【正文】 場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。建筑方案報建分兩階段。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗線。申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：1）國有土地使用權(quán)證； 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收據(jù)； 3）人防費收據(jù)；4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證；6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)到相關(guān)交易中心進行報建。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。投標文件編制完成后應(yīng)仔細校核，按招標文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數(shù)。（二）網(wǎng)上投標報名：招標人根據(jù)工程需要對投標申請人資格預(yù)審工作內(nèi)容：（一）招標人根據(jù)工程需要對投標申請人投標資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標申請人進行資格預(yù)審；（二）投標申請人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；（三）招標人采用對投標申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標公告；預(yù)審合格者過多時，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。3)工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準書連同報建表同時提交。項目報建總流程：建設(shè)工程交易中心依法必須進行招標的項目范圍和規(guī)模標準，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。建設(shè)工程施工至正負零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。）7）有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。(5)用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。(5)用地者填寫投標書送達指定方進行投標。（3）征用土地征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式： 1）通過行政劃撥方式取得；2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)； 3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟?？尚行匝芯砍蓡T知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定。貸款條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口華岸商業(yè)地產(chǎn)簿、軍人證件、暫住證等）；具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；有住房資金管理中心認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。2）商業(yè)貸款 貸款資格貸款對象：具有完全民事行為能力的中國自然人。商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證。商品房預(yù)售實行許可證制度。2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中華岸商業(yè)地產(chǎn)標通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費用。其要點有： 凡在中國境內(nèi)從事房屋、土木工程的建造等承包活動的外國企業(yè)，在華岸商業(yè)地產(chǎn)從事承包工程活動前，必須到審查機關(guān)辦理資質(zhì)審查，取得《外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證》。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。2003年7月，建設(shè)部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。應(yīng)提交的招標資料目錄1）招標代理合同及招標代理機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(如有代理)2）招標備案登記表3）經(jīng)批準的邀請招標報告(如系邀請招標)4）招標公告或投標邀請書 5）投標報名名單(公開招標)6）資格預(yù)審文件 7）資格預(yù)審評審報告 8）招標文件華岸商業(yè)地產(chǎn)9）購買招標文件登記表10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)11）標底(工程預(yù)算書)及武漢市建設(shè)工程項目造價咨詢核準證(女ll有標底)12）評委名單13）招標人評委委托書: 14）開標會簽到表 15）唱標記錄一覽表 16）投標函及投標函附表 17）評委評分表 18）評分匯總表 19）評標報告20）招標投標情況書面報告 21）中標通知書及中標公示證明 22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單 23）合同備案表24）武漢市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù) 25）武漢市建設(shè)管理收費認定表（共2份）26）安全和文明施工開工驗收合格證 招標投標的管理 1）施工企業(yè)資質(zhì)管理建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包華岸商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)三類。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標單位。招標申請書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責(zé)組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。參加議標的單位應(yīng)不少于兩家。公開招標一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的，招標人應(yīng)當(dāng)合理劃分標段、確定工 26華岸商業(yè)地產(chǎn)期，并在招標文件中載明。核準招投標情況報告、中標通知書的簽發(fā)及中標人的公示公告 工作內(nèi)容：招標人應(yīng)當(dāng)自確定中標人之日起15日內(nèi)，向招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)提交招標投標情況的書面報告。投標文件的接收在投標截止時間前，招標人應(yīng)做好投標文件的接收工華岸商業(yè)地產(chǎn)作。招標人根據(jù)工程需要對投標申請人資格預(yù)審 工作內(nèi)容：（一）招標人根據(jù)工程需要對投標申請人投標資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標申請人進行資格預(yù)審（二）投標申請人到武漢市建設(shè)工程交易大廳商務(wù)中心領(lǐng)取資預(yù)審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；（三）招標人采用對投標申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標公告；預(yù)審合格者過多時，又不便直接確定的，應(yīng)在武漢市建設(shè)工程交易中心采用隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)到市交易中心進行報建。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。其流程是先紅線定位，再驗線。C到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷方式：1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。(6)收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。（3）征用土地(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。第二章：前期準備階段華岸商業(yè)地產(chǎn)一、獲取土地使用權(quán)。2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”?？尚行匝芯康膬?nèi)容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避 2華岸商業(yè)地產(chǎn)免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。（4）地價評估市房地局負責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作 招標受讓土地使用權(quán)申請程序(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)華岸商業(yè)地產(chǎn)正式國有土地使用證。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件 1）建設(shè)項目選址申請城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、華岸商業(yè)地產(chǎn)分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復(fù)。在此階段需要提供的資料為： a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；c建設(shè)項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供23個不同設(shè)計單位的規(guī)劃方案及光盤）；d“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》2）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯(lián)系單。工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括:工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。報建信息管理：建設(shè)工程交易中心核實報建資料，進行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內(nèi)）；在交易中心媒介上發(fā)布報建信息；交易中心將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機構(gòu)。采用標準保密化評審技術(shù)標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。（二）由武漢市建設(shè)工程交易中心指定專人通知評委參加評標；（三）武漢市建設(shè)工程交易中心負責(zé)將已抽取評委的詳細資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監(jiān)督管理機構(gòu)簽收保存。招標投標監(jiān)督管理機構(gòu)自收到書面報告之日起5日內(nèi)未通知招標人在招標投標活動中有違法行為的，招標人可以向中標人發(fā)出中標通知書，并將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。招標方式：開發(fā)建設(shè)工程招標投標可以采取公開招標、邀請招標和協(xié)商議標等幾種方式：(1)公開招標由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。邀請招標方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。雙方在招標投標過程中費用支出最少，