【正文】 m2以上。 3）其他方面。 中等戶型熱銷有其客觀原因：小戶型及大戶型的消費者數(shù)量均未占 優(yōu)勢，前者主要是單身一族或者是兩口之家，其購房目的主要是作為過渡方式，而后者則大多具有較強的資金支付能力。根據(jù)以上兩表，整體樓盤平均銷售起價自高向低依次是： 區(qū)域 濱海 國貿(mào) 海甸島 秀英 其他 價格（元 /m2） 2813 2400 2184 1918 1750 2）層差價 以上樓盤 起價均以最低層的居住用房為標(biāo)準(zhǔn)（一般為 24層）。 房屋價格的成本構(gòu)成主要包括地價、建材成本等。據(jù)銷售人員介紹，島內(nèi)、外消費者約各占 50%。 由于島內(nèi)、外購房者所占比例基本相當(dāng)，因此開發(fā)商應(yīng)針對他們不同的實際需要對所開發(fā)的商品房合理搭配，避免盲目跟風(fēng)，不能一味追求建設(shè)高檔樓盤，防止供需脫節(jié)斷鏈，才利于房地產(chǎn)地市場的健康發(fā)展 。該類消費者中，島外人士多于島內(nèi)人士；第二類消費者目標(biāo)定位在普通樓盤， 交通方便、生活、商業(yè)、文化設(shè)施較齊全的熱鬧地段受到歡迎。房屋銷售價格最終由市場需求決定，需求市場的強勁增長促進了銷售市場的日益走強。如按 3 層起，平均最高樓層為 20層，層差價為 50 元 /m2 測算，則可推算出整體樓盤的層差總價：（ 20－ 3） 50＝ 850 元 /m2。此外，由于面積相對適中，總售價不太高，一般購房者較易承受。 綜上，新樓盤無論是從建筑規(guī)模，建筑密度、容積率、綠化率及小區(qū)配套等方面，還是從自身內(nèi)部設(shè)計和建筑質(zhì)量等方面均有較大的改善：規(guī)模逐漸向大型化，配套向合理、全面化，設(shè)計向?qū)嵱?、美觀時尚化發(fā)展。 相對而言，停緩建工程的規(guī)模要小得多，由于受原規(guī)劃條件的限制影響，大都是在原規(guī)劃基礎(chǔ)上續(xù)建完工。 關(guān)于停緩建復(fù)工工程問題 開發(fā)樓盤中由停緩建工程復(fù)工的約占 31%，新建樓盤所占比例約為 69%，兩者比例接近 3:7。別墅等其他房屋雖未列入本次調(diào)查范圍，但其所占比例也較為有限。另一方面，國貿(mào)區(qū)域雖然作為?？谑心酥琳麄€海南省的金融貿(mào)易中心的功能定位未能最終實現(xiàn)， 但“金貿(mào)區(qū)”概念已深入人心，提到海口的高樓大廈，人們?nèi)匀粫匀坏叵氲絿Q(mào)，而事實上這里依然是?？谑懈邔咏ㄖ顬榧械膮^(qū)域。 分析樓盤分布的成因，總結(jié)歸納以下幾 點： 1）海甸島是傳統(tǒng)的居住區(qū)，雖不屬于?？诒静?，但相關(guān)居住生活配套卻并不缺乏，同時又兩面環(huán)海，居住生活環(huán)境較為優(yōu)越。根據(jù)樓盤的密集程度，調(diào)查人員將之分為 5 個區(qū)域，各區(qū)域的調(diào)查數(shù)量與該區(qū)域的新樓盤數(shù)量有較大的聯(lián)系，基本呈正相關(guān)關(guān)系。 （ 2）對資 料甄別使用的原則 在調(diào)查過程中，有部分信息資料由商品房銷售人員提供，其中部分內(nèi)容有從促銷角度出發(fā)產(chǎn)生的隱瞞甚至誤導(dǎo)成份。 3 調(diào)查分析的基本原則 （ 1）樣點原則 受時間、人力、物力等條件所限，調(diào)查人員不能對?？谑腥康纳唐贩窟M行盤查，因此，有意識地選取了一些對總體狀況有說明意義、具有代表性的樣點進行調(diào)查分析。 二 調(diào)查對象基本狀況 本次調(diào)查在事先確定的 36 個重點調(diào)查對象基礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況隨機增加了 6 個個案，調(diào)查對象共計 42 個。 從本次調(diào)查整體來看，樓盤分布不均，集中于少數(shù)區(qū)域。大量的停緩建工程在政府處置政策及市場開發(fā)熱潮的雙重推動下紛紛復(fù)工建設(shè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要分支力量。居住、商住物業(yè)中，大部分為帶電梯的高層建筑，占到97%左右（其中高檔公寓約占 27%）。企業(yè)規(guī)模不大，人員不多，資金實力相對有限，他們對辦公場所的要求不需要豪華，而是實用，所以交通方便、價位中等、戶型適中的寫字樓顯然最符合他們的要求。如麗晶海景花園總建筑面積為 12 萬 m2，奧林匹克花園總建筑面積接近 15 萬 m2，世貿(mào)雅苑僅三期工程建筑面積就達到 16 萬 m2；寶安江南城總占地面積達 600 畝，綠色佳園四期規(guī)劃用地面積也有 400 多畝。除上述因素外，值得一提的是，相對于以往樓盤，新樓盤更注重了建筑的通風(fēng) 、采光、房間布局的美觀大方以及建筑面積的有效利用等，同時注入了一些流行元素，比如出現(xiàn)了錯層等新的戶型結(jié)構(gòu)。相對于前述兩者， 80110m2 之間的戶型的消費者在數(shù)量上占有較大比例。在新建樓盤中，帶電梯的高層樓盤占了大多數(shù)，因此售價均存在樓層差異，不同樓層價格也不同 根據(jù)調(diào)查人員的統(tǒng)計，高層建筑樓層一般介于 1732層之間，而以 20 層左右居多；層差價在 10100元 /m2 之間， 4060 元 /m2 的層差較為集中。雖然當(dāng)前房屋銷售價格增長與地價、建材價格上漲有直接的關(guān)系，但需求的拉動也是一個重要的杠桿。 根據(jù)銷售人員提供的有 關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查人員對消費者在房產(chǎn)面積、所在區(qū)域等方面的選擇進行了統(tǒng)計，根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果發(fā)現(xiàn)，就面積而言，無論是島內(nèi)島外消費者，選擇 80110m2的中等戶型的所占比例均最大，遠遠高于對其他面積的選擇比例；就區(qū)域而言，消費者明顯分化為兩類：第一類消費者的目標(biāo)定位在高檔樓盤，其選擇范圍包括濱海一線、海甸島和國貿(mào)區(qū)域的海景房以及其他區(qū)域品質(zhì)較好的樓