【正文】 顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產(chǎn)品方面盡量控制單套 面積，控 制單套總價，不宜采用過大房型面積。本案地塊相對小且單位成本高，因此建議如果在項目內(nèi)規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價控制在 80 萬以內(nèi)。 四、客源定位 結(jié)合本項目自身各方面條件和預(yù)計銷售價格，本項目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有以下特征： 身份：； 私營業(yè)主、個體經(jīng)營者 ，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、 醫(yī)生、律師、公務(wù)員 、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等 年齡： 2545 歲左右； 家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬以上； 支付能力：首付 10 萬～ 30 萬元，月供 20205000 元以 下； 購買模式： 90％以上按揭； 車輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 購買動機：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，所以本項目在于競爭對手的市場競爭中吸引和爭奪相同類型的客源。其計算公式如下： 待定價對象房地產(chǎn)的價格＝交易實例房地產(chǎn)的價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正 其中，交易情況修正 =正常情況價格247。 在銷售定價策略上，我們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。 銷售單價預(yù)估： 我們認(rèn)為， 本案在 與其他項目各方面的比較中，優(yōu)勢比較明顯，與目前市場在售高檔住宅項目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價格定位上將處于上風(fēng) —— 價格較周邊市場增幅 為 5%以上 。 具體定價方法 ? 以市場比較定價法來求取房地產(chǎn)的價格時，通常 需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。 假設(shè) 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076 平方米 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +多層的形式開發(fā)容積率將超過 假設(shè) 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=15384 平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +花園洋房的形式開發(fā)容積率將低于 ，不能充分利用容積率 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開發(fā)容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結(jié)論： 從上面分析可以看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962 平方米 Y=11268 平方米 小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962 平方米和 11268 平方米。 三、物業(yè)配比： 基于項目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考： 各物業(yè)市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000 平方米進(jìn)行規(guī)劃。 房 型： 目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設(shè)計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計中，高層、多層采用 空中庭院 式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是 7層以下銷售緩慢困境。小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。 外力面： 建筑外力面以美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強調(diào)虛實對比： 總之整個小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園，處處是風(fēng)景，使花園成為本項目的整體特色。 一、建筑風(fēng)格 根據(jù)本項目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅持與周邊高靜園、五亭園、護(hù)城河相和諧，并能在市場上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適銷對路的原則，建議該項目采用目前在沿海城市較為流行的 美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格 ，打造溧陽市場上少有的高檔美式主題社區(qū) 。 威脅 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 項目內(nèi)保留建筑嚴(yán)重影響觀瞻及項目品質(zhì)，并對項目規(guī)劃帶來相當(dāng)大阻力。 ? 大營巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。 地塊周邊配套 ? 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育 配套相當(dāng)完備。 項目地塊周邊配套 —— 可為項目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 平陵菜場、中國銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等 教育配套 城南小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、少年宮、南門幼兒園等 文化娛樂 新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當(dāng)齊全。（新舊參半） ? 西側(cè) —— 城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國銀行 ? 東面 —— 陽光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。 在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費也較為低廉，多層僅定在— 元 /平方米與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競爭力明顯不足。另據(jù)市場調(diào)研溧陽高層住宅項目 7 層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7 樓以上住宅幾乎售罄，但 7 樓以下 90%滯銷。所以預(yù)計37 433 2 . 52 6 . 567 7529 3432 3734 462 5 . 5 334 1 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里 今年第四季度將是一個交房高峰。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐 高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達(dá)200 平方米以上的豪華三房，但也有 100 平方米以下的經(jīng)濟型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機少量的比例。 產(chǎn)品形態(tài) 溧陽高端 住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。這說 明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場，并前來投資。新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐根據(jù) 2020 年溧陽土地的招商計劃我們可以 發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的 60%。 ● 在市場持續(xù)增長 的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽 20202020年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達(dá)到對市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風(fēng)險，盡快進(jìn)入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、 2020 年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 2020 年下半年 溧陽 房地產(chǎn)市場將會延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運行狀態(tài)，同時隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。 房 產(chǎn) 大 市 篇 2020 年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運行。實施 7 個老住宅小區(qū)總面積 47 萬平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊 等 25 萬平方米的拆遷任務(wù)。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強城市功能，提升城市品位。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 “招、拍、掛 ”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) ● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。 ● 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達(dá) 萬人次，比上年增長%。 ● 正昌集團、上上集團、華朋集團、力士集團、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場競爭力 強、享譽全國、領(lǐng)先同行 的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。 第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)% ● 目前溧陽市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過半，其中主要是地方工業(yè)、機械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用更顯突出；溧陽有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對較高，達(dá)到 %。2020 年溧陽市國民生產(chǎn)總值較上年增長 %，略高于全國水平；國民生產(chǎn)總值增長遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會財富增長明顯。 溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的 AAAA 級國家旅游區(qū) —— 天目湖旅游度假區(qū)。 行政區(qū)劃： 溧陽 古稱平陵 , 秦建縣制 ,至今已有 2200 多年歷史 。處于 北緯 31176。經(jīng) 中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水母山發(fā)現(xiàn)的 “中華曙猿 ”等大量古生物化石，距今已有 4500 萬年，是包括人類在內(nèi)的高級靈長類動物的共同祖先。從過去走過的道路來看，溧陽市經(jīng)濟發(fā)展成績顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費以及儲蓄等指標(biāo)顯著增長。 2020 年完成第三產(chǎn)業(yè)總值 401000 萬元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。 ● 就多數(shù)經(jīng)濟指標(biāo)比較來看，溧陽市與江蘇省同級別縣市第一名的差距相對較大，在國民生產(chǎn)總值、人均 GDP、財政收入以及人均儲蓄存款來看，僅為第一名數(shù)值的 2040%之間。其中外商投資項目 46 個，外商獨資項目 31 家，合同利用外資 億美元，實際利用外資7309 萬美元。 ● 繼續(xù)加 大城市拆遷力度，實施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場、清溪水廠 5 萬噸級擴能建設(shè)，實施宜興至溧陽天然氣管道鋪設(shè)工程。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。 ● 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。 ● 用地布局：主城片區(qū)南部 —— 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約 公頃。到 2020 年，城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，基本形成經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達(dá)的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。 溧陽市近年商品房施竣工面積比較171400130584 14000034870024747558500001000002020003000004000005000006000007000002020 2020 2020年份平方米竣工面積施工面積 ●從溧陽市近三年的商品房施工情況來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象， 2020 年商品房施工面積較 2020 年商品房施工面積下降了約 10萬平方米，與此同時 2020 年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強大的需求能力，一方面是相對不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。預(yù)計 2020 年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展。 洗牌悄悄進(jìn)行 2020 年下半年，為規(guī)避風(fēng)險，銀行貨幣信貸政策，特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐預(yù)計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn) 物業(yè)發(fā)展的主要方向。新城景鴻花園水韻華庭桃源里南大街廣場 2950308024802650 2680340030002850050010001500202025003000350