【正文】 購房熱情；房屋二級市場活躍后，將產生更多的二次購房階層；●城南“富人區(qū)”已深入人心，居住城南已成為成都人的一個夢想，城南成熟社區(qū)地產、房產升值十分明顯?！穸壥袌龅牟换钴S在一定程度影響了一級市場的成交?！駜?yōu)質大中型項目撞車，面對面競爭異常激烈?！? 大型樓盤的市場將適應力將大幅提高，規(guī)模效益更能兌現。 市場發(fā)展趨勢及利弊分析（1）發(fā)展趨勢：根據成都市房地產市場的發(fā)展來看，未來三到五年內成都市房地產市場的最大一個轉變是：商品房的消費將很快從貴族化消費過渡到平民化消費，這是一種消費模式的根本改變。（5） 產品設計面臨巨大挑戰(zhàn)。中國三大房產巨頭的進入，大規(guī)模成片的開發(fā)，更加加劇了成都本土房產商特別是小房產商的恐懼，規(guī)模開發(fā)將成為成都房地產開發(fā)的主要形式。這種舊的消費觀念還有相當大的勢力。一方面，成都本地人（工薪階層）的正常薪資水平并不高，連按揭購房都承擔不了；另一方面，成都市住宅戶型面積大而不當，住宅貴族化消費特征明顯。這說明成都市實施的城市“向東、向南”發(fā)展戰(zhàn)略實施已經對百姓購房產生了影響，南部無論從目前現狀及今后發(fā)展來看，區(qū)域優(yōu)勢最為明顯。加之政府政策對城西的土地開發(fā)控制和“羊西線名宅風景一條街”的政策導向，高尚住宅群西移的趨勢也是一個明顯之點，加之市場自發(fā)形成的羊西成餐飲娛樂一條街以及成郫路上興旺繁榮的農家樂。地產業(yè)界三大巨頭：中海外、深萬科、大連萬達同時搶灘成都、三方群雄東南西各踞一方，大有三足鼎立之勢。這種涇渭分明的心理劃分是漫長的城市發(fā)展歷史積淀而成的人文傳統(tǒng)。項目地處已形成成熟社區(qū)的城南富地，具有無可限量的增值潛力。該項目位于成都市新型高科技產業(yè)園區(qū)內。而房地產市場已從計劃供給期，產品導向期和銷售導向期，轉變到現在的消費導向期。我們目前的分期計劃與國土局的土地供應現狀和交地計劃有一定的矛盾；電纜廠的搬遷問題是否能夠落實，以及搬遷的費用等。支付方式收購費用包括拆遷補償、政府地價、土地管理費及土地契稅。通過現金流量分析，項目發(fā)展進度，資金回收狀況隨時調整，保證資金最大使用效力。 進度計劃此處編制的進度計劃主要為前期工作計劃和首期（100畝土地）開發(fā)、銷售計劃。 配電站，垃圾站一類附屬配套設施，應結合周邊環(huán)境，在外型上適當造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。幼兒園外型風格可結合賽樂園的特點，設計成西班牙式。會所的功能以休閑、娛樂為主，避免與商業(yè)街的功能重疊。商業(yè)街分別設置在一、二、三期內，其中一、二期的商業(yè)街集中布置在兩期之間的道路兩側，便于使用和管理，并與水系相結合，做到既實用，又具有景觀效果，形成水邊商業(yè)概念，具體操作可借鑒新加坡克拉克碼頭和麗江古城等。小型雕塑和創(chuàng)意小品應尺度宜人，感覺親切，有居家感。水系與居住區(qū)的結合應當適度?！颁交ㄏ敝黝}水系引入肖家河水源，在小區(qū)內形成一條貫穿社區(qū)各組團庭院、生態(tài)綠脈的主題水系——“浣花溪“。二期臨濱河綠地的入口，可結合綠化帶采用園林設計的手法，有別于廣場式入口的作法，形成“曲徑通幽”的效果。此種方法既便于客戶的靈活選擇，又利于日后統(tǒng)一管理?！?三期荷蘭千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設計元素，運用鮮黃色、淺粉色、淺藍色等墻面色彩，營造活潑的氣氛。 