【正文】 養(yǎng)護管理（施肥、造型、修剪、補栽等），維護整體環(huán)境形象。 D、按整合型管理體系對設(shè)備運行進行監(jiān)控巡視，做好巡視記錄表。 F、分包方的選聘、管理，合同的起草，執(zhí)行，檢查，評審等。 B. 定期對質(zhì)量工作、質(zhì)量記錄進行檢查。 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園設(shè)備自動化系統(tǒng)可對物業(yè)的各種機電設(shè)施進行自動化控制，包括通風，空氣調(diào)節(jié)、給排水、供配電、照明等，其終端設(shè)備可動態(tài)檢測，顯示設(shè)備的運行參數(shù)，監(jiān)視、控制其運行狀態(tài)，并根據(jù)外界條件及負載變化情況，自動調(diào)節(jié)各種設(shè)備始終進行在最佳狀態(tài)，自動實現(xiàn)對電力，供水等能源的調(diào)節(jié)與管理，引進閉路監(jiān)控系統(tǒng)，可以方便地了解徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)外環(huán)境狀況，利用門禁和停車場管理系統(tǒng)可以對進出特定區(qū)域的人員，車輛實現(xiàn)有效監(jiān)管；綜合利用各種技防設(shè)備的功能， 使徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園各控制系統(tǒng)具備的自 動檢測，自動調(diào)節(jié)、自動診斷，自動報警等功能，保證徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的設(shè)備在最安全的條件下運行，降低設(shè)備運行成本，減少設(shè)備管理人員的數(shù)量，將人為不安全的因素將到最低點。 實施首問責任制，全程跟蹤落實，確保問題得到圓滿解決。 邀請知名學者講學、開設(shè)講座 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的所有客戶對國內(nèi)國際先進管理理論有了解和認知的需求，我們將依托本公司與國內(nèi)外眾多知名學府及眾多知名管理咨詢機構(gòu)常年保持的密切而良好的合作關(guān)系，聘請知名專家學者到徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園進行講學和開設(shè)講座，為在園區(qū)上班的人員帶來管理學及其他領(lǐng)域前沿理論的最新知識。 九、 持續(xù)滿足 和超越客戶市場的意識 物業(yè)管理市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性經(jīng)營的模式，更高、更精、更好的服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追求的目標。實施 CS（客戶滿意）戰(zhàn)略，以客戶為中心，把客戶的需求（包括潛在的需求）作為我們物業(yè)管理服務(wù)工作的輸入，在服務(wù)中最大限度地使客戶感到滿意。 —— 完善設(shè)備管理和定期維修制度。 公司經(jīng)過五年的良性運作，具備了一定的資金實力和物質(zhì)基礎(chǔ)，徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 項目將作為公司的管理重點之一，重點保障。 —— 將保密管理納入公司的整合型管理體系中，并定期進行考核。治安狀態(tài)管理：根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義一級、二級、三級、四級安全狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級、二級、三級、四級反應(yīng)力量、建立以監(jiān)控中心 為指揮調(diào)度整個園區(qū)，相關(guān)部 門負責人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級應(yīng)對，限時到位，引進完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào)，確保及時、迅速、有效地處理各類異常情況。 肯定并充分發(fā)揮員工的能力。 保安人員實行準軍事化管理。 引進精干的人員達到高效運作的目的。目前國際標準化組織（ ISO）正著手研究和討論職業(yè)健康與安全管理體系標準化問題，許多國家也相應(yīng)建立了自己的工作小組開展這方面的研究，并在本國或所在地區(qū)發(fā)展這一標準。 ISO14001 是關(guān)于環(huán)境管理方面的一個體系，它是融合世界上許多發(fā)達國家在環(huán)境管理方面的經(jīng)驗于一身，而形成的一套完整的、操作性強的體系標準。 八、六項具體保障 嚴謹?shù)墓芾磉\行體系 —— 整合型管理體系 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系和 OHSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系，在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理中，我們導入 ISO9000、 ISO14000、 OHSAS18000 三種管理體系，并將這三種管理體系進行完全整合，形成一個全新而充滿活力的整合型管理體系，進而制訂綜合的管理方案，進行綜合策劃、綜合預算、實現(xiàn)多種的管理目標，從而在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，對用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且把徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè)，使其成為徐州市一顆亮麗的明珠，同時，確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱 患和減少疾病的發(fā)生。 措施之三：全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)的使用性質(zhì)決定其與住宅小區(qū)的全封閉式管理不同，外來人員數(shù)量多、流動性強、成分復雜且不易管理，這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難。本公司在理論學習、現(xiàn)場參觀、實地演練的基礎(chǔ)上，制訂了科學合理、切實可行的維護、保養(yǎng)、運行計劃，保證各項設(shè)施設(shè)備的良好、有效運作。裝飾材料的多樣性，決定了今后我們在物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中要針對不同的裝飾材料采取多樣 化的管理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。 （五）團隊優(yōu)勢 我們擁有一支有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗、精明強干、責任心強的團隊。維修完畢，立即清理現(xiàn)場，以避免造成污染和給用戶帶來不便。換位思考 即凡事都要設(shè)身處地站在客戶需求的角度進行考慮，再反過來考慮如何滿足客戶的需求，真正做到以客戶為園區(qū)，把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點和工作的最終目標。 