【正文】 40000 60000 公寓 260 90— 160 三房 99— 135 均價(jià)：3400 2020 底 7288188 合計(jì) 1086900 961690 4999 78— 400 三房 99— 140 25803080 開發(fā)企業(yè)： 從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購房消費(fèi)者。 在這些樓盤項(xiàng)目中，屬于高端住宅市場對(duì)本案形成直接產(chǎn)品競爭的（平均單價(jià)在 3000 元 /平方米以上的 有嘉豐 競 爭 市 場 篇 在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及天目湖版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項(xiàng)目為主進(jìn)行分析。 商品房放量 推案 2020 年下半年，預(yù)計(jì)全市住宅商品房推案總量將達(dá)到 25 萬平方米，相對(duì)于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會(huì)出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個(gè)案之間競爭進(jìn)一步加強(qiáng)。 老城區(qū)改造力度加大。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國家 到地方政府，將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問題及相關(guān)社會(huì)問題，特別是針對(duì)土地出讓價(jià)格問題、限價(jià)出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產(chǎn)交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價(jià)問題和拆遷問題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。 溧陽市近年商品銷售面積與空置面積比較2111002860692700008700 15130325000500001000001500002020002500003000003500002020 2020 2020年份平方米銷售面積空置面積 ● 從圖分析 2020 的銷售量小于 2020 年，主要是以下兩個(gè)原因造成的，一方面是由于 2020 年房價(jià)高于 2020 年，一部分消費(fèi)者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。目前，市區(qū)普通住宅房價(jià)格平均為 2800 元平方米，最高價(jià)已經(jīng)達(dá) 到 3200 元 /平方米，別墅一般為 5000—— 7000 元 /平方米，營業(yè)房價(jià)格為 8000—— 12020 元 /平方米。相對(duì)于目前城市價(jià)格水平，居民的購買力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對(duì)住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應(yīng)和市場秩序。 溧陽市建設(shè)目標(biāo) 到 2020 年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。市政工程建設(shè)投入資金 8000 多萬元。 ●發(fā)展的目標(biāo)和重點(diǎn)：初步形成中等城市 格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點(diǎn)完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 ● 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi)，是溧陽城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體?，F(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。 ● 完成建設(shè)路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動(dòng)南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 項(xiàng)目 現(xiàn)狀（ 2020） 2020 2020 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 地區(qū)生產(chǎn) 200 105 708 436 總值（億元） 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元） 三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 ：： ：： 8 ：55：37 4 ：53：43 4 ：54：42 2 ：48：50 經(jīng)濟(jì)增長速度 （ %） 16 11 12 二、 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。 ● 溧陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年的開發(fā)建設(shè)，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè) 183 家，總投資 億元。 2020 年全市旅游總收入 億元，全社會(huì)實(shí)現(xiàn)旅游增加值 億元，增長%。 d、經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比 項(xiàng)目 溧陽市 2020 年數(shù)值 宜興市 2020 年數(shù)值 江蘇省第一名數(shù)值 全市人口 萬人 107 萬人 國民生產(chǎn)總值 億元 億元 江陰市 億元 人均 GDP 15415 元 20905 元 昆山市 52078 元 農(nóng)民人均純收入 元 5040 元 江陰市 6266 元 財(cái)政收入 億元 億元 江陰市 億元 人均儲(chǔ)蓄存款 10831 元 12787 元 常熟市 22608 元 ● 在江蘇省 54 個(gè)市（縣）中，溧陽市整體水平中等偏上，約居于2030 名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來看，溧陽市整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低。全市進(jìn)出口總額突破 1 億美 元大關(guān)，達(dá) 10254 萬美元，其中出口額8153 萬美元，進(jìn)出口總額 2101 萬美元，在出口額中，一般貿(mào)易出口 6821萬美元，加工貿(mào)易出口 1332 萬美元。 c、經(jīng)濟(jì)形態(tài) ● 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。 溧陽市近年來GDP增長走勢圖80901001101201302020 2020 2020 項(xiàng)目 2020 年數(shù)值 與 2020 年比較 全市人口 萬人 同比增長 % 國民生產(chǎn)總值 億元 同比增長 % 人均 GDP 15415 元 同比增長 % 職工平均工資 17365 元 同比增長 % 農(nóng) 民 人 均 純 收入 元 同比增長 % 銀行存款余額 億元 同比增長 % 人均儲(chǔ)蓄存款 10831 元 同比增長 % b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ● 從近年來溧陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢來看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再 到“二三一”的兩次歷史性突破。 