【正文】 綜合事務(wù)部負責后勤、人事、房管等工作 。服務(wù)住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟、社會雙重效益是權(quán)衡考核的唯一 標準。 f. 文化活動機制是民寧園商業(yè)物業(yè)的發(fā)展之源，通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。 強化培訓(xùn)跟查和人力資源調(diào)研工作力度，加強與業(yè)務(wù)部門的溝通交流，有的放矢，注重實際效果。要實現(xiàn)管理人員現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。 5. 培訓(xùn)的組織形式： 民寧園商業(yè)物業(yè)憑借公司的人才優(yōu)勢，在公司的指導(dǎo)下具體落實執(zhí)行。 物業(yè)交付使用之日起 六 財務(wù)管理 1． 財務(wù)帳務(wù) 2． 費用收取。驗收技術(shù)小組會同民寧園商業(yè)物業(yè)管理處按驗收計劃進行資料的接管驗收，認真審查驗收、移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄在《驗收交接記錄》中，對于個別一時難以備齊的資料，在不影響整個接管驗收工作的進度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。 2. 樓宇的實物驗收，按驗收計劃進行，做到三符合。 3)公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗收單位，同物業(yè)移交單位辦理相關(guān)手續(xù)。 4） 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。 養(yǎng)老： 6 1532 12% = 1103 19 1000 7% =1330 醫(yī)療 : 6 1532 7% = 643 19 1532 2% =582 工傷 : 25 1532 % = 306 待業(yè) : 51300 1% =51 小計 : 4015 元 /月 4015 元 /月 2% (3) 福利基金 工資總額的 14% 51300 14%=7182 元 /月 7182 元 /月 4% (4) 工會經(jīng)費 工資總額的 2% 51300 2%=1026 元 /月 1026 元 /月 6? (5) 教育經(jīng)費 工資總額的 % 51300 %=770 元 /月 770 元 /月 4? (6) 辦勞動用工手續(xù)及暫住證 按人均 500 元 /年計 25 500247。 12=150 元 /月 150 元 /月 1? (5) 業(yè)務(wù)費 用于各項往來業(yè)務(wù)開支，預(yù)計 20xx 元 /月 20xx 元 /月 20xx 元 /月 7? (6) 固定資產(chǎn)折舊費、低值易耗品攤銷、籌建費攤銷 ★空調(diào)機 3 部 10000 元 ★復(fù)印機 1 部 5000 元 ★電腦 2 部 15000 元，★物業(yè)管理軟件 1 套 6000 元 打印機 2 部 6200 元，傳真機 1 部 2500 元 照相機 1 部 2500 元，辦公桌椅 5 張 3000 萬元 沙發(fā)、茶幾 4 套 2400 元，保險柜 1 個 500 元 資料柜 6 個 3000 元，電話 3 部 20xx 元 辦公用資料一批 5000 元，廚房用具 1 套 6000 元 75 型疏通機 1 部 20xx 元，沖擊鉆 1 部 1200 元 切割機 1 部 800 元，電工工具 2500 元 水工工具 1500 元，高空作業(yè)工具 1 套 1000 元 鋁合金梯 3 部 1500 元，電焊機 1 臺 2500 元 常用材料備件 1 批 5000 元 固定資產(chǎn)總值247。 12+5 10 200247。 12=416 元 /月 2084 元 /月 7? 七 不可預(yù)見費 一至六項之和的 5%計提 110849 5%=5542 元 /月 5542 元 /月 3% 八 企業(yè)管理費 一至七項之和的 10%的計提 116391 10%=11639 元 /月 11639 元 /月 6% 九 稅前利潤 一至八項之和的 10%計提 128030 10%=12803 元 /月 12803 元 /月 7% 十 稅收 一至九項之和的 5%計提 140833 5%=11325 元 /月 7042 元 /月 4% 十一 設(shè)備保險 按設(shè)施設(shè)備原值 500 萬元計，保費 % 設(shè)備原值之和 %247。 檔案資料的分類簡索 1） 開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料 產(chǎn)權(quán)資料 A、 項目批準文件 B、 用地批準文件 C、 投資許可證 D、 規(guī)劃許可證 E、 開工許可證 F、 拆遷安置資料 技術(shù)資料 A、 物業(yè)規(guī)劃圖 B、 建筑施工圖 C、 竣工圖 a） 總平面圖 b） 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 c） 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 D、 地質(zhì)勘測報告 E、 工程合同 F、 開、竣工報告 G、 工程預(yù)決算 H、 圖紙會審記錄 I、 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄） J、 隱蔽工程驗收簽證 K、 沉降觀察驗收簽證 L、 竣工驗收證明書 M、 