【正文】 （2）年均辦公、服務(wù)及燃料、水電等能源費：120萬元。再次，配置完善的緊急醫(yī)療救助設(shè)施以及相應(yīng)的醫(yī)療人員。市場風(fēng)險最大的就是項目建成后的定位標(biāo)準(zhǔn)，假如設(shè)計定位標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確，那么講給項目帶來嚴重的后果。老年人，特別是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動有著強烈的渴望。 開發(fā)計劃(1) 老年公寓和活動中心建設(shè)，總建筑面積21188㎡。 服務(wù)范圍集居養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)、文娛、教育、體育、休閑為一體的現(xiàn)代化、多功能的養(yǎng)老護理。 運營策略 本公寓把“以老人為本”作為服務(wù)理念，盡最大可能為老人和親屬排憂解難，工作盡心、老人舒心、親屬放心，是我們的“三心級”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 人員培訓(xùn) 項目建成后為提高本項目的全方位服務(wù)質(zhì)量，建立健全管理機構(gòu)，進一步完善各項規(guī)章制度，加強對全體人員的管理和培訓(xùn)，所有員工均應(yīng)接受崗前培訓(xùn)，并經(jīng)考核后方能上崗。①后勤科：負責(zé)老年公寓所需的各種物資管理工作，負責(zé)水、電、氣、通訊等后勤保障。對于一個特定的營銷策劃項目，項目經(jīng)理是投入時間和精力最多的人，這個人的能力與經(jīng)驗對項目的成敗起著決定性的最用，相反，機構(gòu)本身所起的作用卻是相當(dāng)有限的。與“營銷效率型”機構(gòu)相比，“綜合實戰(zhàn)型”機構(gòu)在企業(yè)的戰(zhàn)略定位、發(fā)掘差異化優(yōu)勢方面具有更多的創(chuàng)造性和攻擊性；與“品牌規(guī)劃型”和“廣告策劃型”機構(gòu)相比而言，則更側(cè)重于對產(chǎn)品規(guī)劃、渠道推廣和執(zhí)行層面的關(guān)注，相對而言顯得更為“務(wù)實”。如果你的企業(yè)已經(jīng)有了明確的、能獲得優(yōu)勢的戰(zhàn)略，并且在策略層面也都能將戰(zhàn)略很好的貫徹，所需要的只是將自身的優(yōu)勢以某個產(chǎn)品為載體傳達給消費者，那么“廣告創(chuàng)意型”機構(gòu)是比較合適的選擇。 （2） 把這些消息到處“刷墻”（即到處轉(zhuǎn)貼，但記記住每個地方宣傳的針對性，不能千篇一律），讓別人能主動搜索到你。發(fā)布了產(chǎn)品信息，仍然不止于此，而且要不停地更新，每隔一小段時間，需要對信息更新，如果在阿里巴巴信息平臺發(fā)布信息，建議加入阿里巴巴誠信通會員，因為信息被搜索到的機率會高很多，并且有第三方作為誠信公證，這對企業(yè)推廣也是很好的一個平臺、工具。其次是同行業(yè)競爭力調(diào)研，這方面的調(diào)研是決勝市場的關(guān)鍵因素，要圍繞成本和差異兩方面開展調(diào)研，你要比對手更了解對手自己，知道它的目標(biāo)群體、產(chǎn)品特征、產(chǎn)品賣點、對消費者吸引力、表現(xiàn)方式、媒介計劃和它目前的市場狀況，知己知彼，百戰(zhàn)不殆。選擇較有影響力的的老年公益事業(yè)項目進行贊助投入，并且與傳媒保持良好的合作關(guān)系，努力進行企業(yè)的美譽傳播。其中，以房養(yǎng)生養(yǎng)老是指將自己的產(chǎn)權(quán)房出售、抵押或者出租出去，以獲取一定數(shù)額養(yǎng)老金或養(yǎng)老服務(wù)的養(yǎng)生養(yǎng)老模式。 購買者行為 老年人一般比較喜歡比較安靜的生活環(huán)境，周邊的環(huán)境建設(shè)對老年人特別重要，老年人特別喜歡有一個供休閑散步的綠色環(huán)境，有便于通達的道路和文化娛樂的設(shè)施，要便于老年人之間的交往，要能看到青年人和幼兒的身影和嬉戲，這可造就老年人的身心健康，安度晚年的氣氛。 