【正文】 富室內(nèi)空間效果，創(chuàng)出新意；多層和小高層的復(fù)式單位設(shè)計(jì)在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”；頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設(shè)私家花園；局部考慮首層架空設(shè)計(jì)，增加庭院通透感。此種方法既便于客戶的靈活選擇，又利于日后統(tǒng)一管理。“浣花溪”主題水系引入肖家河水源，在小區(qū)內(nèi)形成一條貫穿社區(qū)各組團(tuán)庭院、生態(tài)綠脈的主題水系——“浣花溪“。小型雕塑和創(chuàng)意小品應(yīng)尺度宜人，感覺親切，有居家感。會所的功能以休閑、娛樂為主，避免與商業(yè)街的功能重疊。 配電站，垃圾站一類附屬配套設(shè)施，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當(dāng)造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。通過現(xiàn)金流量分析，項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度，資金回收狀況隨時(shí)調(diào)整，保證資金最大使用效力。我們目前的分期計(jì)劃與國土局的土地供應(yīng)現(xiàn)狀和交地計(jì)劃有一定的矛盾；電纜廠的搬遷問題是否能夠落實(shí)，以及搬遷的費(fèi)用等。該項(xiàng)目位于成都市新型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。這種涇渭分明的心理劃分是漫長的城市發(fā)展歷史積淀而成的人文傳統(tǒng)。加之政府政策對城西的土地開發(fā)控制和“羊西線名宅風(fēng)景一條街”的政策導(dǎo)向，高尚住宅群西移的趨勢也是一個(gè)明顯之點(diǎn)，加之市場自發(fā)形成的羊西成餐飲娛樂一條街以及成郫路上興旺繁榮的農(nóng)家樂。一方面，成都本地人（工薪階層）的正常薪資水平并不高，連按揭購房都承擔(dān)不了；另一方面，成都市住宅戶型面積大而不當(dāng)，住宅貴族化消費(fèi)特征明顯。中國三大房產(chǎn)巨頭的進(jìn)入，大規(guī)模成片的開發(fā)，更加加劇了成都本土房產(chǎn)商特別是小房產(chǎn)商的恐懼，規(guī)模開發(fā)將成為成都房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式。 市場發(fā)展趨勢及利弊分析（1）發(fā)展趨勢：根據(jù)成都市房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，未來三到五年內(nèi)成都市房地產(chǎn)市場的最大一個(gè)轉(zhuǎn)變是：商品房的消費(fèi)將很快從貴族化消費(fèi)過渡到平民化消費(fèi)，這是一種消費(fèi)模式的根本改變?！駜?yōu)質(zhì)大中型項(xiàng)目撞車，面對面競爭異常激烈。WTO的臨近，入世對市場的刺激增大；●放寬戶口限制，刺激外地戶口購房熱情；房屋二級市場活躍后，將產(chǎn)生更多的二次購房階層；●城南“富人區(qū)”已深入人心，居住城南已成為成都人的一個(gè)夢想，城南成熟社區(qū)地產(chǎn)、房產(chǎn)升值十分明顯。其缺點(diǎn)是：戶型面積偏大；與周邊高檔小區(qū)相比，其價(jià)格偏高。2復(fù)式戶數(shù)、車位2140戶、2140個(gè)容積率綠化率（%）58現(xiàn)樓價(jià)（元/ m2）4180一次性付款折扣率（%）10入伙時(shí)間2001年3月銷售率（%）一期為100%，二期為85%物管費(fèi)（元/ m2/月）裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房小區(qū)配套設(shè)施10000平方米的中庭生態(tài)廣場，大型會所，大型歐式游泳池，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等小區(qū)賣點(diǎn)小區(qū)突出強(qiáng)調(diào)的是：規(guī)模大，綠化率高；專業(yè)人員星級家政服務(wù)；24小時(shí)緊急醫(yī)療救護(hù)系統(tǒng)開通；立面新穎、別致。 