【正文】 0 200 150 100 50高級白領(lǐng)私營業(yè)主私企老板官員自由職業(yè)者公務(wù)員投資者港人由以上分析可以看出，本項目主力戶型面積分布較廣，如果將近期大量面市和即將面市的高端項目主力戶型進行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為110200平方米之間，本項。 從戶型比看，138155 M2帶工人房三房和158178帶花園三房為主力戶型；216。 整體而言158178花園三房擁有的景觀、朝向資源不如138155三房；216。 亮點突出，設(shè)計了部分一梯二戶南北通透的豪華戶型，北有購物公園景觀，南有無遮擋庭院景觀；216。 自由半圍合式布局，中間大庭院，北圍、南開，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)；216。項目北面購物公園正在建設(shè)中，視野開闊，低層現(xiàn)代建筑，公園景觀，景觀、視野良好目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般。地塊以南：濱河路——濱河路形成的隔斷，彰顯本項目區(qū)位和交通的優(yōu)勢 昭示性強 噪音污染嚴重——濱河路形成的隔斷，將濱河路以南的住宅區(qū)與中心南區(qū)切斷，在區(qū)位和交通上顯示本項目的價值點與優(yōu)勢?！?，設(shè)有公共停車場、商業(yè)、地鐵人行出入口及設(shè)備用房等?！鐓^(qū)購物公園是作為居住區(qū)與商務(wù)中心區(qū)之間的緩沖。中心區(qū)的部分項目將在本次房地產(chǎn)交易會亮相，進一步了解中心區(qū)項目的推廣形象定位可以使項目的推廣更清晰。嘉麗豪園本項目距離口岸較近，既有口岸概念又有中心區(qū)概念，為了適應(yīng)周邊地區(qū)白領(lǐng)和來往港人的置業(yè)特點，戶型主要控制在70100平方米以內(nèi)，以二房、三房為主，約占了70%總結(jié)：中心區(qū)已售樓盤利用了中心區(qū)、地鐵等的利好因素，吸引了當時的富裕階層，推售時期望價值一般不高，主力戶型為3房、4房，但平均面積偏小，銷售較好，在目前二手房報價中可以看到房產(chǎn)價值基本保持穩(wěn)定，附帶裝修有一定貶值。天健世紀花園天健的項目位置與嘉里、深業(yè)等極為相似，目標客戶的同質(zhì)性很強，天健地產(chǎn)不斷的邀請客戶參與對戶型的品評和修改，可以看出天健的重視程度。銷售推廣：本項目采取了集中性報紙廣告宣傳的形式，主打自身及周邊教育配套，取得了一定知名度，吸引了較多的人群到樓盤看房，但客戶流失率相對較高，通過訪談了解，流失主要原因排序是：同檔次（150平方米）戶型選擇較多、價格較高、黃埔一期鬧事引起客戶擔憂。朝向景觀：二期有較大改進，基本沒有向西的單位，所有單位分別朝南看小區(qū)景觀或北望蓮花山、西南觀高爾夫。預(yù)計于2002年2月竣工深圳會議展覽中心中心區(qū)南片區(qū)11號地塊，福華路與金田路交界處西南側(cè)25萬25億元德國GMP國際建筑設(shè)計有限公司，中國建筑東北設(shè)計院深圳分院深圳市會議展覽中心籌建辦，深圳市建設(shè)局土石方及撞擊出工程在建。城市規(guī)劃基本術(shù)語標準》GBT5028098中對CBD的定義： CBD是大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟活動的核心地區(qū)。南北分區(qū)中心區(qū)南北劃分明顯，北區(qū)以市政、文化、居住為主，具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，由于政府的原因，北區(qū)的建設(shè)已有了大模樣，其建設(shè)速度遠高于南區(qū)，北區(qū)的市政、文化設(shè)施建設(shè)已基本完成。分析：高檔樓盤的廣告戰(zhàn)已經(jīng)處在一種爆發(fā)的邊緣，眾多的高檔住宅同時在近期推出，定位相似、總價趨同必然會導致部分樓盤陷入廣告大戰(zhàn)，這是本項目必須要注意的。羅湖CBD、環(huán)CBD：金眾水榭花都：市中心低密度超大自然生態(tài)社區(qū)碧海云天：深圳灣濱海、僑城南，深圳人居形象大使波托菲諾海濱城2002年下半年招商地產(chǎn)碧海云天30萬M2內(nèi)部認購，五一前開盤京基地產(chǎn)紅樹西岸25萬M22003年初百仕達地產(chǎn)金域藍灣萬科地產(chǎn)泰華地塊25萬M2未推出泰華地產(chǎn)金地四、競爭片區(qū)市場調(diào)研與分析部分本區(qū)域與外區(qū)域樓盤的競爭，其實質(zhì)上是片區(qū)之間的競爭，在這里我們重點分析片區(qū)競爭特點。我們也可以預(yù)見，隨著深港一體化進程的推進，港人在深圳置業(yè)的選擇范圍擴大，深圳的居住環(huán)境讓港人感到切實放心，深圳的樓市也將得到良好的支撐。價格與景觀的選擇趨向于平衡與理性　　港人對于價格和景觀的選擇中似乎于內(nèi)地人的選擇不同，在取景觀，還是價格低的選擇上，被訪者比較多傾向于選擇景觀一般，而價格低的單位。從比例上看。反映家庭月收入的不同，希望的收樓標準還是有少許差異。教育程度高的客戶希望購置8001200平方尺單位要比教育程度低的客戶比例要高很多。希望購置面積越大與家庭月收入關(guān)系越弱　　從數(shù)量上，被訪者家庭月平均收入在5萬以上和5萬以下人數(shù)分別占全部被訪者46%和54%。 香港居民對深圳地產(chǎn)商的認知程度很低，僅中海外的綜合提及率超過10%，樓盤也僅有百仕達華源的提及率超過5%，總體上來說對深圳發(fā)展商不了解。整體上對深圳的社會環(huán)境、開發(fā)上的信譽有隱憂。 各種報章媒體中，閱讀率最高的是時事新聞、財經(jīng)和娛樂信息；216。