【正文】 中控室崗位工作 監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車(chē)場(chǎng)、人行道、車(chē)道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。 保安員軍事培訓(xùn) 通過(guò)軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍。 （ 3）管理處唐人街對(duì)小區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、 記錄及異常情況的報(bào)告。 （ 2）管理處主任負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。 用戶(hù)報(bào)修處理工作規(guī)程 盡快處理用戶(hù)的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)。保安員管理引入輪換制和淘汰制，對(duì)服役一年的保安員，進(jìn)行輪換上 崗，在年終考評(píng)中，實(shí)行未位淘汰制，淘汰率不大于 10%，保持保安員的高素質(zhì)的戰(zhàn)斗力。 處理違章裝修的四個(gè)手段 （ 1） 說(shuō)服手段。 （二）裝修管理，確保無(wú)一例違章裝修 為維護(hù) [盛和園 ]外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實(shí)際出發(fā)，以智能設(shè)施管線(xiàn)、公共管線(xiàn)、復(fù)式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點(diǎn)，根據(jù)以住的裝修管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) ，為打好 [盛和園 ]裝修管理的攻堅(jiān)戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實(shí)施“一把手工程”，由總經(jīng)理親自抓裝修管理裝修宣傳培訓(xùn) —— 裝修審批 —— 裝修跟蹤監(jiān)管 ——違章裝修即時(shí)處理 —— 裝修驗(yàn)收五個(gè)環(huán)節(jié)的工作，力爭(zhēng)“服務(wù)在一線(xiàn)，監(jiān)管在一線(xiàn)”。 e. 對(duì)住宅室 內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。 前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)戶(hù)的層次需求，從物業(yè)管理的角度就設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)戶(hù)使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 1治安保衛(wèi)消防 ①實(shí)行 24 小時(shí)保安制度，采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合，動(dòng)態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施，控制治安案件發(fā)案率。 （二）、實(shí)施計(jì)劃 全面推行酒店式物業(yè)管理模式，一方面強(qiáng)調(diào)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修管理，另一方面為業(yè)戶(hù)提供細(xì)致完善的個(gè)性化服務(wù)，樹(shù)立 [盛和園 ]高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。熟悉財(cái)務(wù)電算化，能獨(dú)立處理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作，具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理 分析能力。 28 歲以下，高中以上學(xué)歷。 能熟悉使用一般的綠化工具及藥品。具備較好的溝通協(xié)調(diào)能力及應(yīng)變處理能力。品貌端莊。有三年以上任職大型住宅小區(qū)，小區(qū)物業(yè)主任或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的職務(wù)經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn)上崗證。業(yè)主投訴處理率 =（已處理業(yè)主投訴次數(shù) /業(yè)主投訴總次數(shù)） 百套房間有鼠跡房間數(shù)＜ 2 設(shè)備完好率＞ 98% 督導(dǎo)管理 采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門(mén)實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法： （ 1）經(jīng)濟(jì)管理：公司與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤的工資制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng) 員工的工作積極性。同 時(shí)通過(guò)對(duì)訂定完善的設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，對(duì)物業(yè)及系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)完善的管理，使物業(yè)達(dá)至保值增值的目標(biāo)。 （二）管理服務(wù)目標(biāo)整體策劃 [盛和園 ]的管理服務(wù)工作將本著“親切服務(wù)，用心管理”的宗旨，對(duì)本上區(qū)的住宅及部分實(shí)施一體化管理的綜合服務(wù)。這樣不但有利于管理，方便業(yè)戶(hù)，而且有利于管理處主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)抓落實(shí)。 24 小時(shí)保安和消防值班，維護(hù)正常工作生活秩序，消防安全隱患，無(wú)因公司責(zé)任造成的重大刑事案件、安全事故和消防事故。 （ 4）環(huán)境衛(wèi)生 ，無(wú)雜物， 無(wú)污漬，無(wú)積塵，無(wú)積水、無(wú)亂貼亂畫(huà)。草坪每年修剪 2 次以上。業(yè)主請(qǐng)修合格率 =（合格完成業(yè)主請(qǐng)修次數(shù) /完成業(yè)主請(qǐng)修總次數(shù)）100% 理培訓(xùn)上崗證 。 綠化工 受過(guò)專(zhuān)業(yè)的消防、保安培訓(xùn)，持上崗證或培訓(xùn)合格證。 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)主管 /會(huì)計(jì) 熟悉電腦操作，持《會(huì)計(jì)電算化操作人員合格證》。 采用車(chē)輛交通科學(xué)化管理方案，實(shí)施人車(chē)分流在車(chē)行入口，設(shè)置指導(dǎo)崗；在車(chē)行道路上，設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施，最大限度地減少汽車(chē)噪音、廢氣對(duì)小區(qū)的干擾和污染。保安人員的培訓(xùn)工作除理論的方面，實(shí)操的演習(xí)訓(xùn)練亦非常重要，針對(duì)保安人員的培訓(xùn)有以下內(nèi)容。