【正文】 會(huì)所設(shè)置上，以滿足社區(qū)居民需求為出發(fā)點(diǎn)，依據(jù)社區(qū)檔次設(shè)計(jì)不同內(nèi)容。（二）開發(fā)戰(zhàn)略綜合開發(fā)建議建立整體性的開發(fā)戰(zhàn)略，整合各方資源與優(yōu)勢(shì)，提升本案綜合品質(zhì)。（3） 三明房地產(chǎn)開發(fā)水平尚待提高三明現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較落后，較具規(guī)模及檔次的開發(fā)項(xiàng)目較少，這為本案的開發(fā)介入提供了較好的發(fā)展機(jī)遇。配套本案地處三明市行政、文化、教育、商業(yè)中心，市政及商業(yè)配套齊全，而且緊鄰體育中心、三明重點(diǎn)高中三明二中，體育及教育配套突出。三級(jí)路段——列東街其余路段，包括東新四路至東新五路段，東新五路以北段。銷售現(xiàn)場(chǎng)管理上亦相對(duì)落后，現(xiàn)場(chǎng)的布置不佳，銷售介紹、引導(dǎo)等混亂，營銷意識(shí)缺乏。戶型設(shè)計(jì)方面，目前在推個(gè)案戶型多較一般，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)，簡單的平面布局。? 改造三明火車站，在三明火車站附近新建一批大型服務(wù)性公建設(shè)施。城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)為全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息中心，在現(xiàn)有原材料工業(yè)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)展加工工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化中心城市的地位，并加強(qiáng)市域旅游資源的開發(fā)利用。%。三明市市區(qū)概況三明市市區(qū)沿沙溪河呈帶狀布局，分梅列區(qū)和三元區(qū)，轄7個(gè)街道辦事處、3鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，人口 ，通行閩中方言永安話。主要片區(qū)——列東： 三明市人民政府駐地，位于沙溪河?xùn)|岸，北起碧湖、南至麒麟山，以商業(yè)服務(wù)、行政辦公、生活居住為主。全年新批外商企業(yè)66個(gè)，%，%。小蕉為三鋼生活區(qū)，規(guī)劃安排1萬人。社區(qū)類型上，目前在推個(gè)案仍以多層為主，小高層相對(duì)較少，高層基本沒有。住宅類型上，相比而言小高層受現(xiàn)有消費(fèi)習(xí)慣及市場(chǎng)情況影響，銷售情況較為不樂觀。如開泰百貨的動(dòng)線僅簡單環(huán)形組成，而其經(jīng)營產(chǎn)品為各式服裝，每一品牌鋪位占用面積較大，且可視性較差。多路公交車本案周邊經(jīng)停。（5） 城市生態(tài)環(huán)境好三明依山傍水的城市特色，使其擁有較好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)及景觀特色。（三）項(xiàng)目綜合評(píng)述由上述分析內(nèi)容可見，本案的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，機(jī)會(huì)與隱憂是并存的，但綜合開發(fā)必須認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)，即本案在綜合開發(fā)中可充分利用的資源，具體內(nèi)容包括：216。戶型總體上，本案為綜合性的中高檔社區(qū)，因此建議本案在家庭居住型戶型為主，控制戶型面積，增強(qiáng)戶型的居住舒適性，創(chuàng)造精致而舒適的居住空間。31 / 32。因此，建議應(yīng)在項(xiàng)目整體運(yùn)營思路下進(jìn)行綜合開發(fā)，以提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)成為本案社區(qū)品質(zhì)及形象提升的起始環(huán)節(jié)。（3） 本案商業(yè)部分開發(fā)難度大本案商業(yè)部分開發(fā)位于地塊西側(cè)臨列東街部分，其地勢(shì)較高，商業(yè)氛圍不濃，在前期開發(fā)成本及后期經(jīng)營規(guī)劃上均存在較大的難度。（3） 體育配套三明市體育中心與本案緊鄰，體育配套設(shè)施齊全，利于本案營銷推廣上體育主題的運(yùn)用。其中三明行政、商業(yè)中心即位于本案南側(cè)新市路、列東街兩側(cè)。商業(yè)規(guī)模多較小，綜合性購物場(chǎng)所少三明市區(qū)僅列東百貨、恒基電腦城等規(guī)模相對(duì)較大外，其余規(guī)模均較小，缺少集各種業(yè)態(tài)于一體的綜合性購物中心。崇桂九九－16%車位銷售情況分析 項(xiàng)目名稱均價(jià)(元/㎡)銷售率總戶數(shù)明珠花園1期190087％252龍崗花園1期（水榭坊）200085％292城市杰座260085％150華廈商城200056％124新南小區(qū)2期190082％80武夷花園2期（陽光巴黎）190075％120崇桂九九280086％74價(jià)格方面：多層為主的住宅均價(jià)都在19002000元/㎡之間，而小高層項(xiàng)目城市杰座、崇桂九九則達(dá)到了26002800元/㎡。㎡，待推體量達(dá)59萬㎡。居住人口7萬人。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，%。交通方面，設(shè)5站，還有工業(yè)區(qū)鐵路專用線，公路國道205線、省道102線為主干，通車661千米。閩江三大源流之一的沙溪流經(jīng)境內(nèi)41千米，支流有溪源溪、黃沙溪（上游漁塘溪）、薯沙漠、臺(tái)溪、東牙溪、碧溪等。商品住宅銷售下降。城市人口規(guī)模：近期(2010年)35萬人，遠(yuǎn)期(2020年) 40萬人，到2020年三明市域城鎮(zhèn)化水平規(guī)劃確定為45～50％。近期改造工業(yè)路，使之成為近期過境交通的通道? 市內(nèi)交通：打通并拓寬沙溪河兩岸的沿河路，改造市區(qū)與陳大、洋溪等聯(lián)系的道路，為近期陳大洋溪的發(fā)展創(chuàng)造條件。社區(qū)規(guī)劃及配套三明市在推個(gè)案的規(guī)劃配套有以下特點(diǎn)：a、 建筑形式上，以板式住宅樓為主，小區(qū)住宅呈圍合式分布，外立面相對(duì)單一；b、 生活設(shè)施上，僅有規(guī)?；_發(fā)的小區(qū)設(shè)施較為完善，如明珠花園、龍崗花園和武夷花園，其它小項(xiàng)目配套缺乏；c、 園林景觀上，規(guī)模開發(fā)的小區(qū)設(shè)有中庭、休閑場(chǎng)所，大都為簡單綠化，整體規(guī)劃意識(shí)缺乏。三明房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)總體而言，三明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)到推廣銷售等層面都有待進(jìn)一步的發(fā)展成熟。四、項(xiàng)目分析三明玫瑰小區(qū)即本案，位于三明市梅列區(qū)，西、南面分別于城市干道列東街、東新四路，東面與三明體育中心及紡織廠接壤，北面與東新五路相鄰。地塊西面約160米臨列東街，北端最高處相對(duì)高度近10米左右。（5） 本案未來的開發(fā)及