【正文】 可能沿海地區(qū)房地產(chǎn)正處于高潮期，而西部地區(qū)則剛剛進(jìn)入醞釀期或發(fā)展初期。216。n 調(diào)整經(jīng)營(yíng)范圍。n 作用：吸引了眾多外地置業(yè)者，達(dá)到了擴(kuò)大需求面的目的，對(duì)中高價(jià)位樓盤支持尤其為明顯。n 作用：公積金制度的建立，為廣大居民建立起了購(gòu)買商品房的概念，并在一定程度上促進(jìn)了購(gòu)房消費(fèi)。歷史文化因素從目前房地產(chǎn)代理咨詢業(yè)發(fā)展的區(qū)域來(lái)看，僅局限于華人居住地區(qū)，這與華人的歷史、文化、習(xí)俗有很大的關(guān)系。重視基礎(chǔ)面，注重微觀市場(chǎng)，以宏觀市場(chǎng)為輔助。 主營(yíng)業(yè)務(wù)：為房地產(chǎn)開發(fā)商提供房產(chǎn)代銷服務(wù)。因此，他們更重要的任務(wù)是，希望尋找到理念契合，能共同適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的業(yè)主。n 企劃處房地產(chǎn)作為特殊商品之一，要求企劃人員既有從事商品廣告一致的激情創(chuàng)意，也需具備優(yōu)于商品廣告的理性與踏實(shí)，每一位富陽(yáng)的企劃人，都經(jīng)過(guò)伏案苦讀大量建筑，人文書籍的艱辛歷程。2001年完成33萬(wàn)平方米的銷售面積。華燕房產(chǎn)咨詢有限公司：以長(zhǎng)寧區(qū)為主。一般分為文案和設(shè)計(jì)。并研究市場(chǎng)的綜合變化狀況。代表性公司金豐易居戴德梁行同策房產(chǎn)新聯(lián)康投資顧問(wèn)公司中原地產(chǎn)華燕房產(chǎn)天啟amp。注重游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等會(huì)所設(shè)施，24小時(shí)安保系統(tǒng)，要求品牌物業(yè)管理公司入駐。據(jù)資料顯示，2001年上海商品房買賣中，境外人士購(gòu)買比例占3%，有的中高檔房屋近40%都被港澳臺(tái)人士購(gòu)買去。216。作為個(gè)體，盡管上海人講求個(gè)性；但作為群體，上海人的購(gòu)房行為受到地域、氣候、社會(huì)關(guān)系等因素的影響，從而表現(xiàn)出一定的共同特征。2001年上海居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 五大消費(fèi)：住宅、汽車、旅游、教育、通訊n 居民的食品類和衣著類支出占消費(fèi)性支出的比重仍呈遞減趨勢(shì)，%，；%。n 樓價(jià)上揚(yáng)的均衡性，三區(qū)成交均價(jià)升幅在1012%之內(nèi)。2001年供求關(guān)系終于實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)。216。 此外，隨著房地產(chǎn)發(fā)展的日益成熟，房地產(chǎn)管理體制的改革以及相關(guān)法規(guī)的出臺(tái)，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一管理和市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)范化，起到了指導(dǎo)作用。 土地使用制度改革深化，土地有償使用范圍擴(kuò)大，劃撥土地受限，使房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。由于近兩年來(lái)商品房品質(zhì)的提高，同時(shí)綜合供需關(guān)系的不斷變化，導(dǎo)致商品房平均成交價(jià)格不斷上漲，且還有繼續(xù)上揚(yáng)的空間。寫字樓租售進(jìn)入旺市。市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，普通購(gòu)買力不能啟動(dòng)。 辦公樓市場(chǎng)供給的差異進(jìn)一步擴(kuò)大，上海、北京維持供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，而廣州、深圳等地由于前幾年投資過(guò)剩，出現(xiàn)辦公樓市場(chǎng)下滑的趨勢(shì)216。 投資增長(zhǎng)速度。從無(wú)償劃撥、無(wú)期限使用、無(wú)流通到有償、有期限、可流通的變化，使土地成為一種商品，解決了地產(chǎn)商品化的問(wèn)題。n 業(yè)務(wù)涉及面不斷拓寬。 中介公司：主要活躍在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。 控制房地產(chǎn)開發(fā)土地的供應(yīng)總量。216。（4）縣級(jí)：共1903個(gè)縣、279個(gè)縣級(jí)市、651個(gè)市轄區(qū)、旗等縣級(jí)行政區(qū)。至此，房地產(chǎn)代理咨詢產(chǎn)業(yè)開始正式登上我國(guó)房地產(chǎn)舞臺(tái)。因?yàn)榇罅康牟粍?dòng)產(chǎn)交易糾紛充斥在不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，為規(guī)范管理商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，產(chǎn)生了商品房預(yù)售制度，即房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房開發(fā)建設(shè)中，達(dá)到一定條件，可將未建成的商品房向社會(huì)銷售。 基于產(chǎn)銷分立的原則，預(yù)售市場(chǎng)的通路甚為依賴銷售業(yè)，各銷售公司憑借其專業(yè)的包裝技巧、豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)、及獨(dú)到的廣告方式，幾乎掌握了預(yù)售市場(chǎng)絕大多數(shù)的通路。