【正文】 開閉所設(shè)計(jì)容量為5760KVA，由鄰近變電站的2段主變母線引來2路10KV電源，按2路電纜進(jìn)線10路電纜出線設(shè)計(jì)。由于本體育公園于2012年5月開園，故2012年其實(shí)際運(yùn)營(yíng)期不足一年，其總收入考慮為其年收入的40%，第二年的總收入為年收入的70%，第三年開始為全部收入，不進(jìn)行折算。相對(duì)前兩種場(chǎng)地，室外滑板場(chǎng)使用率較高，人流量按天計(jì)算。室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)年收入=每周每塊場(chǎng)地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=*18*52/10000=（萬元）。根據(jù)本項(xiàng)目情況分析資料，本項(xiàng)目擁有特級(jí)停車場(chǎng)1個(gè)，普通停車場(chǎng)1個(gè)以及室外停車場(chǎng)，本項(xiàng)目停車場(chǎng)定價(jià)如下表：項(xiàng)目停放時(shí)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注特級(jí)停車位（殘疾人體育館地下車庫(kù)）2小時(shí)內(nèi)12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)4元/小時(shí)20元以內(nèi)30元以內(nèi)超出2小時(shí)按每小時(shí)2元計(jì)收，但不得超過12小時(shí)和24小時(shí)的限定標(biāo)準(zhǔn)。二輪ДО[`/Г~Θ_摩托車12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)1元/小時(shí)5元以內(nèi)10元以內(nèi)按小時(shí)累計(jì)計(jì)收，但不得超過12個(gè)時(shí)和24小時(shí)的限定標(biāo)準(zhǔn)② 普通停車場(chǎng)車型停放時(shí)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注小型車、三輪摩托車2小時(shí)內(nèi)12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)2元/小時(shí)10元以內(nèi)20元以內(nèi)超出2小時(shí)按每小時(shí)1元計(jì)收，但不得超過12小時(shí)和24小時(shí)的限定標(biāo)準(zhǔn)?；诒卷?xiàng)目面向全民，人流量會(huì)較大，所以室外游泳池按每天100人的人流量預(yù)測(cè)，年平均人數(shù)約9人/天。根據(jù)對(duì)重慶各體育館的調(diào)查，各個(gè)體育場(chǎng)館主要集中于周末使用，周一至周五主要以空置為主，各個(gè)體育場(chǎng)館的年平均使用率基本集中在24小時(shí)之間，根據(jù)體育場(chǎng)館的品質(zhì)定位不同而變化。場(chǎng)館名稱地址收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高科體育場(chǎng)北部新區(qū)黃山大道東段201號(hào)350元/場(chǎng)經(jīng)開區(qū)消防總隊(duì)足球場(chǎng)北部新區(qū)黃山大道東段119號(hào)500元/場(chǎng)重慶大學(xué)足球場(chǎng)重慶大學(xué)B、C區(qū)400元/場(chǎng)重慶一中500元/場(chǎng) 重慶師范大學(xué)350元/場(chǎng)第三軍醫(yī)大學(xué)500元/場(chǎng)重慶交通大學(xué)重慶南岸區(qū)學(xué)府大道66號(hào)400元/場(chǎng) 重慶主要足球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表本項(xiàng)目的室外田徑場(chǎng)為8道400米標(biāo)準(zhǔn)跑道田徑場(chǎng)，可以滿足標(biāo)準(zhǔn)11人制足球比賽要求，平常對(duì)民眾開放使用。不管高矮胖瘦，只要有一塊合適的場(chǎng)地，再加上一身相對(duì)簡(jiǎn)單的裝備，就可以進(jìn)行運(yùn)動(dòng)或比賽了。此外，在成立國(guó)有控股的管理公司的同時(shí)，我們建議引進(jìn)職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，建立有效的管理團(tuán)隊(duì)。在美國(guó)，很多體育場(chǎng)館都具有相當(dāng)數(shù)量的贊助商，包括從初級(jí)市場(chǎng)的食品企業(yè)到高端市場(chǎng)的科技企業(yè)，都有投資于體育場(chǎng)館廣告空間。