【正文】 分析 B：明確定位的市場沖擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。 李嘉誠并不滿足于現(xiàn)狀。 。這是信托機構接受委托，經(jīng)營、管理或處理房地產(chǎn)及相關財物的信托關系。公司還經(jīng)營深圳最高食府 —— 國貿旋轉餐廳等酒店服務及大型綜合性超級市場 —— 國貿商場并投資上千萬元擴展汽車營運業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu) 良的效益。 十二、項目經(jīng)濟效益敏感性分析（略） 十三、項目社會效益與環(huán)境分析（略） 十四、結論 綜合上述分析，該項目由于在銷售策略 上采取了提前預售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開發(fā)成本，具有良好的經(jīng)濟效益。 復習思考題 1房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟效益分析有哪些方法？ 2房地產(chǎn)投資項目可行性研究的內容是什么？ 3試述房地產(chǎn)投資的基本程序。得出項目的投資和市場風險較小，而盈利性好。 2. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特點、原則和運行機制。其基本要求是要 遵循價值規(guī)律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計劃推進房改。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。 由此可見，一部分消費者開始把住宅市場作 為一種投資，并且北京有著不錯的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。 ? 斜角存在成為新問題 但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設計中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的 “ 標簽 ” 之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼 位于市區(qū)中心 單價、總價均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 有天有地 環(huán)境舒展 總價高 交通 位置與市政條件 公寓 別墅 Townhouse： 別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物 單價、總價均有明顯優(yōu)勢 位置上盡量靠近市中心 有天有地 環(huán)境舒展 第 19 頁 共 90 頁 板樓、塔樓項目類型 板樓與塔樓的基本解讀 1 板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。 北京的 Townhouse 緣起： 別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了 考驗。 別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公 寓 公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區(qū)中心位置、內外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 知道了套內建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數(shù)了。 宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確； 相互干擾較小。所謂的占有權就是產(chǎn) 權人對其房屋事實上的控制權。智能化大廈又簡稱為3A 建筑，即：建筑設備自動化系統(tǒng)（ BAS），辦公自動化系統(tǒng)（ OAS）通信自動化系統(tǒng)（ CAS），其中 BAS 中應包含 FAS 和 SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為 5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng) FAS） ,保安自動化系統(tǒng)（ SAS）。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準》規(guī)定，磚混結構住宅建筑的進深采用下列常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。該價一般是根據(jù)評估的價格確定，并低于市場價。 7 建 造商 建造商是指負責建設房地產(chǎn)項目的市政工程、基礎工程及土建裝修工程的建筑商。 6 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者 6 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 50、 綠化率 綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。 1 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居 地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。期房在港澳地區(qū)稱 第 3 頁 共 90 頁 做為買 樓花 ，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。它是指由國家以及國有企業(yè)、 事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。 廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。 1 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 2 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開 發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。 3 計租面積 作為計算房租的面積。 4 套內面積 俗稱 地磚面積 。 5 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。 6 道路紅線 道路紅線是指城市道路 含居住區(qū)級道路 用地的規(guī)劃控制線。 7 出讓價 指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。 90、 標定地價 指城鎮(zhèn)各標準地塊的價格。 上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。 結構面積 住宅的結構面積是指構成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。 物業(yè)管理 建設部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘牧業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。除獨立使用的空間外，公用部位、公 用設施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按 套 或 單元 銷售的商品房面積應為套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護的小區(qū)。 公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。 交通：周邊應有完善的交通道路網(wǎng)絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。 ?疊拼別墅 從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個單位組成；實際上，其中一戶的 “ 一層 ” 從二層開始，將不擁有庭院。 使用率 板樓戶型的使用率平均達到 80%；最高可達 90% 塔樓戶型的使用率常不足 70%；受不規(guī)則空間局限很難設計高使用率 使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子1/3 給外商出售， 1/3 安置拆遷戶， 1/3歸公司作商品房出售。 6. 我國城市土地的國家所有權在經(jīng)濟上要實現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。由于經(jīng)營管理好，早在 1987 年就經(jīng)廣州 市建委批準為一級城市建設綜合開發(fā)企業(yè)，并被列為全市 50 家優(yōu)秀企業(yè)之一。但社會對中檔住宅仍有很大的需求，對商鋪的需求也因為零售業(yè)的迅速發(fā)展而增加。 2在確定性分析方法中，簡單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法屬靜態(tài)分析法，不考慮資金時間價值；動態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內部收益率法屬動態(tài)投資回收期法，考慮了資金時間價值。 三、市場需求預測 1. 該市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃要求在本世紀末達到人均住房 10 平方米的小康水平，幣區(qū)總人口由395 萬增長到 460 萬。 詳細分析目地產(chǎn)資金運用方面的特點，以此為基礎闡述多渠道籌土房地產(chǎn)資金的必要性和可能性。 ？如何靈活籌資？ 本章小結 房地產(chǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)而于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財產(chǎn)、物資的貨幣表現(xiàn)。 （ 4）房地產(chǎn)保險。自小就沒有讀過多少書。 1981 年初，李嘉誠成為 “ 和記黃埔 ” 董事 長，主持此英資公司。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發(fā)展商的誠實和細致給購房者留下好印象。本手冊對房地產(chǎn)市場細分提出了具體策略，并設計了市場定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實戰(zhàn)指引工具。 第 29 頁 共 90 頁 50 年代后，香港經(jīng)濟迅速繁榮，房地產(chǎn)需求大增。 ，由承購入支付定金或房價款的行為、這是一種特殊胡期貨買賣形式。 ，專門為房地產(chǎn)業(yè)及相關部門籌集、融通資金，提供相應服務的所有金融行為。并在二年多的時間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟放益和社會效益。 四、項目投資估算 依據(jù)有關定額和幣場調查資料，項目總投資費用為 萬元，其中基建部分為1374 5萬元。 6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型有：生地投資、住宅投資、寫字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。 86 億元人民幣?；萑A公司領導為了改變這一局面，決心做好售后服務，認真抓好小區(qū)管理。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。 東 華公司的實踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一門學問，把這門學問做好了，就可以提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。 北京住宅建筑類型受歡迎程度調查：高達 ％的購房者選擇多層板樓，有 ％的購房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為 ％，選擇 Townhouse 的為 ％。 Townhouse獨棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。 價格：一套售價控制在 80萬至 180萬元之間為好。因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。 商品房房價的構成 大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。例如你買了一間 120 平方米的房子，這個面積就是由 平方米的公共分攤面積加上 平方米的套內面積得出來的。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。 住宅的開間 在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內墻皮到另一面墻皮之間的實際距 離。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房 地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證制度。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。 9 安居工程 國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。該價格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 5 標準層 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積。 3 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。 第 1 頁 共 90 頁 房地產(chǎn)專業(yè) 速 成 培 訓 手 冊 第 2 頁 共 90 頁 一、地產(chǎn) 基本術語 產(chǎn)權證書 產(chǎn)權證書是指 房屋所有權證 和 土地使用權證 。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。 1 尾房 尾房又稱掃尾房。 2 起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售 價格中的最低價格，即是起價。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 3 得房率 得房率是