【正文】 響 ...................................................62 環(huán)境影響分析及保護措施 ...........................................................63第九章 項目組織實施管理 ..................................................................66 項目組織機構(gòu) ...............................................................................66 項目建設(shè)管理 ...............................................................................66新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告III第十章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案 ..........................................68 質(zhì)量保證體系 .............................................................................68 工程招投標(biāo)方案 .........................................................................68第十一章 項目實施進度 ......................................................................72 項目實施進度 .............................................................................72 項目實施管理 .............................................................................72第十二章 投資估算與資金籌措 ..........................................................74 投資估算 .....................................................................................74 資金籌措 .....................................................................................77 分年投入計劃 .............................................................................77第十三章 財務(wù)評價 ..............................................................................79 編制說明 .....................................................................................79 總成本估算 .................................................................................79 收入估算 .....................................................................................79 財務(wù)評價結(jié)果 .............................................................................80 敏感性分析 .................................................................................80 財務(wù)評價結(jié)論 .............................................................................80第十四章 社會效益分析 ......................................................................81 社會影響分析 .............................................................................81 項目所在地區(qū)與適性分析 .........................................................82新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告IV 社會風(fēng)險及對策分析 .................................................................83結(jié) 論 ......................................................................................................84附 表 ......................................................................................................85新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告1第一章 總 論 項目概況 項目名稱新建城市綜合體建設(shè)項目 項目承辦單位概況單位名稱： 縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局項目負責(zé)人： 聯(lián)系電話： 郵編編碼： 建設(shè)地址縣貢江新區(qū) 建設(shè)性質(zhì)新建 建設(shè)期限2022 年 1 月—2022 年 12 月，共 3 年時間 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項目擬占地 畝，建設(shè)***縣城市綜合體項目。（2）符合《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》文件精神，推動產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力。贛龍鐵路、323 國道、319 國道、昆廈高速公路穿境而過，距京九線 xx 火車站及 xx 黃金機場 60 公里，距京九線江口貨運站（中型）28 公里，擁有贛龍鐵路***貨運站（中型） ，距廣州、東莞、廈門、深圳等港口城市和省會南昌均只需 4 小時左右車程，構(gòu)建了以鐵路、公路、高速路為主的三位一體現(xiàn)代大交通網(wǎng)絡(luò)。呈現(xiàn)出經(jīng)濟總量穩(wěn)步攀升，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的喜人局面。1928年 6 月縣委決定以農(nóng)民暴動骨干為基礎(chǔ)，吸收“三點會” 成員，在***興國邊界地區(qū)組建了江西紅軍第十五縱隊，管開炳任縱隊長、朱學(xué)躍任黨代表，鐘聲樓任參謀長，組建時有八十多人、四十多支槍。二是***是中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方，為中央革命根據(jù)地的政權(quán)建設(shè)、經(jīng)濟建設(shè)、軍隊建設(shè)做出了重大貢獻年 2 月，以紅十五縱隊和剛成立不久的紅十六縱隊為基礎(chǔ)組建了江西紅軍獨立第四團，全團四百多人，三百多支槍。而***縣工農(nóng)革命委員會作為贛南最早建立的縣級蘇維埃政府，無疑為中央蘇區(qū)其它縣蘇維埃政府的建設(shè)積累了寶貴的經(jīng)驗，為中央蘇區(qū)的政權(quán)建設(shè)產(chǎn)生了積極影響。中央政府分配給***、勝利兩縣的籌糧籌款計劃每次都提前超額完成，成為中央蘇區(qū)的主要“ 糧倉” 。在長征前兩次突擊擴紅運動中，一萬余名***兒女報名參加紅軍，先后組成了八個補充團，主力紅軍在***集結(jié)休整期間補充的 9700 名紅軍新戰(zhàn)士中就有 7000 余名***籍戰(zhàn)士。勝利縣地方武裝開赴興國戰(zhàn)場，配合其他紅軍部隊阻敵南下。（6）幫助紅軍征集器材、架設(shè)浮橋。蘇維埃政府為每名傷病員發(fā)了 150 斤谷票、3 斤食油和 2 斤鹽，傷病員的膳宿照料均由群眾負責(zé)，藥品由醫(yī)務(wù)所人員送到各戶。