【正文】 （2）塑造城市新的商業(yè)中心——商業(yè)步行街、酒吧街、集群辦公樓。構(gòu)建新中心——***市民休閑購(gòu)物的第一選擇、外地游客光顧***不得不到的城市地標(biāo)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)根據(jù)貢江南區(qū)現(xiàn)狀自然地形（山體、溝谷、水域等）、城市經(jīng)濟(jì)、道路交通等一系列要素進(jìn)行統(tǒng)籌綜合后，形成四軸兩帶、三大功能片區(qū)、水網(wǎng)滲透、綠鏈環(huán)繞、多中心組團(tuán)式的總體格局，規(guī)劃力求建立一個(gè)完善的新城空間結(jié)構(gòu)體系，使各個(gè)中心功能互相聯(lián)系和相互滲透。創(chuàng)造與自然山水共生、共榮、共樂的人居環(huán)境，體現(xiàn)“天人合一”的文化理念。“休閑山城”：充分利用濱江、風(fēng)景林地，采用不同的方式塑造多種休閑空間；利用規(guī)劃區(qū)內(nèi)豐富變化的地形地貌，塑造一個(gè)多維空間變化的山地城市，形成一個(gè)融山、水、城為一體的“半城青山半城樓”的山林城市風(fēng)貌。具有好的發(fā)展思路和科學(xué)合理的規(guī)劃，發(fā)展的質(zhì)量和速度才能又好又快，建設(shè)的成效才會(huì)明顯，發(fā)展的潛力才能后勁十足，可持續(xù)發(fā)展之路才能越走越寬。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37第五章 項(xiàng)目定位與規(guī)劃 ***貢江新區(qū)的總體規(guī)劃 規(guī)劃原則（1）整體發(fā)展加強(qiáng)貢江南區(qū)與貢江北區(qū)的整體關(guān)系，通過(guò)合理的用地布局和交通基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃區(qū)的綜合功能。 項(xiàng)目的品牌價(jià)值支撐品牌是一個(gè)項(xiàng)目的第二生命，它代表著項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)制高點(diǎn)與核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，從某個(gè)角度講，品牌決定了項(xiàng)目的中遠(yuǎn)期市場(chǎng)。（5）缺乏打造商業(yè)知名品牌的開發(fā)高度與經(jīng)營(yíng)思想，從而就無(wú)法保證項(xiàng)目的中長(zhǎng)期健康發(fā)展與自身應(yīng)有發(fā)展空間。 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的核心支撐 巨大的商業(yè)價(jià)值支撐項(xiàng)目位于貢江新區(qū)的行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場(chǎng)的強(qiáng)力輻射效應(yīng)，有巨大的市場(chǎng)潛力。但是產(chǎn)業(yè)集群尚不明顯、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，而且已批租土地較多，制約了新區(qū)的進(jìn)一步優(yōu)化和發(fā)展。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的山體連綿，而且西面、北面臨江，臨江岸線長(zhǎng)達(dá) 公里，具有良好的山水自然生態(tài)資源；同時(shí)低廉的地價(jià)與勞動(dòng)力資源亦給新區(qū)帶來(lái)良好的投資環(huán)境，降低了商務(wù)成本。位置如圖 332 所示。（2）供電情況新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25本項(xiàng)目用電由***供電公司供給，全縣城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造進(jìn)展順利，農(nóng)網(wǎng)改造已基本完成，全縣擁有 220kV 變電站 1 座，110kV 變電站3 座，35kV 變電站 11 座，容量 45830kVA，35kV 線路 15 條，現(xiàn)已形成以千伏干線為主、小水電站為輔的電力網(wǎng)絡(luò)。 地質(zhì)情況***縣境內(nèi)地貌復(fù)雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個(gè)地勢(shì)由一系列平行山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成。***縣境內(nèi)航道 2 條，航線總里程 123 公里。有寒潮、臺(tái)風(fēng)、高溫干熱和冰雹等災(zāi)害性天氣影響。北緯 25176。***縣城市綜合體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和先進(jìn)的樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，同時(shí)大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式高層住宅樓，將推動(dòng)縣城房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21量、上水平。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力。江南片：主要職能以工業(yè)、休閑度假為主的綜合區(qū)，居住人口14 萬(wàn)人。重點(diǎn)建設(shè)貢江新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、古田新區(qū)、中心城區(qū)、躍洲新區(qū)和黃金拓展區(qū)等 6 大片區(qū)，進(jìn)一步完善城市功能布局，提升城市品位。財(cái)政總收入、地方財(cái)政收入接近 3 年翻一番。投資與消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。