室內空間特征設想各房間設計方正實用，主要房間無梁無柱；客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風；三房以上戶型分設主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間；平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務陽臺、工人房及其衛(wèi)生間要結在一起組合成服務區(qū)進行設計；廚房應避免過于狹長，爭取設計L型灶臺；根據地區(qū)習慣，對儲藏室或壁柜等儲藏空間進行一定設計，三房以上單位考慮在主人房設進入式衣帽間；根據具體情況設計入戶玄關、陽光房等；作躍層式和錯半層式設計，豐富室內空間效果，創(chuàng)出新意；多層和小高層的復式單位設計在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”；頂層單位結合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設私家花園；局部考慮首層架空設計，增加庭院通透感。 樓型戶型設想 樓型設計朝向設想以多層為主，適當考慮一部分小高層和五層復式，多層以五層為主不宜超過六層，小高層控制在12層以內。二期地塊東南角、西側均有大片綠地，幼兒園又建在其中，視覺上會形成較為開闊的空間，可適當提高容積率。楓丹園局部采用幾何構圖的觀賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉，設計放射形規(guī)劃道路，富有宮廷御園般華麗典雅的藝術效果。 規(guī)劃組團設想根據項目地塊形狀、分期發(fā)展、緊鄰濱河公園的特點，以及居住小區(qū)作為居家生活環(huán)境的特殊要求，規(guī)劃組團不采用大中心花園的規(guī)劃模式，充分利用肖家河帶狀公園景觀優(yōu)勢，采用小組團花園的方式組織建筑單體，使各建筑單體在步局上錯落有致，疏密得當，做到“戶戶有景”。 總體分期發(fā)展規(guī)劃總體規(guī)劃按五期發(fā)展，各期規(guī)劃應在相對獨立完整的基礎上有所呼應。 初步經濟指標該項目土地面積為456畝（），~。今年推出的位于市區(qū)的以小戶型為主的“麗陽天下”、“西御大廈”等主要被投資置業(yè)者購買。：四川地區(qū)在沿海經商和工作人員較多，因成都生活便利，又是文化名城，商業(yè)中心，氣候溫和，回成都安家是其心愿。此部分是目前已購高檔房的主要構成者。推出的樓盤較多后，售價高的銷售停滯如錦官新城。從周邊已建小區(qū)分析，市場勢頭較好。在項目實施過程中，必須全力避免出現滯銷因素?！穸▋r過高（如錦官新城）；或分期開發(fā)安排不當，現樓與期房交 叉，未先做好環(huán)境等。我們著重調查了周邊的雅園、新玉林、錦官城（高層電梯公寓）等。以上幾個小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤相對較少，市場需求量大。小區(qū)公建完善（學校、幼兒園、市場、銀行、郵局、門診所等）。●平面布置較好地迎合了房地產發(fā)展初期先富起來的成都人的心理需求。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等（空殼售價4000元/ m2以上）；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場等（售價在3300元/ m2以上）。小區(qū)規(guī)模開發(fā)以及品牌效應越來越受到重視，也是未來成都地產界著重努力的方向。中高檔住宅的戶型面積將會有所下降，平面設計更加合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美但價格適中，“價廉物美”是銷售成功的關鍵。 房地產市場發(fā)展趨勢預測成都商品住宅將是房地產發(fā)展主流，而且住宅市場的競爭也是最為激烈的。數據表明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步增加，但隨著供應量的進一步增加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂觀，房地產市場特別是住宅市場的競爭將趨于白熱化。2000年7月市統(tǒng)計局對成都市城鎮(zhèn)居民住房條件、消費狀況等進行的專項調查顯示：%，即9萬家庭打算購房。，%。2．成都房地產市場現狀及發(fā)展趨勢 房地產市場的現狀調查統(tǒng)計顯示，%，%。