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 N、 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 O、 水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書 P、 砂漿、混凝土試塊試壓報告 Q、 供水的試壓報告 R、 綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料 S、 消防系統(tǒng)驗收證明 T、 房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資 料 U、 公共設(shè)施檢查驗收證明 V、 機電設(shè)備使用說明書 W、 用水、用電、用氣指標批文 X、 水、電、氣表、校驗報告 Y、 智能系統(tǒng)、通訊、電視等交驗證明及相關(guān)資料 物業(yè)資料 A、 大廈基本資料 B、 分區(qū)資料 2） 管理單位自建檔案資料 （ 1） 顧客資料 A、 入住業(yè)主資料 a） 入住業(yè)主通知書 b） 入住業(yè)主協(xié)議書 c） 顧客公約 d） 其它 B、 人員檔案 a） 企業(yè)情況登記表 b） 身份證 （ 2） 日常管理資料 A、 環(huán)境管理記錄 a） 日常巡查記錄 b） 垃圾清運記錄 c） 消殺記錄 d） 噪音檢測記錄 B、保安管理記錄 a） 日常巡查記錄 b） 交接班記錄 c） 值班記錄 d） 物資搬運放行記錄 e） 緊急事件處理記錄 f） 車輛管理記錄 g） 夜間查崗記錄 h） 閉路監(jiān) 控系統(tǒng)錄相帶 B、 出租檔案 a） 入住認定書 b） 承租人員資料 D、車輛檔案 a）車輛詳細資料 b）車位使用協(xié)議 C、 裝修管理檔案 a） 裝修申請表 b） 裝修工程隊安全責任書 c） 臨時施工人員登記表 d） 施工單位營業(yè)執(zhí)照 e） 消防審批資料 D、 維修服務(wù)檔案 a） 維修委托單 b） 維修服務(wù)回訪記錄 E、 收費管理檔案 a） 月收費明細表及匯總表 b） 管理費收支公布表 c） 管理處與外單位簽訂的各類合同 d） 其它 F、 設(shè)備管理檔案 a） 公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 b） 機電設(shè)備保養(yǎng)維修及運行記錄 c） 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 d） 智能系統(tǒng)值班記錄 e） 設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄 f） 水箱清洗記錄 g） 二次供水設(shè)施衛(wèi)生合格證 h） 水質(zhì)抽樣檢 查報告 i） 設(shè)備臺帳 G、 大廈文化檔案 a） 各項活動計劃及實施記錄 b） 圖片及錄像 c） 新聞媒介報導(dǎo)剪集 d） 大廈文化活動總結(jié) H、 顧客意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄 I、 顧客訪問記錄 J、 顧客投訴及處理記錄 K、 員工管理檔案 a） 員工個人詳細資料 b） 員工培訓(xùn)考核記錄 c） 員工業(yè)績考核記錄 d） 員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄 L、 培訓(xùn)檔案 a） 培訓(xùn)計劃及實施記錄 b） 培訓(xùn)考核及跟查記錄 c） 軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄 M、 行政文件 a） 政府部門文件 b） 函件 c） 物業(yè)公司及集團公司文件 d） 管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件 e） 管理處榮譽資料 N、 其它 檔案、資料的管理辦法 1） 檔案、資料建立及管理運作流程 示意圖 2） 檔案資料收、發(fā)管理程序 A、 管理處重要資料（如開發(fā)商提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定負責人驗收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。 6） 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號，登記造冊，編輯目錄，最好按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。建立完善的巡查制度，嚴格管理，健全檔案記錄，每半年進行一次房屋完好率檢查。 10 違章發(fā)生率 1?以下 ?以下 建立以交叉巡視制度 ,跟蹤管理 ,及時發(fā)現(xiàn) ,及時處理加強宣傳 ,杜絕違章發(fā)生 ,并建立相應(yīng)的回訪記錄 11 違章處理率 90%以上 100% 12 業(yè)戶有效投訴率 2?以下 1?以下 采取措施，加強與顧客溝通，定期走訪，設(shè)立接待日，征求管理意見，強化服務(wù)意識，做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。 物業(yè)管理一條龍服務(wù) 三九物業(yè)積累了多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，對各類物業(yè)基本設(shè)施從電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水措施、保安系統(tǒng)、大樓中央控制系統(tǒng)直至停車場管理、衛(wèi)生、綠化工程等均有相當?shù)恼J識，從而可以按大樓的設(shè)計、實用需求，安排、規(guī)劃出一個最經(jīng)濟而實用的物業(yè)管理方案 ，并確保各項系統(tǒng)運行正常，維修及時，使業(yè)主、客戶享受更完善的服務(wù)。 