【正文】 形式規(guī)范。 善于表達。再舉一例，女士穿職業(yè)裙裝需注意什么，需注意五不準：一、黑色皮群，在 正式 場合絕對不能穿，這是國際慣例，給人們的感覺是不正經(jīng)；二、正式的高級的場合不能光腿，為什么？不好看 。另外就是不能在女人面前夸別的女人漂亮。 業(yè)務(wù)能力只是基本能力，沒有業(yè)務(wù)能力是做不好工作的，但是只有業(yè)務(wù)能力也不一定做好工作。 第二、 方便我們的個人交往應(yīng)酬 。 由于宗地周圍土地市場活躍，故可以選用市場比較法。 項目名稱應(yīng)該包含委托方、評估目的、宗地位置、評估宗地數(shù)、土地性質(zhì)。 D、（ E、 F、 … ）其他稅費 土地取得費及相關(guān)稅費合計＝（ 1）＋（ 2） 土地開發(fā)費 不同的土地開發(fā)程度和開發(fā)程度完善程度，土地開發(fā)費用也不同。成本法的理論依據(jù)，從賣方角度來看是生產(chǎn)費用價值論；從買方角度來看是替代原理。永州市城區(qū)各項開發(fā)費用平均數(shù)如下表所示。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 公用設(shè)施完善度 ≥ 90% [75,90%) ［ 60,75) [45,60) 45% e、 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度： 環(huán)境質(zhì)量是環(huán)境污染狀況的綜合反映。開發(fā)程度修正幅度 ] K4 式中： K1──期日修正系數(shù) K2──容積率修正系數(shù) K3──其它因素修正系數(shù) K4──土地使用年期修正系數(shù) ∑ K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 三、公式詳解： 基準地價：依據(jù)資料及現(xiàn)場踏勘，判斷宗地所在區(qū)域（路段）的基準地價。當(dāng)你在逆光情況下拍攝時（光線源在物體的背后，比如 說日落），拍攝到的結(jié)果通常都是物體是黑色的輪廓，而背景卻十分明亮。 補充收集估價所需要的其它資料。 乙方必須按照甲方的委托事項進行評估。主要有企業(yè)改制土地，儲備中心委托拍賣的國有土地。是開發(fā)商根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和出讓合同要求，對土地進行開發(fā)和建設(shè)，并將經(jīng)過開地使用權(quán)采取最發(fā)的土地使 用權(quán)連同地上定著物進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。 1評估期日和評估日期 評估期日 —— 是決定估價對象不動產(chǎn)價格額的基準日期，通常以年、月、日表示，為一時點。劃撥土地使用權(quán)的收回：（ a）公共利益需要該劃撥土地；（ b）由于實施城市規(guī)劃和進行舊城改造，需要調(diào)整使用土地；（ c）因單位撤消、遷移等原因，不在需要使用該劃撥土地的，該土地必須由國家收回；（ d）公路、鐵路、機場、礦場等核準報廢的。 土地估價的概念及原則 (1) 土地估價的概念 土地估價 就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充 分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某地塊或多地塊在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。 土地的特性 土地的 自然特性 ：（ 1）面積的有限性；（ 2）位置的固定性；（ 3）土地質(zhì)量的差異性；（ 4）土地永續(xù)利用的相對性。 三、 企業(yè)文化 眾聯(lián)服務(wù)宗旨 —— 受人之托 成人之事 眾聯(lián)精神 —— 團結(jié) 自信 敬業(yè) 創(chuàng)新 眾聯(lián)人才觀 —— 以人為本 賽馬不相馬 眾聯(lián)作風(fēng) —— 雷厲風(fēng)行 精益求精 眾聯(lián)價值觀 —— 精誠攜手 共鑄輝煌 第二章 專業(yè)培訓(xùn) 評估工作涉及的知識面廣泛，評估方法眾多。評估工作到底具體做什么事情，該注意什么問題，具體操作流程是什么。因此土地也既是 土地權(quán)利和收益的 購買價格。 （ 1） 自然供給：指土地固有的可供人類利用的部分，無彈性。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。里地線以外的區(qū)域稱為里地。 2土地還原利率、建筑物還 原利率和綜合還原利率 ： 未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率 土地還原利率 —— 將土地產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率； 建筑物還原利率 —— 將建筑物產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率； 綜合還原利率 —— 將土地及地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率； 2區(qū)位 區(qū)位是指地域空間范圍內(nèi)各種事物的位置分布及其相互聯(lián)系，除自然地理位置外，還包括可及性（接近的難易程度）、聯(lián)系的便捷性、與重要場所的距離、地域自身的社會經(jīng)濟地位等。