【正文】 方米，新增綠地 公頃，拆遷房屋 18 萬(wàn)平方米。按照市政府?dāng)M定的“十五”計(jì)劃發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長(zhǎng)預(yù)期樂(lè)觀。 一、 2020 年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀： 2020 年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積 城市 施工面積 （萬(wàn)平方米） 本年新開(kāi)工 （萬(wàn)平方米） 竣工面積 （萬(wàn)平方米） 溧陽(yáng) 45 14 2020 年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積 城市 實(shí)際銷售 （萬(wàn)平方米） 住宅銷售 （萬(wàn)平方米） 空置 （萬(wàn)平方米） 溧陽(yáng) 37 33 ● 2020 年度溧陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成實(shí)際投資額為 ，商品房施工建筑面積為 萬(wàn)平方米，其中住宅為 萬(wàn)平方米；新開(kāi)工建筑面積為 萬(wàn)平方米；竣工房屋建筑面積為 14 萬(wàn)平方米，銷售面積為37 萬(wàn)平方米，其中住宅為 33 萬(wàn)平方米，空置面積為 萬(wàn)平方米。 2020 施工面積比 2020 增加136%，而實(shí)際竣工的面積和 2020 年差不多，這預(yù)示著將來(lái)集中竣工的可能很大，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有潛在的沖擊。 宏觀政策調(diào)控將進(jìn) 一步加強(qiáng) 隨著 18 號(hào)文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟(jì)適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對(duì)如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā) 揮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開(kāi)發(fā)等各方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見(jiàn)中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)?？紤]到國(guó)家可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們?nèi)詫?duì)后市保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。老城區(qū)的改造將擴(kuò)大市場(chǎng)的鋼性需求，促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)，最終會(huì)因?yàn)槟貌坏酵恋鼗蛘唛_(kāi)發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場(chǎng)，相反那些實(shí)力雄 厚、信譽(yù)度好的開(kāi)發(fā)企業(yè)則會(huì)在這次洗牌過(guò)程中變的更加強(qiáng)大。新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布圖 一、總體分析 溧陽(yáng)市住宅市場(chǎng)市調(diào)總表 樓盤(pán)名 開(kāi)發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產(chǎn) 品 形態(tài) 總戶數(shù) 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價(jià)格 工程進(jìn)度 聯(lián)系電話 天目國(guó)際村 江蘇金燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 347000㎡ 110000㎡ 別墅 400 170— 400 獨(dú)棟 310 —330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧陽(yáng)聯(lián)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 150000㎡ 酒店、公寓、商業(yè) 未公開(kāi)待定 未公開(kāi)待定 未公開(kāi)待定 未公開(kāi)待定 未公開(kāi)待定 場(chǎng)地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽(yáng)龍宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180— 400 三房 300 —400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐隨著溧陽(yáng)市國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實(shí)施，相信會(huì)有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來(lái)，這將在一定程度上提升溧陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。新城，也有占地僅 4 萬(wàn)平方米的南大街廣場(chǎng)和水韻華庭。市場(chǎng)上的高檔公寓沒(méi)有明顯的賣(mài)點(diǎn)特征，僅僅是以其戶型面積來(lái)區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說(shuō)明目前溧陽(yáng)市場(chǎng)的高檔公寓市場(chǎng)并不成熟，產(chǎn)品沒(méi)有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。但無(wú)論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無(wú)一例外的都是以三房為主力房型，說(shuō)明溧陽(yáng)市場(chǎng)上大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房型方面的要求仍然以實(shí)用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。通過(guò)上圖我們可以得出結(jié)論，市場(chǎng)上的主力三房面積峰值在 115135 平方米之間，這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在 4 米以上，各個(gè)臥室面寬一般在 米左右，居住較為舒適、寬敞。新城高層 景鴻花園 水韻華庭 桃源里 南大街廣場(chǎng) 龍泉山莊疊加 龍泉山莊多層 溧陽(yáng)市高檔公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格在 30003400 元 /平方米之間（別墅暫不計(jì)算在內(nèi)），其中均價(jià)最高者為南大街廣場(chǎng)，其次為嘉豐新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價(jià)高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物 業(yè)的定價(jià)落差不大，但這并沒(méi)有增強(qiáng)客戶對(duì)小高層住宅的購(gòu)買(mǎi)興趣，小高層去化相對(duì)較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。 除此之外，處于主力總價(jià)處于三十五萬(wàn)元以下的項(xiàng)目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項(xiàng)目都為多層住 宅小區(qū)，其相對(duì)較低的購(gòu)房總價(jià)將會(huì)對(duì)中高收入購(gòu)房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場(chǎng)中分的一杯羹。 除了目前市場(chǎng)上在售的樓盤(pán)外，西區(qū)臨近臺(tái)港路南、清泓路東占地 60010 平方米，總建 63000 平方米的西片區(qū) 4 號(hào)地塊預(yù)計(jì)年內(nèi)即將動(dòng)工，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市銷售。 