【正文】 類突發(fā)、意外事件的現(xiàn)場(chǎng)。 其他 喬灌木生長(zhǎng)良好，樹冠完整。 施肥 按肥力、草種、生長(zhǎng)情況及時(shí)施肥，年 2遍。 請(qǐng)小區(qū)內(nèi)住戶共同出謀劃策，提倡家庭綠化，保持小區(qū)四季常青。 區(qū)內(nèi)公共區(qū)域清潔范圍內(nèi)容表 清潔范圍 清潔內(nèi)容 公共走道、電梯廳、1F大堂 大門玻璃、花崗巖及大理石地坪、過道地坪、單元房號(hào)牌、指示牌、燈具、電源開關(guān)及插座、煙感及警鈴、煙灰盅、各類墻面、玻璃 /鐵護(hù)欄、安全警燈、告示牌、過道門、房門、電表室地坪、植物套盆、天花 電梯轎廂 地面（地毯）、門壁 設(shè)備用房 清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物 消防樓梯 扶手、梯級(jí)及 平臺(tái)、墻面、天花、燈罩、外露設(shè)施喉管、門、垃圾箱、消防箱、玻璃 /鐵護(hù)欄 首層外圍 墻面、出入口雨篷、大理石地坪、大門、照明燈、探頭、天花、玻璃、路燈、金屬樓牌、植物套盆、煙灰盅等 公共道路 沖洗 水景、河道 打撈、清理，定期噴灑藥水 公共走道、車道、停車位 指示牌、燈具、煙灰盅、植物套盆、道磚地坪、室外擺設(shè)、固定休閑椅、探頭、雨水井、噴水池 綠化帶 各類道路燈、陰井蓋、水龍盒、指示牌、鐵柵欄、垃圾清理、 各類雕塑 設(shè)備用房、水箱 清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物、水箱內(nèi)外 垃圾房 地坪、墻面 、頂燈、垃圾桶、水斗、門 室外娛樂區(qū) 各類娛樂設(shè)施、涼棚 門前外圍 大門、邊門、圍墻、鐵柵欄、圍墻燈、門牌 公共區(qū)域清潔周期表 清潔范圍 周期 清潔標(biāo)準(zhǔn) 公共走道 車道 停車位 每天一次 所有走道、車道、停車區(qū)域徹底清掃 每周一次 2米以上 3米以下的指示牌、燈具的抹塵 每周一次 噴水池內(nèi)部清洗 電梯轎廂 循環(huán)保潔 如有地毯每日換洗一次 每周一次 門壁上光 草坪 每天一次 2米以下草坪燈、指示牌的抹塵和草坪上垃圾的徹底清理 每周一次 3米以下的指示牌、燈具抹塵 每周一次 陰井蓋、水龍盒清洗 設(shè)備用房 每天一次 清除廢物 垃圾房 每天一次 2米以下的墻面、頂燈、門框、門及地坪等的清洗 室外娛樂區(qū) 每天一次 各類娛樂設(shè)施、涼棚 2米以上部位的抹塵 水景 每周一次 打撈漂浮物、清理池底、噴灑藥水 垃圾收集 每日二次 無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)污跡、無(wú)異味 天臺(tái)、屋頂 每月一次 無(wú)垃圾堆集 殺蟲滅害 每月一次 陰井、明溝、垃圾房噴灑藥水，每半年滅鼠一次 消防栓、指示牌 每周二次 目視無(wú)灰塵、無(wú)污漬 門前外圍 每周一次 大門、邊門的抹塵 每半月一次 鐵柵欄、圍墻沖洗 、圍墻燈抹塵 外墻清洗 每年一次 清潔范圍 周期 清潔標(biāo)準(zhǔn) 每月清洗內(nèi)容 所有區(qū)域的地磚、地毯等地坪清洗和 3米以下項(xiàng)目各棟樓外墻墻面的清洗、探頭的抹塵、 5米庭院燈的抹塵、大面積滅蟲一次 注：清洗內(nèi)容除周、月清洗內(nèi)容外，均每天循環(huán)保潔 除蟲及消毒管理細(xì)則 ? 小區(qū)公共區(qū)域除蟲，按比例配制殺滅菊脂藥水，裝入藥水桶，依次從上自下對(duì)主要部位噴灑除蟲，消滅蚊蠅孳生。公司員工必須通過培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后，方可上崗。 （ 5）保潔部主管 —— 職位描述 向 管理處 經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的保潔與綠化養(yǎng)護(hù)工作，以及制定有關(guān)保潔與綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，檢查 、督促、考核員工的作業(yè)情況，并負(fù)責(zé)對(duì)下屬的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。 （ 3）工程部主管 —— 職位描述 向 管理處 經(jīng)理 和條線經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面了解和熟悉管理轄區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備情況，制定維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查、監(jiān)督、記錄考核員工及保養(yǎng)單位的工作情況，并負(fù)責(zé)對(duì)下屬業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。 主要人員任職要求 綜合考量本項(xiàng)目的管理特性與服務(wù)要求等項(xiàng)因素，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的人員任職前應(yīng)通過審核，經(jīng)培訓(xùn) 考核合格后才能具備上崗資格，具體的任職資格應(yīng)具備以下要求： （ 1）管理處經(jīng)理 —— 職位描述 管理處 經(jīng)理，全權(quán)負(fù)責(zé) 管理處 的各項(xiàng)管理工作，負(fù)責(zé)編制工作 計(jì)劃，檢查、督導(dǎo)、考核下屬員工的貫徹執(zhí)行工作計(jì)劃的情況，審核有關(guān)文件及采購(gòu)計(jì)劃及預(yù)算，能很好協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，對(duì)公司上級(jí)部門負(fù)責(zé)，協(xié)調(diào) 管理處 與相關(guān)各方的關(guān)系。 （建議將會(huì)所部分的 日常 管理 與服務(wù) 一并納入客戶服務(wù)部） ? 