委托管理合同簽訂后，提前介入管理，擬派管移交接管前的準(zhǔn)備工作 物業(yè)資料的接管移交 物業(yè)之移交接管 工作計(jì)劃 保修工作管理 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主（住戶(hù)）入住管理 工程完善和工程遺留問(wèn)題處理規(guī)定 業(yè)主（住戶(hù)）入住前準(zhǔn)備工作 移交接管前的準(zhǔn)備工作 理處主任、物業(yè)助理和機(jī)電管理人員到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。 二、入住裝修價(jià)段的管理 （一）辦理入住，快捷便利 辦理入住手續(xù)流程 交領(lǐng)入住資料→填寫(xiě)資料，并輸入電腦，簽訂合約→代收、代繳費(fèi)用→發(fā)鑰匙→交、驗(yàn)房屋→ 開(kāi)通水電氣，代辦電話(huà)、電視等業(yè)務(wù)。 建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)戶(hù)裝修施工，指定部門(mén)主管、物業(yè)助理，實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管，每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于 6 次，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查與業(yè)戶(hù)溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。同時(shí)根據(jù)建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》，對(duì)住宅裝修進(jìn) 行法制管理。 承諾的相應(yīng)懲罰條款 我們承諾沒(méi)有因公司責(zé)任造成的重大弄事案件、安全事幫和消防事故。 （ 1）管理處為用戶(hù)提供有償維 修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。 （二）給排水設(shè)備（設(shè)施）管理 給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理 確保給排水設(shè)備（設(shè)施）保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。 （ 1） 保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及小區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。 （ 5）協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。 （六）清潔管理 對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。 （ 3）嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)人來(lái)訪(fǎng)登記制度。 保養(yǎng)維修： 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的務(wù)項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管理的設(shè)備的設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 （ 4）管理處主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。 應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程 （ 1）由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類(lèi)突發(fā)事件。 （ 3）管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。第一梯隊(duì)的快速反應(yīng)分隊(duì)隨時(shí)聽(tīng)候候調(diào)遣，在報(bào)警 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；第二梯隊(duì)的快速支援分隊(duì)在緊急狀況下隨時(shí)召集，對(duì)第一梯隊(duì)及時(shí)支援；在確實(shí)需要緊急增援的情況下，由物業(yè)公司調(diào)度管理人員實(shí)施緊急增援。 （ 4） 法律手段。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約，提交裝修押金 各部門(mén)主管監(jiān)管 物業(yè)助理、治安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督 發(fā)出通知，上門(mén)工作，以理服 人，說(shuō)服業(yè)戶(hù)，讓業(yè)戶(hù)整改 采取強(qiáng)制措施 向市房產(chǎn)局反映情況以取得行政上的支持 經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決 培訓(xùn)合格后 發(fā)現(xiàn)違章裝修， 1 小時(shí)內(nèi) 業(yè)戶(hù)辦理入住手續(xù) 對(duì)業(yè)戶(hù)、裝修施工隊(duì)伍裝修培訓(xùn) 空調(diào)安裝及管線(xiàn)走向。 b. 工程遺留問(wèn)題 在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。 （二）做好驗(yàn)收接管工作 在管理公司對(duì) [盛和園 ]充分了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。本公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專(zhuān)業(yè)管理知識(shí)，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。 提供公共區(qū)域 的清潔服務(wù)，每年更進(jìn)行清洗外墻作業(yè)，務(wù)求令 [盛和園 ]保持其豪華瑰麗及清新的形象； 倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，設(shè)置垃圾分類(lèi)箱，向業(yè)戶(hù)發(fā)放垃圾分類(lèi)袋，將可回收垃圾、不可回收垃圾分類(lèi)放置處理，減少垃圾二次污染。具有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。 具備良好的應(yīng)付突發(fā)事件的能力及現(xiàn)場(chǎng)操控能力。 保潔部 清潔主管 路燈完好率 =（完好路燈數(shù) /路燈總數(shù)） 100% ，觀葉、觀花、觀干植物兼有，花草樹(shù)木與建筑物配置得當(dāng)，長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀。緊急搶修除外。講文明、講禮貌、守道德、尊重業(yè)主，不與業(yè)主發(fā)生正面爭(zhēng)吵。