【正文】 漢陽商場即將擴(kuò)建，占地約10畝，包括百貨、寫字樓、商業(yè)街、酒店，將成為漢陽地標(biāo)性商業(yè)建筑。盤龍城寫字樓項(xiàng)目策劃推廣第一部分 市場篇武漢房地產(chǎn)寫字樓市場形勢分析漢陽寫字樓市場 漢口寫字樓分析武昌寫字樓分析武漢市場分析 武漢寫字樓市場概況2006年的房地產(chǎn)大戲已落下帷幕，回顧這一年的武漢房地產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)在一片喧鬧之中，對比住宅、商業(yè)市場，寫字樓市場仍似一方凈土，延續(xù)著幾年來不溫不火的態(tài)勢。拋開經(jīng)濟(jì)水平等因素，武漢寫字樓市場發(fā)展緩慢仍是不爭的事實(shí)。目前金融一條街上主要可售寫字樓僅有新世界國貿(mào)大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場已經(jīng)結(jié)束了銷售期。建設(shè)銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國企業(yè)就選擇了建設(shè)銀行大廈為辦公地。如新世界國貿(mào)與建設(shè)銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具有同樣的地理位置。n 沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。中南路上寫字樓代表樓盤：世紀(jì)廣場位于武漢市武昌區(qū)中南路14號(hào)，占地面積11000平方米，建筑面積75000平方米，容積率7，綠化率5%以下，由2棟26層的超高層建筑物組成，2004年初已建成入住。四、武漢寫字樓總結(jié)分析武漢市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積100平方米左右的中低檔寫字樓。一旦空租，投資者不但沒有租金可收，還要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可謂得不償失。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)。但客觀來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。10) 從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項(xiàng)支出巨大，因此寫字樓較一般住宅在投資額上要大許多，對自有資金實(shí)力及融資能力方面要求很高，若在開發(fā)過程中某一個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會(huì)面臨項(xiàng)目爛尾的危險(xiǎn)。2000年4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個(gè)村）交發(fā)展區(qū)管委會(huì)封閉托管。 屆時(shí)將躋身為全國六大航空樞紐，規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機(jī)場的航站樓。天興洲長江大橋所經(jīng)之處，將武鋼、武漢開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等串連起來，形成一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射城市外圍的黃陂、江夏等郊區(qū)(縣市)的新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城，促進(jìn)武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。劣勢分析—Wa) 本項(xiàng)目目前交通不便，辦公、商業(yè)氛圍不足；板塊整體配套不足規(guī)模小帶來產(chǎn)品配套及概念營造上的局限機(jī)會(huì)分析—Oa) 政策導(dǎo)向。在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：1) 有一部分企業(yè)進(jìn)入住宅辦公，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，這讓公司的形象大打折扣。1． 主題定位SHOW商務(wù)寫字樓“盤龍中樞w 有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間。 3．“盤龍中樞咖啡廳可引進(jìn)市內(nèi)比較出名的中西餐廳或咖啡廳，比如綠茵閣，上島咖啡廳，兩岸咖啡廳。w 營銷組合：公共關(guān)系、報(bào)章廣告、戶外宣傳、人員促銷策略并舉；發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢，力求做到有廣度、有深度、有力度，對目標(biāo)市場構(gòu)成較大地震撼和沖擊。二、賣點(diǎn)提煉案 名： 盤龍SHOW峰匯廣場 項(xiàng)目定位：SHOW商務(wù)寫字樓 項(xiàng)目口號(hào)：辦公因SHOW而輕松項(xiàng)目賣點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值；物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品特質(zhì)；景觀資源配套設(shè)施；品牌效應(yīng)；開發(fā)實(shí)力；物業(yè)管理賣點(diǎn)詮釋：（1）區(qū)位價(jià)值 —— 盤龍中樞 / 地標(biāo)商務(wù)（2）物業(yè)形態(tài) —— 盤龍中心 / 綜合產(chǎn)品（3）產(chǎn)品特質(zhì) —— 驚市杰作 / 印證完美（4）配套設(shè)施 —— 寬帶入戶 / 數(shù)字生活（5）品牌效應(yīng) —— 盤龍典范 / 領(lǐng)袖商務(wù)（6）開發(fā)實(shí)力 —— 卓爾地產(chǎn) / 曠世杰作（7）物業(yè)管理 ——酒店物管 / 全程服務(wù) 賣點(diǎn)中的亮點(diǎn)第一亮點(diǎn)：同時(shí)具有無法克隆的地段和景觀資源雙重優(yōu)勢第二亮點(diǎn)：標(biāo)新立異的四大物業(yè)個(gè)性主張第三亮點(diǎn)：寫字樓具有5A式配置+人本化服務(wù)，工作的新白領(lǐng)部落，引導(dǎo)2007寫字樓生活新潮流。