【正文】 級的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項目增進了用地集約性，對土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機；綜合體項目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設施投入壓新建城市綜合體建設項目可行性研究報告43力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對城市發(fā)展有著積極作用?！八妮S”——以貫穿東西的城市主干路作為城市發(fā)展主軸線，帶動兩側(cè)城市功能片區(qū)的發(fā)展；還包括工業(yè)園區(qū)、綜合片區(qū)、東片區(qū)與老城區(qū)形成便捷的三條發(fā)展軸線。（2）社會方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市井繁華，卻仍見山林穿插、碧水中分。 科學地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實、著眼長遠地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設的科學發(fā)展思路。同時，加強規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的整體關系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯(lián)系的個體之間關系，共同構成貢江南區(qū)多元化、整體性的特點。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復合地產(chǎn)項目都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達等，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價格、品質(zhì)、服務做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項目的開發(fā)與運營占領屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。***綜合體項目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通過蘇區(qū)紅色文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時通過文化嫁接，賦予商業(yè)項目應有的生命力與競爭力。項目定位于立足***、帶動瑞金、會昌、寧都、影響xx、輻射江西乃至全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗、展覽、服務八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、服務優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使項目整體處于極具競爭力的主導地位，項目涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價值外，通過相互關聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預期收益，更重要的是，如果運作得當、在品牌建設上做好文章，通過銷售、出租方式的項目短期收益以及相疊加商業(yè)運營與項目升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報，據(jù)此，開發(fā)本項目的商業(yè)目的也因此得以實現(xiàn)。 機遇分析（1）隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給新區(qū)帶來了很大的機遇，也是新區(qū)發(fā)展的大好時機。（4）人文優(yōu)勢。本項目場址交通條件較為便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。因此，項目用電能得到充分保證?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)。有大型橋梁 6 座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長 米。境內(nèi)河流境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，江河水面約 萬畝，水力蘊藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機容量 22 萬千瓦。3539。 城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要***縣共有 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?104 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人?？茖W規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎設施和公共服務設施建設，增強輻射帶動能力，推進數(shù)字化城市建設?！?**縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （2022—2020 年）明確了城市性質(zhì)、城市空間發(fā)展結構，并確定了片區(qū)的功能及發(fā)展規(guī)模，也是***縣城市綜合體規(guī)劃的主要依據(jù)。 《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （20222020 年）2022 年，***縣人民政府組織編制的《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （20222020 年） ，確定了如下要點：（1）城市性質(zhì)：xx 市域中部制造業(yè)基地，具有多元文化特色的重要新興城市。