海外留學人員在區(qū)內工作期間的工薪收入，個人所得稅起點按境外人員對待，入區(qū)定居者其出國前工齡和回國后的養(yǎng)老保險繳費年限合并計算。據悉，按成都高新區(qū)的最新規(guī)定，從外地進入高新區(qū)工作的餓高級人才及配偶、子女一律優(yōu)先辦理成都市城區(qū)常住戶口，本人落戶之前，其子女入托或就學即享受區(qū)內戶籍待遇。中央制定西部大開發(fā)戰(zhàn)略，從趨勢分析，西安、成都、重慶將是重點和快速發(fā)展的區(qū)域，針對成都，高新區(qū)則是發(fā)展的重中之重。按規(guī)劃肖家河神仙樹段西側高新區(qū)擬興建沿肖家河長約900米、80米寬（防護綠地寬5米+河道寬10米+防護綠地寬5+公園60米）的濱河公園，擬做成開放的、可供市民健身、休閑的帶狀綠化空間。但因流經地段新開發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量修建，導致建筑垃圾增多，并長期堆放在河岸邊，導致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要原因。● 電話及有線電視情況：紫荊西路北側有電信營業(yè)廳，；高新大道已埋設光纖電纜?！?雨水情況：沿紫荊西路現有Φ1200雨水管線（沿紫荊西路排往肖家河），高新大道現有Φ1200雨水管線。 市政建設高新區(qū)通過十年建設，市政配套設施較為完備。 交通狀況及市政建設 交通狀況●根據目前狀況，用地周邊公共交通較為便利，有26路、28路、78路共三條公交線路經過地塊，其中，26路公共汽車由紅照壁開往國防樂園，?？可裣蓸涔卉囌?；28路公共汽車電纜廠發(fā)車，穿行紅星路開往火車北站；78路公共汽車由電纜廠發(fā)車，經天府廣場后穿行蜀都大道開往西部的金沙汽車客運站。高新區(qū)的商業(yè)配套（如農貿市場等）位于該路的北段。北面：紫荊西路已完成大部分，尚未修建的路段（約150米）居民已經搬遷，但房屋尚未拆除，根據“用地協(xié)議”的規(guī)定，高新區(qū)政府將于2000年12月31日前完成該路段的建設并確保通車，紫荊西路元華路東側路段正在建設中。【中海名城】的開發(fā)建設，正好填補這一空白。成都中海名城項 目 發(fā) 展 策 劃 書1. 項目概況 地理位置及素質【中海名城】位于成都市南部的高新技術開發(fā)區(qū)內，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機場路西延線和體育公園。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內尚無與園區(qū)建設相適應的生活配套設施。南面：規(guī)劃路尚未形成，該規(guī)劃路將由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時間要求逐段完成，且不影響我司的分期開發(fā)計劃；體育公園正在建設中。根據“用地協(xié)議”，高新區(qū)政府將于2001年3月31日前完成該路的市政化改建及肖家河神仙樹段的治理（包括其兩側各寬5米的防護綠地建設）。隔路相望有地奧、恩威、西門子、機電設備等現代化新型工業(yè)廠房。成雅、成樂及機場高速入口緊鄰地塊，二十分鐘內可到機場，五十分鐘內可到樂山，交通極為便利?！?污水情況：沿紫荊西路現有Φ800污水管線（沿紫荊西路排向三瓦窯方向），高新大道現有Φ800污水管線?！?供熱情況：南星熱電廠可提供供熱條件，主管道已經敷設到紫荊西路電纜廠大門口附近，電纜廠目前正在使用。從水閘處了解及堤上水紋高度，● 污染情況：肖家河主要流經居住小區(qū)，無工業(yè)污染源。● 高新區(qū)管委會為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已計劃對肖家河神仙樹段進行徹底治理，并已經在高新實驗學校東側形成了約1KM的示范段，神仙樹段的河道治理會在2001年3月份完成。