【正文】 從以上情況分析，近兩年來，太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長，商品住房的供應(yīng)會在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會有明顯回落。 　　 (三)市場供求預(yù)測及價格分析 　　 房地產(chǎn)供求預(yù)測 　　 從商品房物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2003年竣工面積中，住宅仍然是主導(dǎo)產(chǎn)品，占75．56％，辦公樓占5．91％，商業(yè)營業(yè)用房約占16．82％，其它用房占1．65％。 　　 房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善 　　 2002年12月2日省九屆人大常委會第32次會議審議通過了《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》，結(jié)束了我省房地產(chǎn)行業(yè)長期沒有地方性法規(guī)的歷史。二是要堅決貫徹《山西省城市房地產(chǎn)交易管，理條例》，進(jìn)一步加強商品房銷(預(yù))售市場監(jiān)管。 　　 金融調(diào)控和信貸管理加強。下半年國土資源部仍將保持對土地市場整頓的高壓態(tài)勢，牢牢把緊土地供應(yīng)關(guān)口。最近省內(nèi)有關(guān)部門舉辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請國內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國外金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項目。普遍認(rèn)為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2003年全省購置土地面積為373．97萬平方米，完成開發(fā)土地面積156．82萬平方米，完成開發(fā)面積僅占41．9％。由于外來投資者具有資金實力和城市運營商能力，可以進(jìn)行城市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢，或者根本得不到土地，最后被迫退出市場；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡，可能會增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險加大。 　　吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費群體，這是許多開發(fā)商夢寐以求的最寶貴的資源。 競爭態(tài)勢分析 太原房地產(chǎn)市場面臨變局 ，最近幾年，外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北；另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。 存量分析 上半年，太原市存量房交易價格為每平方米2013元，同比增長27．07％。 銷售分析 上半年，全市新建商品房屋銷售面積為72．1萬平方米，同比增長57．5％，商品房銷售總額為35．11億元。山西太原市房地產(chǎn)市場分析報告 本研究報告在分析全國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場在2003年和2004上半年的運行情況，并對存在的問題和原因進(jìn)行了深層探究，初步預(yù)測了山西政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場在2004年下半年和2005年太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素，房價總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。其中，銷售住宅52．26萬平方米，同比增長67．79％，占總面積的72．51％；辦公樓銷售4．32萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房銷售15．5萬平方米。其中住宅交易均價為每平方米1738元，同比增長22．27％，每套存量住宅交易均價為21萬元。有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場的跳板，一旦機會成熟，他們隨時會進(jìn)入太原市。山西擁有一大批有錢人，可這批人都到北京買房子去了。 三、當(dāng)前全省房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的突出問題 　 我省房地產(chǎn)投資勢頭趨緩 　　根據(jù)全省房地產(chǎn)市場分析暨中低價位住宅建設(shè)工作匯報會上了解到，在國家加大對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，目前全省房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯趨緩，增幅比去年同期回落19個百分點。購置土地面積比2002年凈增56．4萬平方米，同比增長17．8％，而完成開發(fā)土地面積比2002年減少37．73萬平方米，同比減少19．4％。由于我省房地產(chǎn)金融市場發(fā)展滯后，除銀行信貸外，沒有更多的金融工具，而房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部流程都有離不開信貸資金的支持。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產(chǎn)企業(yè)提供一個為省內(nèi)外、海內(nèi)外溝通、交流、引進(jìn)資金及各種先進(jìn)技術(shù)的平臺。這些政策極可能使地價繼續(xù)走高，從而加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本。央行121號文件調(diào)整了住房信貸政策，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，信用等級較高，沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。三是要本著優(yōu)化環(huán)境，搞活流通的原則，整頓中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)，規(guī)范中介服務(wù)。2003年9月27日省第十屆人大常委會第6次會議審議通過了《山西省城市房屋拆遷條例》。商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。因此，全年商品住房銷售量會維持在20％至30％的增幅，到2005年供給總量約為130至140萬平方米。隨著拆遷行為的不斷規(guī)范，拆遷規(guī)模2004年比2003年會呈下降趨勢，預(yù)計拆遷戶數(shù)13072戶。多數(shù)人購房采用家庭積蓄資金和不足部分向親友借款的方式，貸款消費、貸款購房的新型消費理念尚未形成。 　　 山西省十屆人大二次會議《政府工作報告》中提出：“加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，增加中低價位商品房的供應(yīng)，建立廉租住房制度”、“新建中低價位、中小戶型住房450萬平方米，緩解中低收入家庭的住房困難”，指明了全省房地產(chǎn)工作方向和要求，為房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，創(chuàng)造了良好的機遇。 　　 以整頓和規(guī)范市場秩序為手段，營造良好房地產(chǎn)市場環(huán)境 　　一是要建立以銷售價格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境為主要內(nèi)容的經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目法人招標(biāo)投標(biāo)制度，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)投資也受此影響，投資額遞減。另外，太原市還有半年的農(nóng)用地禁止轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批的“冷凍期”，也限制了土地供應(yīng)。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了提高山西房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，加強與省內(nèi)及國內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)的交流與合作，建立這樣一個平臺是可行的。 我省房地產(chǎn)商大多屬于二三線的中小企業(yè)，實力較弱，資金騰挪余地較小，因此對央行的政策反應(yīng)比較強烈。2004年一季度新開工房屋建筑面積減少18．6個百分點，其中新開工經(jīng)濟適用住房面積為6．05萬平方米，同比減少69．9個百分點；房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟適用住房0．61億元，同比減少38．1個百分點，經(jīng)濟適用住房空置面積為4．87萬平方米，同比減少40．7個百分點。對于目前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商，知名房地產(chǎn)品牌的介入會吸引大部分消費者的眼球；其次，中小開發(fā)商將被擠得沒有市場空間。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場的競爭還不是很激烈。 因此加大中低價位商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，確定合理的房價，把工薪階層作為房地產(chǎn)市場購買的主力人群，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是很有利的。造成房價上漲的原因主要有：一是土地價格過高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價格占21．4％；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住