【正文】 于未來 ?業(yè)主會所 業(yè)主會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到 80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 ?期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 1 融于心，和于未來 隆基泰和集團(tuán) 新員工入職培訓(xùn) 新員工入職培訓(xùn) 房地產(chǎn)基本術(shù)語 項目開發(fā)基本流程 ? 2 融于心，和于未來 房地產(chǎn)基本術(shù)語 ? 3 融于心，和于未來 我們先來了解一下?。。? 房地產(chǎn)： 也稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的多種權(quán)利（及所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 ? 6 融于心，和于未來 期房在港澳地區(qū) 稱做為買“樓花”， 這是當(dāng)前房地產(chǎn)開 發(fā)商普遍采用的 一種房屋銷售方式。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 ?公共活動中心 公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 ?產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。小產(chǎn)權(quán)就是沒有產(chǎn)權(quán)本，上市買賣是不受法律保護(hù)的?！鞍唇摇钡耐ㄋ滓饬x是指用預(yù)購的商品房進(jìn)行貸款抵押。（但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的銷售策略 ? 21 融于心，和于未來 ? 起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。 根據(jù)我國發(fā)法通則和 《 擔(dān)保法 》 八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。 開間 5米以上，進(jìn)深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 40—— 50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 即便是自己人回家， 也要有一塊放雨傘、掛雨衣、 換鞋、擱包的地方。 ? 41 融于心，和于未來 ?道路紅線 制線。 包括除耕地以外的農(nóng)用地（包括園地、林地、牧草地等）、 建設(shè)用地和未利用土地等 ? 52 融于心，和于未來 二、取得土地的程序 （一）招、拍、掛取得 （二）城中村改造取得 （三）內(nèi)部運作取得 ? 53 融于心，和于未來 （一）招、拍、掛取得 獲取土地信息（網(wǎng)絡(luò)、 社會關(guān)系、其他媒介） 土 地 市 場 調(diào) 研 土地供應(yīng)量和存量調(diào)查（區(qū)域） 地塊瑕疵調(diào)查（權(quán)屬糾紛） 市政配套情況 地上附著物和地下管線調(diào)查 規(guī)劃設(shè)計要點 地塊所在區(qū)域的地價和房價調(diào)查 城市總體規(guī)劃分析 城市近三年的開竣工面積和商品房 銷量分析 參與招、拍、掛 出具報告 初步設(shè)計 成本測算 新項目投資決策會議 ? 54 融于心，和于未來 城中村改造取得 獲取土地信息 土地市場調(diào)研 組織土地局集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)用 為國有建設(shè)用地（報省政府批準(zhǔn)） 由村委與村民逐一簽訂拆遷補償協(xié)議 制定拆遷補償方案 形成改造決議，報市政府批準(zhǔn) 組織測量評估并出具報告 組織召開村支兩委會，黨 員代表會議，村民代表會議 決策會議（通過后） 出具報告 成本測算 初步設(shè)計 同村委會接觸 取得土地后組織拆遷 招拍掛 90%以上通過簽訂合作意向 ? 55 融于心，和于未來 內(nèi)部運作取得 征用 土地局組卷報批 發(fā)放補償款 組織招拍掛 依據(jù)區(qū)域基準(zhǔn)地價確定成交價格，取得土地 確定地塊 (城市規(guī)劃內(nèi)的集體土地、耕地，非基本農(nóng)田 ) ? 56 融于心，和于未來 三、房地產(chǎn)開發(fā)的流程 （一）房地產(chǎn)開發(fā)基本知識 （二）房地產(chǎn)開發(fā)基本流程 ? 57 融于心，和于未來 （一）房地產(chǎn)開發(fā)基本知識 房 地 產(chǎn) 的 特 性 – 獨一無二性 – 不可移動性 – 壽命長久性 – 數(shù)量有限性 – 用途多樣性 – 相互影響性 – 易受限制性 – 價值高大性 – 難以變現(xiàn)性 – 保值增值性 ? 58 融于心，和于未來 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 – 建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè) – 房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于等三產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)業(yè)可分為投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè) ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) ? 59 融于心，和于未來 建筑物的分類 根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn) 《 民用建筑設(shè)計通則 》 JGJ 3787 第 民用建筑高度與層數(shù)的劃分 ? 住宅建筑按層數(shù)劃分為： 1～ 3層為低層； 4～ 6層為多層； 7～ 9層為中高層； 10層以上為高層。 其中行 政審批、 辦理時 間共計 為 9日 政 府 實 施 政 務(wù) 信 息 全 程 公 開 監(jiān) 察 部 門 實 施 全 程 行 政 監(jiān) 察 66 67 組織施工單位、 監(jiān)理單位招標(biāo) 招標(biāo)文件備案， 招標(biāo)投標(biāo)情況 書面報告，招 標(biāo)合同備 案 建設(shè)工程 質(zhì)量 、 安全 監(jiān)督手續(xù) 備 案 排水部門 核發(fā)城市 排水許可證 【 2日 】 市容環(huán)衛(wèi) 部門對城 市建筑垃 圾處置核 準(zhǔn) 建設(shè)部門核發(fā) 建筑工程施工許可證 【 2日 】 提供土地使用權(quán) 證 、 工程規(guī)劃許可證 提供施工圖紙審查合 格書； 已辦理工程質(zhì)量 、安 全監(jiān)督手續(xù)； 建設(shè)資金已落實 提供土地使用權(quán)證、建設(shè)工 程規(guī)劃許可證、施工許可證； 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25% 以上 已有商品房預(yù)售方案 房產(chǎn)部門核發(fā) 商品房預(yù)售許可