2022 年，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，對(duì) GDP 增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。但***人民始終心向共產(chǎn)黨、心向紅軍，堅(jiān)信黨和紅軍一定能取得勝利。為了適應(yīng)變化了的新形勢(shì)，中央分局先后在于東區(qū)設(shè)立瑞西縣，在于西區(qū)設(shè)立于西縣，在于北區(qū)設(shè)立興勝縣，包括長(zhǎng)征前夕在于南區(qū)設(shè)立的登賢縣，每個(gè)縣都建立了游擊大隊(duì)，以同敵人開展廣泛的游擊戰(zhàn)爭(zhēng)。長(zhǎng)征前后***安置紅軍傷病員一萬(wàn)余名，占紅軍傷病員總數(shù)的一半以上。這些同志的一部分在突破敵人第二道封鎖線后奉命離隊(duì)回鄉(xiāng)，少部分則加入到紅軍隊(duì)伍中繼續(xù)參加長(zhǎng)征。同時(shí)還籌集草鞋 8400 雙、菜干 150 擔(dān)、硝鹽500 余斤支援紅軍，多次受到蘇區(qū)中央政府的表彰。***作為中央紅軍長(zhǎng)征出發(fā)地而名聞天下。作為贛南最早建立蘇維埃政權(quán)的地方，***也是最早實(shí)行土地改革的蘇區(qū)縣。***縣工農(nóng)革命委員新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8會(huì)成立后，朱毛在***分兵直取興國(guó)、寧都，建立了興國(guó)、寧都工農(nóng)革命委員會(huì)。***的農(nóng)民暴動(dòng)在中共贛南特委和***縣委的領(lǐng)導(dǎo)下，走上了建立工農(nóng)武裝和在邊區(qū)形成紅色割據(jù)的道路，***成為當(dāng)時(shí)工農(nóng)革命的熱點(diǎn)地區(qū)和贛南革命熱潮的中心，成為贛南工農(nóng)革命的榜樣，中共贛南特委也一度遷入***。同年 2 月，在縣委的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)動(dòng)了歷史上著名的聲勢(shì)浩大的***里仁暴動(dòng)、步前暴動(dòng)、橋頭暴動(dòng)，為探索中國(guó)革命道路做了一次次勇敢的實(shí)踐。五是國(guó)家新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣，先后被列為國(guó)家貧困縣和國(guó)家扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 ***縣總體概況***縣地處 xx 東部，總面積 2893 平方公里，轄 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng) 352個(gè)行政村。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3 可行性研究范圍通過(guò)調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、***縣相關(guān)發(fā)展規(guī)劃，研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性，研究該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開展項(xiàng)目投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2 投資估算及資金籌措（1）本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資為 萬(wàn)元，流動(dòng)資金為 萬(wàn)元。（4）本項(xiàng)目將建成***縣的城市綜合體，為***縣城鎮(zhèn)居民提供一處獨(dú)特的生活居住、商業(yè)購(gòu)物、文化娛樂綜合場(chǎng)所。三是資源大縣，鎢、鉛、碳石、鋅、稀土等儲(chǔ)量豐富，已探明礦種多達(dá) 27種 150 處，開采價(jià)值較高，開發(fā)前景廣闊，是 xx 市重要的礦產(chǎn)品生產(chǎn)基地，被前蘇聯(lián)專家譽(yù)為“東方烏拉爾”。在共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的土地革命戰(zhàn)爭(zhēng)中，不僅是舉世聞名的中央紅軍長(zhǎng)征的集結(jié)出發(fā)地，而且是贛南第一支工農(nóng)武裝、第一塊紅色根據(jù)地的誕生地，是中央革命根據(jù)地的全紅縣和鞏固后方，艱苦卓絕的中國(guó)南方三年游擊戰(zhàn)爭(zhēng)也是從***開始的。1928 年 8 月成立了中共于北特區(qū)委員會(huì)和于北特區(qū)革命委員會(huì)，由李駿和謝芳圣分別擔(dān)任書記和主席。4 月紅四、紅五軍再占***城，成立了贛南第一個(gè)縣級(jí)蘇維埃政權(quán)——***縣工農(nóng)革命委員會(huì)，同時(shí)建立了縣赤衛(wèi)大隊(duì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)土地革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，***縣共有 萬(wàn)人參加紅軍，占當(dāng)時(shí)***、勝利兩縣總?cè)丝诘奈宸种欢唷Ｈ?**是中央紅軍長(zhǎng)征的集結(jié)出發(fā)地，***人民為支援紅軍長(zhǎng)征做出了巨大貢獻(xiàn)和犧牲由于王明“左” 傾機(jī)會(huì)主義的影響和軍事教條主義的瞎指揮，中央蘇區(qū)第五次反“圍剿 ”遭受失敗，中央紅軍不得不進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。（2）籌集糧款物資。主力紅軍在***集結(jié)休整期間，***人民不僅把最好最干凈的房子騰出來(lái)給紅軍做營(yíng)房，而且組織慰問隊(duì)，帶著糧食、雞蛋、豬肉、蔬菜、草鞋等物品慰問紅軍，組織婦女洗衣隊(duì)為紅軍洗衣服。為了避免敵機(jī)偵察，架橋不但要在下午五時(shí)后開始，又要在紅軍渡河后早晨六時(shí)前拆掉浮橋，如此重復(fù)進(jìn)行，沿河六座浮橋共架設(shè)了約十五次。