【正文】 本項(xiàng)目位于***縣貢江新區(qū)，隨著贛南蘇區(qū)的的建設(shè)與發(fā)展，將會(huì)擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強(qiáng)度抗衰”的特性，給城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。 規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)總體規(guī)劃對(duì)城南區(qū)的總體定位下，強(qiáng)調(diào)各功能片區(qū)之間的有機(jī)聯(lián)系，使各個(gè)功能組團(tuán)的發(fā)展達(dá)到平衡與協(xié)調(diào)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）規(guī)劃區(qū)為丘陵地帶，區(qū)內(nèi)山林水網(wǎng)密切融合，起伏多變的山形和自然景觀(guān)區(qū)，造就了獨(dú)特的山地自然風(fēng)貌，規(guī)劃將加強(qiáng)城市新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告41人工建設(shè)對(duì)自然環(huán)境的適應(yīng)與協(xié)調(diào)。依托工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，依據(jù)貢江南區(qū)依江而生、傍山而存的自然條件和地理位置，同時(shí)貢江南區(qū)也是城區(qū)絕版的具有大面積良好山水環(huán)境的區(qū)域，本次規(guī)劃在布局上將著力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)城市風(fēng)格，體現(xiàn)親水關(guān)系和山地特色。炎帝廣場(chǎng)可以充分利用蘇區(qū)紅色文化的內(nèi)涵，通過(guò)這種共和國(guó)源頭的人文識(shí)別，通過(guò)與商業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的互動(dòng)，促成真正的商業(yè)集群效應(yīng)。究其原因，大致有以下幾種因素：（1）開(kāi)發(fā)商實(shí)力的欠缺，對(duì)項(xiàng)目缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無(wú)法保證項(xiàng)目良好運(yùn)行，致使長(zhǎng)期利益受損或失去。同時(shí)規(guī)劃區(qū)南面也緊鄰羅田巖省級(jí)森林公園，江對(duì)岸也有寶塔公園、中央紅軍出發(fā)紀(jì)念館，這些都是規(guī)劃區(qū)重要的背景資源。項(xiàng)目所在地周邊輸變電設(shè)施較為齊備，施工階段可根據(jù)需要，就近接電。2022 年完成業(yè)務(wù)總量 22873 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。53之間；轄 23 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，352 個(gè)行政村，總面積 2893 平方公里，南北長(zhǎng) 公里，東西寬 公里；城區(qū)面積 12 平方公里；境內(nèi)通行客家方言。城市綜合體項(xiàng)目引進(jìn)新的住宅理念，開(kāi)發(fā)高層住宅，既能提升***縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使得居住更舒適安全。利用貢江，將城區(qū)一分為二。④經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量得到改善，財(cái)政收入占 GDP 比重大幅提高。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 ：：。中央根據(jù)地失守后，為了保護(hù)這批傷病員，不少***群眾還付出了生命代價(jià)，譜寫(xiě)了一曲曲擁軍的悲壯之歌。（4）為紅軍休整提供便利。***當(dāng)時(shí)的商業(yè)也很發(fā)達(dá)，全縣各類(lèi)合作社普遍建立且發(fā)展良好，被蘇區(qū)中央政府授予“中央蘇區(qū)第一縣總社” 和“模范合作社”稱(chēng)號(hào)，為繁榮蘇區(qū)經(jīng)濟(jì)做出了貢獻(xiàn)。緊接著紅四團(tuán)配合紅五軍攻占***城，***縣城得到第一次解放。 ***在中央蘇區(qū)的歷史地位和重要貢獻(xiàn)***，是一塊紅色的土地。推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)。 可行性研究的結(jié)論開(kāi)發(fā)建設(shè)***縣城市綜合體項(xiàng)目可以達(dá)到下述目的：（1）符合《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （2022—2020 年） ，有利于***縣的城市發(fā)展，有利于整治和美化城市環(huán)境。六是建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，2022 年，***縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破百億元，達(dá) 億元，總量為 2022 年的 倍，實(shí)現(xiàn)四年翻番，2022 年一年全縣 GDP 凈增 億元，增量為歷史最高，接近于 2022 年 GDP 總量。橋頭革命根據(jù)地是江西全省繼井岡山、東固根據(jù)地之后的第三塊紅色區(qū)域，隨著革命形勢(shì)的發(fā)展，橋頭和東固兩塊紅色地區(qū)域相互聯(lián)結(jié)在一起，同井岡山革命根據(jù)地遙相呼應(yīng)，互相配合，成為1929 年初紅四軍、紅五軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)贛南、閩西的重要條件和前提，也為后來(lái)的中央革命根據(jù)地的建立奠定了十分重要的基礎(chǔ)。***的貧雇農(nóng)在土改中獲得了他們世世代代夢(mèng)昧以求的土地，從而大大激發(fā)了生產(chǎn)積極性，全縣糧食總產(chǎn)比土改前翻了一番，不僅解決了自身溫飽，而且有力地支援了紅軍反“圍剿” 斗爭(zhēng)。（3）掩護(hù)主力紅軍突圍轉(zhuǎn)移。