【正文】 （2）年均辦公、服務(wù)及燃料、水電等能源費(fèi)：120萬(wàn)元。再次，配置完善的緊急醫(yī)療救助設(shè)施以及相應(yīng)的醫(yī)療人員。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的就是項(xiàng)目建成后的定位標(biāo)準(zhǔn)，假如設(shè)計(jì)定位標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確，那么講給項(xiàng)目帶來(lái)嚴(yán)重的后果。老年人，特別是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。 開(kāi)發(fā)計(jì)劃(1) 老年公寓和活動(dòng)中心建設(shè)，總建筑面積21188㎡。 服務(wù)范圍集居養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)、文娛、教育、體育、休閑為一體的現(xiàn)代化、多功能的養(yǎng)老護(hù)理。 運(yùn)營(yíng)策略 本公寓把“以老人為本”作為服務(wù)理念，盡最大可能為老人和親屬排憂解難，工作盡心、老人舒心、親屬放心，是我們的“三心級(jí)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 人員培訓(xùn) 項(xiàng)目建成后為提高本項(xiàng)目的全方位服務(wù)質(zhì)量，建立健全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)全體人員的管理和培訓(xùn)，所有員工均應(yīng)接受崗前培訓(xùn)，并經(jīng)考核后方能上崗。①后勤科：負(fù)責(zé)老年公寓所需的各種物資管理工作，負(fù)責(zé)水、電、氣、通訊等后勤保障。對(duì)于一個(gè)特定的營(yíng)銷策劃項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理是投入時(shí)間和精力最多的人，這個(gè)人的能力與經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的成敗起著決定性的最用，相反，機(jī)構(gòu)本身所起的作用卻是相當(dāng)有限的。與“營(yíng)銷效率型”機(jī)構(gòu)相比，“綜合實(shí)戰(zhàn)型”機(jī)構(gòu)在企業(yè)的戰(zhàn)略定位、發(fā)掘差異化優(yōu)勢(shì)方面具有更多的創(chuàng)造性和攻擊性；與“品牌規(guī)劃型”和“廣告策劃型”機(jī)構(gòu)相比而言，則更側(cè)重于對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃、渠道推廣和執(zhí)行層面的關(guān)注，相對(duì)而言顯得更為“務(wù)實(shí)”。如果你的企業(yè)已經(jīng)有了明確的、能獲得優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，并且在策略層面也都能將戰(zhàn)略很好的貫徹，所需要的只是將自身的優(yōu)勢(shì)以某個(gè)產(chǎn)品為載體傳達(dá)給消費(fèi)者，那么“廣告創(chuàng)意型”機(jī)構(gòu)是比較合適的選擇。 （2） 把這些消息到處“刷墻”（即到處轉(zhuǎn)貼，但記記住每個(gè)地方宣傳的針對(duì)性，不能千篇一律），讓別人能主動(dòng)搜索到你。發(fā)布了產(chǎn)品信息，仍然不止于此，而且要不停地更新，每隔一小段時(shí)間，需要對(duì)信息更新，如果在阿里巴巴信息平臺(tái)發(fā)布信息，建議加入阿里巴巴誠(chéng)信通會(huì)員，因?yàn)樾畔⒈凰阉鞯降臋C(jī)率會(huì)高很多，并且有第三方作為誠(chéng)信公證，這對(duì)企業(yè)推廣也是很好的一個(gè)平臺(tái)、工具。其次是同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)研，這方面的調(diào)研是決勝市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，要圍繞成本和差異兩方面開(kāi)展調(diào)研，你要比對(duì)手更了解對(duì)手自己，知道它的目標(biāo)群體、產(chǎn)品特征、產(chǎn)品賣點(diǎn)、對(duì)消費(fèi)者吸引力、表現(xiàn)方式、媒介計(jì)劃和它目前的市場(chǎng)狀況，知己知彼，百戰(zhàn)不殆。選擇較有影響力的的老年公益事業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行贊助投入，并且與傳媒保持良好的合作關(guān)系，努力進(jìn)行企業(yè)的美譽(yù)傳播。其中，以房養(yǎng)生養(yǎng)老是指將自己的產(chǎn)權(quán)房出售、抵押或者出租出去，以獲取一定數(shù)額養(yǎng)老金或養(yǎng)老服務(wù)的養(yǎng)生養(yǎng)老模式。 購(gòu)買者行為 老年人一般比較喜歡比較安靜的生活環(huán)境，周邊的環(huán)境建設(shè)對(duì)老年人特別重要，老年人特別喜歡有一個(gè)供休閑散步的綠色環(huán)境，有便于通達(dá)的道路和文化娛樂(lè)的設(shè)施，要便于老年人之間的交往，要能看到青年人和幼兒的身影和嬉戲，這可造就老年人的身心健康，安度晚年的氣氛。 人口趨勢(shì) XX老齡人口的不斷增加： 遠(yuǎn)期前景 省政府相繼出臺(tái)了大量政策措施。