【正文】 實例區(qū)域價格 100% 個別因素修正 =對象房地產(chǎn)價格247?；▓@洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在 項目內(nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補市場的空白點。這個中央景觀區(qū)是小 區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn) 東方園林之清雅情韻。根據(jù)本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。 ? 溧陽后期開發(fā)和供應(yīng)量可觀，市場競爭激烈。 ? 土地費用高，規(guī)劃容積率較低。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。 在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報警裝置、周界紅外防護成為每個樓盤必備之設(shè)施，相對來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個別墅項目里設(shè)置有此配套。 結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項 目目前為準現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達到 80%以上。新城高層 景鴻花園 水韻華庭 桃源里 南大街廣場 龍泉山莊疊加 龍泉山莊多層 溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 30003400 元 /平方米之間（別墅暫不計算在內(nèi)），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐新城，也有占地僅 4 萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。一些開發(fā)企業(yè)，最終會因為拿不到土地或者開發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場，相反那些實力雄 厚、信譽度好的開發(fā)企業(yè)則會在這次洗牌過程中變的更加強大。 2020 施工面積比 2020 增加136%，而實際竣工的面積和 2020 年差不多，這預(yù)示著將來集中竣工的可能很大，對地產(chǎn)市場有潛在的沖擊。城區(qū)新增和改造綠化面積 萬平 方米。 ● 南部新區(qū)：建設(shè)路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設(shè)地區(qū)之一。 g、濟發(fā)展目標 2020 年市區(qū)人均生產(chǎn)總值 萬元，全面實現(xiàn)小康； 2020 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 13 萬元，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 ● 近年來，溧陽市的開放型經(jīng)濟取得了長足的進步，招商引資取得了新突破。 經(jīng)濟概況： a、綜合實力 ● 溧陽市以機械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在 2020 年獲得了較大發(fā)展， 2020 年末，溧陽市有 15 家工業(yè)企業(yè)（集團）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %，提高 個百分點。 xx食品公司地塊項目前期研究策劃建議書 目 錄 投 資 環(huán) 境 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 2 一、 區(qū)域概述 二、 城市總體規(guī)劃 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 房 產(chǎn) 大 市 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? 12 一、 2020 年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 二、 2020 年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 競 爭 市 場 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 17 項 目 分 析 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? 29 開 發(fā) 建 議 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? 35 一、建筑風(fēng)格 二、總體規(guī)劃 三、物業(yè)配比 四、客源定位 五、價格定位 投 資 環(huán) 境 篇 一、區(qū)域概述 區(qū)域地理： 溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)” 。其中江蘇上上集團、 江蘇華朋集團和江蘇正昌集團工業(yè)總產(chǎn)值均在 5億元以上。全市進出口總額突破 1 億美 元大關(guān)，達 10254 萬美元，其中出口額8153 萬美元，進出口總額 2101 萬美元，在出口額中，一般貿(mào)易出口 6821萬美元，加工貿(mào)易出口 1332 萬美元。 經(jīng)濟發(fā)展目標 項目 現(xiàn)狀（ 2020） 2020 2020 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 地區(qū)生產(chǎn) 200 105 708 436 總值（億元） 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元） 三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 ：： ：： 8 ：55：37 4 ：53：43 4 ：54：42 2 ：48：50 經(jīng)濟增長速度 （ %） 16 11 12 二、 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體。市政工程建設(shè)投入資金 8000 多萬元。 溧陽市近年商品銷售面積與空置面積比較2111002860692700008700 15130325000500001000001500002020002500003000003500002020 2020 2020年份平方米銷售面積空置面積 ● 從圖分析 2020 的銷售量小于 2020 年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于 2020 年房價高于 2020 年，一部分消費者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應(yīng)量有限，消費者選擇余地小。 競 爭 市 場 篇 在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進行分析。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村， 500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而 該小區(qū)別墅售價高達 5000 元 /平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000 元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了 24802850 元 /平方米之間。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅 的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。 在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式 廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設(shè)計理念較為先進的外來開發(fā)商項目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項目內(nèi)（天目國際村、龍泉山莊）。 項目地塊周邊交通狀況 —— 項目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。 地塊外部開發(fā) ? 基價較高，無價格優(yōu)勢，不利于與外圍樓盤競爭。 開 發(fā) 建 議 篇 由于本項目占地面積在溧陽市屬于較小規(guī)模的項目，因此更利于我們利用細分市場，造就小而精的精品。沿大營巷布置商業(yè)用房，由于大營巷商業(yè)氣氛不強，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳可以考慮建造 1000平方米左右的三層商業(yè)，商業(yè)部分一樓挑高至 ，在不增加容積率的情況下，可以增加商業(yè)部分的價值。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢，采用 護城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點綴一些親水小品，如建造一些沿河實木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。 規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因為本案高層臨河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計 3000 平方米； 保留建筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890 平方米； 商業(yè)建筑用地面積： 商業(yè)建筑用地面積按 2500 平方米計算； 項目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320 平方米； 其他物業(yè)建筑面積： 項目新建面積 高層 建筑面積 商業(yè)面積 =36320150002020=19320 平方米； 其他物業(yè)用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積=30620300058902500 =19230 平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 左右，這里按 計算； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 之間，這里按 計算。實例房地產(chǎn)價格 100% ? 在具體核算定價過程中，我 們擬訂了多個實例交易對象，如 天目國際村、龍泉山莊、嘉豐交易當時價格 100% 區(qū)域因素修正 =對象區(qū)域價格247。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學(xué)上并沒有硬性的指標。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在 30 米以上，中間形成綠化，使整個社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。 建筑布局應(yīng)根 據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置。 地塊外部開發(fā)條件 ? 預(yù)售標準提高，小區(qū)建造的審批、交付標準更趨嚴格。 ? 項目在規(guī)劃設(shè)計上受限過多。地面條件不平整，整體呈西低東高，最大落差約 米；北底南高，最大落差約 米。說明目前溧陽市大多數(shù)住宅項目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。 銷售狀況 溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖 12 月交付12 月交付11 月交付結(jié)構(gòu)封頂9 月交付9 月交付12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加 景鴻花園 水韻華庭 南大街廣場 桃源里40%50%60%70%80%90%100% 上圖左縱坐標軸指明銷售時間，右縱坐標軸表示銷售率。新城多層 嘉豐 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī) 模不等，既有占地 公頃的天目國際村和占地 公頃的嘉豐和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競爭的加劇，商品房正告別簡單建筑時代進入產(chǎn)品時代。 2020 年 施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 2020 年城市基礎(chǔ)建設(shè) ● 2020 年溧陽 完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計公開招投標機制。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 ● 溧陽 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù)計后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。分別完成總值為115000 萬元、 25000 萬元和 35900 萬元，同比都 有較大幅度提高。溧陽是革命老區(qū) , 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽的水西村。距上海、杭州 僅有 200 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場 80 公里，距常州機場 60 多公里。 ● 2020 年全市統(tǒng)計實現(xiàn)工業(yè)銷售收入 億元 ,實現(xiàn)利稅 億 ,實現(xiàn)利潤 億 ,其中年銷售超過 500 萬以上企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元 ,利稅 億元 ,利潤 億元 . ● 1978 年以來，溧陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 %的高速度增長。