2020 年全市居民儲(chǔ)蓄存款較上年增長 億元，銀行存款余額增加 億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本良性。其中江蘇上上集團(tuán)、 江蘇華朋集團(tuán)和江蘇正昌集團(tuán)工業(yè)總產(chǎn)值均在 5億元以上。 溧陽歷史悠久，人杰地靈。08＇ 119176。 溧陽現(xiàn)轄制 18個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū) ,總面積 平方公里。 xx食品公司地塊項(xiàng)目前期研究策劃建議書 目 錄 投 資 環(huán) 境 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 2 一、 區(qū)域概述 二、 城市總體規(guī)劃 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 房 產(chǎn) 大 市 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? 12 一、 2020 年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 二、 2020 年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 競 爭 市 場 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 17 項(xiàng) 目 分 析 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? 29 開 發(fā) 建 議 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? 35 一、建筑風(fēng)格 二、總體規(guī)劃 三、物業(yè)配比 四、客源定位 五、價(jià)格定位 投 資 環(huán) 境 篇 一、區(qū)域概述 區(qū)域地理： 溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)” 。 1990 年 8 月 ,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn) ,撤縣設(shè)市 ,是常州市重要組成部分 。4＇，東經(jīng) 119176。 悠久歷史： 全市總?cè)丝?79 萬余人，其中非農(nóng)業(yè)人口約 35 萬人，占總?cè)丝诘?44%,市區(qū)人口 18 萬左右。 經(jīng)濟(jì)概況： a、綜合實(shí)力 ● 溧陽市以機(jī)械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在 2020 年獲得了較大發(fā)展， 2020 年末，溧陽市有 15 家工業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)財(cái)富強(qiáng)有力的增長必然帶動(dòng)新一輪的城市建設(shè)高速發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮。從后期走勢來看，預(yù)計(jì)溧陽市經(jīng)濟(jì)增長幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強(qiáng)的投資信心以及穩(wěn)定的利潤保障。 ● 從溧陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上看，該市將重點(diǎn)開發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀 生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的壯大，預(yù)計(jì)第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會(huì)有一個(gè)較大幅度的提高。 ● 近年來，溧陽市的開放型經(jīng)濟(jì)取得了長足的進(jìn)步，招商引資取得了新突破。同時(shí)全市外向型經(jīng)濟(jì)也得到了較大發(fā)展。 e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況 ● 2020 年溧陽市積極實(shí)施大旅游戰(zhàn)略，增強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)競爭力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國內(nèi)外游客 萬人次，比2020 年增長 %，其中接待海外旅游者 2910 人次，增長 %； 接待國內(nèi)旅游者 萬人次，增長 %。 f、關(guān)于開發(fā)區(qū)建設(shè) ● 江蘇省溧陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于 1992 年始建，是江蘇省首批 16 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，原規(guī)劃面積為 平方公里， 2020 年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開發(fā)建設(shè)區(qū)，區(qū)域面積增至 平方公里。 g、濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 2020 年市區(qū)人均生產(chǎn)總值 萬元，全面實(shí)現(xiàn)小康； 2020 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 13 萬元，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察。 城市主要分區(qū) ● 老城區(qū)：鳳凰路與建設(shè)路之間，是溧陽老城區(qū)所在 地，作為溧陽城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設(shè)施較為完善，是全市的商業(yè)服務(wù)、文化教育中心。 ● 南部新區(qū)：建設(shè)路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)之一。 ● 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運(yùn)河以北 平方公里的第三期工程建設(shè)全面啟動(dòng)，將進(jìn)一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。銜接近期規(guī)劃，科學(xué)合理規(guī)定土地供應(yīng)量，明確近期建設(shè)項(xiàng)目，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性。城區(qū)新增和改造綠化面積 萬平 方米。 ● 以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點(diǎn)，拉開城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實(shí)施了東門新村等 8 個(gè)總面積達(dá) 32 萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積 28 萬平