【正文】 如果在房交會期間還不能開盤，隨著時間的往后推移，正好9月是天氣最火熱的時候，也是房市的淡季，讓客戶上門看房就是一件十分困難的事情。引導(dǎo)看房、購房人士按照指示牌進入售樓處。（3）樓書。朝向、景觀、房型較次的單位采用“一口價”把一些較優(yōu)秀的單位納入銷售高潮期銷售。使人們經(jīng)過長期的認(rèn)識記憶積累，在人們心目中認(rèn)同它，接近項目的檔次、價值定位。 宣傳市場的形象定位和價值定位。結(jié)合高新區(qū)人才戰(zhàn)略的實施，我們將對高新區(qū)的有實力購房的高級技術(shù)人才等這部分目標(biāo)群實施優(yōu)惠，這將是一大賣點。分期開發(fā)與市政配套較難協(xié)調(diào)，電纜廠及鐵路支線把二、三期分隔開來，加上用地北面44畝地尚無法使用，使小區(qū)雖位于高新區(qū)，又似乎相對隔離。（2）小區(qū)內(nèi)外綠化環(huán)境和清新的歐式風(fēng)格。小區(qū)突出的特點是：環(huán)境幽雅、舒適，變不利為有利，將環(huán)境作成最大賣點；容積率低，綠化率相當(dāng)大；具備高檔小區(qū)相應(yīng)的配套；與周邊小區(qū)相比，其合理的價格占據(jù)優(yōu)勢；將環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展提高到一個高度；物業(yè)管理形式多樣，生動有趣?！穸钨彿咳藬?shù)增加，對物業(yè)的選擇更具專業(yè)性和濃郁的個人色彩，更為挑剔；成都市場偏愛價格戰(zhàn)，滯銷就降價，導(dǎo)致價格環(huán)境不穩(wěn)定。房屋的增值潛力和該地段環(huán)境成為購房者關(guān)注的重點。即便如此，城南在區(qū)域位置上還是比城西具有明顯的優(yōu)勢，居住城南幾乎是大多數(shù)成都人的夢想，具一項調(diào)查顯示：有41%的調(diào)查對象選擇南面居家，有39%的調(diào)查對象選擇城西居家，而只有16%的調(diào)查對象選擇城東居家。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、項目科技含量高、自然環(huán)境優(yōu)美、人文氛圍濃釅、地理位置優(yōu)越、交通便捷等諸多優(yōu)勢。發(fā)展物業(yè)類型及檔次高檔住宅運作建議賣方/合作方名稱成都市高新區(qū)管委會我方擬占權(quán)益（%）100%收購費用樓面地價1,211元/平方米收購方式買斷項目背景此項目由成都市高新區(qū)政府與中海成都公司及四川大陸集團合作建房。 幼兒園，小學(xué)設(shè)想幼兒園設(shè)于二期內(nèi)，盡量靠近整個地塊的中心位置，便于使用。水系盡可能利用落差自流，局部采用人工排水，考慮到枯水期水量不足，應(yīng)設(shè)計蓄水裝置，并設(shè)計部分旱意水景?！?二期西班牙賽樂園立面采用緩坡、短檐、紅瓦屋頂、緩弧狀白色拱門等建筑符號，墻面采用米黃色噴涂。各區(qū)內(nèi)不同組團的環(huán)境應(yīng)在設(shè)計風(fēng)格協(xié)調(diào)的前提下有所區(qū)別。特別是外籍人士的租賃需求及其租金的支持，會使一部分較有經(jīng)濟實力的人士轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資?！?價格走低。所謂滯銷樓盤是指房屋入住時銷售未達到30%的樓宇。 項目所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查項目所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)發(fā)展的集中地區(qū)，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周圍，都取得不俗的銷售業(yè)績，被譽為成都的“富人區(qū)”。其中市東面和北面房屋空置率居高；96—97年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計，其空置率則較低。其所獲獎勵和股權(quán)收益如用于再投入高新區(qū)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項目或投資新辦企業(yè)的，免征個人所得稅。