【正文】 物業(yè)管理專業(yè)知識教育。 培訓一支能干肯 干，具有良好服務意識的專業(yè)隊伍，為實現(xiàn)徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理目標提供有力保證。我們將以政治思想過硬，責任心強，服務意識優(yōu)良和有知識、有經驗、懂技術、會管理為用人標準，引進公司抽調骨干與當地招聘優(yōu)秀相結合的方式，建立一支以目標管理責任制為基礎的高素質、高效率的徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理隊伍。這一企業(yè)文化思想是我公司長久發(fā)展的根本動力。 D、密切監(jiān)視交通情況（如車輛的進出等） 園區(qū)文化管理 A、制定園區(qū)文化活動計劃，并組織實施。 環(huán)境管理 A. 物業(yè)區(qū)域的清潔保潔工作。 D. 各種質量資料和檔案管理 工程管理 A、指導，檢查建筑，供配電系統(tǒng)，空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設備設施的運行、維護。 第一節(jié) 管理方式 （一） 實施高新智能型物業(yè)管理摸式 伴隨社會經濟和科學技術迅猛發(fā)展，智能化建筑正成為現(xiàn)代化建筑發(fā)展的必然趨勢，計算機技術、網絡信息技術、自動控制技術，新型建筑材料等已充分應用于現(xiàn)代化建筑之中，并以其高效，節(jié)能、安全、便捷、個性化強的優(yōu)勢備受使用者和管理者的推崇，徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)是現(xiàn)代高新技術的集合體，其智能化系統(tǒng)綜合配置了樓宇管理系統(tǒng)，辦公自動化系統(tǒng)，通訊與網絡系統(tǒng)等多個系統(tǒng)，其現(xiàn)代化程度在江蘇省乃至全國都是領先的，我公司將在充分熟悉各個設備系統(tǒng)，各種材料化學性能的基礎上，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢，利用計算機等現(xiàn)代化科技設備設施和科學的管理方法，推行科技型物業(yè)管理，將“最優(yōu)理念”始終貫穿于我們整個物業(yè)管理活動中。 這里的 7 項服務標準都是用定性語言表述而不是用定量語言表述的軟標準。 —— 制定各設備系統(tǒng)詳細的應急處理方案，確保在出現(xiàn)應急情況時及時有序處理。實施精英人才組合戰(zhàn)略。 嚴密的安全管理和保密體系 實行人性化民主型內部管理和“幫帶”制度。 物業(yè)管理作 為服務性行業(yè)，工作人員與客戶之間的接觸必不可少。 20xx 版對 徐州清潔技術產業(yè)園 所有服務程序進行全方位監(jiān)控，將物業(yè)管理的每一個環(huán)節(jié)程序化，引進日檢、周檢、月檢、巡檢、抽檢、內檢、外檢等各項檢驗控制手段，嚴格控制每一服務產品的提供及客戶滿意程度，使得各項工作以最規(guī)范的程序進入市場，保持服務水平和服務質量的持續(xù)改進和提高。 措施之二：不斷鉆研和學習，利用高科技手段進行管理 中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動密集型企業(yè)，人員素質要求相對較低，對于大量的日常工作主要以量取勝，而本公司正在不斷完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向 科技密集型轉化： 遠程的網絡化管理 ： 21 世紀是信息化、網絡化的時代，而 21 世紀現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時間的效率，并且高質量完成工作，是本公司不斷追求的目標。因此，徐州清潔技術產業(yè)園的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。 我們的技術優(yōu)勢還體現(xiàn)在能夠根據徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)特點，制訂出有效的機電設備經濟運行方案，節(jié)能降耗，顯著降低物業(yè)運行費用。 而且，他的這一分工理論成了近代產業(yè)革命的起點，也成了后來的管理學家創(chuàng)建管理學的理論前提。 