安置保護(hù)好這批傷病員是***縣蘇區(qū)政府和人民群眾的一項(xiàng)艱巨任務(wù)，縣區(qū)派出專(zhuān)門(mén)干部，召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì)議，把安置任務(wù)落實(shí)到村到戶(hù)，幾乎全縣所有農(nóng)戶(hù)都安置了傷病員。1949 年 8 月 13 日，***人民獲得解放，從而走上了翻身做主人的康莊大道。③外貿(mào)進(jìn)出口呈現(xiàn)高位增長(zhǎng)。 《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （20222020 年）2022 年，***縣人民政府組織編制的《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （20222020 年） ，確定了如下要點(diǎn)：（1）城市性質(zhì)：xx 市域中部制造業(yè)基地，具有多元文化特色的重要新興城市?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力，推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)。3539。有大型橋梁 6 座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長(zhǎng)征大橋、三門(mén)大橋和新澄江大橋，總長(zhǎng) 米。因此，項(xiàng)目用電能得到充分保證。（4）人文優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目定位于立足***、帶動(dòng)瑞金、會(huì)昌、寧都、影響xx、輻射江西乃至全國(guó)的集休閑、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游、體驗(yàn)、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項(xiàng)目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)、功能優(yōu)勢(shì)、品味優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、與先天等八大優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目整體處于極具競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)地位，項(xiàng)目涵蓋的諸如：購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、停車(chē)場(chǎng)、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書(shū)館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂(lè)場(chǎng)等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價(jià)值外，通過(guò)相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運(yùn)作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過(guò)銷(xiāo)售、出租方式的項(xiàng)目短期收益以及相疊加商業(yè)運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目升級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的中長(zhǎng)期收益將是難以估量的商業(yè)回報(bào)，據(jù)此，開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的商業(yè)目的也因此得以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競(jìng)爭(zhēng)就是品牌力的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)對(duì)行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目都具有一個(gè)成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂(lè)福，大潤(rùn)發(fā)，好又多，萬(wàn)達(dá)等，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國(guó)外商業(yè)巨頭進(jìn)入中國(guó)，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是市場(chǎng)，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個(gè)成功或者成熟的自身品牌，消費(fèi)者通過(guò)品牌識(shí)別，不僅可以明白它的屬性，還可以對(duì)它的產(chǎn)品、價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)做出識(shí)別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線(xiàn)模式；國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，需要通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)占領(lǐng)屬于自己的市場(chǎng)，還處于資金積累、專(zhuān)業(yè)積累、市場(chǎng)推廣、品牌積累的原始階段。 科學(xué)地做好貢江南區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實(shí)、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)地確立貢江南區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的科學(xué)發(fā)展思路。（2）社會(huì)方面：樹(shù)立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。