置業(yè)區(qū)域置業(yè)人群分析根據(jù)香港規(guī)劃署的官方調(diào)查報告港人內(nèi)地置業(yè)的人群81%是男性；年齡中位數(shù)為41歲，%；，其中48%的人月收入在1萬元港幣以下；教育程度54%屬于中專或預(yù)科，%行業(yè)劃分：%從事批發(fā)、零售、進出口貿(mào)易，%從事制造業(yè)。人口持續(xù)老化，人口年齡中位數(shù)有91年的31歲上升至36歲。 有車族，且以進口名牌車居多216。 對會所要求較高，尤其關(guān)注游泳池、網(wǎng)球場等運動設(shè)施；216。 對地段及居住環(huán)境要求極高，不愿毗鄰工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房聚居區(qū)；216。 戶型置業(yè)特征216。 市政配套完善：六大工程、小學中學齊備，萬佳、飲食、娛樂 蓮花二村216。 送人（深港家庭）216。 自住216。有許多關(guān)外本地居民或工廠的企業(yè)主為了子女能就讀于市內(nèi)的好學校而買房。交易案例客戶總結(jié)——深業(yè)花園成交客戶分析 居住地取樣106個地區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)關(guān)外香港外地（含外籍）個數(shù)2155310125百分比%51%%%%%由表可見，%權(quán)重的非深圳人。由此看來，萬科長期的品牌建設(shè)，在置業(yè)者心目中已開花結(jié)果，其他開發(fā)商則仍須努力。由此看出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導的建筑風格認同度比較低或者基本不認同。如對有車的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。1各種置業(yè)因素加權(quán)排序　　被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經(jīng)過加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。以后發(fā)展商在開發(fā)項目時，對環(huán)境因素應(yīng)予充分的關(guān)注。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施?！　≠彿空叩哪挲g段主要集中在2529歲之間，占46%；其次是3035歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。1工作在福田　　調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占28％，福田占58％，南山占12％，香港占1％，其他占1％。購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。1環(huán)境因素很重要　　在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。整體首供中位數(shù)M0=。按揭付款是主流　　頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占19％。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。由此看來，三房是各類客戶首要心水之選。這可能源于深圳城市的人口特殊性對房型選擇的影響，來自外地的單身人士購房考慮組建家庭后，接父母過來同住或照顧小孩，因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。這顯示人們在收入高的條件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。更喜歡自己裝修　　在交樓標準的選擇上，毛坯房占40％，廚衛(wèi)裝修占34％，普通裝修占19％，精裝修占7％。最愛的是小高層　　頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。　　兩者交叉分析結(jié)果表明，在羅湖工作的人士，喜歡的居住區(qū)域在羅湖的只有40%?！　挠媱澷徺I時間看，計劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。這一方面說明深圳置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預(yù)示著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導地位。GOLF，等等這些，都加強了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨特，成了眾多的樓盤的選擇。相較之下比2000年的片區(qū)推廣更進一步。這是一種地產(chǎn)泡沫正在形成而體現(xiàn)出來的表象。2001年小盤的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤動則就是幾個整版，小了不行呀，沒形象，美廬錦園開盤就是五個整版，、商報、南方都市報共發(fā)布了29次28版廣告。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化?？墒?，我們一方面可以看到某些樓盤價格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷卻少人問津、銷售困難，而有樓盤價格卻逆市出現(xiàn)上揚勢頭，行情一路看漲。大盤時代到來上圖是2001年新推樓盤的項目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來看項目的規(guī)模，％。 