【正文】 . 關(guān)于風(fēng)水. 因人而異（但需要了解一此簡單的基本常識），向東向西光線充足，西位為財位，向南冬暖夏涼等等，適度地灌輸現(xiàn)代的居住觀念及景觀環(huán)境等因素予客戶。. “房太小”. 這是標(biāo)準(zhǔn)的港式設(shè)計，房小廳大，考慮到大部分時間，活動空間都會在客廳（朋友聚會等），房雖然小，但實用功能強（“麻雀雖小，但五臟俱全“），可提供相應(yīng)的裝修擺設(shè)建議。. 政府公共配套設(shè)施. 劣：該區(qū)域尚未有完善的整體規(guī)劃，周邊廠房自建房林立，感覺較散亂。. 規(guī)劃設(shè)計. 優(yōu)：絕對是精品之作，不惜成本為了中山人度身訂造。物業(yè)公司為麗景業(yè)主提供周全、細致、全方位的社區(qū)服務(wù)，受到業(yè)主的良好贊譽。. 公建配套設(shè)施. 本項目規(guī)模龐大，地處中山市的交通要點，全鎮(zhèn)水陸交通十分便利,地理優(yōu)越,北接中山經(jīng)濟重鎮(zhèn)小欖、南接中山市城區(qū)石岐，105國道、中江高速公路和規(guī)劃建設(shè)中廣珠西線和廣珠輕鐵貫穿境內(nèi)，珠江支流小欖水道綿延而下。該組團中的19樓為整個組團中的樓皇，18層為一梯四戶設(shè)計，911層為一梯兩設(shè)計，11層為空中別墅設(shè)計、隨樓附送超大型私家露臺，19正對組團中心主綠化園景，最寬樓距達53米，體現(xiàn)豪宅典范。5. 作業(yè)內(nèi)容. 目錄. 項目概況. 地理位置及交通優(yōu)勢. 項目基本名稱. 產(chǎn)品（住宅）概況. 品牌內(nèi)涵. 項目規(guī)模. 總體規(guī)劃與建筑設(shè)計. 公建配套設(shè)施. 智能服務(wù)系統(tǒng). 文化教育. 投資置業(yè)環(huán)境. 物業(yè)管理. 三期住宅裝修標(biāo)準(zhǔn). 售價、付款方式、入住費用. 項目優(yōu)劣勢比較及劣勢難點釋疑. 銷售工作的程序及禮儀. 電話咨詢. 現(xiàn)場銷售. 購樓交易的程序及手續(xù). 購樓稅費. 銷售疑難問題及解答. 其他相關(guān)部門資料. 物業(yè)管理公司. 售后服務(wù)及投訴處理. 項目概況. 地理位置及交通優(yōu)勢. 由麗景房地產(chǎn)公司開發(fā)的“麗城樂意居”項目位于富饒的中山市東升鎮(zhèn)，總占地28萬平方米。 . 總體規(guī)劃與建筑設(shè)計. 為使本項目的規(guī)劃建站在一個更高的起點，從2003年起，我司不惜成本分別就麗城樂意居的總體規(guī)劃、城市綜合體及單體設(shè)計方案、園林設(shè)計方案進行了三次較大規(guī)模的招標(biāo)。凡本小區(qū)的的業(yè)主子女入讀均可在同等條件下獲得優(yōu)先入學(xué)權(quán)。. 劣：買家心理感覺較遠，不屬于小欖范圍，位置較生僻，缺乏熟悉感；不知坐什么車，不方便，提心交通費用高。. 配套設(shè)施. 優(yōu)：設(shè)施檔次高、種類全，具備其它樓盤少有的酒店及大型會所，小學(xué)、幼兒園等，生活配套不假外求。并排而行距離太遠自顧自行多作閑談以便了解顧客的需要語氣溫和強調(diào)重點介紹敷衍地交代再次強調(diào)好處，并反映其他顧客意見令顧客更加安心進入示范單元有禮貌地推門，讓買家入內(nèi)顯示銷售員在任何一方面都有專業(yè)水平和禮貌邀請式手勢嫌麻煩似的借故避開到達住宅大堂時，主動與保安打招呼點頭、微笑粗聲的喝罵. 