【正文】 建議配置：體育健身設(shè)施、棋牌娛樂區(qū)、健康生活長(zhǎng)廊、社區(qū)診所等硬件設(shè)施來強(qiáng)化本案的主力塑求！ 西御陽(yáng)光 形象塑立及推廣定位 七、表現(xiàn)手 表現(xiàn)特性 ：陽(yáng)光、健康、生態(tài)、高雅 表現(xiàn)色調(diào)： 采用尊貴、清爽的淡黃色為主色調(diào)配以富貴、高雅的淺咖啡色為本案的標(biāo)準(zhǔn)色。 功能配套差換好型 這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤而進(jìn)行二次置業(yè)。 景觀設(shè)計(jì)說明： 園林景觀設(shè)計(jì)應(yīng)本著“以人為本”的宗旨，加入“陽(yáng)光”的生活元素，把生命的三要素“陽(yáng)光、空氣、水”與小區(qū)的綠化空間有機(jī)結(jié)合，柔和人的可參與性和自然性。 環(huán)境、污染情況 （ 4） 水、空氣、土地?zé)o污染情況； 中國(guó)最大管理資源中心 （ 5） 噪音：本項(xiàng)目臨幸福大道，車輛有噪音，車速快有隔音帶噪音并不大； （ 6） 社會(huì)污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動(dòng)人口，社會(huì)治安管理難度不大。 功能配套差換好型 這部分消費(fèi)群體目前居 住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤而進(jìn)行二次置業(yè)。 ? 打造小區(qū) 的三個(gè)主題廣場(chǎng)：西御陽(yáng)光廣場(chǎng)以小品雕塑（突出陽(yáng)光、健康）為主，配水景、長(zhǎng)條凳、和平鴿等，規(guī)劃一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)車停車位和非機(jī)動(dòng)車、摩托車停放點(diǎn)；陽(yáng)光健身廣場(chǎng)（半地下車庫(kù)上） 以健身器械和健身設(shè)施為主，設(shè)棋牌桌椅和休息長(zhǎng)廊，外圍鋪設(shè)健康步道 ，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運(yùn)動(dòng)主題；陽(yáng)光生態(tài)廣場(chǎng)（大門口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀或大面積動(dòng)態(tài)水景。 項(xiàng)目周邊配套： 東面：高檔住宅片區(qū)、大型購(gòu)物中心、二環(huán)路； 南面：迎賓大道、客運(yùn)中心、李冰廣場(chǎng)、李冰中學(xué)； 西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場(chǎng)； 北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城； 綜述：本區(qū)域內(nèi)周圍中高檔居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過度地帶、都江堰未來新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。 ? 國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的嚴(yán)格管理和科學(xué)、環(huán)保的建筑材料強(qiáng)制性使用： 這將會(huì)增加開發(fā)成本 、同時(shí)也是各項(xiàng)目叫賣的熱點(diǎn) 三、 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 中國(guó)最大管理資源中心 一、 2020 年的都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特點(diǎn)： 開工面積 90 多萬(wàn) m2，預(yù)售面積 70 多萬(wàn) m2，銷售面積 62 萬(wàn)多 m2； 消化量 85%左右，比上年同期增長(zhǎng)近 10%； 房地產(chǎn)的稅收已占到全市財(cái)政收入的 1/3； 大都以規(guī)模開發(fā)為主； 容積率低在 以下 建筑外觀統(tǒng)一采用川西名居風(fēng)格 高品質(zhì)、高檔次的項(xiàng)目增多； 外來有實(shí)力、有品牌的公司增多； 購(gòu)房者對(duì)小區(qū)的品質(zhì)、配套、環(huán)境要求整體提高； 對(duì)居家的理念、品位也上升到一定高度； 小結(jié)： 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到區(qū)位條件 、城市人口、工業(yè)水平、商務(wù)狀況、城市化進(jìn)程等因素的影響，在短時(shí)間大量新增客戶的可能性不大。