【正文】 深入挖掘該地塊資源，為開發(fā)商的后期尋找利益賣點(diǎn)，并提出專業(yè)建議及意見考量，以期為開發(fā)商在后期銷售中取得利益最大化，并充分體現(xiàn)了開發(fā)商和代理商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成優(yōu)勢互補(bǔ)。 ? XXX（商業(yè)）擬訂國興大道建立新賣場 ? XXX（項目）對 XXX 進(jìn)駐進(jìn)行前期磋商 （ 2）媒體的選擇 待定。 （ 2）欄目的選擇 欄目可選擇交通臺、音樂臺，這些節(jié)目是開車的人群經(jīng)常聽的節(jié)目，涵蓋面比較廣。 在樹立形象時廣告適宜用整版篇幅，廣告要做到圖文并茂，選擇有吸引力和沖擊力的圖片，配合有說服力的廣告語。 （ 2）雕塑小品 在建造小品的時候，可參考風(fēng)水大師意見。 （ 2）工地現(xiàn)場廣告牌 除了精彩的創(chuàng)意和完美的圖片外，還要采用立體形象的制作工藝，這樣才能達(dá)到吸引客戶、展示形象的目的。保潔員的服裝應(yīng)該顯得干凈整潔。 （ 4）看板 內(nèi)容包括開發(fā)商的簡介、物業(yè)管理公司簡介、項目總平面圖、立面圖、戶型圖、以往開發(fā)項目圖片、新聞媒介的報道等等。 中期要適時加入各種活動，通過互動溝通的方式，把潛在客戶從被動選擇產(chǎn)品改變?yōu)橹鲃訁⑴c活動。 （ 5）網(wǎng)絡(luò)銷售 隨著信息時代的到來，網(wǎng)絡(luò)成了一種新時尚衡量標(biāo)準(zhǔn)，既然認(rèn)為本項目是有一定超前意識的時尚好房子，運(yùn)用最先 進(jìn)的手段是必須與必然的。 我建議如下。 （ 3）售后階段 這一階段包括銷售完成后的一系列工作。 案名建議 不建議用項目周遍類似項目近似名稱；“濱江”、“小區(qū)”、“廣場”不建議使用。 （五）營銷策略 推廣主題 本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。 ? 建議對國美、蘇寧家電賣場在項目建立初期就進(jìn)行溝通，甚至可考慮按對方要求進(jìn)行商業(yè)賣場修筑。 在外立面現(xiàn)代簡潔，小區(qū)內(nèi)環(huán)境良好，居室設(shè)計合理，使用率高的前提下。 三、開發(fā)建議 通過銷售對本項目優(yōu)劣勢的研究和對周邊市場的調(diào)查，我們進(jìn)行了深入的分析和整理，經(jīng)過研究，我們擬訂以下開發(fā)建議。 ? 項目附近的盛達(dá)景都 1 期銷售已結(jié)束， 2 期有很大市場的潛在客戶群可深入挖掘。 （三）存在的機(jī)會 本項目推出時會面臨以下的機(jī)會。政府對市政建設(shè)的加強(qiáng)和城市環(huán)境的優(yōu)越， 09 后的房價，?？诜€(wěn)步上升也是指日可待，由于目前還有上漲空間，本項目的建立也是順應(yīng)市場的。同時可聯(lián)合代理商公司其他銷售產(chǎn)品進(jìn)行整合營銷，其市場影響力及號召力是巨大且絕對有效的。居住人口為 萬人，開發(fā)的強(qiáng)度類型為：多層中密度。 投資型客戶群對周遍商業(yè)氣氛的要求有了更多的認(rèn)識。目前?？诘男陆潜P單價大都在 4500 元 /㎡起價， 20xx 年內(nèi)不少好的樓盤每平方單價漲幅達(dá)上千元，?？?08 年，中檔樓盤的價格仍有上調(diào)， 09 年后，中檔樓盤的市價勢必有一定幅度提升。成交客戶以島外養(yǎng)老居家類為主。在他們 早期銷售的時候，有兩個銷售高峰，價位分別是 36803980 元 /㎡和 41004300 元 /㎡，這時候市場客戶購買量非常多。 名門廣場：其均價在 5500 元 /㎡左右。 目前周邊的競爭對手。從長遠(yuǎn)來看，央行的幾次減息息，國內(nèi)的消費(fèi)促進(jìn)政策，將對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生興奮劑效應(yīng)，并對 08 年觀望的剛性需求客戶產(chǎn)生一定程度的消費(fèi)刺激。商品住宅銷售面積 萬平方米，其中島內(nèi)購買商品住宅 萬平方米，島外購買商品住宅 萬平方米。 裝修情況分析 物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的 內(nèi)外裝修情況是評價項目品質(zhì)的一項非常重要的指標(biāo)。 ? 目標(biāo)客戶群體的細(xì)分 ? 開發(fā)商品牌意識加強(qiáng) ? 注 重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計 ? 注重細(xì)節(jié)設(shè)計 ? 從各個方面體現(xiàn)“以人為本”（如：戶型設(shè)計、帶裝修出售、家具家電配套） 隨著近年以來 綠色佳園、省人大機(jī)關(guān)小區(qū)、盛達(dá)景都、名門廣場 2 期、藍(lán)水灣 等中檔樓盤的面世，將 這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價位全面抬升。加快舊城區(qū)和城中村改造的步伐，力爭五年內(nèi)基本完成改造任務(wù)。居住人口為 萬人，開發(fā)的強(qiáng)度類型為：多層中密度。 項目周邊已具備較齊全的市政配套，如：海南文化公園；省圖書館；省博物館；?？谑袐D女兒童醫(yī)院； 省實(shí)驗(yàn)中學(xué)；海南省體校；超市大賣場 大潤發(fā)、?？