,共有老年公寓127家,千名老人只擁有21張床位。 宣傳語(yǔ)本養(yǎng)老院的宣傳語(yǔ)是：邀您一起共享天倫。管理團(tuán)隊(duì)是一個(gè)企業(yè)的核心，一個(gè)好的管理團(tuán)隊(duì)是企業(yè)走向成功的必要資源，福壽年華養(yǎng)老院將聘請(qǐng)高水平的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)管理。福壽年華養(yǎng)老院項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)B(niǎo)usiness Plan169。主要下設(shè)：董事會(huì)、總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、行政后勤部、服務(wù)部、市場(chǎng)部、財(cái)務(wù)部、人事部等部門。 產(chǎn)品與服務(wù) 福壽年華養(yǎng)老院的服務(wù)除了一般養(yǎng)老院具備的衣食住玩以外，還具有以下特色： (1) 學(xué)習(xí)特色：學(xué)習(xí)營(yíng)養(yǎng)、保健知識(shí)；學(xué)習(xí)陶冶情操方面的知識(shí)；學(xué)習(xí)心理。而XX千名老人擁有的床位數(shù)則僅有8張,床位緊張程度更甚?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老齡事業(yè)的意見(jiàn)》指出，將社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)納入各級(jí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，堅(jiān)持社會(huì)化、市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的方向和政府引導(dǎo)、政策扶持、社會(huì)參與、市場(chǎng)推動(dòng)的原則，以擴(kuò)大規(guī)模、合理布局、強(qiáng)化管理、提升水平為重點(diǎn)，大力推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。它通過(guò)一定的金融機(jī)制或非金融機(jī)制，將房產(chǎn)蘊(yùn)含的價(jià)值提前變現(xiàn)，從而為老年人提供養(yǎng)生養(yǎng)老資金來(lái)源。 廣告營(yíng)銷中國(guó)企業(yè)宣傳經(jīng)歷了三播媒體使用的創(chuàng)新，最早是廣播廣告；第二播是電視廣告；第三網(wǎng)絡(luò)廣播，也就是現(xiàn)在流行的在一些載體上做宣傳廣告。第三個(gè)方面是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)研分析，這一點(diǎn)是整個(gè)廣告策劃實(shí)施的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地域客戶總體是什么情況？客戶在想什么？產(chǎn)品對(duì)客戶有哪些益處？一段時(shí)間后客戶又會(huì)有什么心理變化？這些問(wèn)題必須在廣告定位前搞清楚。再一個(gè)，誠(chéng)信通可以很方便更新產(chǎn)品信息，并且有企業(yè)商鋪展示，是我們中小企業(yè)值得信賴和選擇的，當(dāng)然希望企業(yè)充分了解阿里巴巴誠(chéng)信通發(fā)布平臺(tái)再考慮是否加入。最好學(xué)一些關(guān)于百度、GOOGLE和搜企網(wǎng)等搜索引擎的搜索規(guī)則的知識(shí)，以使自己的資料能更好地被搜到。這一類型的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)集中于品牌的研究。綜合實(shí)戰(zhàn)型策劃?rùn)C(jī)構(gòu)能夠適應(yīng)大多數(shù)國(guó)內(nèi)企業(yè)現(xiàn)狀，特別對(duì)于綜合實(shí)力較為薄弱、營(yíng)銷問(wèn)題千頭萬(wàn)緒，或者急需依靠創(chuàng)造性戰(zhàn)略思維進(jìn)行市場(chǎng)突破的企業(yè)，比較適合與這類機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。因此，企業(yè)在評(píng)估智囊機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)該重視的是具體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的個(gè)人能力和經(jīng)驗(yàn)，不要被智囊機(jī)構(gòu)炫麗的光環(huán)所迷惑。②醫(yī)務(wù)科：負(fù)責(zé)老年公寓的綜合護(hù)理工作。加強(qiáng)對(duì)醫(yī)務(wù)人員、服務(wù)人員的技能培訓(xùn)，并注重對(duì)現(xiàn)代化服務(wù)手段的運(yùn)用，鼓勵(lì)并組織參加繼續(xù)教育，以不斷提高服務(wù)水平。 (1) 飲食方面：“民以食為天”，吃好吃飽是每一位老人的最基本要求，我們根據(jù)老年人的口味配置健康、營(yíng)養(yǎng)可口的飯菜，每天調(diào)換菜單，滿足老人的飲食要求。對(duì)待養(yǎng)老人分自理、介助半自對(duì)特護(hù)老人特別護(hù)理。其中：① 老年公寓樓：13208㎡。