結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽(yáng)市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項(xiàng) 目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購(gòu)房者的可信度較高，但從上表看其對(duì)期房的銷售率并無(wú)影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達(dá)到 80%以上。因此我項(xiàng)目高層 7 層以下部分去化問(wèn)題應(yīng)深思。 另針對(duì)我項(xiàng)目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對(duì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽(yáng)市場(chǎng)上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡(jiǎn)單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。 客源狀況 目前溧陽(yáng)市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體營(yíng)業(yè)者。 在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報(bào)警裝置、周界紅外防護(hù)成為每個(gè)樓盤(pán)必備之設(shè)施，相對(duì)來(lái)說(shuō)，配置門(mén)禁“一卡通”的樓盤(pán)較少，僅天目國(guó)際村和龍泉山莊二個(gè)別墅項(xiàng)目里設(shè)置有此配套。月。 ? 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨(dú)厚。 ? 北面 —— 護(hù)城河，高靜園、五亭園公園、南大街廣場(chǎng)與項(xiàng)目隔河相望。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。 商務(wù)配套 南方證券、東海證券、溧陽(yáng)賓館、溧陽(yáng)大酒店、南方賓館等。文化古跡與現(xiàn)代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。 ? 周邊生活配套成熟，為成熟的居民區(qū)。 ? 土地費(fèi)用高，規(guī)劃容積率較低。 機(jī)會(huì) —— 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件 ? 地處市中心區(qū)域，地段價(jià)值高，有升值潛力。 地塊外部開(kāi)發(fā)條件 ? 本案開(kāi)發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開(kāi)發(fā)成本，提高投資回報(bào)率。 ? 本案屬舊區(qū)改造，購(gòu)地成本較高，開(kāi)發(fā)投入較多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 ? 溧陽(yáng)后期開(kāi)發(fā)和供應(yīng)量可觀，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 二、總體規(guī)劃 設(shè)計(jì)單位： 在先期的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案方面，發(fā)展商需不惜重金，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名規(guī)劃、景本節(jié)分析小結(jié) —— 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通較為便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，周邊生活和商業(yè)配套齊全；但地塊內(nèi)保留建筑為本項(xiàng)目發(fā)展最大的難點(diǎn)，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（約 350 米），規(guī)劃中以臨街商鋪或會(huì)所的形式克服。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請(qǐng)本地規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成，以節(jié)省成本支出。 建筑風(fēng)格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。根據(jù)本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。自由的開(kāi)窗 —— 高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時(shí)能夠也能 夠同其他構(gòu)件及綠樹(shù)一道營(yíng)造出獨(dú)特的室內(nèi)光影效果。 這個(gè)中央景觀區(qū)是小 區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過(guò)花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯(cuò)落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn) 東方園林之清雅情韻。在面積設(shè)計(jì)中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計(jì)理念。但可以考慮設(shè)置一些陽(yáng)光會(huì)所如：網(wǎng)球場(chǎng)、小型露天游泳池、兒童游樂(lè)院等，這些陽(yáng)光會(huì)所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。 別墅： 目前溧陽(yáng)市場(chǎng)別墅供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，且別墅銷售周期長(zhǎng)。花園洋房因其在保持低價(jià)格的同時(shí)又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽(yáng)臺(tái)和花園等別墅的特點(diǎn)，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽(yáng)市場(chǎng)上尚無(wú)真正的花園洋房，因此建議在 項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補(bǔ)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 模型二、高層 +多層 +聯(lián)排別墅 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=聯(lián)排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062 平方米 Y= 5258 平方米 小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是 14062 平方米和 5258 平方米。 ? 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。通過(guò)這幾個(gè)方面的修正，就把交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)變成了定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。實(shí)例區(qū)域價(jià)格 100% 個(gè)別因素修正 =對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格247。 通過(guò)對(duì)溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)的綜合分析，運(yùn)用房地產(chǎn)定價(jià)中的市場(chǎng)比較定價(jià)方法，在比較了本項(xiàng)目與周邊高檔住宅市場(chǎng)在地理位置 、發(fā)展前景、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、交易環(huán)境等諸多客觀條件，并結(jié)合本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商實(shí)力、自身?xiàng)l件、推廣渠道、營(yíng)銷方式等主觀因素后，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目適合并且可以的平均銷售價(jià)格為 3400 元 /平方米左右（多層