本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 項(xiàng)目優(yōu)勢（1）公司形象佳、品牌好。（4）周邊環(huán)境良好，自然人文濃釅。 考慮到所在區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)以及住宅發(fā)展趨勢，智能化將是賣點(diǎn)之一。因此在VR導(dǎo)引上需要下一定的工夫。（3） 精品戶型，戶戶有景。（4） 大多數(shù)認(rèn)為2500元/㎡以下可以接受，3000元/㎡以上的只占1%?！?有意在城南置業(yè)投資的外地人士。項(xiàng)目上的“精雕細(xì)鑿”、規(guī)劃中的“以人為本”、安居中的“鬧中取靜”，配套中的“服務(wù)齊全”，建成的小區(qū)將是“人倫天樂之都市休閑精品高檔社區(qū)”。（3）結(jié)合城南目前住宅市場的現(xiàn)實(shí)情況，本案認(rèn)為【中海名城】的目標(biāo)價(jià)值與現(xiàn)實(shí)價(jià)值在3300—3800元是相符的。但將會比“銀都花園”同期推出的價(jià)低200—300元/㎡左右。項(xiàng)目周邊地段道路路牌、燈箱等戶外廣告安裝完畢，配合項(xiàng)目做一定形象宣傳及活動，吸引買家到售樓處咨詢。（4）尾盤期。因?yàn)椤局泻Ｃ恰吭谀繕?biāo)市場上并不排除成都以外的購房者，因此可以作為第二平面媒體之選。在色彩上根據(jù)項(xiàng)目所需來整體考慮。包括：吊旗、宣傳招貼等。對樓盤的銷售大有幫助。根據(jù)成都市每年的兩次房交會時(shí)間和該項(xiàng)目的工程進(jìn)度時(shí)間來看。. 營銷推廣 廣告費(fèi)用開支總預(yù)算%—%左右。 樓層方向系數(shù)表及初步價(jià)目表（待詳規(guī)批準(zhǔn)后再定）價(jià)格擬定所指為青水房。 樣板房要考慮到季節(jié)性，人們看房的季節(jié)及隨季節(jié)變化的心理特點(diǎn)，這主要從居室的整體色調(diào)去把握，例如：在夏天如果把樣板房布置成暖色調(diào)，看房的人本來就熱，進(jìn)入樣板房看著暖色就越顯熱，那哪還有心思去觀賞呢？另外一定要有針對性和主題去設(shè)計(jì)，從檔次和格調(diào)上去把握。（12）燈箱：燈箱是展示樓盤形象的另一方式。（8）POP系列。因此樓書應(yīng)具有可讀性、收藏性、藝術(shù)觀賞性、知識教育性等多重價(jià)值，不應(yīng)只是作為傳達(dá)樓盤信息的工具。主要發(fā)行成都地區(qū)七區(qū)十二縣。該階段價(jià)格已逐步上調(diào)，并積累起一批客戶資源，配合強(qiáng)有力的宣傳攻勢，充分營造現(xiàn)場熱賣氣氛，并放開先期保留樓盤，對買家產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，真正實(shí)現(xiàn)量與價(jià)的同步上升。（4）結(jié)合高新區(qū)政府引進(jìn)西部人才的優(yōu)惠政策，采取靈活多樣的銷售方式。既然是定位為高檔精品小區(qū)，如果以低價(jià)入市，借助中海外的品牌優(yōu)勢、項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢，使入市即達(dá)到很好的效果。價(jià)值構(gòu)成算術(shù)平均值（元/㎡）平均（元/㎡）說 明環(huán)境價(jià)值自然環(huán)境3300（1）城南項(xiàng)目均價(jià)在：3000元左右，這里將以3000元作為價(jià)值均價(jià)來平衡。（1） 項(xiàng)目形象定位：高檔精品都市休閑社區(qū)；現(xiàn)代歐風(fēng)社區(qū)、天府文化生活?！?