監(jiān)督機構 開發(fā)區(qū)管委會 、 清潔技術產業(yè)園 物業(yè)管理委員會 責任機構 徐州嘉利物業(yè)管理公司 執(zhí)行機構 清潔技 術產業(yè)園 物業(yè)管理處 （二）現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理模式 徐州清潔技術產業(yè)園 區(qū)主要由生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā) 區(qū)，產業(yè)化生產區(qū)組成 ，其物業(yè)管理必須要為其提供符合其自身物業(yè)特性的管理服務。三年內引進“全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)”考評。徐州清潔技術產業(yè)園規(guī)劃充分利用物業(yè)所在地自然環(huán)境，結合地形地貌，使時代精神與地方特色相結合，體現(xiàn)了現(xiàn)代清潔技術、現(xiàn)代辦公效率、高科技的要求，開發(fā)區(qū)管委會將徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理服務推向社會 化、專業(yè)化，更是對徐州市乃至本地區(qū)的政府物業(yè)企業(yè)化管理及物業(yè)管理市場的發(fā)展有著重要的促進意義。 徐州清潔技術產業(yè)園正式投入使用后，我們將在半年之內會同徐州經濟開發(fā)區(qū)管委會有關職能部門磋商成立徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理委員會，并充分發(fā)揮物業(yè)管理委員會的作用，讓每一位委員都成為一名物業(yè)管理的監(jiān)督人員，共同參與物業(yè)管理，使徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理日臻完美。而在對員工進行綜合素質培訓的同時，本公司越來越明顯感覺到，合工理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。 五、管理優(yōu)勢 （一）理念優(yōu)勢 理念是服務的靈魂所在，是員工動力的源泉，嘉利物業(yè)公司以不斷提升服務水平為工作的指導思想。維修完畢，立即清理現(xiàn)場，以避免造成污染和給用戶帶來不便。 本公司在理論學習、現(xiàn)場參觀、實地演練的基礎上，制訂了科學合理、切實可行的維護、保養(yǎng)、運行計劃，保證各項設施設備的良好、有效運作。 八、六項具體保障 嚴謹的管理運行體系 —— 整合型管理體系 ISO9000 質量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系和 OHSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系，在徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理中，我們導入 ISO9000、 ISO14000、 OHSAS18000 三種管理體系，并將這三種管理體系進行完全整合，形成一個全新而充滿活力的整合型管理體系，進而制訂綜合的管理方案，進行綜合策劃、綜合預算、實現(xiàn)多種的管理目標，從而在徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理中確保管理的高質量，對用戶提供更優(yōu)質的服務，并且把徐州清潔技術產業(yè)園創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè)，使其成為徐州市一顆亮麗的明珠，同時，確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱 患和減少疾病的發(fā)生。目前國際標準化組織（ ISO）正著手研究和討論職業(yè)健康與安全管理體系標準化問題，許多國家也相應建立了自己的工作小組開展這方面的研究，并在本國或所在地區(qū)發(fā)展這一標準。保安人員實行準軍事化管理。 肯定并充分發(fā)揮員工的能力。 —— 將保密管理納入公司的整合型管理體系中，并定期進行考核。 —— 完善設備管理和定期維修制度。 九、 持續(xù)滿足 和超越客戶市場的意識 物業(yè)管理市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經超越了最初低成本、粗放性經營的模式，更高、更精、更好的服務是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追求的目標。 實施首問責任制，全程跟蹤落實，確保問題得到圓滿解決。 B. 定期對質量工作、質量記錄進行檢查。 D、按整合型管理體系對設備運行進行監(jiān)控巡視，做好巡視記錄表。 （ 2）消防安全監(jiān)控 A、 24 小時值班，發(fā)現(xiàn)異常情況迅速通知相關人員進行處理，并報告值班領導。 激勵機制 激勵是用閉環(huán)控制的動力，使管理不斷運轉，在控制中導入激勵機制，以充分調動員工積極性，挖掘內部潛力，確保系統(tǒng)在充滿活力的中不 斷運行，激勵系統(tǒng)包括目標激勵，崗位激勵，獎懲機制三部分。實行入職政審、擔保人制度。 物業(yè)接待員 大專以上 相關專業(yè)畢業(yè)，品貌端正，形象氣質好，身體健康，品行良好，善于與人溝通，能吃苦耐勞。 （三）培訓內容 黨的政策方針、法律法規(guī)、思想道德教育。 根據徐州清潔技術產業(yè)園的特殊性。 主管負責培訓計劃的制定、實施和記錄工作。有一定的物業(yè)物業(yè)管理服務經驗及相應 崗位的技能；管理處經理要求中級以上職稱，有豐富的物業(yè)管理特別是行下辦公園區(qū)管理經驗； 經理、管理員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓，并取得《全國物業(yè)管理企業(yè)經理》上崗證；特殊工種技術工人持專業(yè)上崗證（電工證、空調工證等）；水工持 《健康證》 等，保證 100%按要求持證上崗。 （ 2）內部監(jiān)督 公司品質管理部對管理處進行質量考核，管理處各職能部門相互監(jiān)督制約，內部形成質量監(jiān)督閉環(huán)體系。 D、協(xié)助用戶去辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。 D. “四害”的清殺工作與定期防疫工作。 D、各類技術資料的收集，歸納，整理。運行參數一目了然，從而節(jié)省大量的 人才資源，提高經濟效益；引進特有的報警優(yōu)先顯示功能，使操作人員及時準確地了解設備是否正常，一旦接到報警信號，迅速做出反映，及時排除故障；將分散于各子系統(tǒng)與中央計算機的連接，達到分散控制，集中管理的功能模式。 雙語日常接待 根據徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)特點，我們考慮外賓接待將成為物業(yè)管理中一個特殊的服務環(huán)節(jié)。 我們的客戶：物業(yè)的所有使用人 —— 外部客戶；員工 —— 內部客戶，正確處理好這兩種客戶，及時處理各種信息，實現(xiàn)員工滿意，業(yè)主、用戶滿意。配置齊全、先進的徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理設備 ，為實現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理奠定堅實的物質基礎。重大活動、按性質采取一級加強保衛(wèi)、二級保衛(wèi)、三級保衛(wèi)等三種方案?？茖W培訓。 僅從廢棄物的循環(huán)利用來說，“零排放系統(tǒng)”就是循環(huán)經濟要達到的最終目的。同樣，本公司將在 徐州清潔技術產業(yè)園針對該物業(yè)相關特點開發(fā)專用軟件進行管理。設備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，作為工業(yè)園區(qū)物業(yè)，其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件，所以，設施設備的管理顯得尤為重要?？?以說，豐富的專業(yè)物業(yè)管理經驗，是我們有信心為徐州清潔技術產業(yè)園提供優(yōu)質物業(yè)管理服務的一大支撐及強有力保障。“至優(yōu)化 理念”服務達到的效果是：當您在繁忙工作的時候，優(yōu)美的工作環(huán)境、適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質量使您盡享工作的樂趣；在您需要服務的時候，物業(yè)管理服務人員就會出現(xiàn)在您的身邊，每個員工的工作都是一絲不茍，彬彬有禮且規(guī)范化、標準化。現(xiàn)代社會，一方面追求產品個性化，生產復雜化，企業(yè)經營多元化，如果片面強調分工精細和專業(yè)化，則使得企業(yè)的整體協(xié)調作 業(yè)過程和對過程的監(jiān)控越來越高，結果致使企業(yè)整體效率低下；同時，把人分成上下級關系的官僚體制，使人的積極性、主動性得不到充分發(fā)揮，相反腐蝕著人的精神，不利于人的身心健康，以至于走到了分工與協(xié)作原則初始動機的反面。 專業(yè)化： 以我公司從事物業(yè)管理五年來所塑造的精銳專業(yè)團隊，在公共秩 序維護、保潔、綠化、設施設備維修養(yǎng)護等方面為徐州清潔技術產業(yè)園全面實行專業(yè)管理及服務。 