【正文】 地運(yùn)用管理賬戶收取管理費(fèi)及支付款項(xiàng)，定期復(fù)審結(jié)存以確保有足夠資金維持必要的開支。，可用發(fā)展商或東大街管理中心名義投保,保險(xiǎn)費(fèi)用由發(fā)展商支付，投保項(xiàng)目可包括意外事故險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)、員工人身安全險(xiǎn)、勞動(dòng)保險(xiǎn)、雇員忠誠險(xiǎn)及公共場(chǎng)所和公共設(shè)備火險(xiǎn)等與租戶和臨時(shí)公共東大街有關(guān)的保險(xiǎn)，但不包括租戶自有財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、火災(zāi)等災(zāi)害險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。，并指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項(xiàng)管理工作和保障各項(xiàng)公共設(shè)施正常運(yùn)作。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的租賃單位，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)定。、商業(yè)習(xí)慣，發(fā)展商應(yīng)享有的其他權(quán)利和權(quán)力。，而無需就各租戶因東大街更改名稱而引致的任何損失、賠償、費(fèi)用或開支負(fù)責(zé)，但發(fā)展商須于更改東大街名稱前不少于一個(gè)月發(fā)出書面通知給各租戶。，不得在東大街內(nèi)飼養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。、包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等并承擔(dān)其費(fèi)用。，以及東大街所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施。，共用部位可由每一位租戶及其客戶,雇員、訪客及其他使用者使用。發(fā)展商聘請(qǐng)佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司為東大街的物業(yè)管理者，由該管理者行使公約或發(fā)展商賦予的各種物業(yè)管理權(quán)利。1 施工隊(duì)施工中違反上述規(guī)定而不采取整改措施，管理處有權(quán)采取必要的措施，情節(jié)特別嚴(yán)重者，另行處理。 施工隊(duì)污損的公共部位，業(yè)戶必須予以修復(fù)或恢復(fù)。 施工隊(duì)在施工中嚴(yán)禁損壞建筑的原有結(jié)構(gòu)、裝修材料、設(shè)施設(shè)備，更嚴(yán)禁在幕墻鋁合金骨架上打洞，施工隊(duì)在施工前先做好煙感、噴淋、送回風(fēng)口、電梯、消防栓箱、手動(dòng)報(bào)警等設(shè)施設(shè)備的保護(hù)措施。施工隊(duì)?wèi)?yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)建筑施工安全規(guī)定。 施工隊(duì)的施工工具和材料運(yùn)出本區(qū)域，應(yīng)持有管理處開具的《出門證》。 對(duì)無違反規(guī)定現(xiàn)象、無超出裝修申報(bào)范管理處財(cái)務(wù)辦理退費(fèi)手續(xù) 圍、裝修驗(yàn)收合格的一周內(nèi)在管理處財(cái) 務(wù)辦理退費(fèi)手續(xù)。 交納裝修押金，具體詳見裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。*熟悉物業(yè)重要設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、供水等開關(guān)的分布情況和區(qū)域環(huán)境狀況，掌握各類突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程，正確果斷、靈活機(jī)智的進(jìn)行處理。*配合落實(shí)各項(xiàng)安全基礎(chǔ)管理工作，開展對(duì)“五防”的日常自查。值勤時(shí)，要經(jīng)常檢查保安員的精神狀況、用語規(guī)范、儀容儀表等。*按規(guī)定對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)、電磁閥、濾網(wǎng)、冷凝水管道等）和消防排煙系統(tǒng)設(shè)備（正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、防火閥、排煙閥等）進(jìn)行清潔、保養(yǎng)，做好空調(diào)機(jī)房和工作的保潔工作。*辦理銀行結(jié)算，應(yīng)正確填寫結(jié)算憑證，認(rèn)真審核，及時(shí)辦理；按期收回。*完成管理處及公司主管部門交辦的其他任務(wù)。*負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修服務(wù)投訴的處理及回訪工作，負(fù)責(zé)不合格服務(wù)的糾正和預(yù)防措施的制定實(shí)施、跟蹤檢查。機(jī)電工程師職責(zé)：*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施所管轄物業(yè)的房屋建筑、各系統(tǒng)機(jī)電設(shè)備、管道、電氣及控制線路等設(shè)施設(shè)備的檢查、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作。*按公司要求，負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的ISO9001質(zhì)量管理體系與ISO14001環(huán)境管理體系的運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn)，并通過年度外部審核。錄用與考核 員工的錄用與考核，將嚴(yán)格按照公司的管理程序進(jìn)行。訓(xùn)練的步驟為：告知（TELL）、呈現(xiàn)（SHOW）、試作（TRY）、追蹤檢討 （FOLLOW UP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。第四章4財(cái)務(wù)內(nèi)勤（兼文員）1大專以上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上，能熟練使用計(jì)算機(jī)，熟練使用物業(yè)管理財(cái)務(wù)軟件5保安班長(zhǎng)3高中以上文化程度，身高173CM以上，年齡25歲以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人，兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的組織協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)保安管理運(yùn)作實(shí)務(wù)。