對城南區(qū)域具有深厚情結(jié)的長久住家人士。這說明城南是成 都人的首選區(qū)域。（2） 小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、配套等。（3） 公司在西南部地區(qū)尚無先期項(xiàng)目，品牌及市場信譽(yù)短期內(nèi)尚無法深入人心，為彌補(bǔ)這一缺陷，前期宣傳費(fèi)用及廣告費(fèi)用會很大?？衫庙?xiàng)目在地高新區(qū)人才戰(zhàn)略的實(shí)施、結(jié)合西部開發(fā)的政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢，在購買力方面有較大優(yōu)勢。（3）區(qū)域位置優(yōu)越。我們根據(jù)以上的市場調(diào)查中可以得出以下結(jié)論：一個(gè)樓盤是否優(yōu)秀？是否熱銷？絕不是單方面的優(yōu)勢所決定的，它是各方面的綜合價(jià)值所決定的，在【中海名城】項(xiàng)目上，我們盡量的回避市場環(huán)境和項(xiàng)目周邊環(huán)境所帶來的不足，盡可能的轉(zhuǎn)換成優(yōu)勢，從項(xiàng)目的規(guī)劃中開始，避免高容積率、綠化面積過小、戶型單一、動靜不分、定價(jià)不當(dāng)、配套不齊全、景觀樓層朝向差、浪費(fèi)面積過大、建筑外立面缺乏美感、付款方式不靈活、宣傳不到位等等一系列問題。3小區(qū)突出強(qiáng)調(diào)的是：小區(qū)規(guī)模大；以復(fù)式和別墅為主；小區(qū)立面設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致；綠化率大，容積率小，小區(qū)突出強(qiáng)調(diào)的是：品牌好，是成都市高檔小區(qū)的代表；環(huán)境很漂亮，超小容積率，超大綠化率；立面設(shè)計(jì)豐富；價(jià)格合理；物業(yè)管理井然有序。（3）有利因素●政策的利好因素較多，總方向是擴(kuò)大內(nèi)需，放松銀根，刺激消費(fèi)，利息有再度調(diào)低的可能?！? 住宅將成為一種大眾投資工具，而政策和金額將提供更廣泛的支持。（6）政策刺激房市利好。這個(gè)特征在一定程度上造成了項(xiàng)目的競爭，最終演變成為廣告的競爭。從我們調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，對消費(fèi)者進(jìn)行定量分析是十分困難的。西部雖然不是城市未來發(fā)展的重要方向，但仍有廣闊的發(fā)展空間。本案旨在提出今后的營銷思路，確立大致的戰(zhàn)略方針。通過把握消費(fèi)者的需求和欲望，并圍繞消費(fèi)者的省錢、省時(shí)、增加利益，滿足期盼這四大要求的基礎(chǔ)上，建立既有別于競爭對手，以具有強(qiáng)烈吸引力的思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)、概念和構(gòu)架，并通過廣告，促銷，直效營銷，事件營銷及公關(guān)等來進(jìn)行品牌的塑造和提升，方能使公司及項(xiàng)目對消費(fèi)者具有強(qiáng)有力持久力和親和力。經(jīng)營方式獨(dú)立開發(fā)投資成本計(jì)劃總投資額（萬元）132,766土地費(fèi)用（不含利息）47,655計(jì)劃投入資本金（萬元）8,300其他費(fèi)用（萬元）32,248計(jì)劃借貸金額（萬元）26,000建安及相關(guān)費(fèi)用（萬元）52,863計(jì)劃借貸比率（%）%預(yù)期稅前成本（元/m2）3,174資金需求最高點(diǎn)（萬元）33,857資金需求最高期（年份）2002年1季度營銷預(yù)期銷售總收入（萬元）156,296預(yù)期售價(jià)（元/m2）3,600（住宅）銷售期及速度入伙后3個(gè)月售完，銷售期49個(gè)月目標(biāo)市場首次及二次置業(yè)人士預(yù)期盈利預(yù)期稅后利潤（元/m2）508成本利潤率（%）%稅后利潤總額（萬元）20,001自有資金內(nèi)部年收益率（%）%盈虧平衡點(diǎn)（元/m2）3,083(可售面積)內(nèi)部年收益率（%）（借貸部分計(jì)息）%動態(tài)投資回收期內(nèi)部年收益率（%）（全投資不計(jì)息）%風(fēng)險(xiǎn)評估主要風(fēng)險(xiǎn)為：拆遷費(fèi)用。