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥(niǎo)、下棋、散步、健身、釣魚(yú)、看書(shū)、作畫(huà)、寫(xiě)字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。如建成后定位標(biāo)準(zhǔn)太高或沒(méi)有老人入住，價(jià)格昂貴，經(jīng)營(yíng)無(wú)方，市場(chǎng)處于飽和等，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)極為嚴(yán)重的后果。 第九章 融資計(jì)劃 資金來(lái)源與用途說(shuō)明 資金來(lái)源投資估算：。（3）年均房屋及設(shè)備維修費(fèi)：1%≈。 項(xiàng)目折舊與攤銷預(yù)測(cè)（見(jiàn)附表4） 項(xiàng)目收益報(bào)表 運(yùn)營(yíng)成本估算（1）固定職工332人，人均工資按1000元/月計(jì)算，年工資及福利12000元/人，年均工資及福利費(fèi)：。其次，給每一位入住的老人買養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范 本項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于市場(chǎng)，因此設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行了大量的社會(huì)調(diào)查。 ① 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂(lè)交往場(chǎng)所。其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、煎藥房，可供500位老年人室外活動(dòng)的廣場(chǎng)、綠地、廊亭、門球場(chǎng)等。（6） 積極組織文體活動(dòng)，豐富服務(wù)對(duì)象閑暇時(shí)光，頤養(yǎng)天年。(5)通訊網(wǎng)絡(luò) 預(yù)留有線電視接口，并安裝寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，全區(qū)覆蓋移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)，已達(dá)到通訊通暢的目的。所有工作人員全部聘用下崗失業(yè)職工或就業(yè)困難家庭人員，并進(jìn)行嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)。（8）行政后勤部：主要維護(hù)公寓內(nèi)部管理，物資供給，和營(yíng)造安全舒適的環(huán)境具體有后勤部、醫(yī)務(wù)科、保衛(wèi)科等職能部門。一套完整的方案必定有一個(gè)主線，從上至下一氣呵成，這種完整的結(jié)構(gòu)只能出自一個(gè)人的大腦思維，就如同一幅畫(huà)作只能由一個(gè)畫(huà)家繪出一樣。綜合實(shí)戰(zhàn)型策劃?rùn)C(jī)構(gòu)一般從一開(kāi)始即深度介入企業(yè)營(yíng)銷的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此對(duì)企業(yè)營(yíng)銷問(wèn)題的把握更為全面，策略與思路都是著眼于解決企業(yè)當(dāng)前面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。廣告創(chuàng)意型策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在創(chuàng)意與傳播方面，他們一般不會(huì)過(guò)多的介入競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、渠道推廣等營(yíng)銷策略的規(guī)劃，因此，營(yíng)銷思路相對(duì)比較窄。我稱之為“展示中心”。一個(gè)信息是否吸引人，這就要看標(biāo)題以及圖片，介紹也不能小看一個(gè)問(wèn)題。首先，要做調(diào)研分析，調(diào)研的對(duì)象要全面，要對(duì)產(chǎn)品本身做調(diào)研，了解產(chǎn)品的本質(zhì)、基本特征以及產(chǎn)生的效果，還要了解消費(fèi)者是不是有需求。體驗(yàn)完后，老年人肯定會(huì)根據(jù)自己的感受自發(fā)的對(duì)外面宣傳敬老院，讓他們把老年俱樂(lè)部的概念傳播出去。(4) 其它養(yǎng)生養(yǎng)老模式：包括以房養(yǎng)生養(yǎng)老、候鳥(niǎo)式養(yǎng)生養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園度假養(yǎng)老等方式。因此，我們按照XX市現(xiàn)在人們的收入水平分析，我們將目標(biāo)市場(chǎng)設(shè)定為中高端市場(chǎng)。XX市統(tǒng)計(jì)局2012召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布2012年，XX市城市居民人均可支配收入32570元，%；%。 產(chǎn)業(yè)規(guī)模、增長(zhǎng)速度和銷售預(yù)測(cè) 產(chǎn)業(yè)規(guī)模截至2012年10月，XX69家老年公寓,60歲以上人口已達(dá)100萬(wàn)的XX,目前共有8000張養(yǎng)老床位,入住率達(dá)60%,這就意味著,目前只有約5000名老人通過(guò)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年。 