從水閘處了解及堤上水紋高度，● 污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無工業(yè)污染源。隔路相望有地奧、恩威、西門子、機電設(shè)備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠房。成都中海名城項 目 發(fā) 展 策 劃 書1. 項目概況 地理位置及素質(zhì)【中海名城】位于成都市南部的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機場路西延線和體育公園。 交通狀況及市政建設(shè) 交通狀況●根據(jù)目前狀況，用地周邊公共交通較為便利，有26路、28路、78路共三條公交線路經(jīng)過地塊，其中，26路公共汽車由紅照壁開往國防樂園，?？可裣蓸涔卉囌?；28路公共汽車電纜廠發(fā)車，穿行紅星路開往火車北站；78路公共汽車由電纜廠發(fā)車，經(jīng)天府廣場后穿行蜀都大道開往西部的金沙汽車客運站。但因流經(jīng)地段新開發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量修建，導(dǎo)致建筑垃圾增多，并長期堆放在河岸邊，導(dǎo)致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要原因。海外留學(xué)人員在區(qū)內(nèi)工作期間的工薪收入，個人所得稅起點按境外人員對待，入?yún)^(qū)定居者其出國前工齡和回國后的養(yǎng)老保險繳費年限合并計算。數(shù)據(jù)表明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步增加，但隨著供應(yīng)量的進一步增加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂觀，房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的競爭將趨于白熱化。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等（空殼售價4000元/ m2以上）；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場等（售價在3300元/ m2以上）。我們著重調(diào)查了周邊的雅園、新玉林、錦官城（高層電梯公寓）等。推出的樓盤較多后，售價高的銷售停滯如錦官新城。今年推出的位于市區(qū)的以小戶型為主的“麗陽天下”、“西御大廈”等主要被投資置業(yè)者購買。楓丹園局部采用幾何構(gòu)圖的觀賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉，設(shè)計放射形規(guī)劃道路，富有宮廷御園般華麗典雅的藝術(shù)效果。● 三期荷蘭千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設(shè)計元素，運用鮮黃色、淺粉色、淺藍色等墻面色彩，營造活潑的氣氛。水系與居住區(qū)的結(jié)合應(yīng)當(dāng)適度。幼兒園外型風(fēng)格可結(jié)合賽樂園的特點，設(shè)計成西班牙式。支付方式收購費用包括拆遷補償、政府地價、土地管理費及土地契稅。項目地處已形成成熟社區(qū)的城南富地，具有無可限量的增值潛力。這說明成都市實施的城市“向東、向南”發(fā)展戰(zhàn)略實施已經(jīng)對百姓購房產(chǎn)生了影響，南部無論從目前現(xiàn)狀及今后發(fā)展來看，區(qū)域優(yōu)勢最為明顯。（5） 產(chǎn)品設(shè)計面臨巨大挑戰(zhàn)?！穸壥袌龅牟换钴S在一定程度影響了一級市場的成交。其缺點是在戶型設(shè)計上欠佳。溶入“天府之國”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其歷史文化內(nèi)涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。（2） 三期地塊的北面及一期地塊的西北面，在景觀上存在不可避免的缺陷。 