【正文】 網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。 ? 二管制切換閥門靈活、無漏、開關(guān)狀態(tài)正確。 【循環(huán)泵及管道】 ? 循環(huán)泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）符合出廠要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 運(yùn)行管理制度。 【機(jī)房設(shè)施】 ? 手動松閘扳手、手動輪齊全。 【自動扶梯】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲。 ? 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。 ? 轎廂空調(diào)制冷通風(fēng)良好，過濾網(wǎng)清潔，無冷水溢出。 ? 制動器完好、可靠。 【機(jī)房環(huán)境】 ? 無積塵、積水、泊漬、無亂堆雜物和易燃易爆物品。 ? 防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。 ? 接地線連接緊密牢固 。 ? 接地線連接應(yīng)緊密牢固。 ? 操作機(jī)構(gòu)動作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。 設(shè)備 設(shè)施保養(yǎng)質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn) （設(shè)備設(shè)施定期檢查保養(yǎng)內(nèi)容與要求完全響應(yīng)《浦東新區(qū)機(jī)關(guān)后勤物業(yè)服務(wù)項目競爭性談判文件》的要求） 供配電設(shè)備 【電力變壓器】 ? 檢查電力變壓器是否符合要求。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 33 ? 弱電工 a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》； b. 信號接收機(jī)房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次； c. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 實施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備主管審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計，確保安全正常運(yùn)行和使用。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 27 設(shè)備管理 ? 我公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確保“ 浦東新區(qū)市民中心 ”設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。服務(wù)過程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前； ? 擺放茶杯時，聲音要輕，茶杯須放在賓客的右手位置，同時杯柄朝后成 45176。 2176。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 根據(jù)” 浦東新區(qū)市民中心 ”有關(guān)部門的要求，布置、安排、落實服務(wù)人員做好服務(wù)接待工作。 ? 檢查與考核 每季管理處對物資管理工作須進(jìn)行全面檢查，檢查內(nèi)容包括計劃編制、采購、物 資保管、領(lǐng)料發(fā)放等，并落實責(zé)任，執(zhí)行考核，對于物資管理工作有明顯成績者或違章者將進(jìn)行責(zé)任考核。 c. 對于管理處員工需要領(lǐng)用工具時，應(yīng)向內(nèi)勤領(lǐng)用，并填寫《工具領(lǐng)用登記表》，表上的名稱、規(guī)格 /型號、數(shù)量、領(lǐng)用日期、歸還日期、領(lǐng)用人、倉管員及主管須填寫詳盡，字跡清楚。 c. 倉庫要切實而嚴(yán)格做好防火安全工作，嚴(yán)禁吸煙，閑人莫入。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如果客觀情況發(fā)生變化或應(yīng)急事件出現(xiàn)，可按調(diào)整和補(bǔ)充計劃或應(yīng)急請購貨物處理。 ? 本管理制度規(guī)定了物料計劃、采購、驗收入庫、使用、保管及發(fā)放等管理職能，是管理 處各部門必須遵循的基本原則和程序，也 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如繼續(xù)借閱則另辦續(xù)借手續(xù)。 【檔案接收】 a. 上交檔案要確保案卷質(zhì)量方能接收。 b. 管理處經(jīng)理每月一次進(jìn)行檢查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 15 ? 公司投訴電話（ 96916） 24 小時受理投訴 ，投訴相關(guān)職能部門 24小時內(nèi)給予回復(fù)；接到投訴一般情況 2 小時內(nèi)到現(xiàn)場處理 ， 短時間內(nèi)無法處理的 24 小時內(nèi)處理答復(fù)。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 14 3 管理設(shè)想 管理目標(biāo) 我公司將使“ 浦東新區(qū)市民中心 ”達(dá)到以下管理服務(wù)總目標(biāo)： ? 通過良好的物業(yè)管理使“ 浦 東新區(qū)市民中心 ”保值、增值，真正為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的辦公及商務(wù)環(huán)境； ? 在管理中導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系及OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系； ? 執(zhí)行“上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 1 公司綜合闡述 1 企業(yè)理念 1 管理模式 4 管理框架 6 管理規(guī)模 6 管理的主要物業(yè) 7 項目剪影 8 2 物業(yè)概況及合作意圖 13 物業(yè)概況 13 合作意圖 13 合作前提 13 3 管理設(shè)想 14 管理目標(biāo) 14 服務(wù)理念 15 保證體系 15 指標(biāo)承諾 15 對策措施 16 4 管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 17 業(yè)戶服務(wù) 17 禮儀服務(wù) 22 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通過不斷的完善，真正達(dá)到使業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值； ? 制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施； ? 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。 ? 職責(zé) a. 資料檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的保存、預(yù)立卷與保管工作。