從城鄉(xiāng)居民收入看，***縣民生投入繼續(xù)增長，出臺了一系列政策，城鄉(xiāng)居民收入增速雙雙超過兩位數(shù)，城鄉(xiāng)居民收入得到提高。③外貿(mào)進出口呈現(xiàn)高位增長。其中，全年規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 億元，同比增長 %。1949 年 8 月 13 日，***人民獲得解放，從而走上了翻身做主人的康莊大道。紅軍長征后，僅留下紅二十四師一支紅軍主力部隊，加上各省、縣的地方武裝，留下來的紅軍總兵力只有三萬人左右，而且裝備差，軍事素質(zhì)低。安置保護好這批傷病員是***縣蘇區(qū)政府和人民群眾的一項艱巨任務，縣區(qū)派出專門干部，召開專門會議，把安置任務落實到村到戶，幾乎全縣所有農(nóng)戶都安置了傷病員。***挑夫占整個運輸隊人數(shù)的一半還多。（3）掩護主力紅軍突圍轉(zhuǎn)移。***縣各級黨政組織和***人民在支援和掩護主力紅軍出發(fā)長征的過程中，為中國革命的勝利做出了巨大貢獻和犧牲，主要表現(xiàn)為：（1）踴躍參加紅軍。***的貧雇農(nóng)在土改中獲得了他們世世代代夢昧以求的土地，從而大大激發(fā)了生產(chǎn)積極性，全縣糧食總產(chǎn)比土改前翻了一番，不僅解決了自身溫飽，而且有力地支援了紅軍反“圍剿” 斗爭。三縣工農(nóng)革命委員會的建立標志著贛南革命根據(jù)地的初步形成。橋頭革命根據(jù)地是江西全省繼井岡山、東固根據(jù)地之后的第三塊紅色區(qū)域，隨著革命形勢的發(fā)展，橋頭和東固兩塊紅色地區(qū)域相互聯(lián)結在一起，同井岡山革命根據(jù)地遙相呼應，互相配合，成為1929 年初紅四軍、紅五軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)贛南、閩西的重要條件和前提，也為后來的中央革命根據(jù)地的建立奠定了十分重要的基礎。暴動失敗后，***黨的骨干分子沒有被敵人所嚇倒，而是開始著手革命武裝的建立。六是建設中的經(jīng)濟強縣，2022 年，***縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破百億元，達 億元，總量為 2022 年的 倍，實現(xiàn)四年翻番，2022 年一年全縣 GDP 凈增 億元，增量為歷史最高，接近于 2022 年 GDP 總量。***地處 xx 東部，素有閩、粵、湘“三省往來之沖”之稱。 可行性研究的結論開發(fā)建設***縣城市綜合體項目可以達到下述目的：（1）符合《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （2022—2020 年） ，有利于***縣的城市發(fā)展，有利于整治和美化城市環(huán)境。本項目建設有高檔住宅、高層住宅、歌劇院、酒店、商業(yè)、辦公樓及停車場等多功能的綜合建筑群，配套建設供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。推進數(shù)字化城市建設。二是千年古縣，西漢高祖六年（公元前 201 年）置縣，迄今有 2212 年歷史，是江西最早建縣的十八個縣和贛南最早建縣的三個縣之一。 ***在中央蘇區(qū)的歷史地位和重要貢獻***，是一塊紅色的土地。隨著紅十五縱隊活動區(qū)域的擴大，革命烈火成遼原之勢，紅色割據(jù)區(qū)域發(fā)展到***、興國、寧都、瑞金、會昌五縣邊界的廣大地區(qū)，成立了農(nóng)民協(xié)會 20 多個，會員達數(shù)千人，在紅色區(qū)域內(nèi)基本實現(xiàn)了“一切權利歸農(nóng)會 ”。緊接著紅四團配合紅五軍攻占***城，***縣城得到第一次解放。在 1932 年中央蘇區(qū)開始開展的“紅五月 ”突擊擴紅運動中， ***、勝利兩縣每次都提前超額完成了擴紅任務，被蘇區(qū)中央政府授予“擴紅先進縣” 光榮稱號。***當時的商業(yè)也很發(fā)達，全縣各類合作社普遍建立且發(fā)展良好，被蘇區(qū)中央政府授予“中央蘇區(qū)第一縣總社” 和“模范合作社”稱號，為繁榮蘇區(qū)經(jīng)濟做出了貢獻。上述數(shù)字表明在參加長征的 萬余紅軍將士中，每五個人就有一個***人。（4）為紅軍休整提供便利。***縣城一位年過古稀的曾大爺將家里的全部木材獻出來后又親自把自己的一副壽材搬到了架橋工地，周恩來同志感慨地說：“***人民真好！” 紅軍渡河期間，***沿河群眾真正做到了紅軍需要什么就無私奉獻什么，每到傍晚有組織的群眾就涌上架橋工地，有的點火把，有的直接參加架橋，有的送水送飯。中央根據(jù)地失守后，為了保護這批傷病員，不少***群眾還付出了生命代價，譜寫了一曲曲擁軍的悲壯之歌。國民黨軍對***人民實行慘無人道的三光政策，叫器“茅屋要過火，石頭要過斬”，全縣被國民黨殺害的共產(chǎn)黨員、革命干部群眾達三千余人，在***橋頭山洞活埋的就有數(shù)百人，在沙心被殺絕的農(nóng)戶達 37 家，還燒毀房屋 5000 余幢，搶走耕牛 1000 余頭，全縣處于血雨腥風的白色恐怖之中。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 ：：。②投資和消費雙輪驅(qū)動，經(jīng)濟發(fā)展的動力進一步增強。④經(jīng)濟增長質(zhì)量得到改善，財政收入占 GDP 比重大幅提高。 ***縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2022 年 1—3 月，***縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比下降 %；房地產(chǎn)開發(fā)總量達 萬平方米；其中商品房新開工面積 萬平方米；商品房銷售面積 萬平方米（其中住宅銷售面積 萬平方米，非住宅銷售面積 萬平方米） ；房屋銷售額達 13776 萬元。利用貢江，將城區(qū)一分為二。