核定補交給政府的土地出讓金，出讓金補交以評估價值的一定比例進行征收。 按照相關(guān)的法律法規(guī)的要求，乙方所編制的報告和圖件需評審認定的，由乙方負責(zé)評審認定，并承擔(dān)評審認定的費用，如需評審認定的報告而未進行評審認定，甲方可以不予認可，并有權(quán)拒付評估費。直到你可以清楚的看到人物眼睛的眼白之后再進行拍攝。 依次點擊“插入” —— “圖片” —— 來自文件 —— 選擇需要插入的圖片 —— 對圖片進行簡單編輯 —— “打印”，完成 打印。對商業(yè)用地而言，人口密度高， 則意味著商業(yè)交往頻繁，生活消費量大，社會購買力強，土地區(qū)位條件好。 （ 3） 工業(yè)： a、 交通便捷度 ： 對外交通便利度也是一個反映土地交通區(qū)位的重要指標，是城鎮(zhèn)與其周邊地 區(qū)聯(lián)系的紐帶。 區(qū)域及個別因 素應(yīng)尊重客觀事實，不能出現(xiàn)明顯矛盾。 （ 1） 土地取得費 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》 （ 1999 年 1 月 1 日起施行）中第四十七條規(guī)定征用土地的 補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。 投資利潤 投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，發(fā)揮作用，因此投資利潤應(yīng)與同行業(yè)投資回報相一致，土地開發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報，考慮永州市城區(qū)土地開發(fā)和各行業(yè)投資收益實際情況，確定以 10%作為評估的投資利潤率。內(nèi)涵包括：估價基準日，宗地開發(fā)程度，土地用途，使用年期。 1一覽表中的報告編號、估價期日容易忽視。 商務(wù)交往涉及的面很多，但基本來講是人與人的交往，所以我們把商務(wù)禮儀界定為商務(wù)人員交往的藝術(shù)。 上個世紀，管理界有一個學(xué)派叫 “梅奧學(xué)派 ”也稱為 “行為管理學(xué)派 ”。在商務(wù)交往中我們還要講究 二個側(cè)面。一般要求，女人看頭，男人看腰，頭指的是發(fā)型，發(fā)色。吃飯、乘車都是這樣。上級機關(guān)先掛。這三個地方要是一個顏色， 一般以黑色為主；三大禁忌，穿西裝不要出洋相，第一個禁忌是商標必須要拆掉，第二個禁忌襪子的問題，襪子色彩、質(zhì)地，正式場合不穿尼龍絲襪，不穿白色的襪子，襪子的顏色要以與鞋子的顏色一致或其他深色的襪子為佳，第三個禁忌領(lǐng)帶打法出現(xiàn)問題，主要是質(zhì)地和顏色的要求。國際交往中禮品包裝的價值，不得低于禮品的1/3，接受外國人的禮物時，要當(dāng)面把包裝打開，而且要端詳一會，并要贊揚一下。二是展示性別魅力的首飾不能帶。企業(yè)管理者必須要注意與企業(yè)內(nèi)部和外部搞好關(guān)系，這樣企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。講一個座次的例子：商務(wù)禮儀中的座次。 2 101500 的部分 2 ? 萬元 萬元 3 5011000 的部分 ? 萬元 萬元 4 10015000 的部分 ? 萬元 萬元 5 500110000 的部分 ? 萬元 萬元 6 10000 以上的部分 ? 每增 100 萬元 加收 60 元 學(xué)無止境，以上幾點只是拋磚引玉罷了，更重要的是在學(xué)習(xí)中舉一反三，融會貫通，能學(xué)會學(xué)習(xí)的人，才叫高手。 有關(guān)法律法規(guī)千遍一律。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的補償標準可以適當(dāng)調(diào)低。結(jié)合當(dāng)?shù)厥谢蚩h統(tǒng)計調(diào)查資料以及當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭终鞯乜铺峁┑脑摰貐^(qū)征地實際情況 ,來確定每畝地需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)及補償倍數(shù)。 容積率和建筑成新 度的把握 問題。當(dāng)一定的產(chǎn)業(yè)在地域上集聚形成一定規(guī)模時，一方面能降低企業(yè)之間的原材料及產(chǎn)品運輸?shù)某杀?，提高市場信息的交流；另一方面又可以共同利用基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力等資源，因而產(chǎn)生集聚效益，使得各企業(yè)都從集聚中取得較大的經(jīng)濟效益。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 交通便捷度 道路寬度≥ 40m 站流量≤ 8 分 /次 道路寬度 [25,40)m (8,12]分 /次 道路寬度 [15,25)m (12,17]分 /次 道路寬度 [8,15)m (17,25]分鐘 /次 道路寬度 8m 25 分鐘 /次 c、 基 礎(chǔ)設(shè)施完備度 ： 基礎(chǔ)設(shè)施主要包括城市居民生活、生產(chǎn)所必不可少的供水、排水、供電、供 氣、電訊等設(shè)施，是城市設(shè)施的重要組成部分，是反映社會活動、經(jīng)濟生產(chǎn)、生活等活動場所保障的指標。 由于宗地周圍土地市場活躍，故可以選用市場比較法。