使命陳述福壽年華養(yǎng)老院的使命是：為老年人打造一個(gè)舒適的娛樂(lè)場(chǎng)所。同時(shí)，我們也將通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)提高我們的知名度，用質(zhì)量來(lái)贏得顧客的信任和忠誠(chéng)。中國(guó)其中我們還設(shè)置了顧問(wèn)委員會(huì)，主要人員主要包括：運(yùn)動(dòng)醫(yī)學(xué)專家、心理學(xué)專家、律師、融資專家、會(huì)計(jì)師等。學(xué)習(xí)形式有：報(bào)刊閱覽室，讀書(shū)讀報(bào)，知識(shí)講座，科教片，老年論壇等。 增長(zhǎng)速度由于XX目前養(yǎng)老床位緊張，人們收入水平隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也不斷增長(zhǎng)，另外人們思想觀念的改變也同時(shí)促使著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其增長(zhǎng)速度也越來(lái)越快。到2015年，基本形成布局合理、規(guī)模適度、形式多樣、功能完善、基本滿足老年人需求的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，形成以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐、城鄉(xiāng)一體化的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成投資主體多元化、服務(wù)對(duì)象公眾化、服務(wù)方式多樣化、服務(wù)隊(duì)伍專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展格局。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者由于養(yǎng)老市場(chǎng)的空缺，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的客觀，未來(lái)會(huì)吸引很多企業(yè)和機(jī)構(gòu)的加入，他們的加入會(huì)對(duì)現(xiàn)有的企業(yè)構(gòu)成威脅。我們將實(shí)行以網(wǎng)絡(luò)為主，輔助以廣播和電視廣告。在這一方面，職業(yè)教育領(lǐng)域有個(gè)新東方烹飪品牌做的比較不錯(cuò)，有句很經(jīng)典的廣告臺(tái)詞“遇到新東方的廚師就嫁了吧”，這個(gè)廣告定位就很準(zhǔn)，符合現(xiàn)代社會(huì)人們的心理需求；還比如運(yùn)動(dòng)品牌的“一切皆有可能”、“特步，飛一般的感覺(jué)”等等，都是創(chuàng)意廣告策劃中的佼佼者。做好以上這些，仍然未充分利用商務(wù)平臺(tái)以及未做到真正的主動(dòng)出擊，其實(shí)阿里巴巴平臺(tái)還有很多的功能和工具我們未有了解或者未有充分利用的，如果能夠充分了解并且利用好的話，能夠真正達(dá)到主動(dòng)出擊。（3） 一有機(jī)會(huì)就宣傳自己，并且多請(qǐng)客戶幫你轉(zhuǎn)介紹，而且抓住一個(gè)客戶就要深度挖掘。一般服務(wù)的內(nèi)容包括品牌的定位、核心價(jià)值、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)、品牌推廣計(jì)劃等。咨詢、策劃類產(chǎn)品屬于一對(duì)一定制服務(wù)，單位成本（主要是人力資源成本）基本是固定的，不會(huì)像普通商品那樣隨著銷量的上升邊際成本不斷下降，因此總體上看，咨詢和策劃?rùn)C(jī)構(gòu)是無(wú)法通過(guò)規(guī)模效應(yīng)來(lái)降低成本的（培訓(xùn)類服務(wù)具有較強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng)，邊際成本具有很大的下降空間，因此眾多的咨詢機(jī)構(gòu)都將培訓(xùn)作為主要的收入來(lái)源）。 探親策略心理專家對(duì)幾家大型的敬老院的老人進(jìn)行了心理調(diào)查和咨詢服務(wù)。③保衛(wèi)科：負(fù)責(zé)老年公寓的日常安全保衛(wèi)、老年公寓的社會(huì)治安綜合治理、以及處理各種突發(fā)事件。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)服務(wù)人員的素質(zhì)教育，建立可行考核體系，完善優(yōu)勝劣汰的淘汰機(jī)制，以保證服務(wù)隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平。 (2) 醫(yī)療方面：專門聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)豐富的高級(jí)醫(yī)師和專業(yè)的護(hù)理人員，可以為老人提供常規(guī)的醫(yī)療服務(wù)，保證小病不出門、大病及時(shí)送醫(yī)院就診，解除老人的就醫(yī)之慮。 服務(wù)內(nèi)容（1）自理老人：身體健康，無(wú)器質(zhì)性疾病，日常起居穿衣入廁等生活均能自我料理。多層磚混結(jié)構(gòu)雙面樓2棟，分別長(zhǎng)79m、寬19m，共4層，占地面積3002㎡，建筑面積 12008㎡，（每層48間、共384間）； 低層別墅式老年公寓6座（戶），每座長(zhǎng)10m、寬8m，占地面積80㎡，建筑面積200㎡，總占地面積480㎡；總建筑面積1200㎡。