5．2 工程管理架構(gòu)和工程招標(biāo)工作程序 工程管理架構(gòu)（附表三） 工程招標(biāo)程序（附表四）5．3 工程管理工作制度；；（附表五）； 工程結(jié)算會簽審批表（附表六）； 工程成本實(shí)時(shí)核算監(jiān)控制度。小學(xué)設(shè)于三期內(nèi)，靠于路邊，以減少其對居住區(qū)的干擾。商業(yè)街的布局可融入較多的綠化，如花卉、喬木、草坪等，淡化商業(yè)氣息，使其在方便居民生活的同時(shí)，更成為小區(qū)獨(dú)具特色的一道風(fēng)景線。水系的設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮與商業(yè)街的結(jié)合，以期形成水邊商業(yè)概念。生態(tài)綠脈擬采用自由式、現(xiàn)代園林的手法，并增加富有中國文化內(nèi)涵的景點(diǎn)小品，如以三星堆出土文物為題材的環(huán)境雕塑、小品等?？紤]到時(shí)間的推移，人們的審美趨勢可能發(fā)生變化，從對歐美文化的盲目追風(fēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ρ緡鴤鹘y(tǒng)文化的回溯，因此，四、五期的立面設(shè)計(jì)可考慮采用具有東方審美情調(diào)的風(fēng)格，如中國傳統(tǒng)風(fēng)格或日本風(fēng)格。項(xiàng)目樓型考慮以板式住宅為主，結(jié)合規(guī)劃需要布置部分點(diǎn)式住宅，并注意住宅朝向，務(wù)必做到“戶戶朝南或朝東”。千色園采用自由式現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法，園中遍植色彩鮮艷的各類花卉，拼成自由曲線的圖案，鋪地小廣場中可設(shè)置小型風(fēng)車雕塑，作為特色鮮明的環(huán)境標(biāo)識物，并結(jié)合設(shè)置水池、噴泉、疊泉等。規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用軸線組織和空間序列的手法，將分期發(fā)展的各部分有機(jī)地組織在一起，并通過特色商業(yè)街和環(huán)境設(shè)計(jì)的綠脈、水景將各個(gè)區(qū)域串聯(lián)起來，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通的聯(lián)系紐帶。把西方先進(jìn)的生活理念引入成都?！裢鈦砣耸俊蟪啥?xì)v來是西藏的大后方，許多支邊或經(jīng)商人士都把成都作為安家養(yǎng)老的最好地方，因其收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。“價(jià)廉物美”是成都房地產(chǎn)銷售制勝的法寶。成都房屋市場已從房改階段經(jīng)過非理性購房階段（注重虛榮、浮夸而弱化實(shí)用及總價(jià)）而逐步走向市場化和個(gè)人購房為主的理性購房新階段（實(shí)用、舒適而總價(jià)位合理）?！裥^(qū)綠化地、空地小，配套不全，戶型單一。有復(fù)式為主（中華園，銀都花園），有點(diǎn)式小高層電梯為主（世紀(jì)錦苑、錦繡花園），但總體上以150～250平方米的大戶型為主。其共同特征如下：●小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊環(huán)境好，市政配套齊備，物業(yè)管理規(guī)范，防盜、防火等監(jiān)控設(shè)施智能化。住宅功能將更加健全，物業(yè)管理嚴(yán)謹(jǐn)、周到、方便。為期7天的交易會上。