【正文】 分析 B：明確定位的市場(chǎng)沖擊力海悅?cè)A城的目標(biāo)客戶十分明確，用發(fā)展商的話來(lái)說(shuō)就是，以該項(xiàng)目所處的位置，深圳入不可能去買(mǎi)，它的對(duì)象只能是香港人，發(fā)展商別無(wú)選擇。 李嘉誠(chéng)并不滿足于現(xiàn)狀。 。這是信托機(jī)構(gòu)接受委托，經(jīng)營(yíng)、管理或處理房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)物的信托關(guān)系。公司還經(jīng)營(yíng)深圳最高食府 —— 國(guó)貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐廳等酒店服務(wù)及大型綜合性超級(jí)市場(chǎng) —— 國(guó)貿(mào)商場(chǎng)并投資上千萬(wàn)元擴(kuò)展汽車(chē)營(yíng)運(yùn)業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu) 良的效益。 十二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析（略） 十三、項(xiàng)目社會(huì)效益與環(huán)境分析（略） 十四、結(jié)論 綜合上述分析，該項(xiàng)目由于在銷(xiāo)售策略 上采取了提前預(yù)售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開(kāi)發(fā)成本，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 復(fù)習(xí)思考題 1房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟(jì)效益分析有哪些方法？ 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容是什么？ 3試述房地產(chǎn)投資的基本程序。得出項(xiàng)目的投資和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，而盈利性好。 2. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)、原則和運(yùn)行機(jī)制。其基本要求是要 遵循價(jià)值規(guī)律要求，要等價(jià)交換；土地要有償使用；地價(jià)、地租的確定要以市場(chǎng)供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計(jì)劃推進(jìn)房改。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。 由此可見(jiàn)，一部分消費(fèi)者開(kāi)始把住宅市場(chǎng)作 為一種投資，并且北京有著不錯(cuò)的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問(wèn)題諸如稅費(fèi)過(guò)高、二級(jí)市場(chǎng)的拖沓不前、租賃市場(chǎng)信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。 ? 斜角存在成為新問(wèn)題 但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴(lài)還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問(wèn)題，這既是蝶式建筑的 “ 標(biāo)簽 ” 之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼 位于市區(qū)中心 單價(jià)、總價(jià)均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 有天有地 環(huán)境舒展 總價(jià)高 交通 位置與市政條件 公寓 別墅 Townhouse： 別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物 單價(jià)、總價(jià)均有明顯優(yōu)勢(shì) 位置上盡量靠近市中心 有天有地 環(huán)境舒展 第 19 頁(yè) 共 90 頁(yè) 板樓、塔樓項(xiàng)目類(lèi)型 板樓與塔樓的基本解讀 1 板樓、塔樓是通過(guò)建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢?、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。 北京的 Townhouse 緣起： 別墅有開(kāi)闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來(lái)了 考驗(yàn)。 別墅 代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形； 公 寓 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購(gòu)房時(shí)，心中就有數(shù)了。 宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確； 相互干擾較小。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn) 權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。智能化大廈又簡(jiǎn)稱(chēng)為3A 建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（ BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（ OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（ CAS），其中 BAS 中應(yīng)包含 FAS 和 SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱(chēng)智能化大廈為 5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng) FAS） ,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（ SAS）。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。該價(jià)一般是根據(jù)評(píng)估的價(jià)格確定，并低于市場(chǎng)價(jià)。 7 建 造商 建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。 6 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 3，且不超過(guò) 1／ 2者 6 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。 50、 綠化率 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。 一次性買(mǎi)斷價(jià) 一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。 1 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱(chēng)居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居 地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。期房在港澳地區(qū)稱(chēng) 第 3 頁(yè) 共 90 頁(yè) 做為買(mǎi) 樓花 ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、 事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。 廉租房 廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。 1 外銷(xiāo)房 外銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證的房屋，外銷(xiāo)商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。 2 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱(chēng)。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi) 發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。 3 計(jì)租面積 作為計(jì)算房租的面積。 4 套內(nèi)面積 俗稱(chēng) 地磚面積 。 5 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。 6 道路紅線 道路紅線是指城市道路 含居住區(qū)級(jí)道路 用地的規(guī)劃控制線。 7 出讓價(jià) 指政府將國(guó)有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。 90、 標(biāo)定地價(jià) 指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格。 