其物業(yè)特殊性決定了物業(yè)管理的定位也必然有更為高遠的追求。體現(xiàn)徐州經濟開發(fā)區(qū)政府開放、高效、親和、和諧的形象。可即時就物業(yè)管理中的問題向管理處或嘉利物業(yè)公司投訴。本公司將以此作為物業(yè)管理的核心理念，對 徐州清潔技術產業(yè)園 物業(yè)管理客戶市場有效開發(fā)和拓展。即為目標計劃管理的精髓。為防止以外事件的發(fā)生，公司在“人防”、“技防”和制度建設、監(jiān)督機制等方面都有嚴格的管理措施，確保萬無一 失，為了解決政府物業(yè)社會化改革的后顧之憂，我們著眼于長遠承擔物業(yè)管理責任，不斷完善硬件與軟件設施，確保物業(yè)的正常安全運行，注重物業(yè)相關保險事宜，按照有關規(guī)定投保公共責任險、第三者責任險，并與園區(qū)物業(yè)管理委員會協(xié)商安防設備保險事宜，提高徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)抗風險能力。 開放 —— 體現(xiàn)徐州經濟開發(fā)區(qū)管委會改革的思想和與國際接軌的政府辦公方式。 措施之一：全面投入，保障設備的良好運行 徐州清潔技術產業(yè)園做為現(xiàn)代化綜合型物業(yè)，其設備設施的日常運作有著極高的管理維護要求。我們組織了專門班子，對徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)位置、設計功能、占地面積、設備狀況、管理要求等各種因素在成本構成中的權變系數進行研究，并將采取“集中配送、貨比三家”和修舊利廢、獎節(jié)罰超等一系列具體措施，分項控制人力和物化消耗，力爭以低于市場價的收費提供服務，保證業(yè)主、企業(yè)、社會全面受益。 在 徐州清潔技術產業(yè)園 引進 ISO14001 認證并實施其管理標準，首先符合徐州經濟開發(fā)區(qū)管委會提出的“循環(huán)經濟”概念，為建立 “循環(huán)經濟”生態(tài)城市具有不可估量的垂范意義和深刻影響。實行擔保人制度。激勵員工求知上進。 —— 對重要場所進行有效的管制，限定進入權限。 —— 對設備做到“三好”、“四會”和“五定”。建立客戶服務快速反應系統(tǒng) —— 管理處專設客戶服務中心，用戶可引進網絡、電子郵件、電話、面談或填寫信息卡等多種形式提出需求信息，服務園區(qū)根據需求信息，協(xié)調、調度物業(yè)管理處各個職能部門和作業(yè)層面的日常服務工作，高速反饋，處理用戶的意見和需求。 實施科技型物業(yè)管理模式。 0HSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系，則強調消防或降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風險，不斷改進績效，預防事故的發(fā)生，確保企業(yè)員工的安全防護，有效增強員工對企業(yè)的凝聚力和向心力，從而保證整個服務水平的不斷提高，我公司在多年成功實施ISO9000 質量管理體系基礎上，將 ISO9000 質量管理體系， ISO14000 環(huán)境管理體系和 OHSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系整合在一起運行，構成整合型管理體系并導入到徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理中，從而在徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理活動園區(qū)形成一個共同、連續(xù)、嚴密的管理思路，使各管理體系之間實現(xiàn)優(yōu)勢互補，并有效地利用資源，降低管理成本，提高管理水平，降低 企業(yè)的職業(yè)安全健康風險，同時對服務質量進行控制和不斷改進，為徐州清潔技術產業(yè)園營造出一個高質量，無污染，綠色環(huán)保、舒適優(yōu)雅的工作環(huán)境。 設備運行管理 A、供配電，給排水，空調，電梯等設備系統(tǒng)的安全運行。 E、突發(fā)事件應急方案及預防措施的制定和實施。 五、內部運作機制 雙閉環(huán)控制模式 小閉環(huán)是對工作過程的微觀控制，主要引進個人、部門、管理處三級執(zhí)行，引進自檢，監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項工作內容的均實施三級閉環(huán) 控制，對照工作計劃與標準，針對檢查出的問