目標(biāo)市場分析 消費者購房意向特征分析根據(jù)2000年春季房交會消費者需求意向調(diào)查資料統(tǒng)計來看：（1） 住宅面積在70—120平米的最受歡迎，占77%；120—150平米的占9%。【中海名城】是中國海外在成都發(fā)展的首個項目，要在成都把第一個項目做好，形成名牌項目，那么，今后發(fā)展的其他項目，就會形成連鎖反映。為使其達到預(yù)期目的，在營銷過程中，我們將建議采用以下與項目本身概念定位相關(guān)或相似的活動來全面提升和傳達【中海名城】的附加價值：■ 首屆【中海名城】環(huán)保行為藝術(shù)周■ 首屆【中海名城】成都本土原創(chuàng)音樂會■ 【中海名城】首屆大地親親日■ 【中海名城】首屆法國狂歡節(jié)■ 【中海名城】首屆荷蘭風(fēng)車節(jié)等 價格策略建議（1）低價入市價格策略。使預(yù)訂率達到20%。樓書是一個必不可少的環(huán)節(jié)和銷售工具，購房者經(jīng)過在現(xiàn)場售樓人員的介紹下了解該樓盤，然后經(jīng)過仔細(xì)閱讀售樓書和相關(guān)資料，更為詳細(xì)的了解該項目，最后通過比較產(chǎn)生購買的動機。主要的道路主要選：高新大道、元華路、紫荊路。再說明年的夏季房交會亮相的樓盤如果三大房產(chǎn)巨頭同時亮相，必定會成為市場、媒體的焦點，特別是深圳萬科“城市四季花園”，據(jù)了解萬科將在明年夏季房交會期間開盤，他們一直把中海外作為激烈的競爭對手看待。開房交會期間就正式發(fā)售，這樣結(jié)合房產(chǎn)交易會的高潮期，具有很大的優(yōu)勢。（10）周邊VR導(dǎo)引系統(tǒng)：由于項目區(qū)位不是位于主干道，而臨邊有沒有可以借助的成熟項目，因此需要在較大的主干道作導(dǎo)引標(biāo)志，道路指示牌。主要用于針對目標(biāo)市場直接以信函的形式郵寄上門和便于需求購房人士對該項目的大致了解。預(yù)定期（交納一定訂金）可采用“無條件退房”的方式，一方面開發(fā)商自己有更大的信任和把握，也可以給消費者很大的信心，這就叫“欲擒先縱”?！局泻Ｃ恰績r值構(gòu)成表如下： 本項目推廣策略基本要素 為了保證【中海名城】的項目形象、市場價值及中國海外的品牌形象，全面提升其價值、形象等，只有增加它的文化附加價值含量，項目的現(xiàn)實價值才會得以提升，就必須經(jīng)過不斷的積累和對外傳達?！?經(jīng)常商務(wù)出差到外地已有家室的金領(lǐng)人士。（4） 購房的優(yōu)惠政策。（1） 三期項目較缺乏整體性。初入成都地產(chǎn)界，經(jīng)過到位的宣傳，讓消費者、大眾對中海外的實力及對公司有更多的了解，使客戶堅信房屋在質(zhì)量、物管和入住時間上有堅強保證。其缺點是：戶型面積過大，目標(biāo)市場定位單一；立面色彩搭配欠佳；小區(qū)環(huán)境較周邊高檔小區(qū)的環(huán)境差。●政府對購房者利益保障加強，對發(fā)展商限制條款增加；加上成都行政部門對房地產(chǎn)銷售方式或廣告語應(yīng)用保守檢查加強，開發(fā)商，銷售商的行為限制增大。（4） 購房消費投資性明顯成都二次購房比例高于其它內(nèi)地城市。特別是成都自古有西北方為“上風(fēng)上水”之說，使西部住宅項目具有獨特的競爭力。建成后的中海名城將是一個集生態(tài)、科技、規(guī)模、文化、健康等為一體的高檔精品休閑生活社區(qū)。附表七：房地產(chǎn)投資項目可行性研究登記卡附表八：項目成本及利潤預(yù)算表附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計息）附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表十二：首期成本及利潤預(yù)算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表七：【中海名城】投資項目可行性研究登記卡片項目資料項目名稱神仙樹土地項目宗地位置及編號高新大道東側(cè)土地規(guī)劃用途住宅小區(qū)地塊現(xiàn)狀有舊房需拆遷土地面積（m2）309,600容積率（倍）總發(fā)展面積（m2）495,181可銷售面積（m2）393,672計劃發(fā)展期（年）地塊質(zhì)素評價位于成都市高新區(qū)，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自然環(huán)境優(yōu)越。