停車管理服務(wù)：大廈建有停車場，保證 24 小時為住戶開放，并實行智能化監(jiān)控管理。 附件： 程序文件或作業(yè)指導(dǎo)清單 序號 編 號 名 稱 01 文件控制程序 02 文件控制細則 03 質(zhì)量體系文件分類 (發(fā)放 )表 04 重要資料控制程序 05 重要資料一覽表 06 人力資源調(diào)配管理辦法 07 各類員工考核及獎懲辦法 08 質(zhì)量記錄控制程序 09 質(zhì)量記錄一覽表 10 員工培訓(xùn)程序 11 崗位任職要求 12 合同評審程序 13 常規(guī)服務(wù)項目表 14 采購管理程序 15 A 類物資清單 16 A 類物資指定的供應(yīng)商或建議品牌名單 17 設(shè)備 (服務(wù) )合格分承包方名單 18 公用設(shè)施和服務(wù)過程的標識辦法 19 裝修管理程序 20 公共預(yù)警信息發(fā)布程序 21 入住手續(xù)辦理程序 22 工程遺留問題處理程序 23 房屋移交驗收程序 24 服務(wù)質(zhì)量統(tǒng)計、分析評定程序 25 不合格服務(wù)的識別及處理程序 26 糾正和預(yù)防措施實施程序 27 重大質(zhì)量事故的處理程序 28 顧客投訴處理辦法 31 保安工作管理程序 32 保安崗位管理辦法 33 保安員及保安設(shè)備管理程序 34 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 操作作業(yè)指導(dǎo)書 35 管理處鑰匙管理程序 36 消防管理程序 37 高空作業(yè)吊裝重物搬運安全管理程序 38 樓內(nèi)保潔程序 39 樓內(nèi)地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書 40 樓內(nèi)公共設(shè)施清潔作業(yè)指導(dǎo)書 41 樓外保潔程序 42 收倒垃圾作業(yè)指導(dǎo)書 43 泳池管理作業(yè)指導(dǎo)書 44 辦公場所保潔程序 45 綠化管理程序 46 消殺作業(yè)指導(dǎo)書 47 常規(guī)服務(wù)項目的提供及控制程序 48 公用設(shè)施管理程序 49 低壓配電室操作作業(yè)指導(dǎo)書 50 供配電設(shè)備保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 51 發(fā)電機操作作業(yè)指導(dǎo)書 52 發(fā)電機保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 53 高壓環(huán)網(wǎng)柜操作作業(yè)指導(dǎo)書 54 電梯操作作業(yè)指導(dǎo)書 55 電梯保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 56 電梯故障處理作業(yè)指導(dǎo)書 57 電梯控制系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書 58 空調(diào)系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書 59 冷水機組保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 60 空調(diào)泵類保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 61 冷卻塔保 養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 62 空氣處理機保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 63 風(fēng)機盤管保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 64 空調(diào)系統(tǒng)水處理作業(yè)指導(dǎo)書 65 小型空調(diào)器維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書 66 各類泵操作作業(yè)指導(dǎo)書 67 各類泵維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書 68 消防泵試運行作業(yè)指導(dǎo)書 69 清洗水池 (箱 ) 作業(yè) 指導(dǎo)書 70 給排水系統(tǒng)異常情況處理作業(yè)指導(dǎo)書 71 泳樂設(shè)施操作作業(yè)指導(dǎo)書 72 泳樂設(shè)施保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 73 消防主機操作作業(yè)指導(dǎo)書 74 消防主機保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書 75 加工維修工具 (設(shè)備 )操作作業(yè)指導(dǎo)書 76 剪草機操作養(yǎng)護作業(yè)指導(dǎo)書 77 1 千伏以下電力電 纜保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書 78 停電管理作業(yè)指導(dǎo)書