【正文】 招標工作的周期也最短。招標必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務(wù)，招標單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標保證金。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標準按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》執(zhí)行。(2)工程總承包企業(yè)的管理隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作。外國企業(yè)在中國境內(nèi)承包工程的范圍是：全部由外國投資或贈款建設(shè)的工程；國際金融組織貸款，采用國際公開招標的工程項目；國內(nèi)企業(yè)在技術(shù)上難以單獨承包的中外合資建設(shè)的工程；國內(nèi)投資的建設(shè)工程，如確有特殊項目國內(nèi)企業(yè)難以單獨承包，經(jīng)省級建設(shè)行政主管部門批準后允許外國企業(yè)與中國建筑企業(yè)聯(lián)合承包。五、申辦《施工許可證》施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。辦理施工許可證：提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：（一）建設(shè)工程報建表；（二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證(可用復(fù)印件)；（四）施工圖設(shè)計文件審查批準書；（五）建設(shè)工程試樁施工申報登記證（可用復(fù)印件）；（六）招標申請表；（七）招標公告；（八）招標日程安排；（九）招標文件及評標辦法；（十）投標申請書；（十一）投標單位資格預(yù)審文件（保存6個月）；（十二）答疑會紀要；華岸商業(yè)地產(chǎn)（十三）投標書；（十四）評委人員名單；（十五）開標記錄表；（十六）評委評分表及評分匯總表；（十七）評標報告；（十八）中標公示證明；（十九）中標通知書；（二十）施工合同或監(jiān)理合同；（二十一）合同備案表；（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；（二十三）武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)；武漢市建設(shè)管理收費認定表（共2份）（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復(fù)印件）第三章：工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。二、商品房銷售及按揭辦理華岸商業(yè)地產(chǎn)銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研 地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研 區(qū)域經(jīng)濟及政策調(diào)研競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查 重點項目考察 市場需求抽樣調(diào)研 重點客戶（群體）市場調(diào)研 經(jīng)濟趨勢分析 市場需求趨勢分析 出具市場調(diào)研報告 物業(yè)的全面解析及定位 項目SWOT分析 1）、競爭要素全面解讀 2）、項目優(yōu)勢分析 3）、項目劣勢分析 4）、項目機會利用 5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估1）、地段價值與發(fā)展評估 2）、項目差異性支撐力評估 3）、消費者選擇性標準評估華岸商業(yè)地產(chǎn)4）、項目綜合競爭力評估 目標市場定位與消費者需求研究 目標市場定位 目標市場特征描述 目標消費者行為分析 消費個案描述 營業(yè)員銷理念提升 營銷核心理念提升 賣點體系設(shè)計與提升 營銷戰(zhàn)略與主線策略 營業(yè)員銷攻擊體系建立 現(xiàn)場攻擊體系的建立 價格定位及策略 價格策略 價格定位 定價預(yù)控及說明 付款方式建議 銷售額動態(tài)測算 項目促銷計劃建議 渠道促銷建議 公關(guān)活動促銷建議 客戶促銷建議華岸商業(yè)地產(chǎn)品牌促銷建議示范單位及環(huán)境的設(shè)計建議 營業(yè)員銷預(yù)算 推廣費用預(yù)計 營銷費用預(yù)計第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉(zhuǎn)換分析 品牌策略方向建議與定義 消費者心理感受定位 宣傳攻勢的確定 宣傳途徑的制定 功能劃分建議 裝修方向建議] 樣板房的功能劃分定義 看樓通道的布局建議傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 項目標識（LOGO）設(shè)計 中英文標準字設(shè)計 標準色系 輔助色系 標準組合規(guī)范 特許組合 禁用組合華岸商業(yè)地產(chǎn)銷售培訓(xùn) 銷售管理策劃 銷售隊伍進駐 銷售執(zhí)行第三階段：推廣主題的制定 推廣口號的制定 整體包裝風(fēng)格的確定主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式 現(xiàn)場氣氛營造風(fēng)格及具體形式 展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議 樣板房具體裝修風(fēng)格建議 看樓通道裝飾風(fēng)格建議 名片 信紙 信封 傳真紙 文件袋 請柬 工作卡 水杯 煙灰缸 垃圾桶華岸商業(yè)地產(chǎn)車體 工地圍墻設(shè)計 工地廣告牌設(shè)計 導(dǎo)示牌設(shè)計 條幅設(shè)計 路旗設(shè)計 掛旗設(shè)計 車體包裝設(shè)計主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計 展板設(shè)計 售樓處導(dǎo)示招貼 噴繪畫設(shè)計 看樓通道設(shè)計 戶形形象說明設(shè)計樣板房導(dǎo)示卡、牌、標志等設(shè)計 行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計 售樓書 售樓雜志 宣傳折頁 宣傳海報 郵遞單張華岸商業(yè)地產(chǎn)影視廣告腳本創(chuàng)意第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意 傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 展銷會的配合 促銷活動的配合 其他外賣場的配合 廣告效果測定與監(jiān)控 競爭對手監(jiān)控 競爭者咨詢報告競爭者廣告監(jiān)控及具體分析 銷售控制及月度目標制定銷售合同的簽訂。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負賠償責(zé)任。抵押登記房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。(3)方案選擇與優(yōu)化。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。