上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。 結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。 物業(yè)管理 建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。除獨(dú)立使用的空間外，公用部位、公 用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按 套 或 單元 銷(xiāo)售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)。 公寓的建筑形式不再單一，過(guò)去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。 交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。 ?疊拼別墅 從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個(gè)單位組成；實(shí)際上，其中一戶的 “ 一層 ” 從二層開(kāi)始，將不擁有庭院。 使用率 板樓戶型的使用率平均達(dá)到 80%；最高可達(dá) 90% 塔樓戶型的使用率常不足 70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率 使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子1/3 給外商出售， 1/3 安置拆遷戶， 1/3歸公司作商品房出售。 6. 我國(guó)城市土地的國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上要實(shí)現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租，以及壟斷地租。由于經(jīng)營(yíng)管理好，早在 1987 年就經(jīng)廣州 市建委批準(zhǔn)為一級(jí)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，并被列為全市 50 家優(yōu)秀企業(yè)之一。但社會(huì)對(duì)中檔住宅仍有很大的需求，對(duì)商鋪的需求也因?yàn)榱闶蹣I(yè)的迅速發(fā)展而增加。 2在確定性分析方法中，簡(jiǎn)單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法屬靜態(tài)分析法，不考慮資金時(shí)間價(jià)值；動(dòng)態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法屬動(dòng)態(tài)投資回收期法，考慮了資金時(shí)間價(jià)值。 三、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 1. 該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃要求在本世紀(jì)末達(dá)到人均住房 10 平方米的小康水平，幣區(qū)總?cè)丝谟?95 萬(wàn)增長(zhǎng)到 460 萬(wàn)。 詳細(xì)分析目地產(chǎn)資金運(yùn)用方面的特點(diǎn)，以此為基礎(chǔ)闡述多渠道籌土房地產(chǎn)資金的必要性和可能性。 ？如何靈活籌資？ 本章小結(jié) 房地產(chǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)而于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的財(cái)產(chǎn)、物資的貨幣表現(xiàn)。 （ 4）房地產(chǎn)保險(xiǎn)。自小就沒(méi)有讀過(guò)多少書(shū)。 1981 年初，李嘉誠(chéng)成為 “ 和記黃埔 ” 董事 長(zhǎng)，主持此英資公司。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質(zhì)證書(shū)，發(fā)展商的誠(chéng)實(shí)和細(xì)致給購(gòu)房者留下好印象。本手冊(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分提出了具體策略，并設(shè)計(jì)了市場(chǎng)定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實(shí)戰(zhàn)指引工具。 第 29 頁(yè) 共 90 頁(yè) 50 年代后，香港經(jīng)濟(jì)迅速繁榮，房地產(chǎn)需求大增。 ，由承購(gòu)入支付定金或房?jī)r(jià)款的行為、這是一種特殊胡期貨買(mǎi)賣(mài)形式。 ，專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)籌集、融通資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。并在二年多的時(shí)間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)放益和社會(huì)效益。 四、項(xiàng)目投資估算 依據(jù)有關(guān)定額和幣場(chǎng)調(diào)查資料，項(xiàng)目總投資費(fèi)用為 萬(wàn)元，其中基建部分為1374 5萬(wàn)元。 6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型有：生地投資、住宅投資、寫(xiě)字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。 86 億元人民幣?；萑A公司領(lǐng)導(dǎo)為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認(rèn)真抓好小區(qū)管理。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通過(guò)程和售后管理。 東 華公司的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是一門(mén)學(xué)問(wèn)，把這門(mén)學(xué)問(wèn)做好了，就可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。 北京住宅建筑類(lèi)型受歡迎程度調(diào)查：高達(dá) ％的購(gòu)房者選擇多層板樓，有 ％的購(gòu)房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為 ％，選擇 Townhouse 的為 ％。 Townhouse獨(dú)棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。 價(jià)格：一套售價(jià)控制在 80萬(wàn)至 180萬(wàn)元之間為好。因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂(lè)設(shè)施、附近或有山有水的地方。 商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成 大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。例如你買(mǎi)了一間 120 平方米的房子，這個(gè)面積就是由 平方米的公共分?jǐn)偯娣e加上 平方米的套內(nèi)面積得出來(lái)的。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和困難戶。 住宅的開(kāi)間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距 離。在房地產(chǎn)交易中國(guó)家規(guī)定了基本的制度，即國(guó)有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房 地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。解困房只售給經(jīng)審查合格的無(wú)房戶和住房困難戶。 9 安居工程 國(guó)家安居工程是黨和政府為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價(jià)格、價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 5 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 3 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 第 1 頁(yè) 共 90 頁(yè) 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè) 速 成 培 訓(xùn) 手 冊(cè) 第 2 頁(yè) 共 90 頁(yè) 一、地產(chǎn) 基本術(shù)語(yǔ) 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。 1 尾房 尾房又稱(chēng)掃尾房。 2 起價(jià) 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售 價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 3 得房率 得房率是