五、管理優(yōu)勢 （一）理念優(yōu)勢 理念是服務(wù)的靈魂所在，是員工動力的源泉，嘉利物業(yè)公司以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導思想。同時，與市場變化和高科技發(fā)展相對應(yīng)的是勞動力素質(zhì)大大提高，員工不再滿足于從事單調(diào)、簡單的復雜性工作，對分享決策權(quán)的要求日益強烈。而在對員工進行綜合素質(zhì)培訓的同時，本公司越來越明顯感覺到，合工理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。本公司長期致力于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立與完善，并堅信堅實的管理理論是夯實一個企業(yè)內(nèi)部管理的重要基礎(chǔ)。 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園正式投入使用后，我們將在半年之內(nèi)會同徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會有關(guān)職能部門磋商成立徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理委員會，并充分發(fā)揮物業(yè)管理委員會的作用，讓每一位委員都成為一名物業(yè)管理的監(jiān)督人員，共同參與物業(yè)管理，使徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理日臻完美。 成為徐州市政府物業(yè)企業(yè)化管理的典范。徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃充分利用物業(yè)所在地自然環(huán)境，結(jié)合地形地貌，使時代精神與地方特色相結(jié)合，體現(xiàn)了現(xiàn)代清潔技術(shù)、現(xiàn)代辦公效率、高科技的要求，開發(fā)區(qū)管委會將徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)推向社會 化、專業(yè)化，更是對徐州市乃至本地區(qū)的政府物業(yè)企業(yè)化管理及物業(yè)管理市場的發(fā)展有著重要的促進意義。成為徐州市精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的窗口。三年內(nèi)引進“全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)”考評。引進會議或其他形式，評審徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（以下簡稱清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園）物業(yè)管理狀況，交流意見。 監(jiān)督機構(gòu) 開發(fā)區(qū)管委會 、 清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理委員會 責任機構(gòu) 徐州嘉利物業(yè)管理公司 執(zhí)行機構(gòu) 清潔技 術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理處 （二）現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理模式 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 區(qū)主要由生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā) 區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)組成 ，其物業(yè)管理必須要為其提供符合其自身物業(yè)特性的管理服務(wù)。反映在企業(yè)當中，就是所有的業(yè)務(wù)過程圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價值，客戶獲得客戶價值是客戶滿意、客戶忠誠的根本理由。而且，他的這一分工理論成了近代產(chǎn)業(yè)革命的起點，也成了后來的管理學家創(chuàng)建管理學的理論前提。本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎(chǔ)理論，最大限度地降低管理成本，提高工作效率。 －∞（無窮?。├砟? ★－ ∞（無窮?。┠ズ? 即在早期物業(yè)管理介入中，深入物業(yè)現(xiàn)場、參與設(shè)備調(diào)試、熟悉各項功能，站在物業(yè)使用人的角度，發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素，及時提出合理化建議，將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài)，同時，結(jié)合其物業(yè)特點，充分了解客戶需求，進一步完善各項管理方案及制度，并理順各方面的關(guān)系，在正式接管物業(yè)時，使管理磨合期接近“零”。 我們的技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能夠根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)特點，制訂出有效的機電設(shè)備經(jīng)濟運行方案，節(jié)能降耗，顯著降低物業(yè)運行費用。所以，其形象直接代表著徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的形象，針對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的特點，我們確立了 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園整體形象定位—— 開放、高效、親和。因此，徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。所以，建筑物的管理十分重要。 措施之二：不斷鉆研和學習，利用高科技手段進行管理 中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動密集型企業(yè)，人員素質(zhì)要求相對較低，對于大量的日常工作主要以量取勝，而本公司正在不斷完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向 科技密集型轉(zhuǎn)化： 遠程的網(wǎng)絡(luò)化管理 ： 21 世紀是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時代，而 21 世紀現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是本公司不斷追求的目標。 措施之四：發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安、環(huán)境等的專業(yè)化低成本管理 物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求。 