從縱向看，政權(quán)按行政區(qū)域劃分自上而下分為5個(gè)層級(jí)：（1）中央級(jí)。 建設(shè)部：直屬國(guó)務(wù)院的部門，主管我國(guó)建設(shè)事業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)管理和行政管理。 有償取得216。216。 室內(nèi)設(shè)計(jì)公司：主要為購(gòu)房者提供房屋內(nèi)部裝潢等服務(wù)。10年房地產(chǎn)變化，主要基于房改和地改這兩大改革，這是啟動(dòng)我們房地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。我國(guó)房產(chǎn)商規(guī)模普遍偏小，%，所以大部分開發(fā)商很難經(jīng)受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格略有下降，價(jià)格水平的地區(qū)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，主要存在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的城市之間及大城市與中小城市之間。但在2001年年中，在建設(shè)部關(guān)于“北京房?jī)r(jià)增速過(guò)快”的政策打壓后，下半年銷售不是很理想。收回閑置土地和開發(fā)用地招標(biāo)拍賣政策，使合理配置土地資源，調(diào)控用地供應(yīng)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展成為可能。房地產(chǎn)租售價(jià)格穩(wěn)中有升，2000年上海房屋租賃市場(chǎng)住宅租金與上年基本持平，辦公樓和商業(yè)用房租金平均增幅達(dá)23％。216。216。 市政基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，軌道交通紛紛投入使用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向外拓展性，并為購(gòu)房者提供了較便利的生活條件?？梢姡虾鞘心壳暗氖滓c(diǎn)是進(jìn)一步改善城市居民的居住條件。單位：元/M22000年2001年升幅（%）存量產(chǎn)權(quán)房平均成交價(jià)21112378售后公房平均成交價(jià)23422643中心城區(qū)重現(xiàn)樓市“回潮” 中心城區(qū)歷年來(lái)商品房供求職情況匯總單位：萬(wàn)平方米商品房批準(zhǔn)預(yù)售商品房批準(zhǔn)登記批準(zhǔn)預(yù)售面積：預(yù)售登記面積面積占全市總量（%）面積占全市總量（%）1997年1:1998年1:1999年1:2000年1:2001年1:n 2001年，中心城區(qū)需求量繼續(xù)穩(wěn)步上升，且占全市總量的比重出現(xiàn)回升，而供應(yīng)量和供應(yīng)比例雙雙止跌重新回升。216。購(gòu)房群體消費(fèi)習(xí)性根據(jù)目前在上海市場(chǎng)的購(gòu)房群體主要分為三大集團(tuán)，即本市購(gòu)房群體、外地購(gòu)房群體和境外購(gòu)房群體。n 置業(yè)主要用途216。n 海外兵團(tuán)多為海外歸國(guó)人士，他們購(gòu)房有一定的“從眾心理”，并對(duì)上海的區(qū)域概念較模糊，一般只注重樓盤的品質(zhì)。較喜歡港澳臺(tái)地區(qū)知名房地產(chǎn)品牌，如新鴻基、湯臣、東方海外、中海、和記黃埔等。并有12個(gè)知名項(xiàng)目。主要配合項(xiàng)目的前期調(diào)研、初步定位。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告企劃。代表性公司新聯(lián)康投資顧問(wèn)公司：代理項(xiàng)目較為全面，并向外地輻射。代表個(gè)案青年匯、金銀匯、思南花園、逸居時(shí)代等附公司結(jié)構(gòu)圖公司四：同策房產(chǎn)咨詢公司性質(zhì)國(guó)營(yíng)公司規(guī)模成立于1996年底，從原有的8人已發(fā)展到現(xiàn)在的近150多人，公司人員的平均年齡為25歲，經(jīng)營(yíng)管理層人員平均年齡為30歲，主要成員由一批畢業(yè)于同濟(jì)、交大、復(fù)旦、華師大等優(yōu)秀高校的本科、碩士畢業(yè)生組成。 管理部：完善公司人事檔案與資料體系，建立一套完備、合理的資源統(tǒng)籌體系，是讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)立于不敗的根本。216。層出不窮的嶄新社區(qū)規(guī)劃理念，強(qiáng)悍的產(chǎn)品研發(fā)能力，令富陽(yáng)得以傲視同行。 