對到訪顧客進行銷售（參觀示范單元）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語言非語言避免不要冷場與買家保持閑談，以減少靜默的時間建立長遠關(guān)系及加強顧客信心樓梯轉(zhuǎn)左就是三房二廳115平方米示范單元目光接觸溫和語氣電梯到達時,提示轉(zhuǎn)左或轉(zhuǎn)右提供細心關(guān)注服務(wù)顯示專業(yè)水平及對項目的熟悉程度清楚的指示按著開門制讓顧客先行一步當(dāng)先的行了去指示錯誤找錯單元介紹單元清楚說明所看單元的布局、戶型面積等提供稱心如意的服務(wù)顯示對項目的熟識，增加客戶信心這是D單元，建筑面積115平方米，望…，有三間房清楚的指示、清楚發(fā)音、目光接觸、溫和語氣、適當(dāng)?shù)赝ｎD、留意客人反應(yīng)語無輪次客有客睇，你有你講介紹此單元及另一選擇的好處，以作后備清楚介紹客人購買條件介紹示范單元時，簡單地介紹一下示范單元與交樓標(biāo)準(zhǔn)之分別，免招誤會提供細心體貼的服務(wù)排除任何可能引起的誤會我們的用料…，地板基本上交樓時與示范單元差不多，除了不配備電器等目光接觸溫和語氣清晰發(fā)音留意客人反應(yīng)不加解釋誤導(dǎo)客戶語無輪次. 購樓交易的程序及手續(xù) 取得預(yù)售證 簽署認(rèn)購書 下定金 交首期、稅費 簽定合同 辦理按揭 單體駿工驗收合格 收齊樓款 業(yè)主收樓 房屋測澮 確權(quán) 出房產(chǎn)證. 購樓稅費. 專項維修資金：成交價2%（注：2008年2月1日后取得預(yù)售證的樓宇按建筑面積30元/M2 計收）. 辦證資料費：300元/宗. 發(fā)展商代收辦證稅費：. ①房產(chǎn)證. 契稅：成交價3%%(詳見商品房辦證作業(yè)指導(dǎo)書). 交易手續(xù)費（商鋪）：建筑面積3元/M2. 買賣合同印花稅：%. 房產(chǎn)證印花稅：5元/戶. 共有證工本費：40元/本. 登記費用：160元/宗. 他項權(quán)證（按揭用戶繳納）：15元/戶. 檔案審核驗收費：50元/宗. ②土地證：56元. 按揭律師費用：（簽署銀行貸款合同同時支付）. 按揭律師費：550元/宗. 貸款合同工本費：30元/宗. 抵押登記證費：70元/宗. 保險費：成交價保險率按揭年限. 銷售疑難問題及解答. 還有沒有折扣？（一定還有的，其他公司都有…）. 立場、態(tài)度一定要堅定，但語氣婉轉(zhuǎn)，先對他的意見表示理解，然后告之你的難處，如“是呀，你這樣想是對的，買樓當(dāng)然是想多點折扣…，但是，現(xiàn)在已是公司最優(yōu)惠的折扣給你的…”（每間公司的優(yōu)惠措施都有不同的表示方式）引導(dǎo)顧客不再考慮折扣的多少，而去考慮產(chǎn)品價值、優(yōu)勢。. “買大一點，還是買小一點？”. 多數(shù)顧客的猶豫這一點時，受到外界的影響，銷售人員需要了解顧客的真實需要，而做出正確的判斷，如一類是：只需要小套間，但又羨慕大套間的豪華優(yōu)越，但經(jīng)濟又不允許，在猶豫等賺夠了再買大的等。如果處理過程中，要注意微笑禮貌待人，不得與客戶發(fā)生爭執(zhí)及擅自給予解決承諾?！爸猩蕉於蹋湟彩侵焕鋷滋?，不是大問題呀…一般鎮(zhèn)區(qū)溫度低過市區(qū)，沒市區(qū)那么熱，綠化樹木又多，空調(diào)都可以不用開啦哈哈…. 已有裝修，但客戶不想要. “因為公司統(tǒng)一進行裝修，價錢肯定便宜過自己掏錢，質(zhì)量又好，物超所值，可以即刻入往，不需要等待，而且在裝修過