工程部 ： 工程維修部門負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以及工程外委項(xiàng)目監(jiān)管和業(yè)主的報(bào)修工作，這樣便于集中優(yōu)勢(shì)兵力，提高維修效率和降低運(yùn)行成本，同時(shí)便于統(tǒng)一管理。 ? 負(fù)責(zé)認(rèn)真做好業(yè)戶的巡訪、回訪工作，切實(shí)處理好投訴問題，消除不良影響，在業(yè)戶中樹立公司的良好形象。 ? 負(fù)責(zé)遵照服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)管理處工作實(shí)行全過程控制，以確保按規(guī)定運(yùn)作，管理處管理、服務(wù)等工作始終處于最佳狀態(tài)。 ? 秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)秩序維護(hù)、消防安全、車輛管理等工作；協(xié)助做好裝修等的監(jiān)查工作 。 項(xiàng)目 人員配置 崗 位 人數(shù) No 崗位情況 經(jīng)理 1 物業(yè)經(jīng)理 經(jīng)理助理 1 客戶服務(wù)主管 1 行政兼人事 1 會(huì)計(jì) 1 出納 1 客戶服務(wù) 4 服務(wù)接待、兼文檔內(nèi)勤 小計(jì) Subtotal 10 首席工程師 1 工程主管 1 維修工 6 強(qiáng)電、弱電 小計(jì) Subtotal 8 秩序維護(hù)主管 1 領(lǐng)班兼巡邏 4 每班 1 人，四班輪翻 監(jiān)控 8 兩監(jiān)控室，每班 2人，四班輪翻 巡邏 12 每班 3 人，四班輪翻 門崗 C54（ 1） 8 每班 2 人，四班輪翻 門崗 C54（ 2） 4 每班 1 人，四班輪翻 門崗 C52（ 1） 8 每班 2 人，四班輪翻 門崗 C52（ 2） 4 每班 1 人，四班輪翻 小計(jì) Subtotal 49 保潔主管 1 保潔領(lǐng)班 2 保潔員 30 樓內(nèi)保潔 小計(jì) Subtotal 33 合計(jì) 100 項(xiàng)目一期的人員配置 編號(hào) Number 崗位 Position 人員派駐數(shù)量 Qty. of Staff Displacement 1 物業(yè)經(jīng)理 Property Manager 1 2 客戶服務(wù)主管 Customer Service Supervisor 1 3 客戶服務(wù)人員 Customer Service Staff 2 4 會(huì)計(jì) Accountant 1 5 出納 Cashier 1 6 工程主管 Engineering Supervisor 1 7 維修工 Maintenance Staff 3 8 安全主管 Security Supervisor 1 9 保潔主管 Cleaning Supervisor 1 10 安保隊(duì)員 Security Staff 24 總計(jì) Total 36 四 、 物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)部的管理機(jī)制 ? 管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率； ? 管理人員要求素質(zhì)高且一專多能，會(huì)操作電腦，文字及口頭表達(dá)能力好，擁有一定的智能化知識(shí)。 態(tài)度：不以帶‘不’字的話語(yǔ)作結(jié)束語(yǔ)。 從而 通過 我們 的有效 管理 ，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境 ”。 41 第一章 物業(yè)概況 ? 用地面積： 117,，其中 一期（ C54）： 46,； ? 建筑棟數(shù)： 16棟，其中一期（ C54）： 6棟 ； ? 總單位數(shù)： 1,233套，其中一期（ C54）： 486 套 ； ? 總建筑面積： 271, 平方米。 20 四 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維保措施 17 一 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 環(huán)境衛(wèi)生管理措施 3 四 物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)部的管理機(jī)制 7 六 物業(yè)管理專業(yè)規(guī)章及公眾制度 31 噪聲污染的預(yù)防與控制措施 34 遇爆炸物或可疑物品處理程序 35 八 綜合管理措施 為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為 “漢斯國(guó)際公寓 ”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn) “業(yè)主 第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 ”。 目標(biāo)：滿足業(yè)主需求和超越業(yè)主合理期望。 ? 公司品質(zhì)保證部將負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行的質(zhì)量監(jiān)管，指導(dǎo)滿意度調(diào)查及日常運(yùn)行中的意見收集，督導(dǎo)并及時(shí)采取改進(jìn)措施。 ? 工程維保部負(fù)責(zé)所管物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備的管理、養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用和設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行；負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主入住后的裝修、改造按物業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督檢查。 其職責(zé)： ? 