附歷年公司銷售業(yè)績(jī)一覽表年份個(gè)案總量（個(gè)）總建筑面積（萬(wàn)M2）銷售額（萬(wàn)元）199622071419977302261998852952199912838252000172222102001附公司歷年銷售個(gè)案簡(jiǎn)覽1999年度具代表性個(gè)案案名區(qū)域委托銷售面積（萬(wàn)M2）總銷金額（億元）仙霞首府長(zhǎng)寧區(qū)42東方雅苑長(zhǎng)寧區(qū)5$挹翠名門徐匯區(qū)新加坡美樹館徐匯區(qū)33恒大華城——水清苑浦東新區(qū)55伯爵新城普陀區(qū)222000年度具代表性個(gè)案：案名區(qū)域委托銷售面積（萬(wàn)M2）總銷金額（億元）鑒賞新華長(zhǎng)寧區(qū)里享大街閔行區(qū)30當(dāng)代新華長(zhǎng)寧區(qū)恒大華城—上河苑浦東新區(qū)恒大翰城—翰林苑浦東新區(qū)明園寧波7橘郡北京廣廈經(jīng)典重慶152001年度具代表性個(gè)案：案名區(qū)域委托銷售面積（萬(wàn)M2）總銷金額（億元）徐匯芳鄰閔行區(qū)恒大華城——天地苑浦東新區(qū)16左案儷景浦東新區(qū)雍江新座浦東新區(qū)4在水一方寧波5懷德苑（三期）常州8瞬景花園濟(jì)南10天都城杭州162002年度具代表性個(gè)案案名區(qū)域委托銷售面積（萬(wàn)M2）總銷金額（億元）陽(yáng)光嘉園南京12未來(lái)窗普陀區(qū)開元新都松江區(qū)133學(xué)府雙星虹口區(qū)3麗水華庭松江區(qū)262（一期）時(shí)尚PARTY鄭州5大隱北京3天都城杭州16美墅鄭州3與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較分析就代理公司而言，其主要的業(yè)務(wù)就是代理項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商、購(gòu)房者的變化將對(duì)代理咨詢業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生直接的影響。財(cái)稅政策（1） 公積金制度n 時(shí)間：1991年度建立了公積金制度。房改政策“藍(lán)印戶口”政策n 時(shí)間：1998年正式推出藍(lán)印戶口政策。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略或措施 政策風(fēng)險(xiǎn)具有較大的不可預(yù)見性，政策的變化和市場(chǎng)變化具有一定的聯(lián)系性，因政策變化而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，公司可以采取調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)來(lái)減小風(fēng)險(xiǎn)的影響度。 20062008年市場(chǎng)回落期房地產(chǎn)在經(jīng)歷了發(fā)展高潮期后，隨著原有的供求平衡被打破，市場(chǎng)勢(shì)必將走入低谷，進(jìn)入調(diào)整階段，以尋求建立新的供求關(guān)系的平衡點(diǎn)。 我國(guó)的疆土遼闊，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力存在著較為明顯的差異，沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，而西部?jī)?nèi)陸地區(qū)相對(duì)落后。n 合理運(yùn)用公司的知名度、專業(yè)度，以及長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累，去減小風(fēng)險(xiǎn)影響力。在目前我國(guó)產(chǎn)銷尚未分離的狀況下，代理咨詢產(chǎn)業(yè)將直面開發(fā)商自行行銷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，減少代理咨詢業(yè)的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)周期變化是以需求為主軸，供應(yīng)圍繞需求而產(chǎn)生的波動(dòng)變化。行業(yè)管理n 時(shí)間： 1995年1月1日起，國(guó)家建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》制定了《城市商品房預(yù)售管理辦法》。n 作用：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，降低了企業(yè)融資成本。如果市場(chǎng)發(fā)展不景氣，對(duì)代理咨詢業(yè)來(lái)說(shuō)，相對(duì)較容易承接代理業(yè)務(wù)，但開發(fā)商開發(fā)量體會(huì)明顯減少。n 項(xiàng)目涉及領(lǐng)域：由于本公司屬臺(tái)灣系統(tǒng)公司，在項(xiàng)目涉及領(lǐng)域上與臺(tái)灣系統(tǒng)相似；與香港系統(tǒng)相比，業(yè)務(wù)面則略顯狹隘；與大陸系統(tǒng)相比，則略顯豐富。n 經(jīng)營(yíng)范疇在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開展商品房代理銷售、咨詢服務(wù)，主要在商品住宅領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行，部分涉及商業(yè)用房領(lǐng)域（商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等）。 資料收集：針對(duì)全上海各大區(qū)域及外地區(qū)域之待建空地、營(yíng)造工地、銷售工地，做有計(jì)劃、有系統(tǒng)的收集登錄工作，根據(jù)市場(chǎng)供需狀況，尋找合作的可能性與最佳時(shí)機(jī)點(diǎn)。 文案：根據(jù)市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位，凸顯個(gè)案的賣點(diǎn)與主題。216。策源房產(chǎn)咨詢公司：主要承接上級(jí)公司“復(fù)地集團(tuán)”的項(xiàng)目。代表性公司金豐易居投資股份有限公司同策房產(chǎn)咨詢有限公司聚仁物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)新聯(lián)康投資顧問(wèn)公司蓮花物業(yè)新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司精穩(wěn)企劃戴德梁行中原物業(yè)代理有限公司美聯(lián)物業(yè)柏晟機(jī)構(gòu)按經(jīng)營(yíng)特征分一般分為外部承接型和內(nèi)部承接型兩類。