 作部位 潤(rùn) 滑，控制 電 路是否正常等。 外 墻 面 外墻面破損的修補(bǔ) 外墻面局部滲漏 外墻面大面積滲漏 外墻面翻新。 制度保證 我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》、南京市相關(guān)城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（執(zhí)行）》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)法規(guī)，編織《房屋本體、設(shè)備設(shè)施管理程序》、《房屋維修管理程序》等程序文件和工作手冊(cè)，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。 道路、路面、側(cè)石、窨井蓋 每周一次對(duì)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)維修，井蓋不缺損，能正常使用 。 5．所有影響他人休息和生活的行為。 ? 大廈的出入口、停車場(chǎng)有秩序員 24 小時(shí)值班、巡邏，以維持大廈正常的公共秩序。 裝修公司 業(yè)主（住戶）選擇裝修公司時(shí)，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，聘請(qǐng)?jiān)谀暇┦凶?cè)，持有承建資格證和稅務(wù)登記證的正規(guī)裝修單位進(jìn)行裝修。 ? 管線室外管束應(yīng)保證“橫平豎直”，并包扎好，多余部分盤在機(jī)體后面，滴水管必須接到預(yù)留集水管內(nèi)。 XX 辦公、商業(yè)物業(yè)類型無(wú)火災(zāi)隱患，符合消防要求，無(wú)破壞樓宇外立面和危及房屋結(jié)構(gòu)安全和損害其他業(yè)主利益的行為。 ? 機(jī)動(dòng)車進(jìn)場(chǎng) (庫(kù) )時(shí)應(yīng)服從車管員指揮，遵守停車場(chǎng) (庫(kù) )管理規(guī)定，履行機(jī)動(dòng)車進(jìn)出車場(chǎng) (庫(kù) )有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定繳費(fèi)。 ? 在盤問和核對(duì)中發(fā)現(xiàn)有問題，應(yīng)立即扣留車輛，機(jī)智地應(yīng)付司機(jī)， 并用對(duì)講機(jī)報(bào)告車管負(fù)責(zé)人和服務(wù)中心。 ? 不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防道上停放車輛。 車庫(kù)管理 24 小時(shí)有專職人員管理， 車輛停放有序，車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人 員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。 XX 商業(yè) 秩序維護(hù)工作： 對(duì)外商業(yè)場(chǎng)所，來(lái)往人員較多，秩序維護(hù)工作難度大，我們將 采取不間斷巡邏的措施確保商業(yè)的秩序正常，并根據(jù)實(shí)際情況情況制訂各種應(yīng)急方案確保商業(yè)的安全。 （ 10）應(yīng)急處理 ? 接到火警、警情后，五分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告服務(wù)中心與警方。 工 作 質(zhì) 量 監(jiān)控室接聽來(lái)電不超過(guò)三次鈴聲，語(yǔ)言表達(dá)完整、有記錄安排； 道口交通暢順，動(dòng)作指示正確； 接到報(bào)警，范圍內(nèi)秩序維護(hù)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)并報(bào)告，接到火警及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)并帶齊滅火工具； 各崗位熟悉掌握所轄區(qū)域基本情況必須超過(guò) 80%（公共設(shè)施、停車情況等），熟練掌握設(shè)施設(shè)備的使用； 掌握?qǐng)?bào)警、監(jiān)控、對(duì)講、電梯等設(shè)施、設(shè)備的操作程序，能發(fā)現(xiàn)事故隱患和可疑人員并及時(shí)處理或報(bào)警； 隊(duì)員對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容掌握率達(dá)到 80%， 了解消防常識(shí)； 車輛按位停放。 停車場(chǎng)： 通過(guò)對(duì)露天停車場(chǎng)及地下車庫(kù)巡邏區(qū)域采用固定路線巡邏簽到的方式對(duì)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，對(duì)通報(bào)的人員、車輛進(jìn)行識(shí)別、判斷，對(duì)可疑人員、車輛進(jìn)行跟蹤、盤問直至消除安全隱患。 ? 道口崗秩序維護(hù)人員見搬家車輛進(jìn)入大廈搬家時(shí)，應(yīng)向車上人員說(shuō)明搬家的程序要求，并用對(duì)講機(jī)通知相關(guān)人員到場(chǎng)跟蹤。 建立預(yù)警機(jī)制： ? 治安案件發(fā)生具有區(qū)域性和時(shí)間性，管理服務(wù)中心將密切聯(lián)系轄區(qū)派出所和周邊大廈，隨時(shí)掌握周邊治安情況，有針對(duì)性制訂預(yù)防措施； ? 周邊發(fā)生治安案件，及時(shí)向秩序員進(jìn)行通報(bào)，并在每季度組織緊急集合演練。 ? 配備必要的消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。 車輛疏導(dǎo) 對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保證出入口環(huán)境整潔、有序、通暢。 ? 機(jī)動(dòng)車輛在管理區(qū)域內(nèi)行駛禁止鳴笛。 （庫(kù)）： ? 當(dāng)車輛駛出車庫(kù)（停車場(chǎng)）時(shí)，應(yīng)首先仔細(xì)核對(duì)出場(chǎng)的車輛和駕駛員。 ? 停車場(chǎng) (庫(kù) )內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由服務(wù)中心消防負(fù)責(zé)人定期檢查，由車管員負(fù)責(zé)管理使用。 