西連觀景路、百貨大樓，與市公安局、地稅局、人民醫(yī)院、天然氣公司僅一路之隔；背 靠都江森鄰、上尚春天，緊鄰麗水青城、岷江花園等高檔住宅小區(qū)。 ? 房地產(chǎn)管理部門對(duì)取得《商品房預(yù)售許可證》前而進(jìn)行銷售、或以排號(hào)、預(yù)定、認(rèn)購(gòu)等名義收取定金的將嚴(yán)肅處理： 這會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金鏈、項(xiàng)目運(yùn)作水平等進(jìn)行考驗(yàn) ? 2020 年將會(huì)是個(gè)人信貸年，因?yàn)榻?jīng)過 2020 年穩(wěn)健的貨幣政策后 ，銀行很多資金放在金庫(kù)里沒有貸出去，使得銀行的預(yù)期收益大大降低甚至還有部分虧損的。以高品質(zhì)、綠化面積大、規(guī)模大、并結(jié)合自身的品牌的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，統(tǒng)一融合，認(rèn)真做好全 程營(yíng)銷，并從更深層面地挖掘和引導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)買心理。 ? 通過對(duì)小區(qū)景觀的打造，豐富社區(qū)的空間層次，預(yù)留大量綠化空間，并配合休閑娛樂設(shè)施 （健康步道、長(zhǎng)廊靠椅、健身設(shè)施、兒童涂鴉墻） 及公共休閑場(chǎng)所，營(yíng)造社區(qū)融合的人際關(guān)系。對(duì)居住環(huán)境素質(zhì)要求較高，追求自由個(gè)性嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一，追求高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)社區(qū)、 中國(guó)最大管理資源中心 對(duì)現(xiàn)代化，科技化含量較 高的追求，此類客戶以自住為主，裝修一次性到位。 二、規(guī)劃的原則 遵循 “科學(xué)設(shè)計(jì)、人性規(guī)劃”， 做到 一步一景，窗窗見景， 充足的生活空間、合理的休閑場(chǎng)所、巧妙的功能布置、文化與建筑的有機(jī)結(jié)合、人與環(huán)境的完美參與、人與人的有效溝通交流和活動(dòng)空間、充分做好綠化的分布、設(shè)立陽(yáng)光生活主題廣場(chǎng)和健康人生長(zhǎng)廊。生態(tài)住宅需要充分整合人類建筑的各種元素，景觀要容入一定量的綠色環(huán)境，具備足夠的生態(tài)要素，綜合各學(xué)科專業(yè)知識(shí)利用有限的人文和自然資源，最大限度的實(shí)現(xiàn)生態(tài)價(jià)值。對(duì)居住環(huán)境素質(zhì)要求較高，追求自由個(gè)性嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一，追求高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)社區(qū)、對(duì)現(xiàn)代化，科技化含量較高的追求，此類客戶以自住為主，裝修一次性到位。 綠化景觀 應(yīng)做成有層次的綠化，區(qū)別于地面種草、上面載樹的呆板模式，采用高大喬木配帶色灌木、低矮植物用草坪來延伸視野，適當(dāng)做一些坡地有起伏、跌巖的感覺。 中國(guó)最大管理資源中心 商業(yè)部分規(guī)劃方案 地塊基本情況 本項(xiàng)目地塊位于都江堰市都江堰大道中上段南側(cè)，新城區(qū)行政中心。 B、社會(huì)角色 ：社會(huì)中、上層人士。所以我們?cè)跔I(yíng)造小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境時(shí)要充分體現(xiàn)生機(jī)、活力和情感；還要認(rèn)真考 慮人們?cè)谏钏皆絹碓礁?，各方面需求都在增加的同時(shí)生活的方便程度和資源的稀缺矛盾調(diào)和。 景觀綜述： （區(qū)域優(yōu)勢(shì)）本項(xiàng)目周圍中高檔居住社區(qū)林立、市政、生活配套齊全； （地段優(yōu)勢(shì)）地段位于新城核心區(qū)，新老城區(qū)過度地帶，集中發(fā)展，交通便捷、生活方便，具有絕對(duì)地段優(yōu)勢(shì)； ? 