個(gè)人購房大幅上升是99年房市最顯著特點(diǎn)，%，%。據(jù)最新了解，39家博士公司已入住高新區(qū)。高新區(qū)每年還將拿出300萬元?jiǎng)?chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)基金獎(jiǎng)勵(lì)有突出貢獻(xiàn)的各類人才。每年5~10月份為豐水季節(jié)，河水流量較大，神仙樹段水流較急，河水無臭味；11月至次年4月份為枯水季節(jié)，河水流量很小，神仙樹段水流緩慢，河水臭味明顯?！?燃?xì)馇闆r：紫荊西路上無燃?xì)夤艿溃咝麓蟮牢鱾?cè)現(xiàn)有Φ159天氣氣管道且在東側(cè)有預(yù)留接口。出地塊后延高新大道向北穿過二環(huán)路（距離地塊兩分鐘路程）和一環(huán)路（距地塊四分鐘路程）可便利達(dá)到市中心內(nèi)各地（十五分鐘到華西醫(yī)大附屬醫(yī)院，二十五分鐘到達(dá)天府廣場）。東面：元華路已形成并通車，但有部分道路仍為原郊區(qū)道路（長約200米）。經(jīng)過十年建設(shè)，該區(qū)形成了一區(qū)多園的管理模式，初步形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程與現(xiàn)代食品三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)新型的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 項(xiàng)目宗地及周邊環(huán)境項(xiàng)目用地的西北部現(xiàn)在是電纜廠的主廠區(qū)，目前正在生產(chǎn)；用地的北面（即紫荊西路北側(cè)）有倍特幼兒園（對外接收學(xué)生）、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（含小學(xué)、初中及高中部）、高新區(qū)電信局、農(nóng)貿(mào)市場；用地東側(cè)的肖家河神仙樹段目前尚未整治（位于高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)的肖家河已整治成示范段，景觀尚可），枯水季節(jié)景觀較差，豐水季節(jié)水流較急，景觀良好。元華路東側(cè)有部分舊房（已列入拆遷范圍，其用地性質(zhì)為住宅小區(qū)），【中海名城】隔元華路與東邊的銀都花園、紫荊小區(qū)相望。但具體到用地周邊道路兩側(cè)的市政管網(wǎng)，就目前情況來說并不完善，需要由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時(shí)間及內(nèi)容要求及時(shí)配套到位。 肖家河現(xiàn)狀及濱河公園的規(guī)劃● 源頭：肖家河發(fā)源于清水河，清水河流過西二環(huán)路清水河橋后，主流流往府南河，支流形成肖家河。河堤設(shè)計(jì)成生態(tài)性、自然狀、活潑的綠化小環(huán)境，肖家河神仙樹段將徹底整治。戶口、人事行政關(guān)系、人事檔案不在成都的高級人才，在高新區(qū)工作滿一年即可申報(bào)專業(yè)技術(shù)職稱，不受工齡、出國前職稱和任職時(shí)間限制；正式調(diào)入高新區(qū)的高級人才取得突出業(yè)績者可破格申報(bào)高一級職稱，不受學(xué)歷、資歷、任職時(shí)間限制。,%，%。，；，%，%；，%，比1999年同期（）%，%。預(yù)計(jì)成都市的住宅市場會有以下幾方面的發(fā)展趨勢：價(jià)格的兩級分化將加劇，高檔精品住宅和低價(jià)優(yōu)質(zhì)樓盤可能會成為市場的主流。特別是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資大，周期長，規(guī)模和品牌對房屋預(yù)售和加速資金周轉(zhuǎn)較為有利。戶型設(shè)計(jì)一般為寬廳、大臥室、雙衛(wèi)、大廚房、大陽臺布局?！裥^(qū)規(guī)模大，品牌好，許多發(fā)展商是從舊城中檔房轉(zhuǎn)向高