③成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)在體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理方面，美國(guó)幾個(gè)體育場(chǎng)館并非遵循一個(gè)統(tǒng)一的固定模式，其成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：1）場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以體為主，多種經(jīng)營(yíng)并存。此外，體育中心的物業(yè)、安保管理外包，中心監(jiān)管，目前體育中心準(zhǔn)備自己管理。3）經(jīng)營(yíng)管理模式無錫體育公園經(jīng)過“兩權(quán)分離”改革，探索出一條大型國(guó)有體育場(chǎng)館政府建設(shè)、中心監(jiān)管、企業(yè)經(jīng)營(yíng)的BCO運(yùn)營(yíng)模式，在體育公園的經(jīng)營(yíng)過程中實(shí)行企業(yè)化管理，市場(chǎng)化運(yùn)作，輸出管理，引進(jìn)外包。間接運(yùn)營(yíng)承包經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理比較輕松；收入穩(wěn)定；能使目標(biāo)清晰、有層次，內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)較為有序，有利于加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理。④間接經(jīng)營(yíng)——租賃經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)是通過合同形式把經(jīng)營(yíng)者同所有者的關(guān)系確定下來。各層平面分布圖見附圖。其次，本項(xiàng)目綠化面積較大，也體現(xiàn)了本項(xiàng)目的定位——全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但維護(hù)成本較大，對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)形成負(fù)擔(dān)，而不能帶來直接效益，就從目前國(guó)內(nèi)體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)狀況來看，經(jīng)營(yíng)企業(yè)還很難有能力承擔(dān)大面積的綠化維護(hù)費(fèi)用，我們建議維護(hù)綠化成本由政府承擔(dān)。公園由殘疾人活動(dòng)中心和殘疾人體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、中心廣場(chǎng)地下商業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)、全民健身活動(dòng)中心、室外游泳池輔助用房、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、公共廁所組成。2殘疾人體育館m23殘疾人活動(dòng)中心m24中心廣場(chǎng)地下商業(yè)m25標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)1個(gè)6室外游泳池1個(gè)7有蓋籃球場(chǎng)2個(gè)8室外籃球場(chǎng)3個(gè)9室外網(wǎng)球場(chǎng)4個(gè)10室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)2個(gè)11室外乒乓球場(chǎng)16個(gè)12門球場(chǎng)5個(gè)13滑板運(yùn)動(dòng)場(chǎng)1個(gè)14攀巖場(chǎng)1個(gè) 總平面圖主要技術(shù)指標(biāo) m2，地上三層，地下吊二層，其中：吊一、吊二層有室內(nèi)恒溫游泳池2個(gè)、及相關(guān)設(shè)備及體育配套用房；一層為乒乓球館及輔助用房，包含32個(gè)乒乓球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地；二層為羽毛球館及輔助用房，包含18個(gè)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地；三層為臺(tái)球活動(dòng)室及相關(guān)用房。商店沿防火分區(qū)布置。根據(jù)場(chǎng)館規(guī)模分為整體委托經(jīng)營(yíng)、分層委托經(jīng)營(yíng)、部分委托經(jīng)營(yíng)、專項(xiàng)委托經(jīng)營(yíng)等。容易滋生短期行為；個(gè)體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中規(guī)范性和安全性較差?！疤旖」尽眱?nèi)部設(shè)置了營(yíng)銷推廣部，主要工作職責(zé)是推廣及引進(jìn)，將體育公園的會(huì)員卡、培訓(xùn)班推廣，將賽事、社會(huì)企業(yè)活動(dòng)等引進(jìn)。 