項(xiàng)目整體定位：打造***縣地標(biāo)級(jí)的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項(xiàng)目增進(jìn)了用地集約性，對(duì)土地資源日益緊張的地區(qū)帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)；綜合體項(xiàng)目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對(duì)城市發(fā)展有著積極作用。 項(xiàng)目規(guī)劃理念（1）提升城市公共空間質(zhì)量——歌劇院、展覽館、圖書(shū)館、城市文化廣場(chǎng)、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能夠豐富城市生活公共空間，使之成為***市民、外地游客的重要的活動(dòng)場(chǎng)所。（3）多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境?！皠?chuàng)業(yè)福地”：以***工業(yè)園區(qū)為載體，打造“工業(yè)福地”，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，為工廠(chǎng)企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂(lè)園；以貢江為載體，以紅色文化、風(fēng)景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅可以完善自身、增強(qiáng)實(shí)力、積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也為貢江新區(qū)在行業(yè)的推進(jìn)與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來(lái)借鑒與提升價(jià)值。（4）缺乏專(zhuān)業(yè)的操作水準(zhǔn)，無(wú)法結(jié)合項(xiàng)目特性為項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合自身發(fā)展的成長(zhǎng)路線(xiàn)，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的價(jià)值回報(bào)。（3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進(jìn)了較多企業(yè)。 項(xiàng)目選址綜上所述，本項(xiàng)目選址在***縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長(zhǎng)征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝?；ヂ?lián)網(wǎng)上網(wǎng)用新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告24戶(hù)達(dá)到 萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng) %。一月和七月平均氣溫分別是 ℃和℃，極端氣溫為 ℃和8℃，年均降水量 1507 毫米，4—5 月降雨量約占全年的 47%，年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無(wú)霜期 305天?？墒桥c xx 市中心城區(qū)及發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無(wú)論在建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前***縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當(dāng)、上檔次的花園式多層住宅、高層、小高層住宅量較小；縣內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理水平、開(kāi)發(fā)理念相對(duì)滯后。江北片：主要職能以商貿(mào)服務(wù)、物流、金融通訊、行政辦公、教育等三產(chǎn)業(yè)為主的綜合區(qū)，居住人口為 16 萬(wàn)人。其中地方財(cái)政收入突破 5 億，達(dá) 新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16億元，增長(zhǎng) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。表 22 2022 年三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)（單位：%）貢獻(xiàn)率 拉動(dòng)率GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)工業(yè) 建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)①工業(yè)仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?934 年 10 月下旬分局機(jī)關(guān)從瑞金云石山遷入***寬田的龍泉、石含，12 月底遷***黃麟的井塘，1935 年 2 月再遷***黎村的上坪直到突圍，一直在***范圍內(nèi)辦公開(kāi)展工作。為幫助紅軍運(yùn)輸大量的設(shè)備、物資進(jìn)行轉(zhuǎn)移，***人民組織三千余名挑夫組成運(yùn)輸隊(duì)隨軍出征。10 月 17 日至 20 日， 萬(wàn)名紅軍將士分別從***三門(mén)灘至?xí)樘m埠長(zhǎng)達(dá) 50 余公里的貢江北岸南渡貢水，開(kāi)始了舉世聞名的二萬(wàn)五千里長(zhǎng)征。之后縣赤衛(wèi)大隊(duì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)***、東、西、南鄉(xiāng)，有力地打擊了***境內(nèi)的反動(dòng)勢(shì)力，至1930 年 4 月***全縣基本赤化，并成立了***縣蘇維埃政府，從此以后，***便成為中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方。大革命失敗后，***中心支部在黨的八七會(huì)議精神指導(dǎo)下，于 1928 年元月成立了中共***縣委，并相繼成立了農(nóng)民協(xié)會(huì)、工會(huì)和共青團(tuán)組織。