人口趨勢 XX老齡人口的不斷增加： 遠期前景 省政府相繼出臺了大量政策措施。,共有老年公寓127家,千名老人只擁有21張床位。 宣傳語本養(yǎng)老院的宣傳語是：邀您一起共享天倫。管理團隊是一個企業(yè)的核心，一個好的管理團隊是企業(yè)走向成功的必要資源，福壽年華養(yǎng)老院將聘請高水平的管理團隊來管理。福壽年華養(yǎng)老院項目商業(yè)計劃書Business Plan169。主要下設(shè)：董事會、總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、行政后勤部、服務(wù)部、市場部、財務(wù)部、人事部等部門。 產(chǎn)品與服務(wù) 福壽年華養(yǎng)老院的服務(wù)除了一般養(yǎng)老院具備的衣食住玩以外，還具有以下特色： (1) 學(xué)習(xí)特色：學(xué)習(xí)營養(yǎng)、保健知識；學(xué)習(xí)陶冶情操方面的知識；學(xué)習(xí)心理。而XX千名老人擁有的床位數(shù)則僅有8張,床位緊張程度更甚?！蛾P(guān)于進一步加強老齡事業(yè)的意見》指出，將社會養(yǎng)老服務(wù)納入各級經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，堅持社會化、市場化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的方向和政府引導(dǎo)、政策扶持、社會參與、市場推動的原則，以擴大規(guī)模、合理布局、強化管理、提升水平為重點，大力推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。它通過一定的金融機制或非金融機制，將房產(chǎn)蘊含的價值提前變現(xiàn)，從而為老年人提供養(yǎng)生養(yǎng)老資金來源。 廣告營銷中國企業(yè)宣傳經(jīng)歷了三播媒體使用的創(chuàng)新，最早是廣播廣告；第二播是電視廣告；第三網(wǎng)絡(luò)廣播，也就是現(xiàn)在流行的在一些載體上做宣傳廣告。第三個方面是對目標(biāo)消費者的調(diào)研分析，這一點是整個廣告策劃實施的關(guān)鍵節(jié)點，地域客戶總體是什么情況？客戶在想什么？產(chǎn)品對客戶有哪些益處？一段時間后客戶又會有什么心理變化？這些問題必須在廣告定位前搞清楚。再一個，誠信通可以很方便更新產(chǎn)品信息，并且有企業(yè)商鋪展示，是我們中小企業(yè)值得信賴和選擇的，當(dāng)然希望企業(yè)充分了解阿里巴巴誠信通發(fā)布平臺再考慮是否加入。最好學(xué)一些關(guān)于百度、GOOGLE和搜企網(wǎng)等搜索引擎的搜索規(guī)則的知識，以使自己的資料能更好地被搜到。這一類型的策劃機構(gòu)集中于品牌的研究。綜合實戰(zhàn)型策劃機構(gòu)能夠適應(yīng)大多數(shù)國內(nèi)企業(yè)現(xiàn)狀，特別對于綜合實力較為薄弱、營銷問題千頭萬緒，或者急需依靠創(chuàng)造性戰(zhàn)略思維進行市場突破的企業(yè)，比較適合與這類機構(gòu)進行合作。因此，企業(yè)在評估智囊機構(gòu)時，應(yīng)該重視的是具體項目負責(zé)人的個人能力和經(jīng)驗，不要被智囊機構(gòu)炫麗的光環(huán)所迷惑。②醫(yī)務(wù)科：負責(zé)老年公寓的綜合護理工作。加強對醫(yī)務(wù)人員、服務(wù)人員的技能培訓(xùn)，并注重對現(xiàn)代化服務(wù)手段的運用，鼓勵并組織參加繼續(xù)教育，以不斷提高服務(wù)水平。 (1) 飲食方面：“民以食為天”，吃好吃飽是每一位老人的最基本要求，我們根據(jù)老年人的口味配置健康、營養(yǎng)可口的飯菜，每天調(diào)換菜單，滿足老人的飲食要求。對待養(yǎng)老人分自理、介助半自對特護老人特別護理。其中：① 老年公寓樓：13208㎡。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認識到這一特殊群體的特殊需要。