區(qū)內目前人口約20萬）；2010年計劃實現GDP450億元，工業(yè)總產值1050億元，建成中國重要的科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，中國西部經濟的高地，成都市經濟發(fā)達、社會文明、環(huán)境優(yōu)美的現代化新城區(qū)。在戶口、職稱評定及稅收政策等方面也將對引進的高級人才大開“綠燈”。其所獲獎勵和股權收益如用于再投入高新區(qū)技術成果產業(yè)化項目或投資新辦企業(yè)的，免征個人所得稅。這些博士中包括一名中國工程院院士、一名美國科學院院士和13名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國歸來的留學生。1999年 新開工總規(guī)模中，住宅面積為460萬平方米，%；，%。，%，%。其中市東面和北面房屋空置率居高；96—97年成都房地產熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶型設計，其空置率則較低。參與人數、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次 房交會之最。2000年1月成都市住宅項目綜合價格2659元/平方米，與99年末2658元/平方米的價格水平相比略有上升。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)（特別是成片開發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)）的急待解決的問題。 項目所在地房地產現狀調查項目所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)發(fā)展的集中地區(qū)，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質素佳的小區(qū)集中周圍，都取得不俗的銷售業(yè)績，被譽為成都的“富人區(qū)”?！袢莘e率低，一般多層（含部分別墅）—，；密度小，一般在25%以下；綠化率高，一般達到50%以上?！窆δ荦R備，水、電、氣（部分小區(qū)中央供熱）等齊全，停車位充足（1：），休閑娛樂場地寬闊（游泳池、會館、中心廣場等具備），商業(yè)中心便利，位置合理?！裢瞥鰰r機恰當，宣傳力度大。所謂滯銷樓盤是指房屋入住時銷售未達到30%的樓宇?！衿矫娌贾幂^差，戶型好壞差異大，車位不足，人車混雜。根據我們的調查，成功的小區(qū)家家相似，不成功的小區(qū)各有其原因和不足。%，%?！?價格走低。根據市場調查購買對象集中在以下幾方面：●成都本地人士、商業(yè)主。因項目所處高新區(qū)部分區(qū)內高新企業(yè)工作人員是未來購買對象的大部分，他們收入較高且穩(wěn)定，通過銀行按揭可以承受高檔房屋的消費?！笾貞c地區(qū)由于其地理條件和城市環(huán)境，許多來往于成渝兩地的經商人士都愿意把成都作為二次置業(yè)的首選。特別是外籍人士的租賃需求及其租金的支持，會使一部分較有經濟實力的人士轉向房地產投資。在尊重、延續(xù)成都人傳統(tǒng)生活方式的同時，嘗試營造新型生活空間和社區(qū)文化，引導并提升居民的生活方式，從而全面增進小區(qū)居民的生活質素。 總體規(guī)劃設想規(guī)劃設計是建筑設計、環(huán)境設計的基礎，優(yōu)秀的規(guī)劃設計應當完好地貫徹項目開發(fā)的立意主題。同時，避免過分追求總體布局的形式構圖，忽略了實際使用的需要，造成建筑組團、單體布置上的困難，降低土地資源的利用率。各區(qū)內不同組團的環(huán)境應在設計風格協(xié)調的前提下有所區(qū)別。 建筑單體布置構想首期可充分利用濱河公園的綠地及景觀，以低密度多層為主，靠北側試探性開發(fā)少量小高層?？稍诒眰扰R電纜廠位置開發(fā)部分高層、小高層，小學可建在西側臨立交橋位置，其操場靠路邊。各樓型所占比例大致為：多層約占70%；小高層約占15%；四~五層復式約占15% 戶型設計設想戶型以中等規(guī)模的戶型（70～85平方米的二房，120～140平方米的三房）為主，并以