在批準預(yù)售面積大幅上漲的同時，新樓住宅銷售面積的增長是有限的和不明顯的，說明目前還有較多的項目開發(fā)有較大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓。政府各項政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。小結(jié)：各項經(jīng)濟指標都顯示年內(nèi)我市經(jīng)濟運行處于良好狀態(tài)。房地產(chǎn)政策 深圳市規(guī)劃國土局于2001年1月份內(nèi)連續(xù)推出了三項規(guī)范房地產(chǎn)市場的公告（深規(guī)土告[2001]0003號），分別對建立土地有形市場、提高預(yù)售門檻兩項內(nèi)容作出了規(guī)定：要求嚴格執(zhí)行限期交清地價款；禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認購；未交清地價款以前的土地嚴格限制拍賣。產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中持續(xù)位居高位，且在不斷提高。居民消費水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費的熱點，2001年汽車銷售量增長3成，百戶居民家庭小汽車擁有量比上年度翻了一翻。2001年當年實現(xiàn)全市GDP總值1908億元，%。消費指數(shù)自2000年第一次超過GDP增長速度后與之持平。各項貸款余額2861億元，%，其中包含了企業(yè)、項目和個人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。利率的不斷調(diào)低，為開發(fā)商降低融資成本，增強購買力提供了良好的金融條件。這6項措施在2001年逐漸實施，落到實處，在2002年逐漸成熟，這將提高深圳市的外來人口增長速度，人口的增長將直接促進房地產(chǎn)市場的增長（60年代的香港房地產(chǎn)市場的快速增長就是依賴于人口高速膨脹）。社會消費品零售總額的高速增長表明人們消費能力得到進一步增長，大件消費、趨前消費觀念進一步形成。 銷售面積與預(yù)售面積比值的降低說明銷售面積的增長落后于預(yù)售面積的增長，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機，可能會造成市場的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。隨著成熟地段的土地的稀缺性的加強，區(qū)域配套極為成熟的樓盤對應(yīng)客戶的時間觀念的進一步加強，工作生活節(jié)奏的快捷成為都市白領(lǐng)的新選擇。房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡今年以來，關(guān)于房價的問題一直受各方關(guān)注，降價呼聲也很高。地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌房地產(chǎn)的開發(fā)在2002年達到了又一個高峰，報紙廣告中頻頻出現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)商、代理商、廣告商大量招人的消息，萬科、金地、天鴻、天安、招商、風火、同路……。營銷成本兩極分化報紙廣告在2001年對報社和開發(fā)商來說都是痛苦的，報社說，我們今年的廣告費少收了20%，聽了這話，開發(fā)商是有苦說不出，廣告的量雖然在少，我掏的錢沒少呀，效果也差了。 麗晶 天然居黨校2001年——安柏麗晶、天然居全面滲透策略（燈箱）新興酒店這種營銷手法的變化不無讓人擔憂，房地產(chǎn)的營銷逐漸從產(chǎn)品營銷、形象營銷、概念營銷、整合營銷到今天，我們又嗅到了純包裝式營銷的味道。片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢 在區(qū)域競爭激烈的時候，媒體不甘寂寞，在特報的推動下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來，香密湖全景觀、紅樹林海岸線、華僑城大社區(qū)等名稱在人們的心目中逐漸定格。華僑城購置新房情有獨鐘　　調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，主要以選購新房為主。潛在需求旺盛　　以計劃購房時間來分析：計劃最近購買的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，兩年以后占9％。在喜歡的房子地點的回答中，福田占了多數(shù)；在何處工作的回答中，福田占58％，羅湖占28％，南山占12％，香港占1％，其他占1％，福田的比例也是最多。（注：在調(diào)查問卷中，亦有相當比例復選南山作為喜歡居住區(qū)域，因本次統(tǒng)計對復選未計入統(tǒng)計，若按以上統(tǒng)計，羅湖、福田的工作人士對南山的關(guān)注比例是不夠的）?！　〗徊娣治霰砻?，喜歡多層的消費者中，平層占67％，躍式占15％，復式占18％；喜歡小高層的消費者中，平層占56％，躍式占25％，復式占19％，兩者對平層、復式單位的鐘愛比例是不同的；喜歡高層建筑消費者中，平層占44％，躍式占18％，復式占38％，選擇復式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費者中，選擇復式單位則不十分突出。分析表明收入越高的家庭，選擇毛坯房作為交樓標準的比例越高?！　∩鲜鼋Y(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上：1房占5％，2房占25％，3房占58％，4房占12％；二口之家的，1房占3％，2房占36％，3房占51％，4房占10％；三口之家的，1房占2％，2房占10％，3房占68％，4房占20％；二代同堂的：1房占4％，2房占19％，3房占55％，4房