直接對(duì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，在合同和預(yù)算的范圍內(nèi)全面負(fù)責(zé)管理處的日常物業(yè)管理工作。 ? 負(fù)責(zé)管理費(fèi)的征收和追收工作，認(rèn)真進(jìn)行業(yè) 戶費(fèi)用收繳情況的統(tǒng)計(jì)，分析收繳情況動(dòng)態(tài)變化的原因，確保收繳率達(dá) 90％以上。 內(nèi)部管理職責(zé)分工 根據(jù)本項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，在本項(xiàng)目的物業(yè)管理處內(nèi)部管理上主要設(shè)置了四個(gè)職能部門 ， 其主要管理職責(zé)分工如下： ? 客戶服務(wù)部 ： 是處理整個(gè)物業(yè)管理的接待中心，其下有公共關(guān)系、財(cái)務(wù)管理、服務(wù)接待三大塊，公共關(guān)系對(duì)內(nèi)主要負(fù)責(zé)處理和協(xié)調(diào)整個(gè)社區(qū)內(nèi)的管理事宜，對(duì)外負(fù)責(zé)與政府部門的聯(lián)絡(luò)，組織協(xié)調(diào)有關(guān)社區(qū)的各項(xiàng)活動(dòng)；財(cái)務(wù)管理主要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的預(yù)算，費(fèi)用的收繳 等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，確保管理處在最經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)下運(yùn)作，降低成本；服務(wù)接待全年無(wú)休為業(yè)主提供 24小時(shí)服務(wù)和幫助，是業(yè)主能真正體驗(yàn)到便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)平臺(tái)。 人員配備遵循：精干、高效、一專多能的原則，倡導(dǎo)提高技術(shù)含量和人員的整體素養(yǎng)，建立一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，思想意識(shí)新的員工隊(duì)伍。 ? 工作認(rèn)真，反應(yīng)敏捷，思維清晰。 —— 任職要求 身高 ，年齡 35～ 45歲，身體良好； ? 中?；蛳喈?dāng)大專學(xué)歷，有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力； ? 從事過物業(yè)秩序維護(hù)員管理工作三年以上，有當(dāng)兵經(jīng)歷更佳，能按照有關(guān)程序處置突發(fā)事件，熟悉有關(guān)法律法規(guī)； ? 工作認(rèn)真，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，有良好的協(xié)作和團(tuán)隊(duì)精神 ； ? 知曉消防及防火知識(shí)，熟悉消防器械的保養(yǎng)、操作，受過基本培訓(xùn)。內(nèi)部培訓(xùn)主要以崗前、崗中等形式為主，大多由公司高層專業(yè)人士從事教授，而外部培訓(xùn)則將安排有關(guān)專業(yè)單位或保送到專業(yè)公司培訓(xùn)。 制度落實(shí)：管理制度是搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作的保證，我們將結(jié)合〖漢斯國(guó) 際公寓〗的實(shí)際情況，在原有體系的實(shí)施基礎(chǔ)上，作好制度建立工作，如崗位責(zé)任制、操作流程、勞動(dòng)紀(jì)律、考核及獎(jiǎng)懲條例以及清潔工具使用和保養(yǎng)細(xì)則等。 請(qǐng)綠化部門每年對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合評(píng)定，提出整改意見。 灌、排水 常年保證有效供水，有低洼及時(shí)整平，基本無(wú)積水。 扶正加固 樹木基本無(wú)傾斜。 ? 巡邏員應(yīng)按一看、二聽、三聞的要求仔細(xì)巡邏并覆蓋所有業(yè)戶。 ? 建立消防培訓(xùn)制度，每季組織消防會(huì)議及培訓(xùn)，使秩序維 護(hù)人員熟悉滅火器、消火栓的使用方法，熟悉滅火預(yù)案及人員疏散方案，每半年組織義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)，有條件將邀請(qǐng)相鄰的消防部隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)知道。 ? 當(dāng)車輛準(zhǔn)備離開停車位置時(shí)，必須詳細(xì)登記有關(guān)數(shù)據(jù)。 夜間巡邏 巡查、記錄 定時(shí) 巡視樓宇每個(gè)層面及整個(gè)廣場(chǎng)，加強(qiáng)圍墻內(nèi)、河岸邊的巡查力度，巡查監(jiān)控盲點(diǎn)并認(rèn)真做好記錄。 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 （ 2）業(yè)戶檔案內(nèi)容 ? 入伙通知單； ? 入伙手續(xù)書 ； ? 業(yè)戶公約 ； ? 裝修責(zé)任書 ； ? 驗(yàn)房簽收單 ； ? 入伙手續(xù)資料簽收單 ； ? 產(chǎn)權(quán)清單 ； ? 租賃清單 ； ? 售房合同復(fù)印件 ； ? 權(quán)證復(fù)印件 ； ? 其 他有關(guān)業(yè)戶資料 ； ? 建業(yè)主信息采集表 （ 3）權(quán)籍管理 物業(yè)助理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況，負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集，并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中，管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移