如建成后定位標(biāo)準(zhǔn)太高或沒有老人入住，價格昂貴，經(jīng)營無方，市場處于飽和等，將會給項目帶來極為嚴重的后果。 第九章 融資計劃 資金來源與用途說明 資金來源投資估算：。（3）年均房屋及設(shè)備維修費：1%≈。 項目折舊與攤銷預(yù)測（見附表4） 項目收益報表 運營成本估算（1）固定職工332人，人均工資按1000元/月計算，年工資及福利12000元/人，年均工資及福利費：。其次，給每一位入住的老人買養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險。 市場風(fēng)險及防范 本項目最大的風(fēng)險來源于市場，因此設(shè)計之初就進行了大量的社會調(diào)查。 ① 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、煎藥房，可供500位老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、門球場等。（6） 積極組織文體活動，豐富服務(wù)對象閑暇時光，頤養(yǎng)天年。(5)通訊網(wǎng)絡(luò) 預(yù)留有線電視接口，并安裝寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，全區(qū)覆蓋移動通信網(wǎng)絡(luò)，已達到通訊通暢的目的。所有工作人員全部聘用下崗失業(yè)職工或就業(yè)困難家庭人員，并進行嚴格的崗前培訓(xùn)。（8）行政后勤部：主要維護公寓內(nèi)部管理，物資供給，和營造安全舒適的環(huán)境具體有后勤部、醫(yī)務(wù)科、保衛(wèi)科等職能部門。一套完整的方案必定有一個主線，從上至下一氣呵成，這種完整的結(jié)構(gòu)只能出自一個人的大腦思維，就如同一幅畫作只能由一個畫家繪出一樣。綜合實戰(zhàn)型策劃機構(gòu)一般從一開始即深度介入企業(yè)營銷的各個環(huán)節(jié)，因此對企業(yè)營銷問題的把握更為全面，策略與思路都是著眼于解決企業(yè)當(dāng)前面臨的現(xiàn)實問題。廣告創(chuàng)意型策劃機構(gòu)的優(yōu)勢體現(xiàn)在創(chuàng)意與傳播方面，他們一般不會過多的介入競爭戰(zhàn)略、產(chǎn)品開發(fā)、渠道推廣等營銷策略的規(guī)劃，因此，營銷思路相對比較窄。我稱之為“展示中心”。一個信息是否吸引人，這就要看標(biāo)題以及圖片，介紹也不能小看一個問題。首先，要做調(diào)研分析，調(diào)研的對象要全面，要對產(chǎn)品本身做調(diào)研，了解產(chǎn)品的本質(zhì)、基本特征以及產(chǎn)生的效果，還要了解消費者是不是有需求。體驗完后，老年人肯定會根據(jù)自己的感受自發(fā)的對外面宣傳敬老院，讓他們把老年俱樂部的概念傳播出去。(4) 其它養(yǎng)生養(yǎng)老模式：包括以房養(yǎng)生養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)生養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園度假養(yǎng)老等方式。因此，我們按照XX市現(xiàn)在人們的收入水平分析，我們將目標(biāo)市場設(shè)定為中高端市場。XX市統(tǒng)計局2012召開新聞發(fā)布會，公布2012年，XX市城市居民人均可支配收入32570元，%；%。 產(chǎn)業(yè)規(guī)模、增長速度和銷售預(yù)測 產(chǎn)業(yè)規(guī)模截至2012年10月，XX69家老年公寓,60歲以上人口已達100萬的XX,目前共有8000張養(yǎng)老床位,入住率達60%,這就意味著,目前只有約5000名老人通過養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年。 使命陳述福壽年華養(yǎng)老院的使命是：為老年人打造一個舒適的娛樂場所。