設(shè)計上做到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的互相交融，真正使人與自然融為一體，同時節(jié)約了管理費用。水系取水口設(shè)于一期入口附近，可在取水口處設(shè)計一巴蜀特色水車，既裝飾了取水口，又可作為小區(qū)入口的標(biāo)志。● 首期法國楓丹園立面設(shè)計中，采用坡頂、老虎窗、窗套造型裝飾、百葉窗飾、角樓、磚石基座等設(shè)計語言，并選用藍色筒瓦、米白色噴涂墻面，文化磚基座鋪砌，并用涂刷鮮艷油漆的窗套作為點綴。 根據(jù)各分期楓丹園、賽樂園、千色園的不同國家的建筑風(fēng)格，設(shè)計富有異國情調(diào)的主題庭院環(huán)境，產(chǎn)生和諧優(yōu)美的效果。●房屋投資者（含二次置業(yè)者）房地產(chǎn)作為投資，因其高檔小區(qū)環(huán)境和功能設(shè)計的超前性，增值潛力較大。特別是成都西面正推出禾嘉花園、舜園、名景苑等以低容積率和高綠化率為特色，多數(shù)為五層框架結(jié)構(gòu)，會所配套很完善的小區(qū)，競爭趨勢激烈。在分期開發(fā)上注意先做小區(qū)環(huán)境后建樓宇的方式，入市價格較為合理。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都房地產(chǎn)開發(fā)將再掀熱潮，發(fā)展水平將迅速提高，競爭更趨白熱化。另外，根據(jù)了解，商品住宅的空置情況有一定的區(qū)域性。高新區(qū)財政每年拿出100萬元作為高級人才創(chuàng)辦企業(yè)的啟動經(jīng)費（留學(xué)人員、博士另有渠道），每年拿出300萬元給在高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中貢獻突出的高級人才。分支處有鐵欄過濾漂浮垃圾，欄后有一水閘，控制肖家河水量。西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地塊西側(cè)臨近高架橋的起點。項目所處的高新區(qū)始建于1988年，1991年3月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?！裼玫刂苓叺缆吠〞常{車出行可以很方便地到達市中區(qū)、火車南站、機場、樂山、峨眉山、雅安等地。● 水量：肖家河河道寬約10米，河堤寬4~7米，堤高一般在4~，從河堤水紋線看。進入高新區(qū)區(qū)域性博士后科研工作站工作的博士，高新區(qū)管委會每年給予每人補助5萬元（共兩年），由其個人自行支配。從近期成都市2000年房地產(chǎn)交易會看：2000年成都夏季房地產(chǎn)交易會首日共成交各類房屋1073套，面積11萬平方米。列表如下：項目名稱項目類型占地面積（畝）建筑面積（萬平米）入伙日期折實均價（元/平米）裝修情況銷售率(%)銀都花園多層、小高層240204,500空殼60中華園多層、小高層22020 4,085空殼85紫竹苑多層、小高層8083,200普通裝修80紫荊嘉園多層3,400普通裝修70世紀(jì)錦苑多層、小高層10063709廚衛(wèi)裝修30牡丹名邸9層電梯公寓173059空殼45王府花園18層電梯公寓1303629全裝修90三九雅園多層233012空殼60芳草地多層10083100空殼80盤古花園電梯公寓423990全裝修40大世界商業(yè)廣場電梯公寓803800空殼30錦繡花園多層300326175全裝修80錦官新城電梯公寓400304180全裝修60錦官城電梯公寓3153800空殼送中央空調(diào)櫥柜50 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征根據(jù)調(diào)查，以下幾個小區(qū)銷售較好：銀都花園、麗都花園、中華園、芳草地、雅典國際社區(qū)等。其共同特征為：●小區(qū)位置較好，但密度大，容積率高；周邊環(huán)境擁擠、雜亂。但價格合理的高檔小區(qū)如麗都花園則異?；鸨▋r格在4000元/平方米以內(nèi)）。3．中海名城設(shè)計構(gòu)想 主題