【正文】 （一）投標(biāo)申請人應(yīng)是《中國武漢建設(shè)》網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（7個工作日以上）將下述資料內(nèi)容報送武漢市建設(shè)工程交易中心，經(jīng)驗證核實后輸入數(shù)據(jù)庫，作為投標(biāo)報名、評標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：投標(biāo)申請人的營業(yè)執(zhí)照；資質(zhì)證書；投標(biāo)申請人信譽檔案資料；項目經(jīng)理有關(guān)資料；業(yè)績及其它與投標(biāo)活動有關(guān)的資料。3)工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、.規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書連同報建表同時提交。項目報建總流程：實 施 單 位 流 程 內(nèi) 容 承 辦 單建 設(shè) 單 位 建設(shè)項目報建登記武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機構(gòu)建 設(shè) 單 位審核“一費制”收費認(rèn)定費、核發(fā)繳款通知 各有關(guān)管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招 標(biāo) 申 請 人 建設(shè)單位招標(biāo)申請 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu) 招 標(biāo) 申 請 人位 華岸商業(yè)地產(chǎn)對招標(biāo)申請人資格審查 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)招標(biāo)人編制與備案招標(biāo)文件 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告武漢市建設(shè)工程交易中心投標(biāo)申請人 投標(biāo)申請人投標(biāo)報名 武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人投標(biāo)申請人 招標(biāo)人對投標(biāo)人資格預(yù)審 武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人招標(biāo)咨詢及答疑會 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)華岸商業(yè)地產(chǎn)投標(biāo)人投標(biāo)人投標(biāo)人編制與遞交投標(biāo)文件 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)招標(biāo)人組織評標(biāo)委員會招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人投標(biāo)人開標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心評標(biāo)委員會、招標(biāo)人評標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心評標(biāo)委員會、招標(biāo)人定標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心華岸商業(yè)地產(chǎn)招 標(biāo) 人核準(zhǔn)招標(biāo)投標(biāo)情況報告招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu) 各收費單位武漢市建設(shè)工程交易中心 招 標(biāo) 人中標(biāo)公示，發(fā)出中標(biāo)通知書招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人、中標(biāo)單位簽訂合同合同備案管理機構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人、中標(biāo)單位領(lǐng)取施工許可證 武漢市建設(shè)工程交易中心中標(biāo)單位 施工管理武漢市建設(shè)工程交易中心依法必須進行招標(biāo)的項目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照湖北省人民政府的規(guī)華岸商業(yè)地產(chǎn)定執(zhí)行。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。）7）有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。華岸商業(yè)地產(chǎn)(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。（2）土地使用權(quán)劃撥房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)華岸商業(yè)地產(chǎn) 的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。依法必須進行招標(biāo)的工程建設(shè)項目中，按照工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第５號）規(guī)定報送書面材料；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標(biāo)的，應(yīng)對采用邀請招標(biāo)的理由作出說明；可行性研究步驟可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。第一篇：2012年房地產(chǎn)項目開發(fā)全部流程華岸商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一章： 項目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設(shè)計四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標(biāo)第三章：工程建設(shè)階段施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要施工場地平整，達(dá)到施工條件施工通道疏通，滿足施工運輸條件施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進行現(xiàn)場交驗華岸商業(yè)地產(chǎn)組織圖紙會審、設(shè)計交底編制工程進度計劃1設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭辦理一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收三、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》四、物業(yè)移交第五章：交付使用階段從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。土地主管部門華岸商業(yè)地產(chǎn)（1）土地使用權(quán)出讓房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。(3)用地者進行投資分析。(3)用地者進行投資分析。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)；(2)在項目建議書批華岸商業(yè)地產(chǎn)復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件；(3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料： 1）建設(shè)用地申請；華岸商業(yè)地產(chǎn)2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； 3）土地使用證或土地權(quán)屬證明； 4）1：2000地形圖。在此階段需要提供的資料為：a土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》； b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、華岸商業(yè)地產(chǎn)抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)?、園林、等部門審查意見或回執(zhí)； c施工圖3份及光盤。4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市規(guī)劃院提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。2)按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。其它以中標(biāo)價為計算基數(shù)的繳費項目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)對招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。（三）投標(biāo)文件的遞交和接收投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點。（六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)進行監(jiān)督管理定標(biāo) 工作內(nèi)容：按照中華人民共和國建設(shè)部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》和武建招辦字〔2001〕18號文件《武漢市建設(shè)工程項目招標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)暫行規(guī)定》進行。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機構(gòu)備案。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。邀請招標(biāo)屬于有限競爭性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。招標(biāo)投標(biāo)基本程序招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。此外，一個招標(biāo)工程，只能編制一個標(biāo)底。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)自治證書》(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險和經(jīng)濟責(zé)任。如需延期，應(yīng)在期滿前6個月內(nèi)到原批準(zhǔn)的審查機關(guān)辦理延續(xù)手續(xù)。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。武漢市最新規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。1）公積金貸款： 貸款資格貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會有所不同?？尚行匝芯康膬?nèi)容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃。2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。(5)編制可行性研究報告。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。（1）土地使用權(quán)出讓地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件1）建設(shè)項目選址申請城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。當(dāng)建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；2）經(jīng)正負(fù)零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經(jīng)正負(fù)零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯(lián)系單。工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。審核“一費制”收費認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報《建設(shè)工程“一費制”收費認(rèn)定表》按下列程序辦理（一）在報建臺領(lǐng)取收費認(rèn)定表（共兩份）；（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費認(rèn)定手續(xù)；（三）應(yīng)繳費用從工程報建開始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺）開具的《市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。