同時，我們也將通過網(wǎng)絡(luò)來提高我們的知名度，用質(zhì)量來贏得顧客的信任和忠誠。中國其中我們還設(shè)置了顧問委員會，主要人員主要包括：運動醫(yī)學(xué)專家、心理學(xué)專家、律師、融資專家、會計師等。學(xué)習(xí)形式有：報刊閱覽室，讀書讀報，知識講座，科教片，老年論壇等。 增長速度由于XX目前養(yǎng)老床位緊張，人們收入水平隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展也不斷增長，另外人們思想觀念的改變也同時促使著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其增長速度也越來越快。到2015年，基本形成布局合理、規(guī)模適度、形式多樣、功能完善、基本滿足老年人需求的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，形成以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為支撐、城鄉(xiāng)一體化的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成投資主體多元化、服務(wù)對象公眾化、服務(wù)方式多樣化、服務(wù)隊伍專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展格局。 未來競爭者由于養(yǎng)老市場的空缺，經(jīng)濟利潤的客觀，未來會吸引很多企業(yè)和機構(gòu)的加入，他們的加入會對現(xiàn)有的企業(yè)構(gòu)成威脅。我們將實行以網(wǎng)絡(luò)為主，輔助以廣播和電視廣告。在這一方面，職業(yè)教育領(lǐng)域有個新東方烹飪品牌做的比較不錯，有句很經(jīng)典的廣告臺詞“遇到新東方的廚師就嫁了吧”，這個廣告定位就很準(zhǔn)，符合現(xiàn)代社會人們的心理需求；還比如運動品牌的“一切皆有可能”、“特步，飛一般的感覺”等等，都是創(chuàng)意廣告策劃中的佼佼者。做好以上這些，仍然未充分利用商務(wù)平臺以及未做到真正的主動出擊，其實阿里巴巴平臺還有很多的功能和工具我們未有了解或者未有充分利用的，如果能夠充分了解并且利用好的話，能夠真正達到主動出擊。（3） 一有機會就宣傳自己，并且多請客戶幫你轉(zhuǎn)介紹，而且抓住一個客戶就要深度挖掘。一般服務(wù)的內(nèi)容包括品牌的定位、核心價值、視覺識別系統(tǒng)、品牌推廣計劃等。咨詢、策劃類產(chǎn)品屬于一對一定制服務(wù)，單位成本（主要是人力資源成本）基本是固定的，不會像普通商品那樣隨著銷量的上升邊際成本不斷下降，因此總體上看，咨詢和策劃機構(gòu)是無法通過規(guī)模效應(yīng)來降低成本的（培訓(xùn)類服務(wù)具有較強的規(guī)模效應(yīng)，邊際成本具有很大的下降空間，因此眾多的咨詢機構(gòu)都將培訓(xùn)作為主要的收入來源）。 探親策略心理專家對幾家大型的敬老院的老人進行了心理調(diào)查和咨詢服務(wù)。③保衛(wèi)科：負責(zé)老年公寓的日常安全保衛(wèi)、老年公寓的社會治安綜合治理、以及處理各種突發(fā)事件。同時，加強對服務(wù)人員的素質(zhì)教育，建立可行考核體系，完善優(yōu)勝劣汰的淘汰機制，以保證服務(wù)隊伍的業(yè)務(wù)水平。 (2) 醫(yī)療方面：專門聘請有經(jīng)驗豐富的高級醫(yī)師和專業(yè)的護理人員，可以為老人提供常規(guī)的醫(yī)療服務(wù)，保證小病不出門、大病及時送醫(yī)院就診，解除老人的就醫(yī)之慮。 服務(wù)內(nèi)容（1）自理老人：身體健康，無器質(zhì)性疾病，日常起居穿衣入廁等生活均能自我料理。多層磚混結(jié)構(gòu)雙面樓2棟，分別長79m、寬19m，共4層，占地面積3002㎡，建筑面積 12008㎡，（每層48間、共384間）； 低層別墅式老年公寓6座（戶），每座長10m、寬8m，占地面積80㎡，建筑面積200㎡，總占地面積480㎡；總建筑面積1200㎡。