【正文】 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位誤區(qū)及對策 誤區(qū) A 市場定位 =目標市場 這兩者是市場營銷的基礎(chǔ)和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營 銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰(zhàn)中把握自我。 。后開了一家小型塑料廠。 （ 5）房地產(chǎn)金融結(jié)算。 ，分散風險，促進房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)育等。 案例 1991 年 11 月 10 日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司的股票正式上市 ，將發(fā)行 7150 萬股。因而該市商品房，尤其是高級別墅在港澳巾場有一定的競爭力。分析報表主要是現(xiàn)金流量表和預測報益表。項目占地面積 120 060 平方米，規(guī)劃建筑占地面積 35 000 平方米，建筑總面積 269 700 平方米建筑密度為 ％．綠化面積 35％容積率 2。公司開發(fā)經(jīng)營的昌樂苑小區(qū)建成，住戶進住后，搞了數(shù)以百計的違章建筑和防盜設(shè)施，有的花上萬元建造起來，相當高級。具有商品屬性，有價值和使用價值。 1983 年 6 月定名為華東實業(yè)公司， 1988 年改組為東華實業(yè)股份有限公司。 小戶型以總價低吸引消費者，實際上單價的 性價比較高。從戶型圖 上清晰可見區(qū)別。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。 Townhouse 風聲水起，第一批 Townhouse 火了；跟風的 Townhouse 被困了；究竟 Townhouse 何去何從，業(yè)界還在摸索中。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎 “ 環(huán)保牌 ” 的廣告效應。 保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 16 建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。 安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到 置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。 房改房 指國家機關(guān)、企事業(yè)單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙洹?zhí)行國家規(guī)定的房改標準價或成本價出售、出租的住房。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進行監(jiān)督和檢查。 解困房 指在實施 安居工程 之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房。 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。 入股價 指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與 其他投資者進行合作開發(fā)或合作經(jīng)營，雙方所認可的價格。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。 公用建筑面積分攤系數(shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。 公攤面積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2． 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 基價 基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 共同共有房產(chǎn) 4 共同共有房產(chǎn)：指兩個 或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 私房 3 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。新建的商品房進行第一次交易時為 一手 ，第二次交易則為 二手 。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。房產(chǎn)廣告中常表 ?quot。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 開間 7 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的 實際距離。 共有建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分攤系數(shù)。 平臺 平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產(chǎn)進行評估，為 征稅提供依據(jù)。 貨幣分房 所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消 費因素，納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責任為保險標的的保險。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應的開闊面貌。 文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 Townhouse獨棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。 區(qū)域分布 區(qū)域分布 （平均半徑） 別墅 Townhouse 板樓 塔樓 自然地理位置 自然風光出眾 自然地理位置以選址論 經(jīng)濟地理位置 市政、配套不足 多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟地理位置 公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟適用房 區(qū)域需求下的項目類型偏好 別墅、 Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機。 2. 房地產(chǎn)業(yè)使之從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。 9. 房地產(chǎn)經(jīng)營具有風險性大、收益高，經(jīng)營對象有效符合投資的雙重性，經(jīng)營中壟斷和競爭同時存在等特點。 惠華公司也舍得花錢投資興建小區(qū)的中小學、幼兒園等公益事業(yè)，總投資 600 萬元，建成后無償交給教育部門使用。 47 億元，項目總投資收在率為 34。 8. 房地產(chǎn)投資項目可行性研究一般分為機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，其目的在于把投資決策建立在科學分析基礎(chǔ)上。 表 5－ 7 項 目投資費用估算匯總表 五、項目開發(fā)進度及投資安排計劃 本項目計劃自 1994 年刀月開，至 1999 年 5 月竣工，總工期 5 年．為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開發(fā)，開發(fā)一片，交付使用一片。此外，物業(yè)集團還成功地建成了國貿(mào)大廈 、紅嶺大廈高層建筑群。房地產(chǎn)金融主要有五個方面的內(nèi)容： （ l）信貸。 8. 樓宇按揭是由銀行、房地廠開發(fā)公司 ,購接者三方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務(wù)活動 ,是為幫助售樓者和購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供 房屋報押貸款的融資業(yè)務(wù)活動。他趁土地尚未漲價之際，大量購入地皮，火速貸款興建各式樓宇，然后再售出。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務(wù)，起一個點睛的作用，若沒有一個準確而生動的市場定位，整個房地產(chǎn)的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。因為在香港，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽臺只 有富人才有可能享用。通過外資貸款，他上了很多有利可圖的項目。 ？ 。它是格以房地產(chǎn)為對象而發(fā)行的證券。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要大量 資金，房地產(chǎn)籌資就成為十分緊迫的問題。 章后案例分析思考 題 詳細閱可行性報告，你認為報告結(jié)論是否正確？為什么？ 說明房地產(chǎn)投資可行性報告各項內(nèi)容的作用和相互聯(lián)系。按初步規(guī)劃，該別墅區(qū)主要建設(shè)項目有： A 型別墅 20 棟， B 型別墅 80 棟 ,高級公寓 6 棟，健身中心1 棟、酒樓 1 棟。 2 如何進行房地產(chǎn)投資決策。為什么要堅持這些原則。 13. 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機會，可最不改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于出進 我國對外開放。 1979 年 3 月成立了引進外資住宅建設(shè)指揮部，向區(qū)政府借 1000 元作辦公費，開始了籌備工作。 出入空間 大 小 容積率 低 高 通風 好 不暢 朝向 戶戶朝陽 常有無采居室 采光 戶戶朝陽，南北通透 存在灰色空間 同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓 層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。 別墅 Townhouse 聯(lián)排別墅 板樓 塔樓 傳統(tǒng)的別墅項目 獨棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層、小高層、多層 傳統(tǒng) 蝶塔、小戶型 公寓、普通住宅、經(jīng)濟適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。 板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。 剪力墻結(jié)構(gòu) 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是 購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5 年到 20 年不等，在國外還有長達 30 年的。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設(shè)計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計中得到廣泛推廣。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。復式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在： 平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高 50%70%。該價格可以是原評估價格，也可以不是。 代理商 代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各 類綠地 主要包括公共綠地、宅旁綠地等。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為 了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。 5 公共活動中心 公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。上述兩類房均為使用權(quán)房。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 定金 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 進深 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。 8 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（ % ）。 公共服務(wù)設(shè)施用地