（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策性建議：① 利用處于市區(qū)和東部片區(qū)中心之間的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展與市區(qū)和瑞金互補的產(chǎn)業(yè)，如牛奶等食品工業(yè)；② 建立銀礦加工基地，加工興國、寧都、瑞金、會昌采掘的銀礦；③ 走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化道路，利用自有的草場等資源優(yōu)勢，通過對企業(yè)的引進和對大型龍頭企業(yè)的扶持，形成自己的品牌；④ 利用龍頭企業(yè)（江鈴汽車配件等）大力發(fā)展機械制造業(yè)；⑤ 積極推進勞務培訓，形成東部地區(qū)的勞務培訓中心。城市綜合體項目引進新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能提升***縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時代脈搏，體現(xiàn)人文關懷，使得居住更舒適安全。新建城市綜合體建設項目可行性研究報告22第三章 選址及建設條件 項目建設條件 地形、地貌、地震情況***地處 xx 市東部，距 xx65 公里，南昌 422 公里；東鄰瑞金，南接安遠，西連贛縣，北毗興國和寧都；位于東經(jīng) 115176。53之間；轄 23 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，352 個行政村，總面積 2893 平方公里，南北長 公里，東西寬 公里；城區(qū)面積 12 平方公里；境內(nèi)通行客家方言。 交通運輸條件目前，***縣擁有各類公路里程 公里，其中：昆廈高速公路貫穿大半個***縣，國道 （323 線、319 線） ，省道 公里（銀于線、莊黃線） ，省養(yǎng)縣道 公里（于盤線、利朱線、三門－金沙線） ，縣道 公里，鄉(xiāng)道 公里，村道 公里，有渡口 32 個，公路密度 83 公里/百平方公里。2022 年完成業(yè)務總量 22873 萬元，比上年增長 %。項目所在地不處于地質(zhì)斷裂帶上，歷史上沒有發(fā)生過破壞性大的地震，有利于項目建設及運營。項目所在地周邊輸變電設施較為齊備，施工階段可根據(jù)需要，就近接電。貢江新區(qū)與老城區(qū)隔江相望，距老城區(qū)僅 1 公里左右，與老城區(qū)的聯(lián)系十分方便，便于初期建設時期的資源共享，利于規(guī)劃區(qū)的分期建設、滾動發(fā)展。同時規(guī)劃區(qū)南面也緊鄰羅田巖省級森林公園，江對岸也有寶塔公園、中央紅軍出發(fā)紀念館，這些都是規(guī)劃區(qū)重要的背景資源。（3）連綿的山體雖然給開發(fā)建設帶來了一定的困難，但豐富變化的地形地貌是珍貴資源，也是構成城市多維空間變化的自然基礎,為創(chuàng)造豐富多樣的城市景觀提供了有利條件。究其原因，大致有以下幾種因素：（1）開發(fā)商實力的欠缺，對項目缺乏應有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無法保證項目良好運行，致使長期利益受損或失去。 項目的附加價值支撐作為復合地產(chǎn)模式的城市綜合體項目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項目提供了更廣闊的生存空間，使項目在開發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場風險，同時使項目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補，促使項目的經(jīng)濟價值實現(xiàn)多渠道化。炎帝廣場可以充分利用蘇區(qū)紅色文化的內(nèi)涵，通過這種共和國源頭的人文識別，通過與商業(yè)、旅游業(yè)等相關業(yè)態(tài)的互動，促成真正的商業(yè)集群效應。（3）可持續(xù)發(fā)展合理利用現(xiàn)有資源條件，特別是對現(xiàn)有良好的山水自然環(huán)境的開發(fā)與保護，促進規(guī)劃區(qū)經(jīng)濟、人口、資源和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)造出適合于二十一世紀的生活觀念。依托工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎，依據(jù)貢江南區(qū)依江而生、傍山而存的自然條件和地理位置，同時貢江南區(qū)也是城區(qū)絕版的具有大面積良好山水環(huán)境的區(qū)域，本次規(guī)劃在布局上將著力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心規(guī)劃設計城市風格，體現(xiàn)親水關系和山地特色。創(chuàng)造一個人與自然和諧發(fā)展的人居環(huán)境、實現(xiàn)資源的永續(xù)利用是打造人文城市的首要條件。 規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)總體規(guī)劃對城南區(qū)的總體定位下，強調(diào)各功能片區(qū)之間的有機聯(lián)系，使各個功能組團的發(fā)展達到平衡與協(xié)調(diào)，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）規(guī)劃區(qū)為丘陵地帶，區(qū)內(nèi)山林水網(wǎng)密切融合，起伏多變的山形和自然景觀區(qū)，造就了獨特的山地自然風貌，規(guī)劃將加強城市新建城市綜合體建設項目可行性研究報告41人工建設對自然環(huán)境的適應與協(xié)調(diào)?！八W(wǎng)滲透”——溪流水系也是本次規(guī)劃的主要要素之一，規(guī)劃將保留溪流現(xiàn)狀，并強調(diào)以水帶綠、水綠結合，城市人工環(huán)境與水綠自然交織，并以水、綠網(wǎng)構成城市公共開放空間的主導框架。本項目位于***縣貢江新區(qū)，隨著贛南蘇區(qū)的的建設與發(fā)展，將會擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強度抗衰”的特性，給城市的長遠發(fā)展帶來機會。新建城市綜合體建設項目可行性研究報告44（4）建立