【正文】 目標(biāo)通過有效的規(guī)劃與控制手段，協(xié)調(diào)城市空間發(fā)展的主導(dǎo)因素，發(fā)揮優(yōu)勢條件，安排各項(xiàng)資源，引導(dǎo)城市營造布局均衡，景觀協(xié)調(diào)，風(fēng)格和諧、新穎、獨(dú)特的現(xiàn)代化氣質(zhì)。貢江南區(qū)的城市職能定位為：打造一個(gè)創(chuàng)業(yè)福地、休閑山城、人文之城，形成一個(gè)集工業(yè)、居住、休閑度假、職業(yè)教育培訓(xùn)、文化體育為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38 規(guī)劃思路與職能定位城市建設(shè)，規(guī)劃先行。 項(xiàng)目的其它價(jià)值支撐本項(xiàng)目的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運(yùn)營在定位與操作諸單元上將達(dá)到一個(gè)新的高度，勢必將項(xiàng)目整體優(yōu)勢與潛在影響力開發(fā)與挖掘出來，因此而呈現(xiàn)的價(jià)值鏈效應(yīng)也是多重的，比如：由于項(xiàng)目本身的屬性與特性而體現(xiàn)的人文與社會(huì)價(jià)值，本項(xiàng)目投入運(yùn)營后將在交通上體現(xiàn)它應(yīng)有的交通分流價(jià)值；由于本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢的獨(dú)特性而對整個(gè)***縣城市形象與綜合影響力的傳播價(jià)值，此外，對于貢江新區(qū)自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告36的過程，也是學(xué)習(xí)、探索、積累的過程。具體到本項(xiàng)目，它的附加價(jià)值主要體現(xiàn)為：（1）項(xiàng)目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價(jià)值；（2）項(xiàng)目自身的文化價(jià)值；（3）項(xiàng)目由文化衍生的其它商業(yè)價(jià)值；（4）項(xiàng)目的品牌價(jià)值；（5）項(xiàng)目功能互動(dòng)而延伸的增加價(jià)值；（6）項(xiàng)目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價(jià)值；新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34（7）項(xiàng)目經(jīng)營與運(yùn)作過程中所帶來的市場價(jià)值；（8）項(xiàng)目綜合的社會(huì)人文價(jià)值。（3）缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與運(yùn)行規(guī)律，致使項(xiàng)目長期在低谷運(yùn)行，導(dǎo)致開發(fā)商、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人多方利益受損，掐斷了項(xiàng)目的活力與生機(jī)。（2）就紅色文化、紅色旅游來說，***將面對瑞金、興國的競爭。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本高新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30規(guī)劃區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，增加了今后建設(shè)工程量和建設(shè)投資成本。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有 323 國道橫穿而過，同時(shí)城區(qū)與廈蓉高速公路的連接線也將從規(guī)劃區(qū)穿越，對外交通聯(lián)系十分便捷。本項(xiàng)目在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，充分考慮以下因素：（1）自然因素：包括自然資源和自然條件；（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素：包括經(jīng)濟(jì)實(shí)力、協(xié)作條件、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)水平、市場潛力、人口素質(zhì)與數(shù)量；（3）運(yùn)輸和地理位置因素；（4）社會(huì)政治因素和管理機(jī)構(gòu)的素質(zhì)。（1）供水情況***縣境內(nèi)河流總長 1283 公里，江河水面約 萬畝，水力蘊(yùn)藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機(jī)容量 22 萬千瓦。移動(dòng)電話普及率達(dá)到 104 部/百人，比上年增加 部。實(shí)現(xiàn)市至縣通二級公里水泥路，21 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)所在地通水泥（油）路和 372 個(gè)行政村通公路及 134 個(gè)行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程為 公里，占通車?yán)锍痰?25%。 氣象與氣候***縣屬典型的亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃。～115176。 ***縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要“十五”、“十一五”期間，***縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，呈現(xiàn)喜人勢頭，正在成為***縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 符合《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的發(fā)展需要2022 年 6 月 29 日，《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》正式出臺(tái)。在貢江南岸利用山體和溝谷的自然走向，將城南地區(qū)劃分為若干個(gè)組團(tuán)。 ***縣相關(guān)發(fā)展規(guī)劃解析 《***縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃剛要》新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告17在《***縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃剛要》中提出，***縣城市發(fā)展按照“東拓、南進(jìn)、西開發(fā)、北優(yōu)化”的城市發(fā)展思路，圍繞“三江六岸、六大片區(qū)”格局，搭建“一軸、兩心、三片、六區(qū)”城市框架，以紅古綠為底蘊(yùn)，山水園林為基點(diǎn)，宜居宜業(yè)為追求，暢通八方為依托，祈福和諧為特色，將縣城打造成經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)勁、人文特色明顯、基礎(chǔ)設(shè)施完備、城市功能完善、開明開放和諧，與建設(shè) xx 中心城區(qū)構(gòu)建特大城市功能配套的大型城市。從財(cái)政收入看，2022年，全縣財(cái)政總收入突破 8 億，達(dá) 億元，增長 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政收入占 GDP 比重由上年同期的 %提高到%，提高了 個(gè)百分點(diǎn)。其中 500 萬元以上固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。2022 年第一產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)比重同比上升 個(gè)百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 個(gè)百分點(diǎn)。遵義會(huì)議傳達(dá)到中央蘇區(qū)后，紅軍實(shí)現(xiàn)了斗爭方式的轉(zhuǎn)變，組織剩下的紅軍分九路向粵贛邊、湘贛邊、閩贛邊、粵東、閩西南、東江、湘南等地突圍，為黨保存了一部分革命力量，拉開了南方三年游擊戰(zhàn)爭的序幕。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告12主力紅軍離開中央蘇區(qū)后，根據(jù)中共中央政治局的決定，在中央蘇區(qū)成立了中共中央蘇區(qū)分局、蘇區(qū)中央政府辦事處和中央軍區(qū)，項(xiàng)英任中央分局書記兼中央軍區(qū)司令員，陳毅任中央政府辦事處主任。（7）安置和保護(hù)傷病員。（5）組織運(yùn)輸隊(duì)隨軍出征。長征前夕，***、勝利、登賢三縣在中央蘇區(qū)兩次籌糧、借谷活動(dòng)中，完成籌糧 25 萬擔(dān)，占全蘇區(qū)的四分之一多。1934 年 10 月中旬，中央紅軍一、三、五、八、九軍團(tuán)和中央機(jī)關(guān)直屬部隊(duì)先后從反“圍剿 ”戰(zhàn)場和駐地到達(dá)***河（貢江）北岸集結(jié)，并分別進(jìn)行了近一個(gè)星期的休整和糧食物資、武器彈藥的補(bǔ)充。據(jù)當(dāng)時(shí)的老紅軍解放后回憶，全縣除老弱婦幼外幾乎全部男性青壯年都參加了紅軍，從事生產(chǎn)的只有婦女、老人和身體有殘疾者。為慶祝縣工農(nóng)革命委員會(huì)和縣赤衛(wèi)大隊(duì)的成立，中共***縣委在縣城東門沙壩召開了萬人大會(huì)，毛澤東、朱德、彭德懷、滕代遠(yuǎn)等到會(huì)指導(dǎo)并做了重要講話。它的成立標(biāo)志著以***橋頭為中心的于北革命根據(jù)地的正式形式，***成為“贛南當(dāng)時(shí)最紅的地方”和 “群眾斗爭的代表”[陳毅 《關(guān)于贛南閩西、粵東江的報(bào)告》（1929 年 9 月 11 日）]，對整個(gè)贛南乃至江西的工農(nóng)武裝斗爭產(chǎn)生了重要影響。一是***誕生了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地和第一支工農(nóng)武裝，為中央革命根據(jù)的創(chuàng)建奠定了重要基礎(chǔ)大革命時(shí)期***就有一大批青年參加廣州黃浦軍校和武漢農(nóng)運(yùn)所學(xué)習(xí)，1926 年 1 月就成立了中共新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6***支部，黨員達(dá)到 56 名。四是著名革命老區(qū)縣，為中國革命勝利做出了歷史性貢獻(xiàn)，誕生過贛南第一支正規(guī)革命武裝、第一塊紅色根據(jù)地、第一個(gè)縣級蘇維埃政權(quán)，是中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地。（5）盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展并有利于社會(huì)穩(wěn)定。（2）資金籌措：地方政府自籌 萬元，申請國家財(cái)政補(bǔ)助 50000 萬元，擬通過招商引資籌措余款 萬元。 