等到你的相機和外界空氣一樣冷的時候，你就可以將它拿出來拍攝了。 （ 2）現(xiàn)場核定宗地所在區(qū)域的基準地價。 第四條 占有單位有下列情形之一，當(dāng)事人認為需要的 ，可以進行資產(chǎn)評估： (一 )資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保； (二 )企業(yè)租賃； (三 )需要進行資產(chǎn)評估的其他情形。這種重新建造方式可形象地稱為復(fù)制。 土地使用制：是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一重要組成部分。對于一般地區(qū)來說，由于有關(guān)土地設(shè)施不是有專門的開發(fā)商進行開發(fā)建設(shè)的，因此許 多開發(fā)設(shè)施并沒有真正建設(shè)到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米甚至幾萬米，在這種情況下，一般企業(yè)進行生產(chǎn)和建設(shè)，通常由企業(yè)自行將這部分沒有達到宗地紅線的設(shè)施建設(shè)到紅線及紅線內(nèi)。土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。 （ 6） 地價呈 明顯上升趨勢 ，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。 房屋及其用地的范圍、位置是由界址點來確定的 。 新 員工培訓(xùn)手冊 目 錄 第一章 入職培訓(xùn)?????????? 1 第二章 專業(yè)培訓(xùn)?????????? 2 第一節(jié) 基本概念??????????? 2 第二節(jié) 評估流程的掌握???????? 11 第三節(jié) 實際操作的掌握???????? 16 第三章 職業(yè)技能培訓(xùn)??????? 30 第一節(jié) 商務(wù)禮儀??????? 30 第二節(jié) 職場溝通技巧????? 38 第三節(jié) 時間管理??????? 42 眾聯(lián)出版社 第一章 入職培訓(xùn) 一、 眾聯(lián)發(fā)展歷程 永州眾聯(lián)評估有限公司是永州市能在全省范圍內(nèi)從事土地評估工作的唯一一家權(quán)威機構(gòu)，同時也是永州市能在全省范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)評估工作的三家機構(gòu)之一。 界址點 —— 是權(quán)屬 界址線上的特征點 。由于土地位置的固定性，在地區(qū)性市場之間，地價很難形成統(tǒng)一的價 格，具有明顯的地區(qū)性特征；另在同一地區(qū)內(nèi)，土地的位置差別決定了土地地價難以標準化，個別性明顯。出讓的 方式有招標、協(xié)議和拍賣 。故在實踐中確定土地開發(fā)程度，應(yīng)注意如下兩方面問題：（ 1）應(yīng) 準確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度 。 土地所有制：是指人們在一定的社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式，是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。 重建價格：又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 評估的法律依據(jù) 《 國有資產(chǎn)評估管理辦法 》 1991 年 11 月 16 日 中華人民共和國國務(wù)院令第 9l 號發(fā)布 第三條 國有資產(chǎn)占有單位 (以下簡稱占有單位 )有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進行資產(chǎn)評估： (一 )資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓； (二 )企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營； (三 )與外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或者個人開辦中外合資經(jīng)營企業(yè)或者中外合作經(jīng)營企業(yè)； (四 )企業(yè)清算； (五 )依照國家有關(guān)規(guī)定需要進行資產(chǎn)評估的其他情形。 甲方：（蓋章） 法 人代表簽字： 乙方：（蓋章） 法人代表簽字： 二 00 五年 月 日 現(xiàn)場踏勘的填寫要點 （ 1） 一次踏勘 多宗土地請按順序?qū)φ{(diào)查表進行編號。袋中的溫度會逐漸下降，所以可以避免因為溫度的快速下降而在相機內(nèi)部凝結(jié)成霜。 由于宗地位于城市近郊或農(nóng)村，故可以選用成本逼近法。因此公交便捷狀況成為影響土地優(yōu)劣的主要因素，公交便捷度越高，人們出行越方便，土地級別也相應(yīng)提高，否則就相反。 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一 般 較劣 劣 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100% [90,100) [80,90) [60,80) 60% c、 產(chǎn)業(yè)規(guī)模聚集度 ： 產(chǎn)業(yè)集聚