1 貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例，熟悉與物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)和政策。 參與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，制訂本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參與制訂涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。第二章c) 管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。以此為目標(biāo)，對(duì)各職能部門及各職能管理人員明確責(zé)任，并將目標(biāo)實(shí)施的情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表達(dá)出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，建立完整的計(jì)劃體系；具體措施為：目標(biāo)與措施相結(jié)合；計(jì)劃與檢查考核相結(jié)合；強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)和員工個(gè)人的職業(yè)發(fā)展；全員重視計(jì)劃管理。建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。 一、一種模式 針對(duì)東大街商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有操作性的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理要點(diǎn) ●東大街物業(yè)基本情況 項(xiàng)目名稱：布吉東大街；發(fā)展商： 佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司；物業(yè)管理：佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司；地理位置：深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)中翠路（深惠公路桂芳園6期）；占地面積：㎡；建筑面積：27000㎡；停車場(chǎng)面積：㎡；車位：683個(gè)（地上210個(gè)，地下473個(gè)）； 車庫層高：；商業(yè)項(xiàng)目：油畫城、百貨、超市、街鋪、休閑等；設(shè)施配套：中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等；東大街商業(yè)物業(yè)服務(wù)宗旨 以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。東大街商業(yè)管理處…………………………………………5七、第三章 短期目標(biāo)：在最初進(jìn)入商業(yè)廣場(chǎng)半年之內(nèi)做到：（1）商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)衛(wèi)徹底改觀，無死角，無灰塵，無污染；（2）公共設(shè)施正常運(yùn)行；（3）治安管理有序，車輛停放整齊；（4）綠化、草坪修剪整齊無污染、無蟲害，樹木養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，植物景觀自然生長(zhǎng)；（5）完善的客戶服務(wù)體系，規(guī)范管理，至誠服務(wù)。人性化的管理方針與業(yè)戶建立溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，誠信為本，提高管理服務(wù)的信譽(yù)。二、二項(xiàng)基礎(chǔ) 建立和完善人員培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)組織，確保物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。 環(huán)境管理責(zé)任到人 商業(yè)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的經(jīng)營(yíng)（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問題。一是經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績(jī)掛鉤的工資制度，調(diào)動(dòng)員工積極性。B、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作(1) 貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展目標(biāo)。東大街商業(yè)管理處一、 東大街商業(yè)管理處外部組織體系（見圖）深圳市政府主管部門佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司 佳兆業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司計(jì)劃目標(biāo)管理隸屬關(guān)系指 東大街商業(yè)管理處 監(jiān) 協(xié)導(dǎo) 東大街物業(yè)管理服務(wù) 督 同二、東大街商業(yè)管理處內(nèi)部組織體系（見圖）環(huán)境中心維修中心安管中心財(cái)務(wù)內(nèi)勤東大街商業(yè)管理處佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司三、東大街商業(yè)管理處職能 貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營(yíng)管理方針、質(zhì)量方針、環(huán)保方針和目標(biāo)，落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度。 加強(qiáng)物業(yè)安全防火管理，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，確保物業(yè)和業(yè)戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。四、東大街商業(yè)管理處崗位任職要求序號(hào)崗 位人數(shù)任 職 條 件1管理處主任1大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。合 計(jì)51第三章2. 確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) （1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識(shí)、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。想要員工對(duì)服務(wù)對(duì)象——業(yè)戶以微笑，首先要管理者對(duì)員工微笑。*負(fù)責(zé)管理處工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算的制定，按規(guī)定做好收入、支出的控制和核算工作。