【正文】 售樓部擺設(shè)大致有接待臺(tái)、展板（包括廣告板、效果圖、說明圖）、樓盤模型、戶型設(shè)計(jì)模型、銷售進(jìn)度表、折頁、單張、桌椅、屏風(fēng)、飲水機(jī)等；178。所以，基于以上特點(diǎn)，我們認(rèn)為本案先期銷售中的造勢與市場鋪墊尤為重要，深入做好項(xiàng)目形象塑造與傳播，在爭取銷售價(jià)值最大化的同時(shí)，迅速有利地作好前期市場鋪墊，這對于黃金期的項(xiàng)目開盤及項(xiàng)目強(qiáng)銷具有極大利好功用，這也是放眼明年有力營銷的戰(zhàn)略思考。（3）硬件工作完成：售樓單頁、折頁；模型（室內(nèi)平面、戶型）；展板（地置、中心城遠(yuǎn)景規(guī)劃、物業(yè)簡介、總平面、功能會(huì)所配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售進(jìn)度表等）；透視圖；電視廣告片（30秒）；（4）籌劃“新聞發(fā)布會(huì)”：發(fā)布前準(zhǔn)備工作：主題的確定；前期市場調(diào)研、客戶資料收集；新聞媒介吹風(fēng)、醞釀；時(shí)間、地點(diǎn)、與會(huì)人員、主持人的確定；發(fā)布期間的會(huì)場布置、資料到位、媒體準(zhǔn)備；發(fā)布后的媒介報(bào)導(dǎo)、客戶追蹤；效果總結(jié)。廣告軟新聞、軟廣告強(qiáng)度加大。前期造勢到位，認(rèn)購開展熱烈，開盤必然火熱，預(yù)計(jì)半月之內(nèi)銷售量必然飚升。 廣告主題 ●　第一階段廣告主題現(xiàn)代化與自然共鳴 個(gè)性化與智慧交融SHOW商務(wù)新時(shí)代巨大的投資價(jià)值 匯聚各地領(lǐng)袖企業(yè) ●　第二階段廣告主題開啟卓越新商務(wù)時(shí)代盤龍新區(qū)坐標(biāo)建筑公開租售中 ●　第三階段廣告主題盤龍商務(wù)旗艦2008價(jià)值回歸，投資新寵企業(yè)展現(xiàn)實(shí)力的舞臺(tái)，與盤龍新區(qū)一起成就未來 w 側(cè)重報(bào)章宣傳，側(cè)重軟性報(bào)道。w 大企業(yè)，大形象；小企業(yè)，大形象；小單位，大配套。SHOW旨在表達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。d) 二、 項(xiàng)目主題定位根據(jù)對武漢寫字樓市場的分析及結(jié)合本案狀況，認(rèn)為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇。同年9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外7個(gè)村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開發(fā)區(qū)托管。從寫字樓必備的發(fā)展條件上看出，武漢市寫字樓市場發(fā)展緩慢有其必然性。因此在業(yè)界有這樣一種說法，一個(gè)寫字樓項(xiàng)目如果出租率在60％就算合格，70％值得投資，80％乃黃金物業(yè)，90％可謂極品，100％的滿租，那就是可遇不可求。目前世紀(jì)廣場在二手房市場上有的報(bào)價(jià)為4967元/平方米，基本上是有價(jià)無市。建設(shè)銀行大廈的裙樓是銀行營業(yè)廳，它的副樓即將做一大型酒店（錦江國際酒店）。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢的城市地位日益提高。2006年的武漢房地產(chǎn)市場，作為中央政府調(diào)控之外的寫字樓市場仍呈現(xiàn)甲、乙級(jí)寫字樓租金增長乏力，入駐率提升緩慢；有效市場供應(yīng)量少，銷售情況乏善可陳的狀況，難以成為市場上的亮點(diǎn)。金融一條街上多數(shù)寫字樓只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。n 高檔寫字樓與中低檔寫字樓有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。三、武昌寫字樓市場分析：從武昌寫字樓項(xiàng)目的分布上，我們看到這些項(xiàng)目基本上是沿“徐東路－中南路－武珞路－光谷”的路線沿街排列。如果沒有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質(zhì)租賃公司，較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。8) 寫字樓物業(yè)不同于其他物業(yè)類型，對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有著相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性及依賴性，2003年以來寫字樓市場的回暖在很大程度上就依賴于武漢經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。第二部分：城市發(fā)展以及項(xiàng)目所在區(qū)域地段價(jià)值挖掘研究：武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，成立于1992年12月（武政[1992]70號(hào)），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)管理委員會(huì)，屬縣人民政府派出機(jī)構(gòu)。 d) 環(huán)境優(yōu)勢：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長江樂園、盤龍古城文化概念的利用e) 品牌優(yōu)勢：項(xiàng)目由一級(jí)開發(fā)商開發(fā)，公司開發(fā)實(shí)力雄厚。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。w 展覽中心（可由多功能廳）：配設(shè)尖端科技之信息網(wǎng)絡(luò)，充足的通訊設(shè)施并附加光纜網(wǎng)絡(luò)傳送，為業(yè)主及周邊商界人士提供各類科技、貿(mào)易、藝術(shù)等展示的場所。