總結(jié)：國(guó)內(nèi)體育館運(yùn)營(yíng)較為成功的案例以江蘇省體育館為多，經(jīng)過考察，江蘇省體育館經(jīng)營(yíng)多為以成立國(guó)有控股公司為經(jīng)營(yíng)管理公司，企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化運(yùn)作的特點(diǎn)突出，管理人員職業(yè)化強(qiáng)。另外，非常注重網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布商業(yè)信息、既是發(fā)布場(chǎng)館信息、進(jìn)行廣告宣傳，從而可降低經(jīng)營(yíng)成本，高效率地滿足消費(fèi)者需求。③綠化面積較大，維護(hù)成本高。本項(xiàng)目?jī)?nèi)可收費(fèi)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施場(chǎng)地包括：1. 室內(nèi)恒溫游泳池2個(gè)；；3. 室內(nèi)乒乓球標(biāo)準(zhǔn)球臺(tái)32塊；4. 室內(nèi)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地18塊；5. 室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)籃球比賽場(chǎng)1塊；6. 室外標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)1塊；7. 室外露天網(wǎng)球場(chǎng)4塊；；；10. 攀巖場(chǎng)地1個(gè)；。與本項(xiàng)目相似的奧體中心乒乓球場(chǎng)收費(fèi)為20元/時(shí)/臺(tái)，價(jià)格中等偏上，有一定的參考性。江南體育中心攀巖場(chǎng)江南體育中心游泳館旁10元/小時(shí) 重慶攀巖場(chǎng)地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表重慶的攀巖場(chǎng)地稀少，目前營(yíng)業(yè)的只有江南體育中心攀巖場(chǎng)、江北北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)三樓與南坪浪高凱悅一樓的攀巖場(chǎng)，收費(fèi)為15元/小時(shí)。（藍(lán)湖郡體育中心體育場(chǎng)館包含：室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)外羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、室內(nèi)外游泳館。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地計(jì)算時(shí)間或人數(shù)單位場(chǎng)地總數(shù)周1周5周末室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天2室外網(wǎng)球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天4室內(nèi)羽毛球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天18室內(nèi)乒乓球場(chǎng)19小時(shí)/塊/天32室內(nèi)恒溫游泳池 人/天2室外游泳池100人/天1室外有蓋籃球場(chǎng)20人/天2室外田徑場(chǎng)2場(chǎng)/周1攀巖場(chǎng)地30人/周1室外滑板場(chǎng)30人/天1重慶市江北石子山體育公園 第七章 商業(yè)及車庫(kù)租金分析第七章 商業(yè)及車庫(kù)租金分析為了盡可能使本項(xiàng)目的測(cè)算更準(zhǔn)確，我們采用實(shí)地調(diào)查與電話詢價(jià)的方法對(duì)本項(xiàng)目周邊的租金水平進(jìn)行調(diào)查，租金調(diào)查范圍為江北區(qū)石馬河街道、南橋路、徐松路、盤溪路、龍湖紫都城等，如下圖所示：（2002年衛(wèi)星拍攝，本次只用來表示調(diào)查范圍）影響租金的因數(shù)較多，區(qū)域、樓層等都是影響租金的關(guān)鍵因素，由于本項(xiàng)目的商業(yè)大部分在全民健身活動(dòng)中心的地下，所以，本次調(diào)查的商業(yè)店鋪檔次處于中等水平。、絞接車、拖掛車、超長(zhǎng)車等未經(jīng)交管部門批準(zhǔn)在城區(qū)臨時(shí)占道停放，不得以此作為停放依據(jù)。本報(bào)告收入測(cè)算時(shí)，體育場(chǎng)館門票收入及停車場(chǎng)收費(fèi)按目前社會(huì)平均測(cè)算，不考慮調(diào)價(jià)。如果每塊場(chǎng)地按不同時(shí)間段的門票價(jià)格的平均數(shù)取值，則在一年中。從2013年開始，隨著人氣的聚集和消費(fèi)人群的擴(kuò)展等，考慮其商業(yè)出租率按每年10%增長(zhǎng)，至2020年出租率達(dá)到最大值為85%。