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 18 妥善保管，以備年底一并裝訂歸檔。 f. 閱后及時歸還，確有必要可借閱一星期。 物料管理 【物料管理范圍】 ? 本管理制度所指的物料是各類設(shè)備、工具、儀器、備品備件、燃料、器材及清潔服務(wù)用品等。 【物料管理要求與內(nèi)容】 ? 物料供應(yīng)計劃 a. 管理處物料供應(yīng)計劃一般按物料供應(yīng)實際變動的狀況，以及當(dāng)月需要實際情況等要求進(jìn)行編制。 b. 物料訂貨或采購必須根據(jù)采購計劃及零星采購要求進(jìn)行訂貨或采購，并按請購質(zhì)量、數(shù)量、時間及相應(yīng)價格進(jìn)行，同時 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 b. 內(nèi)勤對保管的物料應(yīng)做到“品質(zhì)清、規(guī)格清、數(shù)量清、堆放整齊、庫容整齊、庫地清潔；帳卡物相一致；按架、按位 明標(biāo)定放。 b. 對于使用部門需用倉庫存放的特定工具、儀器等應(yīng)向內(nèi)勤借用，并填寫 《物資借用登記表》，表上的借用物資、借用日期、借用人簽名、登記人、歸還日期及質(zhì)量狀況須填寫詳盡，字跡清楚，借用人和登記人應(yīng)當(dāng)場檢驗把關(guān)，否則在歸還工具時發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當(dāng)事人賠償。同時每月 25 日前做好《物資存庫統(tǒng)計月報表》。 ? 電話分機(jī)的轉(zhuǎn)接服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C（177。 ? 提供茶水服務(wù)的順序是先主賓后主人，然后按順時針方向提供服務(wù)，在客人較多的情況下，二人或多人同時服務(wù)時分正反二個方向進(jìn)行，但不可將主人放在最后； ? 茶水添加時，須在距客人背后 30 公分左右操作，茶水倒 至七分滿，并注意客人的動態(tài)，以免發(fā)生碰撞。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。 ? 領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年 度）維修計劃表》； c. 組織實施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動表》。 ? 領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制 訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 ? 維修保養(yǎng) a. 弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織對分承包商的評審和初選工作，每 月組織對分承包商的評價。 ? 隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器位置正 確、平整和牢固。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 35 ? 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。 ? 二次接線與電器或端子排的連接牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清洗齊全。 ? 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 ? 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。 ? 減速和潤滑良好，油位正常 油質(zhì)清澈 。 ? 轎廂長、短行程的平層精度符合要求。 ? 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。 ? 動力電與照明電，控制電與信號電不得混用。 ? 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。 ? 梳齒板斷裂二根以上按照覓換 ? 底坑清潔、照片完好。 ? 原始技術(shù)資料。 ? 油泵工作正常，無異常響聲。 ? 各運(yùn)行參數(shù)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)。 ? 壓力表、溫度表顯示正常。 【風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)機(jī)及新風(fēng)機(jī)】 ? 風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行正常，無異常聲。 ? 電氣控制及接地保護(hù)符合規(guī)定。 ? 能耗數(shù)值統(tǒng)計詳細(xì) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效 ，過濾器無阻塞 。 ? 各機(jī)電絕緣大于 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 消防設(shè)施及各工具完好有效。 ? 電源鎖開關(guān)完好。 ? 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。 ? 原始技術(shù)資料 (包括增擴(kuò)設(shè)備 )。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 電源容量適當(dāng)，無過載情況。 （ 3） 備用電源（蓄電池）充足，能維持規(guī)定時間，切換迅速可靠。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 各機(jī)連接正確，接頭無氧化層，接觸良好。 ? 數(shù)據(jù)記錄及時、完整，圖表要素勾勒清晰。 電機(jī)絕緣值大于，接地電阻小于 4Ω 。 ? 各層消火栓出水壓力符合要求。 ? 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。 ? 噴頭、管道無滲漏、銹蝕。 【消防報警】 ? 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動。 ? 探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。 ? 系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)中的端子箱無水漬，掃除塵埃，接線標(biāo)志清晰無脫落。 【資料】 ? 原始竣工資料。 ? 給排水設(shè)備 生活泵、水過濾器、排污泵、污水處理設(shè)備、熱水爐、熱水循環(huán)泵等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 作業(yè)完成后，必須清點所帶工具，切勿把工 具遺忘在設(shè)備內(nèi)。 ? 在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的安全性能。 c. 因維修保養(yǎng)需停機(jī)時，需確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。 b. 任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗電前，一律應(yīng)作為有電。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 c. 在工場間之外地區(qū)施工時，必須開具“動火