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 地理?xiàng)l件分析：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡(jiǎn)要分析結(jié)論，列在 SWOT 坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） 地段 + 新城中心 + 高品質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 +健康的生活方式 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 小區(qū)陽(yáng)光主題的園林景觀設(shè)計(jì) + 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤多 + 客源增長(zhǎng)減緩 + 形象的生活方式推廣 + 該片區(qū)樓盤推廣間歇 政策優(yōu)勢(shì)不明顯 + 外來有實(shí)力公司進(jìn)入 +人民醫(yī)院新址的啟動(dòng) + 易初蓮花購(gòu)物中心 + 客戶對(duì)品質(zhì)的要求 的進(jìn)駐 環(huán)鄰競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比 從項(xiàng)目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價(jià)格 1800— 2500 元 /m2之間。 B、社會(huì)角色 ：社會(huì)中、上層人士。 ? 考慮把兩棟 A 型同時(shí)向西面（人民醫(yī)院家屬區(qū)）移動(dòng)一定距離，使其與 CC2 之間的間距擴(kuò)大，提升視野局部被擋住的價(jià)值。 配套設(shè)施： 學(xué)校、商場(chǎng)、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學(xué)習(xí)更加方便。 二、 2020 年都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)： 上半年開工投放量較大，全年預(yù)售面積有望超 過今年； 投放檔期比較集中； 大都趨于規(guī)模化開發(fā)； 整體價(jià)格有所拉升，新商品房均價(jià)有望突破兩千； 購(gòu)房者需求面積回歸理性，不在一味追求大； 購(gòu)房者更加注重開發(fā)商品牌，小區(qū)品質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、售后服務(wù)； 新城區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地不多，政府對(duì)土地的控制依然很嚴(yán)格； 國(guó)家強(qiáng)制性使用環(huán)保材料，使建安成本增加； 中國(guó)最大管理資源中心 小結(jié)： 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越規(guī)范，運(yùn)作也越來越專業(yè)，很多都是專業(yè)營(yíng)銷公司在全程運(yùn)作；如果投放的項(xiàng)目都碰到一起那就是狹路相逢勇者勝，勇者相遇智者勝；也是考驗(yàn)各公司的操盤能力和市場(chǎng)把握、預(yù)見的能力。 基本數(shù)據(jù) 總用地面積：約 28 畝 凈用地面積： 總建筑面積： 21562 m2 住宅建筑面積： 12170 m2 商業(yè)建筑面積： 7882 m2 容積率： 建筑密度： 32% 綠地率： 32% 車位： 146 輛 二、 房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)導(dǎo)向 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也是本地財(cái)政收入的 重要來源之一。對(duì)投 機(jī)者或短期投資者是非常大的打擊的，很有可能會(huì)套的很牢。 （ 2） 目前在都江堰購(gòu)房的群體主要是？ 自身有一定的經(jīng) 濟(jì)實(shí)力、有品位、有修養(yǎng)、懂情趣、有文化內(nèi)涵的群體，還有就是對(duì)都江堰居住環(huán)境有認(rèn)同感，希望在都江堰養(yǎng)老的各地離、退休老人，為子女上學(xué)的偏遠(yuǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件好起來的家庭，看到都江堰的發(fā)展前景選擇投資的客戶。用現(xiàn)代的居住理念、持久的魅力規(guī)劃設(shè)計(jì)，樹立個(gè)性化的品牌形象。西御陽(yáng)光通過周密的創(chuàng)意策劃和實(shí)戰(zhàn)操作執(zhí)行，通過強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)的提示與推廣 ，也可以提升物業(yè)價(jià)值。 智能化標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)安防系統(tǒng)： 周界紅外線監(jiān)控、報(bào)警 系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng) 室內(nèi)安防系統(tǒng)： 樓宇對(duì)講系