負(fù)責(zé)突發(fā)事件發(fā)生后的應(yīng)急處理的指揮、協(xié)調(diào)、聯(lián)系和信息反饋工作。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的自行維修、保養(yǎng)年度計(jì)劃（草案），報(bào)管理處。在安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理的原則下，在公司主管部門的指導(dǎo)下，探索設(shè)備技術(shù)節(jié)能方案，并組織實(shí)施。*現(xiàn)金報(bào)銷應(yīng)當(dāng)按照公司財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定辦理，對(duì)違反規(guī)定的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正?，F(xiàn)金日記帳要做到日結(jié)日清，帳款相符。*配合、監(jiān)督委外專業(yè)維修單位，進(jìn)行周、月、季、年保養(yǎng)，對(duì)零部件更換進(jìn)行確認(rèn)和記錄，做好機(jī)房和電梯轎廂的保潔工作。*負(fù)責(zé)對(duì)保安門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、車管崗的工作安排、工作檢查和人員調(diào)度，督促保安員堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安排保安員輪流用餐，不得脫崗，在時(shí)間和空間上確保安全服務(wù)覆蓋整個(gè)物業(yè)管理轄區(qū)范圍的所有崗位。保安員職責(zé)：*嚴(yán)格執(zhí)行保安服務(wù)作業(yè)規(guī)范，持證上崗，服從領(lǐng)導(dǎo)的安排，聽從指揮，忠于職守，提高警惕，遵紀(jì)守法。*維護(hù)物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止矛盾激化，做到以理服人，打不還手，罵不還口。項(xiàng)目部對(duì)商戶之裝 修提出相關(guān)意見和要求。 業(yè)戶禁止使用木質(zhì)材料進(jìn)行室內(nèi)吊頂與隔墻的制作安裝，使用的裝修材料必須為防火材料，如確需零星使用木筋或木板材，應(yīng)在《裝修申請(qǐng)表》中注明，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)同意后方可使用，并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度以上。特殊工種，如電工、電焊工等應(yīng)持證上崗。1施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)至少配備兩個(gè)4KG的干粉滅火器。 施工人員使用廁所時(shí)，必須使用手紙，并嚴(yán)禁在水盤及下水管槽中沖洗沙漿桶，如違反本規(guī)定造成污水或下水管道堵塞，由業(yè)戶與施工隊(duì)負(fù)責(zé)及時(shí)疏通，或向管理處賠償。進(jìn)行鑿除工程和圖刷有刺激性氣味的材料，應(yīng)在管理處限定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。公約泛指本公約及其附件，及依據(jù)本公約賦予之權(quán)力而訂立的各項(xiàng)守則。，停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，發(fā)展商有權(quán)依法自行制定有關(guān)管理停車場(chǎng)的規(guī)則，而毋須任何租戶的同意。租戶無權(quán)直接懲戒管理人員，任何投訴可向管理者負(fù)責(zé)人提出，由管理者負(fù)責(zé)人采取其認(rèn)為合適的必要行動(dòng)。、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。，任何租戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置負(fù)荷。發(fā)展商和管理者不為因緊急情況停止服務(wù)所造成的損失負(fù)責(zé)賠償。，發(fā)展商就此事有全權(quán)與政府磋商、達(dá)成協(xié)議，而無需經(jīng)其它任何租戶同意或批準(zhǔn)及無需聯(lián)同其它租戶簽署任何有關(guān)文件；其它租戶使用其所屬的單位或其現(xiàn)有權(quán)益時(shí)，如果與發(fā)展商和政府之間的協(xié)議及其變更有抵觸時(shí)，租戶應(yīng)遵從發(fā)展商的決定并不得要求發(fā)展商做相應(yīng)的賠償。裝修保證金并無利息，由管理者應(yīng)用于補(bǔ)償租戶或其聘用承包商等引起的所有損失。，保持東大街的正常秩序和盡力使發(fā)展商或租戶免遭騷擾。，為東大街之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其適當(dāng)之工程。當(dāng)有需要或在方便的情況下，經(jīng)發(fā)展商批準(zhǔn)后，管理者可與第三者訂立合約維修上述設(shè)備、機(jī)械或器材（在東大街管理預(yù)算中已批準(zhǔn)者及在緊急情況下除外）。管理措施（1）制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。（8）制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。（2）遇到有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1min ~ 3min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。（3）管理處其他人員為義務(wù)消防員。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。（7）公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。（五）、清潔管理人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖（略）。保潔作業(yè)應(yīng)盡可能減少對(duì)商戶和顧客的影響。●（2）保潔服務(wù)質(zhì)量要求●窗臺(tái)和上下接縫處等應(yīng)光潔，無灰塵，水跡和霉斑?！瘛瘢?）公共區(qū)域保潔服務(wù)要求●●●●洗手間煙灰缸表面無積垢，缸內(nèi)煙蒂不超過五個(gè)。商業(yè)廣場(chǎng)作為高度智能化商業(yè)廣場(chǎng)，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的科學(xué)管理手段，配備專職檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理，達(dá)到提高商場(chǎng)管理水平、更好地服務(wù)業(yè)戶的目的。 、統(tǒng)計(jì)記錄 J 業(yè)主訪問記錄 ：；；；。（3）電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期清除過期失效文件。