停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示 車輛主出入口或集中停車場(chǎng)（庫(kù)）的顯眼位置，設(shè)置停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示牌。 空調(diào)安裝 ? 辦公客戶使用大廈規(guī)劃配置的中央空調(diào)系統(tǒng)。 ? 注意看好幼兒，不要讓其單獨(dú)進(jìn)出電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)。 對(duì)違章堆放、拋棄裝修垃圾的，管理服務(wù)中心將令其限期清理，不及時(shí)清理的，管理服務(wù)中心將代為清理，費(fèi)用由裝修人承擔(dān)。 2．破壞移動(dòng)消防器材、標(biāo)志，挪用消防水源。 房屋結(jié)構(gòu) 每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修。 ? 保證大廈樓宇外觀整潔、美觀。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修； 由管理服務(wù)中心按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修，按照年度計(jì)劃維修 準(zhǔn)； 業(yè)規(guī)程 ，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏； 熱層完好 公共 通道樓梯 門廳 造； 、門廳的墻、天棚維護(hù)； 間墻面、扶手的維護(hù) 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修；根據(jù)需要即時(shí)修補(bǔ)； 由管理服務(wù)中心按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 分修繕技術(shù)規(guī)程； 準(zhǔn) ，無(wú)缺損，無(wú)霉跡；，無(wú)張貼痕跡 消防 設(shè)施 疏散標(biāo)志的維修及養(yǎng)護(hù) 室內(nèi)消防栓的維護(hù)及檢修 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)范組織實(shí)施維修 標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)規(guī)定； 消防栓維修操作規(guī)程 設(shè)施有效、標(biāo)志清楚，完好無(wú)損 上下 水 主管 接口及砂眼漏水 管道堵塞、破裂 每季度檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)維修 排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 上下水通暢，無(wú)滲漏 共用設(shè)施設(shè) 備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施 項(xiàng) 維修類別 日 常 維 修 目 計(jì) 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 道路 路面 人行道 每周檢查一遍，隨壞隨修 由工程技術(shù)部專業(yè)維修工實(shí)施 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn) 干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損，完好率達(dá) 99％以上 公共 照明 庭院燈 樓道燈 其他照明燈 每周 檢查一遍， 隨壞隨修 由工程技術(shù)部專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 燈泡正常使用，燈罩完好整潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá) 100％以上 溝渠 池井 雨水口 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 每周 檢查一遍， 隨壞隨修 由工程技術(shù)部專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施 井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落 化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞 井蓋上標(biāo)志清晰 井蓋完好率達(dá) 100％有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏， 無(wú)缺損，少污積 無(wú)堵塞 園林 綠化 綠地、花草、 雕塑小品、 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題 及時(shí)維修 由環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種園藝維修 綠化工作標(biāo)準(zhǔn) 園林工作標(biāo)準(zhǔn) 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好； 雕塑小品等園藝完好率達(dá) 98％以上 綠化及時(shí)補(bǔ)種率達(dá) 99％以上 停車場(chǎng) 地下停車庫(kù) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部專業(yè)維修工實(shí)施 停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn) 平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率 99％以上 消防 設(shè)施 管網(wǎng) 排水管 室外 消防栓 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)維修 排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 消防設(shè)施施工技術(shù)規(guī)范 管道暢通、無(wú)堵塞 無(wú)泄漏 消防設(shè)施正常有效 公用 標(biāo)識(shí) 標(biāo)識(shí)牌 警示牌 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維護(hù)，每周清潔一次 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施 ，無(wú)污積，無(wú)破損； 標(biāo)識(shí)設(shè)施完好率 100%，清潔美觀 非機(jī)動(dòng) 車庫(kù) 