重慶市江北石子山體育公園 第九章 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算第九章 成本測(cè)算經(jīng)過對(duì)市內(nèi)幾個(gè)體育館的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，體育館的經(jīng)營(yíng)成本主要發(fā)生在水、電、氣及設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)用方面。根據(jù)調(diào)查，根據(jù)設(shè)計(jì)方案，燃?xì)夤鈱?duì)象為全面健身活動(dòng)中心、及殘疾人體育館，天然氣小時(shí)耗氣量為：350m3/小時(shí)；日耗氣量為1897m3/日。本項(xiàng)目每年水費(fèi)為：每日用水量=最高日用水量*70%=421 m3 *70%=；每日水費(fèi)=每日用水量*水價(jià)= m3* 元/m3=；年水費(fèi)=每日水費(fèi)*天數(shù)=*365/10000=。此外，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前幾年，由于其人氣不足及其知名度不高等多種不確定因素的存在，使公園人流量可能存在較大波動(dòng)。室外有蓋籃球場(chǎng)每天收入=門票價(jià)格*每天人流量=4*20=80（元）；室外有蓋籃球場(chǎng)每周收入=室外有蓋籃球場(chǎng)每天收入*天數(shù)=80*7=560（元）；室外有蓋籃球場(chǎng)年收入=室外有蓋籃球場(chǎng)每周收入*周數(shù)=560*52/10000=（萬元）。周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入=（16點(diǎn)之前門票價(jià)格+16點(diǎn)之后門票價(jià)格）/2*使用時(shí)間=（35+45）/2*1=40（元）；周一至周五每塊場(chǎng)地收入=周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=40*5=200元；周末每天每塊場(chǎng)地收入=周末門票價(jià)格*使用時(shí)間*燈光費(fèi)*燈光使用時(shí)間=45*9+25*1=430（元）；周末每塊場(chǎng)地收入=周末每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=430*2=860（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)每周每塊場(chǎng)地的收入=周一至周五每塊場(chǎng)地收入+周末每塊場(chǎng)地收入=200 +860 =1060（元）。⑤車場(chǎng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)化收費(fèi)系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范的地面標(biāo)線及標(biāo)牌，并為車主購(gòu)買保險(xiǎn)。根據(jù)《重慶市物價(jià)局關(guān)于機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法及降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知渝價(jià)〔2002〕721號(hào)》及《機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、旅游景點(diǎn)、國(guó)家投資修建的公共停車場(chǎng)、行政執(zhí)法扣押車停車場(chǎng)等露天和室內(nèi)地下配套停車場(chǎng)以及城區(qū)臨時(shí)占道停車場(chǎng)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。根據(jù)對(duì)重慶市奧體中心及江南體育中心游泳館的調(diào)查，夏季，室內(nèi)游泳館（兩個(gè)游泳池）每天人流量為500—600左右，春秋兩季較少，一般在100人左右，冬季人流量很小，一般在20—30人左右。總之，項(xiàng)目四周缺乏人氣，將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目商業(yè)的出租率。高校與體育中心的籃球場(chǎng)館相比較也有些差異，高校的室內(nèi)籃球場(chǎng)一般是在綜合體育館里，大多只有球場(chǎng)，沒有看臺(tái)和浴室等其他附屬設(shè)施；體育中心的室內(nèi)籃球場(chǎng)一般是在獨(dú)立的籃球館里，有完善的比賽設(shè)施，能夠滿足大中型比賽和其他文藝活動(dòng)的要求，相對(duì)于其他室內(nèi)籃球場(chǎng)收費(fèi)更高。 