4）1：2000地形圖2份；5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權(quán)屬證明； 7）土地登記申請書；8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。（4）地價評估市房地局負責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權(quán)申請程序。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。(8)按合同的約定支付余款。3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準書或劃撥決定書。申報規(guī)劃要點：規(guī)劃要點是計劃立項或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件： 1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。應(yīng)當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。建設(shè)項目報建登記 工作內(nèi)容：填報《建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料：（一）建設(shè)項目批準文件；（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；（三）施工圖設(shè)計文件審查批準書；（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫?；（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。采用標準保密化評審技術(shù)標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。投標申請人投標報名（一）投標報名、評標、定標的依據(jù)資料：投標申請人的營業(yè)執(zhí)照；資質(zhì)證書；投標申請人信譽檔案資料；項目經(jīng)理有關(guān)資料；業(yè)績及其它與投標活動有關(guān)的資料。2)按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送建設(shè)局。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（三）四、建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準書》。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)；(2)在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件；(3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。區(qū)、縣房地局負責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。第二章：前期準備階段一、獲取土地使用權(quán)。3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。(10)結(jié)論及建議。(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置。貸款資格貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。華岸商業(yè)地產(chǎn)貸款流程圖 咨詢、領(lǐng)取表格提出申請簽訂借款合同、抵押合同辦理抵押登記手續(xù)辦理房屋財產(chǎn)保險貸款轉(zhuǎn)帳每月還款貸款結(jié)清注銷華岸商業(yè)地產(chǎn)提交資料本人戶口本、身份證或其他有效居留證明；購房合同或意向書等有關(guān)證明文件；借款人所在單位同意貸款的證明；住房資金管理中心要求提供的其他材料。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。商品房現(xiàn)售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。施工許可證辦理程序：1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。為了加強對在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)的管理，維護我國的建筑市場秩序，建設(shè)部1994年3月發(fā)布了第32號令《在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》，6月發(fā)布了《實施細則》。其二是是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進華岸商業(yè)地產(chǎn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補償履約保證金的不足部門。對于大中型建設(shè)項目，招標單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。華岸商業(yè)地產(chǎn)(1)工作程序?qū)彶檎袠藛挝坏馁Y格； 報批招標申請書；編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法； 發(fā)布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；分發(fā)招標文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑； 編制和寄送投標文件；開標，公開標底，審查投標書和保函； 評標、定標、決定中標單位；發(fā)出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。(3)協(xié)商議標由建設(shè)單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項目施工招標投標人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知》，實行公開招標工程應(yīng)實行投標人資格預(yù)審，當資格預(yù)審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標工程應(yīng)實行資格預(yù)審，邀請招標工程可實行資格預(yù)審，也可實行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時進行。投標有效期應(yīng)當在招標文件中載明。并須按招標文件的規(guī)定進行編制、密封和標志。（二）網(wǎng)上投標報名。4)屬于試樁建設(shè)工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設(shè)工程新建、擴建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進行招標。建設(shè)工程施工至正負零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進行。根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的