非機(jī)動(dòng)車庫(kù) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施 墻壁、地面整潔，無(wú)損壞 結(jié)構(gòu)完好 無(wú)亂搭建 整潔通暢 墻面無(wú)破損或污跡 管理 用房 管理 用房 每周檢查一遍 由工程技術(shù)部按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施 相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程 相應(yīng)電氣、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 正常安全使用 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好 無(wú)改建 房屋共用部位大中修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施 項(xiàng)目 維 修 類 別 日 常 維 修 計(jì) 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 房屋 承重 結(jié)構(gòu) 部位 局部受損； 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃： 設(shè)備 名 稱 保 養(yǎng) 內(nèi) 容 保 養(yǎng) 周期 保 養(yǎng) 部 門 各 類 水 泵 主 泵與備 用 泵 互 換 一次； 檢查 各 壓 力表的 壓 力是否正常； 泵體有無(wú)滲水， 電 機(jī) 運(yùn) 行 聲 音是否正常等。 ? 暴氣機(jī)空氣過(guò)濾網(wǎng)每半年清洗一次。 ? 插 接箱于母線槽插接時(shí)接觸良好。檢查母線上的絕緣子有無(wú)松動(dòng)和損壞。 水泵房管理 ? 應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無(wú)滲漏水。聯(lián)軸器的聯(lián)接柱銷和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。 ? 保養(yǎng)完畢啟動(dòng)水 泵，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示等參數(shù)均正常，控制柜各電器無(wú)不良噪音。 排煙送風(fēng)系統(tǒng)管理 ? 檢查排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)風(fēng)管、風(fēng)閥、機(jī)房風(fēng)機(jī)。 ? 軟件系統(tǒng)：檢查系統(tǒng)的參數(shù)設(shè)置，修改不合理的參數(shù)。 ? 做好輪班組織管理工作，妥善解決設(shè)備連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的輪休、輪訓(xùn)，確保運(yùn)行人員保持良好工作狀態(tài)，杜絕運(yùn)行工作人員安全隱患。 ? “四會(huì)”是指維修技術(shù)人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排 除故障。 ? 建立暢順的合格供應(yīng)商供貨渠道。 ? 清潔風(fēng)葉、機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。我司負(fù)責(zé)對(duì)電梯公司工作的監(jiān)督管理。 ? 相關(guān)閥門、管道及附件 的保養(yǎng)：各閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無(wú)滲漏，閘閥閥桿應(yīng)定期加注潤(rùn)滑油。 ? 水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班 人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。 ? 逐級(jí)斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供變壓器電的高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示脾。 ? 配電設(shè)備的御閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手； 嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。 消防系統(tǒng) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。 ? 每天應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查記錄存檔。 月檢制控設(shè)備一次 季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置 按相應(yīng)作業(yè)規(guī)范實(shí)施重點(diǎn)設(shè)備每?jī)赡臧氪髾z修一次 各 項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 無(wú)故障停電 保障安全運(yùn)行 設(shè) 備 完 好率 100% 消防 設(shè)施 疏散標(biāo)志的維修及養(yǎng)護(hù) 室內(nèi)消防栓的維護(hù)及檢修 每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉 每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù) 1由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施 消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備定期保養(yǎng) 消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程 設(shè) 施 完 好率 100% 上下 水 主管 接口及砂眼漏水 管道堵塞、破裂 固定碼松脫 每年刷一次管道漆 每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分 每年檢修一 次 由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施 排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 美觀完好 上