可行性研究依據(jù)（1） 《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》 ；（2）建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房〔2022〕165 號） ；（3） 《***縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ；（4） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 ；（5） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB50180—93） ；（6） 《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》 ；（7） 《***縣縣城總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》 （1999—2020 年） ；（8） 《江西省***縣城市綜合體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》 ；（9） 《建設(shè)項(xiàng)目評價(jià)方法與參數(shù)》 ；（10） 《xx 市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2022—2020 年） 》 ；（11） 《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （2022—2020 年） ；（12）國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范；（13）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，既有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又有較好的社會(huì)效益的項(xiàng)目，應(yīng)盡早組織實(shí)施。1934 年 10 月，中央機(jī)關(guān)、中革軍委和中央紅軍主力共 萬人集結(jié)***，開始舉世聞名的二萬五千里長征。大革命失敗后，***中心支部在黨的八七會(huì)議精神指導(dǎo)下，于 1928 年元月成立了中共***縣委，并相繼成立了農(nóng)民協(xié)會(huì)、工會(huì)和共青團(tuán)組織。土地革命初期，贛南各地暴發(fā)了許多次農(nóng)民暴動(dòng)，如南康潭口暴動(dòng)、贛縣大埠暴動(dòng)，以及信豐、尋烏等縣的農(nóng)民暴動(dòng)，但暴動(dòng)失新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7敗后都沒有及時(shí)建立工農(nóng)武裝，更沒有形成紅色割據(jù)。之后縣赤衛(wèi)大隊(duì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)***、東、西、南鄉(xiāng)，有力地打擊了***境內(nèi)的反動(dòng)勢力，至1930 年 4 月***全縣基本赤化，并成立了***縣蘇維埃政府，從此以后，***便成為中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方。***人民為中央紅軍的壯大發(fā)展做出巨大犧牲，為根據(jù)地的軍隊(duì)建設(shè)做出了重大貢獻(xiàn)。10 月 17 日至 20 日， 萬名紅軍將士分別從***三門灘至?xí)樘m埠長達(dá) 50 余公里的貢江北岸南渡貢水，開始了舉世聞名的二萬五千里長征。在購買公債活動(dòng)中，***縣人民省吃儉用、傾其所有，完成購買公債 50 余萬元。為幫助紅軍運(yùn)輸大量的設(shè)備、物資進(jìn)行轉(zhuǎn)移，***人民組織三千余名挑夫組成運(yùn)輸隊(duì)隨軍出征。紅軍反“圍剿” 戰(zhàn)爭中留下了一萬余名重傷病員，紅軍突破第一道封鎖線后又有一批傷病員送回到蘇區(qū)。1934 年 10 月下旬分局機(jī)關(guān)從瑞金云石山遷入***寬田的龍泉、石含，12 月底遷***黃麟的井塘，1935 年 2 月再遷***黎村的上坪直到突圍，一直在***范圍內(nèi)辦公開展工作。紅軍突圍后，***、于西、瑞西、興勝、登賢縣的游擊隊(duì)仍然繼續(xù)同敵人周旋，領(lǐng)導(dǎo)群眾堅(jiān)持斗爭，不斷給敵人以打擊，直至 1935 年 5 月才被迫停止活動(dòng)。表 22 2022 年三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)（單位：%）貢獻(xiàn)率 拉動(dòng)率GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)工業(yè) 建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)①工業(yè)仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。今年以來?**縣隨著城鄉(xiāng)居民收入較快增長，居民生活質(zhì)量的不斷提高，推動(dòng)消費(fèi)品市場持續(xù)繁榮活躍，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %，高于全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。其中地方財(cái)政收入突破 5 億，達(dá) 新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16億元，增長 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)?？