重慶主要室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/時(shí)/場(chǎng)，目前重慶主城區(qū)主要的一些室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)地收費(fèi)在6090小時(shí)/場(chǎng)，最高的是高科體育場(chǎng)，價(jià)格除了受時(shí)間段的影響，還受場(chǎng)地新舊的及燈光等設(shè)備的影響。鑒于后者對(duì)國(guó)有資產(chǎn)在過程維護(hù)和維修方面的管理難度，且容易影響體育公園的整體定位，我們建議項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國(guó)有控股的管理公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)管理。美國(guó)許多大型體育場(chǎng)館都雇傭體育場(chǎng)館專業(yè)管理公司對(duì)當(dāng)?shù)氐捏w育場(chǎng)館設(shè)施進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。體育館內(nèi)另設(shè)有2900個(gè)俱樂部座位，以及103間豪華套房，每年觀眾數(shù)量逾百萬。目前，蘇州市體育中心（蘇州市體育實(shí)業(yè)投資發(fā)展公司）的組織機(jī)構(gòu)模式為主任室（總經(jīng)理室）下設(shè)“一室四部”即：辦公室、財(cái)務(wù)部、場(chǎng)館活動(dòng)部、租賃業(yè)務(wù)部、后勤保障部，擁有員工66位。適合場(chǎng)館多、項(xiàng)目全、且現(xiàn)采用獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的大型體育館如：萬喬維亞體育中心理事會(huì)實(shí)現(xiàn)了政府由直接經(jīng)營(yíng)向間接管理的轉(zhuǎn)變；能夠?qū)崿F(xiàn)場(chǎng)館管理由行政型向市場(chǎng)型的穩(wěn)健過度。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適宜類型及代表直接運(yùn)營(yíng)可對(duì)體育場(chǎng)館的設(shè)施、資源進(jìn)行有機(jī)整合，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)效益的最大化；減少所有者與經(jīng)營(yíng)者的矛盾；可最大限度地執(zhí)行政府指令、政令暢通；可培養(yǎng)我國(guó)經(jīng)營(yíng)管理人員的經(jīng)營(yíng)管理能力。本項(xiàng)目是江北區(qū)政府為民辦實(shí)事的重點(diǎn)工程之一，面向公眾，充分考慮競(jìng)技體育訓(xùn)練和賽事活動(dòng)，滿足全民健身、文化、娛樂為一體的多功能性的使用要求，充分發(fā)揮口岸的商業(yè)價(jià)值，最大限度地實(shí)行資源共享，最終建成開放式、功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、生態(tài)的體育公園。序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1棋牌室m2臺(tái)球活動(dòng)室為考慮商業(yè)出租性質(zhì)2臺(tái)球活動(dòng)室3臺(tái)球活動(dòng)室4合計(jì)m2④二層擁有18個(gè)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地，1個(gè)乒乓球活動(dòng)室，1個(gè)健身室，1個(gè)棋牌室。建議為保證本項(xiàng)目商業(yè)與體育場(chǎng)館協(xié)調(diào)統(tǒng)一的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)，體育場(chǎng)館的 “企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式”是較優(yōu)的選擇。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目第，第五年由于發(fā)生場(chǎng)地翻修費(fèi)用，（其中：），第7年開始虧損減少，第8年由于發(fā)生田徑場(chǎng)翻修，（其中：田徑場(chǎng)翻修費(fèi)用250萬元），（其中：），第111，（其中：）。主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等，：序號(hào)項(xiàng)目面積單位備注1體育成果展示區(qū)m2平面圖右下方天井右側(cè)開始列表2體育成果展示區(qū)m23體育俱樂部m24體育俱樂部m25體育用品商店m26體育用品商店m27健身俱樂部m28體育用品商店m29體育俱樂部m210體育陳列區(qū)m211體育陳列區(qū)m212體育陳列區(qū)m213體育俱樂部m214合計(jì)m2 吊一層體育配套用房面積明細(xì)表③一層平面圖擁有32個(gè)標(biāo)準(zhǔn)乒乓球場(chǎng)地、2個(gè)臺(tái)球活動(dòng)室及相關(guān)設(shè)備用房。2商店m23