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)戶(hù)對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng) 服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問(wèn)題暴露出來(lái)，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)戶(hù)有不滿(mǎn)情緒的問(wèn)題時(shí) ，若說(shuō)服或協(xié)商無(wú)效，可采取行政辦法，運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，提升開(kāi)發(fā)商在公眾中的良好形象，創(chuàng)造良好的名牌效應(yīng)，更有效地促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售。 將 [盛和園 ]作為福州物業(yè)管理的典范實(shí)施管理，引入盡善盡美的個(gè)性化服務(wù)理念，將酒店管理與物業(yè)管理融為一體，本著“以人為本”的原則，以高起點(diǎn)的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，讓業(yè)戶(hù)享受“五星級(jí)”的人性化服務(wù)，從而達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的高效益。 （ 3）行政管理：實(shí)行每月、每周部門(mén)詳細(xì)的工作計(jì)劃，管理處主任每天上班前 20 分鐘組織管理級(jí)召開(kāi)“早會(huì)”布置當(dāng)日工作，下達(dá)工作任 務(wù)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問(wèn)題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開(kāi)一次辦公會(huì)，講評(píng)和布置工作，聽(tīng)取匯報(bào)，分析存在問(wèn)題，提出解決辦法。 路燈完好率＞ 100% 藥激法檢查滅蟑螂工作達(dá)到“雙五”和“雙二”標(biāo)準(zhǔn) 房屋完好率 =（完好房屋建筑面積 /總建筑面積） 100% 熟悉物業(yè)管理的特性，具備良好的溝通協(xié)調(diào)操控能力及應(yīng)變處理能力。具有兩年以上酒店或服務(wù)性行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。初中以上學(xué)歷， 45 歲以下。工民建、給排水或電氣類(lèi)大專(zhuān)以上學(xué)歷， 28~45 歲。 保安部 保安主任 具有保安管理工作經(jīng)驗(yàn)，持保安培訓(xùn)上崗證。熟悉物業(yè)管理方面的財(cái)務(wù)規(guī)定，具有從事物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)。 堅(jiān)持“以人為本”，抓好員工隊(duì)伍的教育和培訓(xùn)，員工持證上崗，牢固樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想。 ②采用先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場(chǎng)所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理，構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。裝修管理上，實(shí)施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自?huà)鞄?，主?[盛和園 ]的裝修管理，向發(fā)展商和業(yè)主負(fù)責(zé)。 3）房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 1）梁、柱、板主體； 2）頂棚； 3）墻面； 4）地（樓）面； 5）廳房； 6）樓梯、扶手； 7）插座（電器插座、公用電視天線(xiàn)插座、有線(xiàn)電視插座、電話(huà)插座）； 8）接線(xiàn)盒； 9）開(kāi)關(guān)； 10）照明燈具； 11）供水系統(tǒng)； 12）排污管； 13）地漏； 14）衛(wèi)生潔具； 15）防盜網(wǎng)（窗）； 16）室內(nèi)配電箱； 17）水表、電表和煤氣表； 18）衛(wèi)廚之防水防滲處理。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)” 依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗(yàn)，在審批過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)一些不良理象，例如某些覺(jué)悟較低業(yè)戶(hù)為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。做到以理說(shuō)服業(yè)戶(hù)，以情感化業(yè)戶(hù)，爭(zhēng)取業(yè)戶(hù)的支持和諒解，讓業(yè)戶(hù)自學(xué)接受整改要求。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，并交管理押金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶(hù)口，把可疑分子清出小區(qū)；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前的禮貌地查驗(yàn)證件。 （ 2）工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。 突發(fā)事件或異常情況處理 確保管理處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類(lèi)突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。 （ 1）中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。 （ 2） 保安主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。 （ 2）負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。 （ 4）當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門(mén)。 （ 2） 當(dāng)班保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。 （ 1）中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí) 方案、檢查、整改工作。 （ 5）物業(yè)助理負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶(hù)通知停水情況。 社區(qū)文化活動(dòng)管理 管理處組織開(kāi)展的各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)當(dāng)中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 （ 3）總公司部門(mén)主管及管理處主任負(fù)責(zé)組織每月的月檢。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能，黨團(tuán)員占總?cè)藬?shù)的 90%以上。 管理處對(duì)裝修的追蹤監(jiān)管全面采取目標(biāo)管理制度，對(duì)各級(jí)管理人員立下目標(biāo)責(zé)任狀，措施如下： （ 1） 出現(xiàn)違章裝修， 2 小時(shí)內(nèi)未糾正，扣罰半月工資； （ 2） 出現(xiàn)違章裝修， 3 小時(shí)內(nèi)未糾正，扣罰全月工資；