h城規(guī)模近期（2022 年）達(dá)到 30 平方公里、30 萬人，中遠(yuǎn)期（2030 年）擴(kuò)展到 50 平方公里、50 萬人。江北片：主要職能以商貿(mào)服務(wù)、物流、金融通訊、行政辦公、教育等三產(chǎn)業(yè)為主的綜合區(qū)，居住人口為 16 萬人?！度舾梢庖姟分赋鲆苿?dòng)產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展?？墒桥c xx 市中心城區(qū)及發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無論在建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前***縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當(dāng)、上檔次的花園式多層住宅、高層、小高層住宅量較小；縣內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平、開發(fā)理念相對滯后。4939。一月和七月平均氣溫分別是 ℃和℃，極端氣溫為 ℃和8℃，年均降水量 1507 毫米，4—5 月降雨量約占全年的 47%，年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無霜期 305天。2022 年 12 月開工建設(shè)贛龍鐵路 58 公里，于 2022 年 4 月正式通車。互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)用新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告24戶達(dá)到 萬戶，增長 %。本項(xiàng)目所需的生產(chǎn)與生活用水由***縣自來水公司供應(yīng)，因此實(shí)施本項(xiàng)目的供水條件是有充分保障的。 項(xiàng)目選址綜上所述，本項(xiàng)目選址在***縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝。（3）資源優(yōu)勢。（3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進(jìn)了較多企業(yè)。（3）面對連綿山體，處理得好，將大大提高本次規(guī)劃區(qū)的景觀新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告31品質(zhì)，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時(shí)也給規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)提出了更高的要求。（4）缺乏專業(yè)的操作水準(zhǔn)，無法結(jié)合項(xiàng)目特性為項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合自身發(fā)展的成長路線，無法達(dá)到預(yù)期的價(jià)值回報(bào)。因此，保證了項(xiàng)目對行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項(xiàng)目的快速成長與成熟注入了強(qiáng)大內(nèi)力。通過項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強(qiáng)實(shí)力、積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也為貢江新區(qū)在行業(yè)的推進(jìn)與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來借鑒與提升價(jià)值。思想是行動(dòng)的先導(dǎo)，規(guī)劃是建設(shè)和發(fā)展的龍頭，是城市發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”?！皠?chuàng)業(yè)福地”：以***工業(yè)園區(qū)為載體，打造“工業(yè)福地”，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂園；以貢江為載體，以紅色文化、風(fēng)景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。本次規(guī)劃目標(biāo)將從四個(gè)方面進(jìn)行概述：（1）生態(tài)方面：應(yīng)使城市風(fēng)貌與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，并在客觀上起到維護(hù)與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。（3）多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。 城市綜合體項(xiàng)目定位 項(xiàng)目規(guī)劃定位打造新***——***城市客廳、城市名片。 項(xiàng)目規(guī)劃理念（1）提升城市公共空間質(zhì)量——歌劇院、展覽館、圖書館、城市文化廣場、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能夠豐富城市生活公共空間，使之成為***市民、外地游客的重要的活動(dòng)場所。以此豐富城市消費(fèi)場所、提升城市消費(fèi)檔次，促成外流消費(fèi)群的回歸，同時(shí)為國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐***提供良好的辦公場所。項(xiàng)目整體定位：打造***縣地標(biāo)