【正文】 通過對溧陽市高端住宅市場的綜合分析，運用房地產(chǎn)定價中的市場比較定價方法，在比較了本項目與周邊高檔住宅市場在地理位置 、發(fā)展前景、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計、交易環(huán)境等諸多客觀條件，并結(jié)合本項目的開發(fā)商實力、自身條件、推廣渠道、營銷方式等主觀因素后，我們認(rèn)為，本項目適合并且可以的平均銷售價格為 3400 元 /平方米左右（多層）。通過這幾個方面的修正，就把交易實例房地產(chǎn)的價格轉(zhuǎn)變成了定價對象房地產(chǎn)的價格。 模型二、高層 +多層 +聯(lián)排別墅 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=聯(lián)排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062 平方米 Y= 5258 平方米 小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是 14062 平方米和 5258 平方米。 別墅： 目前溧陽市場別墅供應(yīng)量較大，競爭相對激烈，且別墅銷售周期長。在面積設(shè)計中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計理念。 自由的開窗 —— 高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時能夠也能 夠同其他構(gòu)件及綠樹一道營造出獨特的室內(nèi)光影效果。 建筑風(fēng)格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設(shè)計風(fēng)格。 二、總體規(guī)劃 設(shè)計單位： 在先期的規(guī)劃設(shè)計草案方面，發(fā)展商需不惜重金，邀請國內(nèi)外知名規(guī)劃、景本節(jié)分析小結(jié) —— 項目地塊所處區(qū)域交通較為便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，周邊生活和商業(yè)配套齊全；但地塊內(nèi)保留建筑為本項目發(fā)展最大的難點，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（約 350 米），規(guī)劃中以臨街商鋪或會所的形式克服。 ? 本案屬舊區(qū)改造，購地成本較高，開發(fā)投入較多，市場風(fēng)險較大。 機(jī)會 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 地處市中心區(qū)域，地段價值高，有升值潛力。 ? 周邊生活配套成熟，為成熟的居民區(qū)。 商務(wù)配套 南方證券、東海證券、溧陽賓館、溧陽大酒店、南方賓館等。 ? 北面 —— 護(hù)城河，高靜園、五亭園公園、南大街廣場與項目隔河相望。月。 客源狀況 目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。因此我項目高層 7 層以下部分去化問題應(yīng)深思。 除了目前市場上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺港路南、清泓路東占地 60010 平方米，總建 63000 平方米的西片區(qū) 4 號地塊預(yù)計年內(nèi)即將動工，該項目預(yù)計將在明年上市銷售。新城項目的調(diào)研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物 業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強(qiáng)客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場上的主力三房面積峰值在 115135 平方米之間，這種房型設(shè)計客廳面寬一般在 4 米以上，各個臥室面寬一般在 米左右，居住較為舒適、寬敞。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點，這恰恰是我們項目的機(jī)會點。隨著溧陽市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，使市場競爭合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場競爭。新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。老城區(qū)的改造將擴(kuò)大市場的鋼性需求，促進(jìn)市場的發(fā)展。 宏觀政策調(diào)控將進(jìn) 一步加強(qiáng) 隨著 18 號文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟(jì)適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā) 揮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會繼續(xù)出臺一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)。 一、 2020 年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀： 2020 年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積 城市 施工面積 （萬平方米） 本年新開工 （萬平方米） 竣工面積 （萬平方米） 溧陽 45 14 2020 年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積 城市 實際銷售 （萬平方米） 住宅銷售 （萬平方米） 空置 （萬平方米） 溧陽 37 33 ● 2020 年度溧陽房地產(chǎn)開發(fā)完成實際投資額為 ，商品房施工建筑面積為 萬平方米，其中住宅為 萬平方米；新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為 14 萬平方米，銷售面積為37 萬平方米，其中住宅為 33 萬平方米，空置面積為 萬平方米。 ● 以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點，拉開城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實施了東門新村等 8 個總面積達(dá) 32 萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積 28 萬平方米，新增綠地 公頃，拆遷房屋 18 萬平方米。銜接近期規(guī)劃，科學(xué)合理規(guī)定土地供應(yīng)量，明確近期建設(shè)項目，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性。 ● 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運河以北 平方公里的第三期工程建設(shè)全面啟動，將進(jìn)一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 城市主要分區(qū) ● 老城區(qū)：鳳凰路與建設(shè)路之間，是溧陽老城區(qū)所在 地，作為溧陽城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設(shè)施較為完善，是全市的商業(yè)服務(wù)、文化教育中心。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。 f、關(guān)于開發(fā)區(qū)建設(shè) ● 江蘇省溧陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于 1992 年始建，是江蘇省首批 16 個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，原規(guī)劃面積為 平方公里， 2020 年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開發(fā)建設(shè)區(qū)，區(qū)域面積增至 平方公里。