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，既有可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益，又有較好的社會(huì)效益的項(xiàng)目，應(yīng)盡早組織實(shí)施。（2）資金籌措：地方政府自籌 萬(wàn)元，申請(qǐng)國(guó)家財(cái)政補(bǔ)助 50000 萬(wàn)元，擬通過(guò)招商引資籌措余款 萬(wàn)元。四是著名革命老區(qū)縣，為中國(guó)革命勝利做出了歷史性貢獻(xiàn)，誕生過(guò)贛南第一支正規(guī)革命武裝、第一塊紅色根據(jù)地、第一個(gè)縣級(jí)蘇維埃政權(quán)，是中央紅軍長(zhǎng)征的集結(jié)出發(fā)地。它的成立標(biāo)志著以***橋頭為中心的于北革命根據(jù)地的正式形式，***成為“贛南當(dāng)時(shí)最紅的地方”和 “群眾斗爭(zhēng)的代表”[陳毅 《關(guān)于贛南閩西、粵東江的報(bào)告》（1929 年 9 月 11 日）]，對(duì)整個(gè)贛南乃至江西的工農(nóng)武裝斗爭(zhēng)產(chǎn)生了重要影響。據(jù)當(dāng)時(shí)的老紅軍解放后回憶，全縣除老弱婦幼外幾乎全部男性青壯年都參加了紅軍，從事生產(chǎn)的只有婦女、老人和身體有殘疾者。長(zhǎng)征前夕，***、勝利、登賢三縣在中央蘇區(qū)兩次籌糧、借谷活動(dòng)中，完成籌糧 25 萬(wàn)擔(dān)，占全蘇區(qū)的四分之一多。（7）安置和保護(hù)傷病員。遵義會(huì)議傳達(dá)到中央蘇區(qū)后，紅軍實(shí)現(xiàn)了斗爭(zhēng)方式的轉(zhuǎn)變，組織剩下的紅軍分九路向粵贛邊、湘贛邊、閩贛邊、粵東、閩西南、東江、湘南等地突圍，為黨保存了一部分革命力量，拉開(kāi)了南方三年游擊戰(zhàn)爭(zhēng)的序幕。其中 500 萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 ***縣相關(guān)發(fā)展規(guī)劃解析 《***縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃剛要》新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告17在《***縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃剛要》中提出，***縣城市發(fā)展按照“東拓、南進(jìn)、西開(kāi)發(fā)、北優(yōu)化”的城市發(fā)展思路，圍繞“三江六岸、六大片區(qū)”格局，搭建“一軸、兩心、三片、六區(qū)”城市框架，以紅古綠為底蘊(yùn)，山水園林為基點(diǎn)，宜居宜業(yè)為追求，暢通八方為依托，祈福和諧為特色，將縣城打造成經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)勁、人文特色明顯、基礎(chǔ)設(shè)施完備、城市功能完善、開(kāi)明開(kāi)放和諧，與建設(shè) xx 中心城區(qū)構(gòu)建特大城市功能配套的大型城市。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》的發(fā)展需要2022 年 6 月 29 日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》正式出臺(tái)?！?15176。實(shí)現(xiàn)市至縣通二級(jí)公里水泥路，21 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)所在地通水泥（油）路和 372 個(gè)行政村通公路及 134 個(gè)行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程為 公里，占通車(chē)?yán)锍痰?25%。（1）供水情況***縣境內(nèi)河流總長(zhǎng) 1283 公里，江河水面約 萬(wàn)畝，水力蘊(yùn)藏量 萬(wàn)千瓦，可開(kāi)發(fā)裝機(jī)容量 22 萬(wàn)千瓦。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有 323 國(guó)道橫穿而過(guò)，同時(shí)城區(qū)與廈蓉高速公路的連接線(xiàn)也將從規(guī)劃區(qū)穿越，對(duì)外交通聯(lián)系十分便捷。（2）就紅色文化、紅色旅游來(lái)說(shuō)，***將面對(duì)瑞金、興國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)。具體到本項(xiàng)目，它的附加價(jià)值主要體現(xiàn)為：（1）項(xiàng)目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價(jià)值；（2）項(xiàng)目自身的文化價(jià)值；（3）項(xiàng)目由文化衍生的其它商業(yè)價(jià)值；（4）項(xiàng)目的品牌價(jià)值；（5）項(xiàng)目功能互動(dòng)而延伸的增加價(jià)值；（6）項(xiàng)目梯次、升級(jí)開(kāi)發(fā)而帶來(lái)的次生價(jià)值；新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34（7）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作過(guò)程中所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值；（8）項(xiàng)目綜合的社會(huì)人文價(jià)值。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38 規(guī)劃思路與職能定位城市建設(shè)，規(guī)劃先行。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告40 規(guī)劃目標(biāo)通過(guò)有效的規(guī)劃與控制手段，協(xié)調(diào)城市空間發(fā)展的主導(dǎo)因素，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)條件，安排各項(xiàng)資源，引導(dǎo)城市營(yíng)造布局均衡，景觀(guān)協(xié)調(diào)，風(fēng)格和諧