同時(shí)針對目標(biāo)客戶群，在專業(yè)媒體上輔以軟文的方式，強(qiáng)化項(xiàng)目的功能與特征，并結(jié)合項(xiàng)目竣工，繼續(xù)進(jìn)行深度新聞炒作。 造勢：2008年5月—2008年9月沒有造勢，何談發(fā)勢，造勢階段求一個(gè)蓄積效應(yīng)。本階段將圍繞開盤持續(xù)相當(dāng)長時(shí)間。續(xù)勢和發(fā)勢是渾然一體的，沒有明顯界限。銷售率達(dá)到階段任務(wù)90%以后，隨即進(jìn)入掃尾期?！瘛〉谌A段媒介目標(biāo)此階段為全面招商階段，針對某些目標(biāo)客戶群體，注重宣傳推廣的深度和力度，注重達(dá)到既定目標(biāo)客戶群的關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)他們的消費(fèi)行為。w 建立實(shí)用的應(yīng)用系統(tǒng)，統(tǒng)一其外在形象：形象、風(fēng)格、包裝、個(gè)性等做到系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。如盤龍城首家專業(yè)SOHW寫字樓，市場前景如何？樹形象。（8）直銷法：建立專業(yè)的市場拓展?fàn)I銷隊(duì)伍，直接派送資料、與客戶面談；三、入市時(shí)機(jī)評(píng)估依據(jù)寫字樓市場營銷與推廣的規(guī)律分析，認(rèn)為房產(chǎn)項(xiàng)目尤其是寫字樓的入市，入市時(shí)期及前期的鋪墊尤其重要，入市必須做好有效有利準(zhǔn)備，否則盲動(dòng)往往陷于被動(dòng)，寫字樓開發(fā)及投資較居住置業(yè)有其特殊的特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)。3．銷期間，國慶節(jié)后， 屬銷售旺季，正是舉辦促銷活動(dòng)的大好時(shí)機(jī)。主題風(fēng)格建議與項(xiàng)目全新單元產(chǎn)品簡約但富有想象力的宣傳效果保持一致，整個(gè)售樓部給人以簡潔明快、現(xiàn)代時(shí)尚的視覺感受，避免用復(fù)雜的畫面或物件沖淡整體效果。商務(wù)演繹價(jià)值”，售樓部整體形象，以一種簡約和富有深刻想象空間的表現(xiàn)形式表達(dá)。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)；178。圍墻廣告效應(yīng)具有長期性的特點(diǎn)，且費(fèi)用不大，作用不容忽視。四、開盤活動(dòng)策劃1．內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)， 在《武漢晚報(bào)》和《楚天緊報(bào)》上發(fā)布活動(dòng)消息抽簽獲得購買數(shù)量有限的優(yōu)惠價(jià)靚景戶型機(jī)會(huì)開盤日抽獎(jiǎng)兌現(xiàn)承諾。突出軟性廣告的地位w 硬性廣告精心制作廣告片，考慮低投入因素，以電視制作、30秒為宜；精心安排播放時(shí)間、地點(diǎn)、間隔、量度、密度。（5）報(bào)紙廣告購買主體多為商界人士，公務(wù)繁忙，宜以報(bào)紙廣告為主。第五部分 營銷篇一、營銷策略適度低價(jià)入市；以售為主，租售并用；達(dá)到聚人氣、商氣的目的；以便盡快回籠資金。既是第一階段的結(jié)局，同時(shí)又是第二期項(xiàng)目的開始。這階段重要工作之一是服務(wù)好已成交的客戶，提升公關(guān)形象，以爭取口碑客戶和促進(jìn)待觀察客戶果斷成交，因?yàn)榇祟惪蛻舻慕浑H圈甚為廣泛。n 本階段先期工作——認(rèn)購；n 搞好本階段工作的重中之重——開盤；n 廣告支持仍然用軟硬結(jié)合手法，繼續(xù)利用媒體資源。統(tǒng)述之，這一段時(shí)間的宣傳力度必然很大，正所謂把錢用在刀刃上。所以銷售前須建立一個(gè)完整的開盤計(jì)劃書，以確定能吸引、打動(dòng)、穩(wěn)定消費(fèi)者。 ●　第二階段目標(biāo)——根據(jù)盤龍SHOW峰匯廣場 “盤龍城首席商務(wù)旗艦的市場定位，以及盤龍城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，有重點(diǎn)、有步驟地進(jìn)行廣告推廣，廣告訴求重點(diǎn)也應(yīng)從以形象為主，轉(zhuǎn)為形象與功能兩者兼顧，以大廈獨(dú)特的品質(zhì)，突出的“賣點(diǎn)”，吸引省內(nèi)外目標(biāo)客戶租賃或購買。對投資回報(bào)作細(xì)致地分析和比較。6．以高品位的金融主題會(huì)所營造樓盤的文化氛圍。w 展現(xiàn)成功風(fēng)采，感受時(shí)代氣息；w 擁抱SHOW商務(wù)寫字樓，笑傲二十一世紀(jì)； 4．匯集巨大人流，吸聚人氣財(cái)氣：大環(huán)境佳：新盤龍，新商務(wù)中樞，最具活力，商機(jī)無限。w 引導(dǎo)未來的現(xiàn)代商務(wù)理念：每20平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會(huì)所，多功能會(huì)議廳。中樓層（6層—15層）：小面積實(shí)惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。4) 還有一部分投資者看好商務(wù)空間的投資價(jià)值，也看到了本案存在巨大的升值空間，急于購得用于出租。設(shè)計(jì)上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級(jí)寫字樓行列。b) 區(qū)域品牌優(yōu)勢：盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個(gè)政府全力支持多方位區(qū)域，知名度較高。 從武漢市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本項(xiàng)目所處的盤龍城地區(qū)是未來武漢市重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一，眾多實(shí)力開發(fā)企業(yè)把目光投向這里，在各類基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，在政府的大力支持下，該