四是***是主力紅軍長(zhǎng)征后中央蘇區(qū)堅(jiān)守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國(guó)南方三年游擊戰(zhàn)爭(zhēng)是從***開始的。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13但是，***軍民沒有被國(guó)民黨的反動(dòng)氣焰所壓倒，在蘇區(qū)中央局的領(lǐng)導(dǎo)下，同敵人展開了廣泛深入的游擊戰(zhàn)爭(zhēng)，協(xié)助堅(jiān)守中央蘇區(qū)的最后一塊根據(jù)地，直至 1935 年 2 月項(xiàng)英、陳毅仍率領(lǐng)紅軍堅(jiān)守在***南部的禾豐、上坪地區(qū)。表 21 “十一五 ”以來(lái)***GDP 凈增量（單位：億元）新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告142022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 從三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，第三產(chǎn)業(yè)比重不變。2022 年，***縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破 70 億元，達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %。2022 年全縣經(jīng)濟(jì)在保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益得到進(jìn)一步改善，實(shí)現(xiàn)了總量、速度、結(jié)構(gòu)和效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。全縣高層商品房銷售均價(jià)為 4256 元/m 2，小高層商品房銷售均價(jià)為 3486 元/m 2，多層商品房銷售均價(jià)為 3315 元/m 2。貢江以北為老城區(qū)，貢江以南為新城區(qū)。《xx 市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 （2022—2020 年）明確了***發(fā)展規(guī)模，并對(duì)***的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了發(fā)展策略，對(duì)本次規(guī)劃有一定的指導(dǎo)意義。***縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對(duì)貢江新區(qū)乃至整個(gè)***縣的人氣將起到一定的促進(jìn)作用，且有利于周邊土地的升值，推動(dòng)***縣房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展。1139。***屬丘陵低山區(qū)，地勢(shì)東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%?；拘纬闪艘钥h城為中心，以國(guó)道 323 線、319 線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。全縣 2022 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動(dòng)電話用戶達(dá)到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長(zhǎng) %。 電力與水源保證度本項(xiàng)目所在地水電供應(yīng)充足。 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址原則和考慮因素本項(xiàng)目嚴(yán)格遵循以下選址原則：（1）符合***縣總體規(guī)劃要求；（2）滿足項(xiàng)目對(duì)原材料、能源、水和人力的需求；（3）注意環(huán)保；（4）節(jié)約和效力原則；新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26（5）安全的原則；（6）實(shí)事求是的原則；（7）節(jié)約用地。（2）交通優(yōu)勢(shì)。 制約因素（1）規(guī)劃區(qū)內(nèi)地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設(shè)難度，并使不良地段整治和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用增加。 挑戰(zhàn)分析（1）就貢江新區(qū)而言，如何引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，形成健康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關(guān)鍵，也是振興***經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。（2）沒有做好功課，促使項(xiàng)目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)支撐，導(dǎo)致項(xiàng)目最終潰敗。本項(xiàng)目作為城市綜合體的一個(gè)代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價(jià)值，但作為在開發(fā)上有獨(dú)特定位——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動(dòng)的商業(yè)廣場(chǎng)，具有其它城市綜合體不具備的附屬價(jià)值，這些附屬價(jià)值有的在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級(jí)開發(fā)），有的在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)時(shí)方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價(jià)值延伸功能。