開發(fā)拓展公司業(yè)務(wù)量。n 小型公司中基本不設(shè)立研展部和企劃部，市場(chǎng)前期調(diào)研多由業(yè)務(wù)部完成，廣告設(shè)計(jì)多由廣告設(shè)計(jì)公司完成。多元化的消費(fèi)群體保證了目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。216。今天的上海樓市，外省市購(gòu)房者已是三分天下有其一，其中“溫州現(xiàn)象”尤為突出。216。n 通信費(fèi)支出快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)的二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)“水漲船高”歷年二、三級(jí)市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)速度對(duì)比單位：萬(wàn)平方米1997年1998年1999年2000年2001年商品房預(yù)售面積絕對(duì)值同比177。住宅成交價(jià)格攀升明顯 n 樓價(jià)逐季穩(wěn)步上揚(yáng)且呈升幅上的跳躍性。隨著供應(yīng)量的上升，消費(fèi)市場(chǎng)也急速膨脹，需求量躍增至661萬(wàn)M2。216。216。第一周期：1988–1993年 隨著商品房用地的有續(xù)出讓，商品房開發(fā)產(chǎn)生，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成，房地產(chǎn)發(fā)展開始進(jìn)入醞釀期。 商鋪成交量穩(wěn)定，且成交價(jià)格逐年攀升。n 西部地區(qū)——重慶到2001年底，重慶市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1474家，并涌現(xiàn)出一批實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)的典型企業(yè)。 個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求主體，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房成為房產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)新的特點(diǎn)，現(xiàn)個(gè)人購(gòu)房比例已達(dá)到90%216。從1996年開始，我國(guó)房產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)向住宅轉(zhuǎn)移；同時(shí)辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈下降趨勢(shì)。整體表現(xiàn)以下特點(diǎn)：216。預(yù)計(jì)這段時(shí)期的來(lái)臨可能會(huì)在34年以后。 根據(jù)不同需求，在市場(chǎng)所供應(yīng)的產(chǎn)品中，選擇適合自己的房屋。216。 省、自治區(qū)、直轄市級(jí)管理機(jī)構(gòu)。通稱為“七套班子”。在內(nèi)地，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)均屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，包括依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他社會(huì)組織、公民及外國(guó)當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，可向委托人收取合理的費(fèi)用。自1973年，“臺(tái)北房產(chǎn)”成立以來(lái)，預(yù)售市場(chǎng)即進(jìn)入了專業(yè)化銷售的時(shí)代。四、[顧問(wèn)型純企劃] 是由業(yè)主支付全部的廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)執(zhí)行費(fèi)用與企劃費(fèi)用。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中，主要涉及面為商品住宅、商鋪和辦公樓三大領(lǐng)域。當(dāng)前立法工作的任務(wù)就是《城市規(guī)劃法》為中心，努力健全規(guī)劃法規(guī)體系。 無(wú)使用期限的限制216。 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、變化程度以及購(gòu)房者的需求，有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)。 物業(yè)管理公司：由開發(fā)商指定，為購(gòu)房者提供物業(yè)管理及其他服務(wù)。（2）房地產(chǎn)業(yè)邁入了一個(gè)供大于求的買方市場(chǎng)，在進(jìn)入消費(fèi)者時(shí)代以后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，房地產(chǎn)要講文化、講品牌、講服務(wù)。 在各種類型的所有制企業(yè)中，私營(yíng)企業(yè)或以私營(yíng)為背景的企業(yè)發(fā)展前景好于國(guó)有企業(yè)。178。 商品房市場(chǎng)部分項(xiàng)目一味追求速度，或一味追求質(zhì)量，難以達(dá)到良好績(jī)效216。