诮?jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院內(nèi)，將近 500 畝的大學(xué)校園設(shè)施配套等。 物業(yè)類型分析 目 前該區(qū)域物業(yè)中 均為普通住宅。本項目在濱江版塊的熱門區(qū)域，無論是項目自身的地理位置、擁有豐富的地產(chǎn)營銷策劃經(jīng)驗(yàn)的 代理公司等方面均具有較大優(yōu)勢。建議在本項目內(nèi)部公共部位的加強(qiáng)裝修，以更進(jìn)一步提升項目品質(zhì)。其中，商品住房月末累計待售面積 萬平方米，占 %。 3800 元 /㎡起價，均價 4500 元 /㎡成了中端樓盤的主流價格； 5000 元 /㎡ 起價，均價 6500 元 /㎡則是中高端樓盤的主流價格； 本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目是以居住為主，部分項目已經(jīng)形成較強(qiáng)的生活氛圍。高端客戶對在此片區(qū)置業(yè)的考慮不多，投資類型的客戶看中的是此片區(qū)擁有較大的上漲空間。但由于項目所在地 理位置較佳，因此也吸引著大批的購房客。目前的成交價位，客戶普遍認(rèn)為偏高。早期推廣模式以報紙廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告為主。 （四）結(jié)論 現(xiàn)階段在售項目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。本項目現(xiàn)在推出可以借助較大的優(yōu)勢，同時不能忽視客觀存的威脅。能夠給周邊居民提供吃住行游玩一系列的配套服務(wù)，生活非常的便利。會有越來越多的熱錢會流向海南特區(qū)。 ? 小區(qū)公共部分面積降低，如無泳池、活動區(qū)域面積降低、停車位少等 商業(yè)業(yè)態(tài)氣氛單一 ? 項目周遍除大潤發(fā)和盛達(dá) 2 期的酒店外基本無其他大型商業(yè)項目對后期的商業(yè)項目招商會產(chǎn)生一定阻力。 ? ?？谑姓哟罅顺鞘行蜗蠼ㄔO(shè)的施工進(jìn)度。 ? 區(qū)域市場的潛在供應(yīng)量較大，市場競爭激烈（如盛達(dá) 2 期的即將開盤）。人群 的職業(yè)多種多樣，工作地點(diǎn)不拘泥于本區(qū)域周邊，虛榮心不強(qiáng)。 另外，為了使客戶能夠?qū)Ρ卷椖窟x擇更有傾向性，可以對預(yù)計的價格體系進(jìn)行一定的調(diào)整。 ? 由于項目本身所在的位置及條件，可考慮內(nèi)部認(rèn)購及提前排號等措施，對購買人群可產(chǎn)生激勵效果，同時由于本項目所在周遍政府機(jī)關(guān)的人員及家屬對于該措施也比較有好感。 ? 戶型面積合理。 ? 市場調(diào)研 ? 向身邊的潛在客戶傳播項目信息 ? 通過其它渠道或以小道消息等方式傳播項目信息 從而最大可能地與客戶溝通，進(jìn)而做到為客戶“量體裁衣”。 銷售周期 （ 1）入市時機(jī) 在工程進(jìn)度順利進(jìn)行的前 提下，在營銷方案制定完成的基礎(chǔ)上，盡早入市，以期能在盛達(dá) 2 期銷售中期及后期進(jìn)入最佳。因此，努力做好售后服務(wù)工作，將會起到非常好的示范作用，如舉辦客戶聯(lián)誼會、給客戶贈送生日禮品等方 式。同時有關(guān)項目包裝的所有細(xì) 節(jié)必須統(tǒng)一協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)本項目的檔次與品味。這是給予購房者信心的保證。 (類似于掛牌銷售 ) （ 6）沙盤模型 需要做一個能全面反映 社區(qū)規(guī)模和環(huán)境建設(shè) 的沙盤模型，特別注意景觀設(shè)計，模擬真實(shí)的景觀效果，讓客戶感覺到社區(qū)將來的發(fā)展和規(guī)劃。 （ 9）氣氛 售樓處在局部要體現(xiàn)休閑、舒適，使客戶感覺賓至如歸。 小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng) （ 1）項目入口到項目設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)志 由于項目目前周邊小環(huán)境較差，所以在國興大道入口至本項目樣板間的沿路要設(shè)明顯的標(biāo)志牌，可以選擇路旗或燈桿旗，一定要注意該標(biāo)志牌與項目形象相符。 （ 2） 選擇思路 對于本項目而言，報紙廣告的作用應(yīng)該是樹立形象、告之的作用為主，因此應(yīng)適當(dāng)考慮。要避免過于保守或盲目投入。價格的低廉 ,時效性強(qiáng) ,建議本項目增強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)方面的推廣 ,爭取有效客戶 . 需要通過和客戶進(jìn)行互動形式溝通，如建立相關(guān)的論壇等方式，通過客戶的語言向目標(biāo)客戶群宣傳推廣。 具體建議 （ 1） 組織現(xiàn)場看房 待樣現(xiàn)場條件允許之后，組織部分媒體記者帶領(lǐng)看房團(tuán)到現(xiàn)場參觀，給予當(dāng)日定房的客戶以一定優(yōu)惠。優(yōu)勢資源的整合目的是達(dá)到 1＋ 1 大于 2 的結(jié)果，而這個結(jié)果必定在本項目中得以體現(xiàn)！ 請本項目負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審閱斧正！ 海南天基偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司 20xx74