20xx 版對 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 所有服務(wù)程序進行全方位監(jiān)控，將物業(yè)管理的每一個環(huán)節(jié)程序化，引進日檢、周檢、月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、外檢等各項檢驗控制手段，嚴格控制每一服務(wù)產(chǎn)品的提供及客戶滿意程度，使得各項工作以最規(guī)范的程序進入市場，保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進和提高。）并引進設(shè)定目標、指標、管理方案以及運行控制對重要的環(huán)境因素進行控制，有效地促進減少污染，節(jié)約資源和能源，有效地利用原材料和回收利用廢舊物資，減少各項環(huán)境費用（投資、運行費、賠罰 款、排污款）。 物業(yè)管理作 為服務(wù)性行業(yè)，工作人員與客戶之間的接觸必不可少。 確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理人員政治素質(zhì)過硬。實行人性化民主型內(nèi)部管理和“幫帶”制度。 嚴密的安全管理和保密體系 實施精英人才組合戰(zhàn)略。 —— 制定各設(shè)備系統(tǒng)詳細的應(yīng)急處理方案，確保在出現(xiàn)應(yīng)急情況時及時有序處理。同時，公司可引進網(wǎng)站，對現(xiàn)場管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運行和管理問題，可及時得到公司本部強有力的技術(shù)幫助，真正做到“運籌帷幄，決勝千里”，在數(shù)字化園區(qū)網(wǎng)站上，我們還將設(shè)立公司企業(yè)形象宣傳區(qū)，公司物業(yè)管理展示區(qū)，服務(wù)展示區(qū)，園區(qū)文化，生活常識，物業(yè)管理法規(guī)園地等 功能區(qū)，方便用戶了解物業(yè)管理相關(guān)知識，并可引進網(wǎng)站獲取各種服務(wù)。 這里的 7 項服務(wù)標準都是用定性語言表述而不是用定量語言表述的軟標準。 物業(yè)服務(wù)實行專業(yè)化、制度化、規(guī)范化、標準化、一 體化管理。 第一節(jié) 管理方式 （一） 實施高新智能型物業(yè)管理摸式 伴隨社會經(jīng)濟和科學技術(shù)迅猛發(fā)展，智能化建筑正成為現(xiàn)代化建筑發(fā)展的必然趨勢，計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、自動控制技術(shù)，新型建筑材料等已充分應(yīng)用于現(xiàn)代化建筑之中，并以其高效，節(jié)能、安全、便捷、個性化強的優(yōu)勢備受使用者和管理者的推崇，徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的集合體，其智能化系統(tǒng)綜合配置了樓宇管理系統(tǒng)，辦公自動化系統(tǒng)，通訊與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等多個系統(tǒng)，其現(xiàn)代化程度在江蘇省乃至全國都是領(lǐng)先的，我公司將在充分熟悉各個設(shè)備系統(tǒng)，各種材料化學性能的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢，利用計算機等現(xiàn)代化科技設(shè)備設(shè)施和科學的管理方法，推行科技型物業(yè)管理，將“最優(yōu)理念”始終貫穿于我們整個物業(yè)管理活動中。 （二） 物業(yè)管理實現(xiàn)雙重監(jiān)督 在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理活動中，實行雙重監(jiān)督，即由徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理委員會和徐州市嘉利物業(yè)管理有限責任公司對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理處的各項物業(yè)管理服務(wù)進行監(jiān)管，物業(yè)管理處對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，物業(yè)管理處的各項工作定期向物業(yè)管理委員會和公司進行書面匯報，接受物業(yè)管理委員會和和徐州市嘉利物業(yè)管理有限責任公司的監(jiān)督和指導，園區(qū)物業(yè)管理委員會對管理處的工作進行宏觀的監(jiān)控，和徐州市嘉利物業(yè)管理有限責任公司各職能 部門對管理處的各項工作進行具體的監(jiān)督與指導，用戶監(jiān)督與專業(yè)化物業(yè)管理有機地結(jié)合在一起，形成業(yè)主自治，監(jiān)管與企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的運作方式。 D. 各種質(zhì)量資料和檔案管理 工程管理 A、指導，檢查建筑，供配電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運行、維護。 C、配合供電公司，自來水公司，電信公司，有線電視臺，燃氣公司等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。 環(huán)境管理 A. 物業(yè)區(qū)域的清潔保潔工作。 B、安全巡視，按規(guī)定巡邏路線，時間實現(xiàn) 24 小時巡查值班。 D、密切監(jiān)視交通情況（如車輛的進出等） 園區(qū)文化管理 A、制定園區(qū)文化活動計劃，并組織實施。 按精干高效，一專多能的原則設(shè)立徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理處，在服務(wù)園區(qū)和公司的領(lǐng)導監(jiān)控下，對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園進行全方位的物業(yè)管理。這一企業(yè)文化思想是我公司長久發(fā)展的根本動力。 （二）、工作方式 1． 組長每周組織會議對一周工作作全面布署，并檢討各項工作的完成情況。我們將以政治思想過硬，責任心強，服務(wù)意識優(yōu)良和有知識、有經(jīng)驗、懂技術(shù)、會管理為用人標準，引進公司抽調(diào)骨干與當?shù)卣衅竷?yōu)秀相結(jié)合的方式，建立一支以目標管理責任制為基礎(chǔ)的高素質(zhì)、高效率的徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理隊伍。 設(shè)備主管 大專以上 中級以上職稱，五年以上機電設(shè)備管理經(jīng)驗，能承擔設(shè)備的管理、維護、維修技能指導與 決策工作，責任心強，具一定的組織協(xié)調(diào)能力。 培訓一支能干肯 干，具有良好服務(wù)意識的專業(yè)隊伍，為實現(xiàn)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理目標提供有力保證。 實施開放式、互動式教學，嚴格培訓考核，實施封閉式閱卷，并將考核結(jié)果納入員工綜合業(yè)績考評中。 物業(yè)管理專業(yè)知