蘇區(qū)紅色文化是獨(dú)一無(wú)二的，***城市綜合體也是獨(dú)一無(wú)二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)就要在內(nèi)涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營(yíng)手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價(jià)值，通過(guò)品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個(gè)帶動(dòng)整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展、獲得良好社會(huì)價(jià)值回報(bào)的知名品牌，因此，認(rèn)定：蘇區(qū)的品牌是獨(dú)一無(wú)二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動(dòng)力、競(jìng)爭(zhēng)力也是獨(dú)一無(wú)二的，同樣，項(xiàng)目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，它的品牌價(jià)值也是獨(dú)一無(wú)二的。（4）近遠(yuǎn)期結(jié)合結(jié)合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠(yuǎn)期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實(shí)施建設(shè)的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應(yīng)時(shí)代不斷向前發(fā)展的要求。未來(lái)的貢江南區(qū)，將會(huì)發(fā)展成為服務(wù)之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，***也將會(huì)因?yàn)樨暯蠀^(qū)濱江山地新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告39新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力。文化乃城市發(fā)展之底蘊(yùn)，作為紅軍長(zhǎng)征出發(fā)地的***，紅色文化是一筆不可忽視的精神財(cái)富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文化氣息和人文氣質(zhì)。（2）開發(fā)建設(shè)與保護(hù)必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護(hù)的前提下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)?！熬G鏈環(huán)繞”——通過(guò)對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境的整理，將自然林地、河流、風(fēng)景林地等構(gòu)成統(tǒng)一的聯(lián)系的自然風(fēng)景鏈，塑造貢江南區(qū)生態(tài)綠化的物質(zhì)載體，促進(jìn)城市生態(tài)因子的綜合作用，提高城市空間景觀質(zhì)量，改善城市空氣質(zhì)量和氣候質(zhì)量。綜合體項(xiàng)目統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個(gè)項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。項(xiàng)目以此表達(dá)、展現(xiàn)蘇區(qū)紅色文化，成為共和國(guó)誕生地文化教育的重要場(chǎng)所，借此擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，吸引人們的關(guān)注。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)形象，通過(guò)改造進(jìn)一步提升區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。“三大功能片區(qū)”——西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集教育培訓(xùn)、文化體育、旅游接待、休閑度假、新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42會(huì)議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設(shè)內(nèi)容, 依山而筑、順勢(shì)而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地居住片區(qū)。（4）空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨(dú)特的城市建筑風(fēng)格，突出時(shí)代特色，塑造一個(gè)富有活力、面向未來(lái)、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實(shí)到貢江南區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展的各個(gè)方面，關(guān)注人的全面發(fā)展，關(guān)注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關(guān)懷。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體育開發(fā)建設(shè)為主要內(nèi)容，依山而筑、順勢(shì)而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地新城區(qū)”。同時(shí)關(guān)注外來(lái)投資的各種需求，創(chuàng)