同時全市外向型經(jīng)濟(jì)也得到了較大發(fā)展。 ● 從溧陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上看，該市將重點開發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀 生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟(jì)實力的壯大，預(yù)計第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會有一個較大幅度的提高。社會財富強(qiáng)有力的增長必然帶動新一輪的城市建設(shè)高速發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮。 悠久歷史： 全市總?cè)丝?79 萬余人，其中非農(nóng)業(yè)人口約 35 萬人，占總?cè)丝诘?44%,市區(qū)人口 18 萬左右。 1990 年 8 月 ,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn) ,撤縣設(shè)市 ,是常州市重要組成部分 。 溧陽現(xiàn)轄制 18個鎮(zhèn)、 2 個省級開發(fā)區(qū) ,總面積 平方公里。 溧陽歷史悠久，人杰地靈。 2020 年全市居民儲蓄存款較上年增長 億元，銀行存款余額增加 億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本良性。 c、經(jīng)濟(jì)形態(tài) ● 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。 d、經(jīng)濟(jì)實力對比 項目 溧陽市 2020 年數(shù)值 宜興市 2020 年數(shù)值 江蘇省第一名數(shù)值 全市人口 萬人 107 萬人 國民生產(chǎn)總值 億元 億元 江陰市 億元 人均 GDP 15415 元 20905 元 昆山市 52078 元 農(nóng)民人均純收入 元 5040 元 江陰市 6266 元 財政收入 億元 億元 江陰市 億元 人均儲蓄存款 10831 元 12787 元 常熟市 22608 元 ● 在江蘇省 54 個市（縣）中，溧陽市整體水平中等偏上，約居于2030 名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來看，溧陽市整體經(jīng)濟(jì)水平相對較低。 ● 溧陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年的開發(fā)建設(shè)，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè) 183 家，總投資 億元。 ● 完成建設(shè)路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。現(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。 ● 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi)，是溧陽城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。 ●發(fā)展的目標(biāo)和重點：初步形成中等城市 格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。 溧陽市建設(shè)目標(biāo) 到 2020 年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。目前，市區(qū)普通住宅房價格平均為 2800 元平方米，最高價已經(jīng)達(dá) 到 3200 元 /平方米，別墅一般為 5000—— 7000 元 /平方米，營業(yè)房價格為 8000—— 12020 元 /平方米。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國家 到地方政府，將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問題及相關(guān)社會問題，特別是針對土地出讓價格問題、限價出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產(chǎn)交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價問題和拆遷問題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。 商品房放量 推案 2020 年下半年，預(yù)計全市住宅商品房推案總量將達(dá)到 25 萬平方米，相對于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個案之間競爭進(jìn)一步加強(qiáng)。 在這些樓盤項目中，屬于高端住宅市場對本案形成直接產(chǎn)品競爭的（平均單價在 3000 元 /平方米以上的 有嘉豐 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢，后市供應(yīng)量偏高。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐 銷售價格 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 從目前的市場表現(xiàn)來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期 17 層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。另外位于護(hù)城河南、 東大街北占地 32960 平方米，總建43480 平方米的繅絲廠地塊于今年 4 月 26 日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計施工、銷售時間靠后。 高總價住宅的銷售也基本達(dá)到了總量體的 2/3 左右，這說明區(qū)域內(nèi)購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。溧陽市高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。 項 目 分 析 篇 地塊區(qū)位關(guān)系 —— 地塊位于溧陽市老城區(qū)中心地段，護(hù)城河南側(cè)，西臨南大街，南 靠大營巷，離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。 景觀：主要為 護(hù)城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護(hù)城河沿線景觀。 項目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 28940 ㎡ （約 畝） 用地性質(zhì) 居住用地 總建筑面積 42800 ㎡ 容積率 ＜ 建筑密度 ＜ 27% 綠地率 ＞ 30% 住宅建筑日曬系數(shù) ＞ 1： 小區(qū)出入口 出入口設(shè)置于地塊南面大營巷 停車指標(biāo) 室內(nèi)小汽車停車位不少于 1 輛 /戶 地塊開發(fā)條件 —— 優(yōu)勢 —— 宏觀區(qū)位 ? 位于市中心鬧中取靜黃金地段，居住環(huán)境較佳。 交通環(huán)境 ? 臨南大街城市主干道，交通相對便利。 ? 項目體量小、開發(fā)周期較短，中短期市場易于把握。 ? 本案屬舊區(qū)中的開發(fā)，且地塊 西部有一凸出三角部分，規(guī)劃設(shè)計易受影響。 觀、建筑設(shè)計公司諸如： 加拿大 P+H、易道（上海）、老圃（上 海）、上海會元等。通過大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對比，從而體現(xiàn)現(xiàn)代美式風(fēng)格的輕快、休閑特征，達(dá)到環(huán)境景觀與室內(nèi)空間融合的效果。 將窗和陽臺作為一個“立體”的建筑元素進(jìn)行設(shè)計，使立面凹凸有致，光影效果強(qiáng)烈，極具現(xiàn)代感和視覺沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。 我們市場調(diào)查