w 波浪式營銷推廣，周期性掀起高潮；根據(jù)寫字樓銷售周期長的特點(diǎn)，廣告投放宜注重長線，擬采用波浪式、間歇式的推廣方式，發(fā)起階段式強(qiáng)力宣傳，效果力求恒久，又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 ●　重點(diǎn)招商階段——廣告宣傳應(yīng)根據(jù)重點(diǎn)客戶群，結(jié)合項(xiàng)目樓書的制作與發(fā)放，采取軟、硬結(jié)合為主要傳播手段。 發(fā)勢：2008年10月蓄勢月余，箭在弦上，等弓滿之日，立即開盤。收勢：2008年12月——2009年1月31日本階段將配合銷售逐步轉(zhuǎn)入階段性掃尾期。1. 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成項(xiàng)目的銷售利潤指標(biāo)； 2. 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購買入住，提升整個(gè)項(xiàng)目檔次； 3. 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類型，針對性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力；二、營銷行動(dòng)1．高級(jí)策劃顧問團(tuán)研討會(huì)就中心城區(qū)商業(yè)寫字樓前景、發(fā)展空間、市場定位、入市策劃、媒介推廣等事宜進(jìn)行商討；2．形象策劃（1）建立較完美的VI視覺識(shí)別系統(tǒng)；w 設(shè)計(jì)好標(biāo)識(shí)、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體，要求具下特點(diǎn)：外觀新穎美觀；具較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息；內(nèi)涵豐富，表現(xiàn)上具較強(qiáng)的張力；色彩鮮明，極富個(gè)性。（7）公共關(guān)系策略與有關(guān)政府行事業(yè)單位、中大型企業(yè)保持密切的聯(lián)系，口碑與業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)同時(shí)并重；與政府有關(guān)部門進(jìn)行有益合作，如與商會(huì)、貿(mào)發(fā)局等共同舉辦相關(guān)大型經(jīng)濟(jì)課題活動(dòng)，樹立形象與口碑，同時(shí)有利于創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。 售樓部包裝售樓部包裝目的是為了與產(chǎn)品形象相吻合，提升項(xiàng)目形象，帶動(dòng)銷售。 展板：系統(tǒng)介紹項(xiàng)目特點(diǎn)，突出項(xiàng)目的優(yōu)勢，展板內(nèi)容可以是項(xiàng)目周邊環(huán)境及交通條件、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容；178。 挑出朝向、景觀較為中等的戶型 1030套，客戶可在內(nèi)部認(rèn)購期間獲得這些戶型的抽簽機(jī)會(huì)，但必須繳納押金。w 硬性廣告：精心創(chuàng)作平面設(shè)計(jì)方案；提煉主題、突出重點(diǎn)、挖掘潛材、強(qiáng)化賣點(diǎn)；擬設(shè)五個(gè)系列方案：綜合形象篇，地置篇，商務(wù)篇，景觀篇，投資回報(bào)篇。周而復(fù)始，促進(jìn)項(xiàng)目的整體銷售進(jìn)入良性循環(huán)。硬廣告篇幅宣傳采用半版以上版式為主，內(nèi)容以樓盤概念營造、素質(zhì)品質(zhì)生活為主。鑒于本案區(qū)域的市場定位，我們需要注意控制供應(yīng)局面，贏取主動(dòng)權(quán)，并將銷售階段快速推上頂峰，保持高昂的銷售勢頭。w 以“大形象”震撼和沖擊目標(biāo)市場。 小環(huán)境好：位居盤龍重要地段，人流、物流暢旺。1) 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成項(xiàng)目的銷售利潤指標(biāo)； 2) 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購買入住，提升整個(gè)項(xiàng)目檔次； 3) 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類型，針對性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力；三、營銷策略建議1．所處區(qū)位為未來最具發(fā)展前景和增值潛力。理由：◎ 本案所立于盤龍城，并非中心商務(wù)區(qū)；◎ 17層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)；◎ 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大；◎ 沒有豪華大堂支撐。 開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機(jī)場，南臨漢口新火車站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場一級(jí)公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。：堅(jiān)持走科技立區(qū)、項(xiàng)目強(qiáng)區(qū)、環(huán)境興區(qū)的基本區(qū)策，依托大武漢，引進(jìn)大項(xiàng)目，重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)，努力把盤龍城開發(fā)區(qū)建設(shè)成為武漢市高新技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城。客觀來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。3) 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。但是，武昌區(qū)一直以來以文化教育為主，擁有眾多的高校，商業(yè)發(fā)展相對比較落后，雖然有政府的大力規(guī)劃，但短期內(nèi)仍落后于漢口建設(shè)大道。2．市場板塊供應(yīng)特征明顯：n 從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。它們偏向于選擇最高級(jí)別的寫字樓。供應(yīng)方面，民生銀