而國民黨的“圍剿” 部隊由于當(dāng)時國民黨最高當(dāng)局開始未掌握紅軍轉(zhuǎn)移的意圖，所以參加“圍剿” 的國民黨 50 萬大軍除西路軍約 10 萬人尾追紅軍主力外，其余 40 萬敵軍全部向中央蘇區(qū)瘋狂撲來，中央蘇區(qū)的反“ 圍剿” 形勢十分嚴(yán)峻，蘇區(qū)斗爭形勢急劇惡化。 ***縣國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀（1）經(jīng)濟總量突破百億大關(guān)，躍上新臺階全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破百億元，達 億元，總量為 2022 年的 倍，實現(xiàn)四年翻番，2022 年一年全縣 GDP 凈增 億元，增量為歷史最高，接近于 2022 年 GDP 總量。非公有制工業(yè)蓬勃發(fā)展，非公有制規(guī)新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告15模以上工業(yè)完成增加值 億元，占全縣規(guī)模以上工業(yè) %，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長 個百分點。2022 年，全縣進出口總額為 6480萬美元，比上年增長 %，其中，出口 5155 萬美元，增長%。2022 年，***縣農(nóng)民人均純收入 3931 元，增長%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13481 元，增長 %。（2）城市規(guī)模：2020 年城區(qū)人口規(guī)模達到 30 萬人，用地規(guī)模達到 30 平方公里。 《xx 市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 （2022—2020）2022 年，xx 市人民政府組織編制了《xx 市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要》（2022—2020 年） ，對***確定了如下要點：（1）發(fā)展規(guī)模：位于東部經(jīng)濟發(fā)展片區(qū)，規(guī)劃期末用地規(guī)模達到 30 平方公里，人口規(guī)模達到 30 萬人。***縣城市綜合體符合貢江新區(qū)城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要，符合《國務(wù)院關(guān)于支持贛新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告20南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的文件精神。根據(jù)《***縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃剛要》規(guī)劃，在“十二五”末期，***以建設(shè) 30 萬人口、30 平方公里及以上大城市為城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，力爭到 2022 年城鎮(zhèn)化率達到 60%，城區(qū)綠化覆蓋率達到 42%，城鎮(zhèn)人均公共綠地達到 12 平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積達到 31 平方米。8～26176。土壤類型主要為紅壤，占全縣總面積的 %，水稻土占11%。隨著交通設(shè)施的不斷完善，未來***縣的交通將越來越便利。本工程項目所在的區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，無斷裂帶；第四紀(jì)以來，本地區(qū)的差異活動不明顯，地殼運動以大面積間歇性整體抬升為主，歷史上最大地震不超過 級。 建筑材料供應(yīng)xx 市商品經(jīng)濟發(fā)達，流通渠道暢通，本項目對筑路材料沒有特殊的要求，其來源比較豐富，當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)分布較廣，砂、石灰、水泥較為豐富，鋼材、木材和瀝青可從當(dāng)?shù)厥袌鲋苯淤徺I，供應(yīng)方便。綜上所述，本項目所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，交通運輸方便，建設(shè)規(guī)范形象良好，已經(jīng)形成規(guī)模，其地質(zhì)條件可滿足項目的規(guī)劃建設(shè)要求，當(dāng)?shù)毓╇?、供水、交通運輸?shù)葐挝粚Ρ卷椖柯鋺粼摰匾矊⑻峁┐罅Φ闹С?，是項目的首選之地。***作為紅軍出發(fā)地，是紅色旅游勝地，具有珍貴的紅色文化。（2）隨著國內(nèi)居民日益增長的市場需求和出行半徑的擴大，回歸自然的生態(tài)旅游和體驗式休閑旅游已經(jīng)成為廣大游客的新選擇。 獨特的文化價值支撐中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身（對預(yù)定的規(guī)劃做出不應(yīng)有的裁減），經(jīng)營時缺乏耐心（過于注重新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告32短期收益，或者受到資金壓力時盲目調(diào)整運作手段，致使利益受損）,建設(shè)品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心（股東之間、經(jīng)營者與產(chǎn)權(quán)人之間），對社會與消費者的承諾缺乏恒心。文化的生命力是最為長久的，何況是共和國的誕生文化。萬達也不例外，只是他做的更專業(yè)，投入的更多，對市場的占有率達到了一個較高的高度，形成了一定的品牌識別與品牌輻射能力，所以它的項目有一定的生命力與競爭力，目前也走了生產(chǎn)線模式。（2）以人為本關(guān)注在規(guī)劃區(qū)生活和工作的人們不斷發(fā)展的需求，為市民創(chuàng)造良好的生活、工作、學(xué)習(xí)和休閑的環(huán)境。城市的布局和功能形成分工合理、各具特色、優(yōu)勢互補、充滿活力的格局，根據(jù)這個原則，依照“科學(xué)規(guī)劃、注重保護、產(chǎn)業(yè)支撐、合理布局、逐步推進”的發(fā)展思路和文化性、生態(tài)性、景觀性、康益性、舒適性的發(fā)展理念，以此確立工業(yè)園區(qū)和規(guī)劃區(qū)中、東部片區(qū)的城市發(fā)展布局，中、東部片區(qū)重點發(fā)展居住、文體、教育、旅游業(yè)，工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)代工業(yè)為主，形成產(chǎn)業(yè)特色明顯的工業(yè)園片區(qū)。“人文之城”：打造人文城市就是要在城市建設(shè)和發(fā)展過程中處處體現(xiàn)以人為本，實施人文關(guān)懷。（3）經(jīng)濟方面：以優(yōu)質(zhì)、獨特的城市環(huán)境，完善的配套設(shè)施，為工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)I造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，同時為旅游觀光產(chǎn)業(yè)奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)?！皟蓭А薄詾I江綠化帶以及規(guī)劃區(qū)南面的城市防護綠帶構(gòu)成了規(guī)劃區(qū)外圍的兩條休閑防護景觀帶。本項目通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域內(nèi)交通及配套設(shè)施，為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)；滿足項目區(qū)域及周邊對商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。（3）蘇區(qū)紅色文化精神——主要元素：長征廣場、蘇區(qū)紅色文化體驗園、蘇區(qū)紀(jì)念館等。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。“多中心組團式”——指的是依據(jù)自然山體、溝谷、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)等將規(guī)劃區(qū)分成多個組團，并形成相應(yīng)的組團中心。規(guī)劃將有選擇地保留部分山體，盡量保留植物多樣性的區(qū)域；規(guī)劃還將結(jié)合規(guī)劃區(qū)外圍風(fēng)景區(qū)、景點等，打通景觀視廊，顯山露水，建立外向景觀構(gòu)架。新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告40 規(guī)劃